第3部分：地块状况.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除第一部分项目地块状况一、项目地块概况1、项目简介本项目位于长沙市河西麓谷高新区，为原长沙市湘仪总厂用地。项目总占地169亩。本项目地块分为两块，一块约10亩，另一块为150多亩，分布在振兴路两侧；地势高出四周路面约8米，拥有较好的视线与景观；整个地块呈现两极阶梯分布；地块由于地势高于路面，避免了外界的干扰，同时作为厂房，地势较平整，拥有较多的树木，环境较好；2、基本要求项目用地面积150多亩；用地性质以居住为主，适量建设部分商业；容积率为：3建筑：小高层与多层结合的住宅绿化率不少于限高：50米精品文档3、四周景致地块北面：桐梓坡西路、麓谷高新园的企业 对面为麓谷高科园几家企业，五强集团、湘油等大型企业，视野开阔，没什么高层建筑，都是些大型长房与公司，建筑物是新建设开发。近景是五强友元集团，该集团环境好，在视觉方面比较好。地块南面： 这个方向上，靠近桐梓坡西路在马路的对面是湘仪家属区，和项目属于同一个高度，家属区建筑物时代久远，已经变得陈旧，而且这些房子的户型已经跟不上时代，远景被这些建筑物挡住了视线。在东南方向有块小小的空地，没有被征用，但是这块地杂草丛生，还有一些垃圾。所以在近景上没任何优势。地块东面： 该方向上，远景和近景都不怎么好，都是一些比较低矮和破旧的建筑物，旁边只有时代天骄是小高层建筑，和有一块正在开发建设的地，相信这几块建筑物能弥补视觉景观的不足。地块西面： 在该方向上的远景上是宽敞的马路，和新建的建筑，视野开阔，近景是比较大的绿色植被，但是里面安插着不和群体的住宅。4、交通条件市内交通：405、603、152、309、149路405路： 起点站火车站终点站省商校， 时间：6：2018：2012路：起点站南川商场终点站十八中， 时间：6：2018：2042路：起点站高心所终点站三其西， 时间：6：2019：0020路：起点站武警总队终点站泰宁花园， 时间：6：2018：4527路：起点站海山终点站五一路， 时间：6：3018：3530路：起点站海湖路市场终点站康乐医院， 时间：6：3018：5033路：起点站东货场终点高心所， 时间：6：0019：0032路：起点站小站终点站北凤园， 时间：6：0021：00评价：西宁城市较小，以该地块为起点，步行5分钟之内所包含的公交车可到达城区各个地区。因此地块的偏远只是观念上的，地块的交通实际上不存在问题。5、片区配套（阅附件项目图纸）u 生活配套：u 银行配套： u 医疗配套： u 学校配套： u 住宅小区： u 办公场所： u 其他配套： 该片区的生活相对较为完善，尤其以餐饮配套最为发达，但配套档次较低，因此，项目的商业配套部分与该片区形成差异化可以考虑两个方向：档次差异化及经营形态差异化。这样不仅满足小区未来业主的需求，也可以吸引周围居民的消费。二、项目地块解析1、区位价值u 项目靠近河西麓谷高新园区，高新科技园的产业发展极大地提升了该片区的价值；u 长沙市政府的搬迁，加快了项目周边交通等市政配套的建设，进一步提高了区域升值的空间；u 长沙城市向西北扩张，使得该片区成为望城、宁乡等融入星城的首善之地，也是望城、宁乡等周边地区在星城购房的首选之一；u 河西尤其近年来，麓谷及市府板块房地产的开发，使得该片区成为置业的热点地区；u 岳麓区区政府表示，u 在调查中显示，市场对该片区未来的发展潜力充满信心； u 但项目周边居民素质一般，物业陈旧，区域形象一般，开发商还需努力营造自身小环境的档次与形象。u 本项目周边形象，一方面市民感觉是“偏远”的，另一方面也有人认为这里有“闹中取静”的优势；u 但有主干道相连，车程时间较短，本项目距离城中市中心10分钟车程以内，周边配套齐全而且成熟，待社区形象凸现之后，本项目距离市中心区较近的优势将十分明显，“偏远“是观念上的，并非实际上的。评价：河西大规划及发展的潜力优势使本项目具有很好的区位价值。2、景观价值评价： 3、商业价值本项目三面临街，尤其是振兴路与玉兰路交汇处的两块地，其商业价值非常大。三、项目地块解析结论本项目优势既重要价值区位优势作为城西概念和与城市中心的较近距离、城西的配套优势使本项目具有很好的区位价值。规模优势项目规模较大，很容易发挥，对于引导市场有着良好的先天条件资源整合开发商的实力和品位，专业公司的整合，一定能够带来高于消费者期望的品位生活客户机会麓谷高新产业的发展带来大量外来人口，产生一定的购需求；现有住宅和物业服务不满的家庭换房需要；新增家庭的置业