东坝地区调研分析报告

金泽家园周边项目调研分析报告1、 各项目调研情况朝阳新城区域市场调研情况调查时间：2015年11月2日调查地点：朝新嘉园东里，朝阳新城一区，朝阳新城二区调查内容：朝阳新城区域商业情况调查人员：肖振平 卜立宁业态情况：朝阳新城区域现共经营店铺70余家，业态20余种。其中餐饮业最为发达为41家，占比53%左右。房屋中介、养生会馆也相对较多，分别为6家和5家，分别占比8%和6%左右。银行、烟酒、美容美发、教育、口腔门诊、超市各2家。其余眼镜店、健身房、联通营业厅、婴幼儿拓展训练馆、汽车美容、茶馆、菜篮子批发基地、药店、洗衣店、动物医院、游戏厅、咖啡厅、KTV各一家本次调查去电走访共11家，详谈6家，其商业情况数据汇总如下： 注：以上商铺全部为业主直租，集体供暖，商水8元/吨，商电1.6元/度，户型不可分割调查结论及分析：通过走访了解到，朝阳新城区域全部为小业主直租，无代理公司统一管理，餐饮相对较多导致签约年限相对较久，租金均价在5.5左右，周边居民较多，街区较为繁华，社区发展成熟金粒街市场调研情况目前经营的业态有15家，有UCC国际洗衣店、百福莱洗衣、怡美造型、远成快运、羊毛衫、鸿运久居地产、姐俩麻辣烫、吴裕泰茶品、耀旺生活超市（一千多平，上下两层）、华联超市（60平右右）、鑫黄浦药店、西安小吃、简艺美发、沙县小吃、婷芝秀生活馆。共走访3家：1、羊 绒 衫：面积：50左右 价格： 6.50元/天 商水商电（租户还未交过，说不清楚）2、营销中心：价格5.50-6.50/天 （朝北商铺在5.50元左右，对面在修路全是空商铺）。175上下两层 价格：6.20元/天 使用率90%，可以办理营业执照。集体供暖，别的要与业主商谈。3、华联超市：面积60左右 价格：9.00元/天 打电话询问4家：1、临街商铺：上下两层260，价格：6.00元/天。免租期：2个月，签约年限：2-3年，递增：根据市场价。物业费、取暖费由业主支付，商水商电。不可办理营业执照。2、临街商铺：上下两层185，价格：6.00元/天。免租期：2个月，签约年限：（多长时间都可以，问签十年也行）。付款方式：押一付三，第二年半年付。集体供暖。3、临街商铺：丫头果蔬超市（转租）面积：57.2 价格：6.20元/天。签约年限3年，无转让费，无递增。4、临街商铺：面积：100左右，价格：7.00元/天（租金包含物业费）电费：1.50/度，水费8元左右/吨。调研人：李平、王冉明日期：2015年11月4日金泰丽富临街底商及市场调研情况附：金泰丽富市场一层简图调研时间：2015年11月5日调研地点：金泰丽富临街底商调研内容：金泰丽富底商商业情况调研人员：王冉明 卜立宁业态情况：金泰丽富共有店铺30余家，已经营店铺20家，业态11种。投资理财、美容美发、足疗保健各三家，餐馆、房屋中介各一家，邮局、宠物店、婚庆公司、洗衣店、超市、老年活动中心各一家。本次调研共走访4家，详谈2家注；商铺为业主直租，无物业费，商水上水5元/吨，下水2元/吨，商电1.3元/度左右调查结论：小区底商为业主直租，均价在4.9左右，户型对房租价格影响较大，附近居民消费能力较高，但由于小区外围比较空旷导致空铺较多，占总铺面比的30%左右，发展潜力巨大。金泰丽富市场调研报告：市场内隔间租金7元/平米/天，无管理费，押金3000，租期半年或一年，租金一次性付清市场铺位2300-2500/月，13-15平米/铺，无管理费，押金3000，租期半年或一年，租金一次性付清附：金泰丽富市场一层简图二、各项目调研信息表调研项目信息表项目名称业态面积（）租金（/天）免租期签约年限递增比例缴费方式商水：8元/吨 商电：1.6元/度朝阳新城东北家乡菜一层1685.6-5.840天5年第四年开始环比递增5%押一付六肯德基二层邻铺4005.5-640-45天5年无递增押三付一年金隅嘉品mall10006.230-60天5年第二年开始环比递增10%押二付六良子健身一层1725.8左右15天3年第四年开始环比递增5%押三付六满满海鲜火锅4503.730-45天5-8年第四年开始环比递增8%-10%押一付三中国烟酒663.715天1年无递增押一付六金泰丽富台球厅1303.1602年无递增押一付三商水：7元/吨 商电：1.3元/度空铺5606301年无递增押一付三市场隔间20-3070半年-1年无递增一次性付清市场摊位15-185-6.30半年-1年无递增一次性付清金粒街羊绒衫店506.5商电：1.5元/度 商水：8元/吨营销中心1756.2华联超市609临街空铺两层2606602-3年市场价临街空铺两层185660多久都可以押一付三，第二年起半年付丫头果蔬超市57.26.23年无递增临街商铺10072、 各项目信息总表 项目名称共有商铺已租商铺主要业态及业态占已租商铺比例租金明细递增比例缴费方式物业费、水电费备注朝阳新城8172餐饮占比53%左右，房屋中介、养生会馆各占比8%和6%3.7-6.2元/天，均价在5.5左右餐饮业从第四年开始递增，递增比例为5%-10%，其他行业一般无递增押一付六为主，小部分押一付三押一付年等除嘉品mall物业费6-7万/年，其他无物业费。商水8元/吨，商电1.6元/度户型不可分割金粒街15小吃、美容美发各占比23%和15%左右5.5-9元/天，均价在6.9左右一般无递增押一付三为主，小部分押一付六物业费由业主支付，商水8元/吨，商电1.5元/度金泰丽富4232投资理财、美容美发、足疗保健个占比15%左右3.1-6元/天，均价在4.9左右第二年5%递增押一付六物业费由业主支付，商水7元/吨，商电1.3元/度户型对房租价格影响较大金泽家园1413各业态比例均衡，发展良好签约均价在3.8左右第三年开始环比递增8%或者第二年开始环比递增5%押三付六物业费2.45元/月，商水9元/吨，商电1.3元/度3、 结论及分析调查显示：该项目的商业配套设施中投资理财、足疗保健等业态占比较高反映出社区居民生活水平和消费能力较高，早点比例最高说明小区居民大多以上班族为主，但缺少必要的门诊、药店，餐馆比例也相对较少，品牌店占比低说明小区居民不愿消费，消费的主观能动性较差，美容美发商铺虽然较多并不能给住户带来任何经济上的实惠，在一定程度上造成了入住业主的生活不便调查显示：该项目社区门诊等配套商业不健全，无中大型餐饮但小吃较为发达，租金价格跨度明显，多方原因说明商业规划混乱，小业主现象弊端明显调查显示：此项目餐饮业相当发达，是金泽家园，金泰丽富出入必经之路，与其交通的便捷性有很大关系，是特定环境下的产物，业态发展并不畸形，房屋中介较多，说明附近居民空房率较高，而且养生会馆也有五家，从侧面反映出居民消费能力高且消费消费的主观能动性强。虽然无统一规划，但发展较为合理，商业较为繁华。结论及分析：本次共调研三个商业区，都为社区商业。是一种有别于城市区域中心商业的商业形态，具有很强的地域性，主要为本地区居民提供服务的商业模式。但每个商业区都不尽相同，金泰丽富为住宅底商，朝阳新城为临街非住宅底商，金粒街为住宅与独栋相结合的商业区。其中，朝阳新城商业街最为繁华，不可否认是餐饮行业带动了整个商业区的发展，但归根结底还是交通的便利。交通的便利是商业中心成功与否的必要因素，越是覆盖面广的商业区对交通的便捷性要求越高。且该区域内除餐饮外各业态占比较为均衡，不但有蔬菜批发，超市等业态满足人们日常生活所需，还有游戏厅、KTV、养生会馆等休闲、娱乐项目。从消费能力及意愿上来说，覆盖的人群较为广泛金泰丽富商业区交通同样发达，人口众多，但多以在此租房的公司职员为主，其消费以满足其生活所需为主，额外消费较少。且配套设施不健全，业态种类单一，因此造成了现在金泰丽富商业区不温不火的局面。但现在新建一商场，一层农贸，二层百货，三层服装。也许对该地区商业发展起一些促进作用相比于朝阳新城和金泰丽富，金粒街就显得先天资源要差一些，新开的楼盘，交通不便，社区居民较少，但这些只是一方面，更重要的是金粒街底商都为小业主直租，没有大局观念，缺乏统一的规划，只考虑个人利益。并且，小业主管理能力有限，使商户对于入驻后的保障产生怀疑，持观望态度，进而导致金粒街商业区经营惨淡。相比于以上三个项目，本项目既有优点也有不足。首先，本项目为社区商铺，所服务的人群自然以社区居民为主，由于交通不便，更显得本小区居民的这一消费群体的重要性。所以商铺经营者的出发点应该是以人为本，这也就要求我们在出租商铺时帮助经营者准确定位，使其了解本小区居民为回迁户，虽然消费潜力大，但消费主观能动性不强，消费需求谨以满足生活所需为主，主力人群对高档消费不太热衷，所以本项目应定为于中端社区辅以生活所需为主的商业区。待慢慢渗透改变小区居民的消费观念后，逐次提高社区定位。其次，目前本项目可管理商铺较少，街面距离短以及住宅底商的局限性导致一些对环评要求较高的业态如餐饮，诊所等不能在此经营。这也就造成了本项目配套商业的不健全，基于此类先天不足，应从多方面下手，1.购物功能，能提供主副食品，生活日用品。2.服务功能，