20070926给排水设备、设施的管理与维护.ppt

给排水设备设施管理与维护,集团物业管理部二零零七年九月,万科*项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？我们已足额缴纳物业费！ 刘津煜 于 2007-8-31 14:02:12 加贴在 *项目 为什么多次反映到物业都没有解决，从交房第二天开始到现在将近一周了，怎么都没有人管呢？问物业，物业说，我们也不知道。有这么回复业主的吗？我们每天从楼下提水到7楼，中水，自来水都没有了。还让人怎么生活？,回复:万科*项目帷幔园刚刚交房就断水了，为什么？我们已足额缴纳物业费！ *市万科客户服务中心 于 2007-9-3 14:01:20 加贴在 *项目 尊敬的业主：您好！ 26日*地区普降暴雨，路面积水严重，27日导致您所在的组团泵房被雨水浸泡、线路故障，我们经过抢修，已于31日现场恢复用水。虽然在此期间我们也采取了一些送生活用水等临时应急措施，但给您造成的不便，还请您原谅。后续此类事件，服务中心将加大信息沟通力度，确保您能及时了解情况，如您生活中出现其他问题，欢迎同我们联系，联系电话：88151023。,停水影响业主生活案例：,万科物业的服务到底怎么了？,当地主流媒体负面报道：,“楼内唯一一部电梯却停运全楼的自来水也没有了，更令业主们不解的是，当他们向小区物业管理公司询问事故原因时，物业答复却是因为一周前的那场降雨所致。”,事件过程：,8月26日该地区突发暴雨，来势急，雨量大，地下水位升高；8月27日早晨，物业工程巡视发现五期八组团地下设备泵房进水，积水深达1.5米，水泵房所有设备被浸泡在水中；,8月27日-31日期间紧急采购设备，临时安装一台生活水泵及中水泵，部分恢复供水。期间停水5日之久。,初步评估，该事故造成直接经济损失5万元。,事故原因：,水泵房巡视不及时：8月26日连续不断下暴雨，下午四点曾对水泵房进行巡查，以后再没有巡视过，直至第二天早晨发现水泵房被水浸1.5米。,排水设备故障：在前期接管验收时，发现水泵房排污泵不能使用，曾向地产提出，但没有采取措施解决，发生水浸事故时排污泵不能动作。,前期没有预见风险：导致水泵房被泡是由于地下设备房的管道及线缆桥架4-5处过墙眼处渗漏，在前期介入和接管验收过程中没有发现隐患并预见风险。,目 录,设备结构和工作原理,维护保养的技术与方法,给排水典型突发事件分析,给排水典型突发事件分析,06年1月07年8月发生的给排水突发事件：,每一起给排水事故，都代表着业主生活受到了不同程度的影响。随着管理面积的增加，给排水突发事件数量也在增加，并且存在增速超过管理面积增速的趋势。,每万平方米给排水事故数量，集团平均是0.05起。部分城市远远超出集团平均值。说明各公司在给排水突发事件的控制和预防能力上存在较大的差距。,给排水突发事件类型分析：,住户室内浸水的典型现象：,供水管件损坏、脱落引起跑水,因使用不当造成的跑水,下水管道堵塞反水,随同房屋交付赠送的设备、设施质量存在瑕疵,案例：,2006年8月18日某城市花园9号楼1单元 501装修工人向下水管中倾倒大量乳胶漆、大白等胶状装修材料造成管道堵塞，造成201、202 、301等住户家地漏大量反水，装修受损。,住户室内浸水的典型现象：,2006年7月8日，某项目安全员12号在巡逻时发现3栋202后阳台漏水，经查看确认是阳台洗衣机旁漏水。后发现是厨房洗衣机龙头未关，洗衣机给水管与龙头连接处发生漏水。客厅木地板已有积水，维修人员立即关闭总阀。,案例：,住户室内浸水的典型现象：,面对大量的住户家中泡水，我们能够做什么？,为住户提供检修服务，帮助住户发现风险,有效开展客户教育，增强住户的风险意识,加强装修提示和监督管理,落实定期对排水管井、管道疏通，防止堵塞,预防措施分析：,管网爆裂停水的典型现象：,前期施工回填土未夯实（尤其是北方冬季施工）春天基础下沉，管道受力不均引起断裂。,设计环节未考虑热胀冷缩因素，未在管网上设立伸缩膨胀节，投入运行后温差变化导致管道破裂。,PPR水管热熔接施工未达到工艺要求，热熔温度不够，熔接时间不足等，留下薄弱环节。,常见设计施工问题：,管网防腐处理不到位，使用十年左右的管网经常出现漏水。,管网爆裂停水的典型现象：,常见材料问题：,阀门存在缺陷,管材选用错误,常见管理和维护问题：,施工时挖断管道,发现管网漏水找不到阀门,关键时刻阀门打不开或关不上,管网长期存在较大渗漏未能发现,案例：,管网爆裂停水的典型现象：,2006年8月某日，花城20号安全员巡逻发现地面有大量水往上冒，通知技术员到现场检查，发现是三期进水主管道与三期消防管道接合处渗水，并判断是管道爆裂。由于现场找不到分控制阀，只有关闭三期进水总阀。总阀关闭后，整个三期1-3楼停水 。,预防措施分析：,管网埋在地下，我们束手无策吗？,意识层面：,混淆管理责任与地产遗留问题。,给排水设备管理缺乏长远打算，没有计划启动社区改造。,地下管网问题着重处理，不着重预防。,从对项目设备管理相关负责人调研的结果看，在大家心目中，地产遗留问题占给排水问题的59%。这显然超出了从突发事件分析得到的结果。,预防措施分析：,措施层面：,加大前期介入工作的投入，完善前期介入的系统性。对于隐蔽工程，将前期介入与早期验收工作落到实处。,完善技术资料档案的管理，制作管网与阀门位置简图，作为应知应会强化技术员对管网阀门的熟悉程度。,严格落实阀门、地面管网的维修养护要求，加强地下管网的检查防漏。,提升管网维修工作质量，强调维修与改造相结合（改善维修工艺、减小管网压力）。,对已接管的设备缺乏管理，任由施工单位操作造成事故,超水位报警中心不能识别，技术员对设备房疏于巡查,房屋本体及设施接管验收缺乏专业度，对于设施存在风险未及时采取规避措施,设备故障或水淹设备房典型现象：,2007年7月4日，某城市下大雨，服务中心接到管家汇报：7幢地下车库沉降缝严重漏水，导致07幢1、2单元电梯厅通道灌水。后经奋力抢救未造成财产损失。,2007年7月7日16:00该地区下更大的暴雨，5栋1单元、7栋2单元、6栋2单元多处出现渗漏，各单元负一层电梯通往地下车库的通道内均满是积水，配电房、电梯井道等部位进水。直至8日晚，才恢复客梯运行和消防通道照明。,设备故障或水淹设备房典型现象：,预防措施分析：,强调管理人员对设备维护管理的重视程度，保障给排水设备、设施维护保养工作落到实处。,建立与地下室相连的电缆沟、管道井、沉降缝、防水层、地下室排水设施等验收标准和方法，早期发现风险。,完善已接管园区设备设施返修、改造管理制度，加强施工人员及施工现场管理。,设备结构和工作原理,给、排水设备设施构成：,水泵的分类,容积式泵： 往复泵、转子泵,其他类型式泵： 喷射泵、空气升液泵、电磁泵,叶片式泵： 离心泵、旋涡泵、 混流泵、轴流泵,水泵的结构和工作原理,叶片式水泵,离心泵：具有高效节能、运行平稳、噪声低、振动小等优点，一般用于城市高层建筑给排水及消防用水，工厂、矿山给排水，远距离输水。,多级离心泵,水泵的结构和工作原理,离心泵的构成：,1、转子部分2、泵壳3、轴向力平衡装置4、密封装置5、轴承与托架6、附件装置,水泵的结构和工作原理,当水泵和吸水管充满水时，电机带动叶轮高速旋转，水在泵体内获得了很大的离心力,当水冲出水泵出水口时，由离心力转换成动力，在根据物理能量守恒定律，动能转换成压能进行工作。,离心泵的工作原理,离心泵的原理：,旋涡泵：比转数较低：旋涡泵属于小流量高扬程泵，在叶轮外径、水泵转速相同情况下，旋涡泵产生的扬程比离心泵的高几倍。,漩涡泵,叶片式水泵,水泵的结构和工作原理,混流泵：和一般容积式泵相同，它是由一个与传动轴同芯安装而在泵体内处于偏心位置的转子组成，转子上有二个径向滑动叶片。,混流泵,叶片式水泵,水泵的结构和工作原理,叶片式水泵,轴流泵：具有大流量、低扬程、高比转数、高效率、性能参数可变性，以及适合低水位条件等特点，常成为农业排灌、城市给排水、火电厂输送循环水等工程优先选用的泵型。,轴流泵,水泵的结构和工作原理,往复泵,往复泵：适用于石油、化工、化肥工业等作为流程用泵、试压泵、计量泵、加药泵、液压泵、输油泵、料浆泵、液态二氧化碳泵等专业用泵，输送介质为无固体颗粒的流体。,容积式泵：,水泵的结构和工作原理,容积式泵：,转子泵：依靠同步反向转动的转子在旋转过程中于进口处产生吸力，从而吸入所要输送的物料。,转子泵,水泵的结构和工作原理,喷射泵,水泵的结构和工作原理,其他类型：,喷射泵：主要用于真空与蒸发系统，进行真空抽水、真空蒸发、真空过滤、真空结晶、干燥、脱臭等工艺，是制糖、制药、化工、食品、制盐、味精、牛奶、发酵以及一些轻工、国防部门广泛需求的设备。,水泵的结构和工作原理,其他类型：,真空泵：最初用作自吸水泵，而后逐渐用于石油、化工、机械、矿山、轻工、医药及食品等许多工业部门。在工业生产的许多工艺过程中，如真空过滤、真空引水、真空送料、真空蒸发、真空浓缩、真空回潮和真空脱气等。,电磁泵,水泵的结构和工作原理,其他类型：,电磁泵：是将电能转换成机械能的装置，它使电能进入电磁铁而产生磁能，进而产生动作开和关。,管网的给水方式,市政直接给水方式：适用于市政水压稳定的多层建筑。,变频给水方式：适用于多层、小高层住宅建筑。,管网的给水方式,高位水箱给水方式：适用于高层超高层建筑。,分区给水方式：直接供水（或变频）与高位水箱相结合的方式，适用于高层分区供水。,水泵控制系统的组成和工作原理,水泵控制系统组成：,双电源柜：,主电源回路：,二次控制回路：,变频控制回路：,水泵主电源回路,水泵控制系统的组成和工作原理,二次回路：,常用水泵启动方式：,工频启动：,星、三角启动,变频启动,水泵控制系统的组成和工作原理,变频控制原理：,变频器主要由整流（交流变直流）、滤波、逆变（直流变交流）、制动单元、驱动单元、检测单元、微处理单元等组成的。,变频器的参数设置：,水泵控制系统的组成和工作原理,单一功能控制的变频器约5060个参数值，多功能控制的变频器有200个以上的参数。,大多数参数可不变动，只要按出厂值就可，只要把使用时原出厂值不合适的予以重新设定。,经常需要设置的参数：外部端子操作、模拟量操作、基底频率、最高频率、上限频率、下限频率、启动时间、热电子保护、过流保护、过压保护等,维护保养的技术与方法,故障现象：水泵运行电流过大电机发热，电机烧坏。,水泵的保养方法与重点,故障分析：由于水泵长久没有得到解体检修，平时观察水泵的启动电流与运行电流高出很多，经解体发现平衡鼓与泵体之间的间隙全被锈渣塞满，泵体内积满了杂物及锈渣，泵轴与泵体的间隙也很小，叶轮大部分被锈蚀。上述几个原因是造成水泵流量小，电机运行负荷加大的主要原因，所以水泵电机发热烧坏也在情理之中。,听：水泵有无杂音或摩擦声。看：水泵有无跑、冒、滴、漏现象。摸：水泵有无异常震动，有无异常温升。闻：电机有无异味等。试：对于日常较少使用的泵（如消防泵），应经常试验。,水泵的保养方法与重点,水泵的保养方法与重点,每周对主、备泵切换一次，防止运行时间过长磨损或长时间不运行泵轴生锈卡死。,定期对水泵轴承加油孔加注润滑油。,检查电源柜及控制系统，重点防止缺相。,水泵日常维护重点：,对整台机泵除垢、喷漆。,消除泵及辅助部分跑冒滴漏，检查润滑系统。,清理和吹扫泵内锈迹及脏物。,检查和更换密封。,调整叶轮背部和其他各部间隙。,对泵的零部件进行宏观检查和检验。,解体检查泵的转子、轴、轴承磨损情况。,调整电机与水泵的连轴器，保持居中状态,离心泵解体大修内容和顺序：,检查平衡鼓，消除磨损的间隙（提高泵的效率）。,水泵的保养方法与重点,技术应用与设备改造,案例：善用稳压罐解决水泵频繁启动问题，解决较高楼层住户水压低问题。,对于工频加压给水的，在用水高峰期水泵频繁启动，造成业主家中水压不稳、水泵电机发热或造成电能浪费，根据用水量加装一个相匹配的稳压罐稳压，可解决以上问题。对于高位水箱给水的，对较高楼层住户通过安装加压泵和稳压罐，可以得到较好解决。,管网的保养方法与内容,故障现象：地下室过墙管生锈跑水。,故障现象：水泵停止，水锤现象造成管道异响，经常出现管道爆裂。,故障分析：由于楼层偏高，水泵又是工频运行，况且楼层中间段又没有安装减压阀，每当停泵时管网内的水急速下回造成水锤现象。解决水锤的最好方式是水泵安装变频器软启动，用净音式止回阀或活塞式止回阀，最好还要在水泵出口的止回阀上端管网上安装泻压阀。,故障分析：由于管网走向需要穿过墙体，特别是穿外墙的管网最容易锈蚀漏水，最好在前期安装管网时用比穿墙管稍微大一号的管做套管，避免穿墙管与墙体长时间接触造成潮湿锈蚀。,标准：管网表面油漆光亮无老化，各焊接点、连接点、过墙处无受潮锈蚀现象，各支架牢固可靠。排水管流水顺畅。,管网的保养方法与内容,管网重点保养内容：,重点：楼层管网焊接点，连接点、转弯处、过墙处防止脱漆，有无沙眼或受潮锈蚀，有无水锤出现，支架是否牢固等。,案例：善用泻压阀保护管网，防止超压。,技术应用与设备改造,在水泵出口止回阀上端管道上安装超压控制保护装置或安装泻压阀，设置好泄水压力，防止水锤显现、管压异常升高造成的管网爆裂。,技术应用与设备改造,案例：通过管网该造，充分利用市政水压节省电能,部分多层楼房由于用水高峰期水压不足，一直以来用二次加压供水，为节能降耗，可将二次供水加压管与市政供水管连接一起，中间用电动蝶阀隔离，在电动蝶阀前端安装电解点压力表控制楼层的水压，用水高峰时楼层水压低于设定压力，电动阀关闭，水泵启动加压，楼层水压达到设定压力时水泵关闭，电动阀打开由市政直接供水。,为避免地下管网长时间漏水不能发觉，使用地下管网探漏仪，能尽早发现地下管网渗漏，较少损失。,案例：利用高端设备检测地下管网漏水,技术应用与设备改造,阀门的保养方法与内容,室外阀门，特别是明杆阀门，阀杆上应加保护套并涂裹黄油，防止日晒雨淋和灰尘侵蚀。,不经常启闭的阀门，要定期进行启闭操作。阀门的传动装置（包括变速箱）应定期加油。,阀门日常维护重点：,弹簧式减压阀的弹簧经常会锈断，造成减压失灵或膜片裂开漏水，失去减压功能。应经常观察减压阀后端水压情况，判断减压阀状况，防止水压超高。,自来水中含有沙粒，可能卡死水箱液压阀造成溢水，需要定期检查阀门状态、水箱高水位报警装置作用并对中心值班人员进行培训。,阀门的保养方法与内容,阀门日常维护重点：,污水井、泳池循环泵止回