批量精装修100525

思考改变未来 批量精装修张毅2010 5 25 选择 细节与文化 思考改变未来 大道当然精细致远 关注点 路线图 材料和部品 大道当然精细致远 为什么选择精装房 理由一 客户需求 直接收益 装修房可为业主节省大量的时间 减少了精力和财力的浪费 产品性价比 相对客户分散采购分散装修 发展商集中采购 可以用同样的价格选择最好的优质材料 为客户提供最佳性价比产品 居住环境 由于避免了二次装修 彻底解决了在居住社区中此起彼伏的装修噪音 粉尘扰民问题 提高了社区居住舒适度 附加收益 装修房还能在很大程度上提高其投资价值 真正实现即买即住即收益 省却了毛坯房装修期的空置 大道当然精细致远 为什么选择精装房 理由二 竞争需求 万科 中海 星河湾 恒大 奥园 仁恒 竞争对手靠精装房扩大了其核心竞争力和竞争优势 大道当然精细致远 为什么选择精装房 理由三 政府导向 2002年7月国家建设部发布的 商品住宅装修一次到位实施导则 及配套的 商品住宅装修一次到位材料 部品技术要点 2005年建设部住宅产业化促进中心提出 大中城市的毛坯房应在6年之内消灭 大道当然精细致远 为什么选择精装房 理由四 环保要求 客户在对毛坯房进行二次装修平均一户可能产生两吨垃圾 其中有85 是可以回收再利用的资源 全年如果有2000万户进行装修改造 一年有4000万吨垃圾污染环境 发展商统一提供装修房将会显著减少浪费 提高资源利用效率 装修房规模化 为工业化装修方式提供了条件 设计标准化率进一步提高 材料部品生产工厂化进一步提高 现场装配化程度更高 现场湿作业进一步减少 建筑垃圾大量减少 现场工序更少 更简单 品质更有保证 效率更高 既然要做 就得做到她满意 大道当然精细致远 标准动作方案审定 定样定板 精装总 分包单位的选择 采购方案 土建与精装的移交样板引路成品保护模拟验收与整改精细保洁交付入伙 大道当然精细致远 标准动作之一 方案审定 定样定板 大道当然精细致远 标准动作之二 精装总 分包单位的选择采购方案的确定 分包 入户门 户内门 吊柜 地柜 镜柜 衣柜 淋浴屏 木地板甲供材 烧结类材料 厨卫洁具 乳胶漆 五金 电器 大道当然精细致远 总 分包单位的选择 大道当然精细致远 标准动作之三 土建与精装的移交 标准 大道当然精细致远 标准动作之四 样板引路设计 工程 营销 客服 物业共同验收 签字确认各类样板 材料 部品 施工 大道当然精细致远 大面积展开 四个阶段 大道当然精细致远 准备阶段的主要工作内容 开始 根据不同的项目 需要做适当的提前进场安排 工棚 办公室准备 需要解决生活场地和部分加工场地问题 施工队伍进场 队伍培训 非常重要 直接关系到项目成败 特别提醒 甲方指定分包单位也要参与培训 以统一管理思路 图纸会审 关键是就每一种户型进行现场对比 重点部位是厨房和卫生间 不要遗漏阳台上的管线与室内的关系 施工组织设计报审 详细材料计划 瓷砖部分 务必考虑设计损耗以及施工损耗 尤其是瓷砖的损耗 与土建总包开始移交场地 甲方指定单位也应参与移交场地 橱柜单位应开始测量尺寸进行加工 木地板单位应就场地平整提出要求 木门单位应检查洞口尺寸 提出整改要求 由于移交的工作量很大 需要调动班组的力量组织移交 冷水管打压 冷热水对接长时间试验 电气管线逐条测试移交 热水管渗漏不容易检查 解决方法是与冷水管对接 使其长时间处于持压状态 大道当然精细致远 准备阶段工作重点 管理思路达成一致 以及组织对班组的培训 与土建的移交 特别注意 基层裂缝 各种渗漏 外墙及外窗渗漏 卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏 由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏 房间不方正 大小头等 分户验收标准统一 防护栏杆的安全高度需要关注 若返工 对装修影响大 安全玻璃 建筑安全玻璃使用规定 以下部位需要采用安全玻璃 7层及7层以上建筑物外开窗 面积大于1 5平方米的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗 楼梯 阳台 平台走廊的栏板和中庭内栏板 倾斜装配窗 各类天棚 含天窗 采光顶 吊顶 室内隔断 浴室围护和屏风 楼层空间净尺寸 有的地方小业主会在验楼时仔细地测量房间长宽高净尺寸 卫生间属潮湿工作环境 灯具外壳需接地 大道当然精细致远 无需移交阶段的工作内容 政府验收的问题 精装修是否参加验收 如何穿插 竣工文档的要求样板层施工 轻钢龙骨石膏板 或松本板 吊顶基层 墙面面砖镶贴 这都是优先工序 其中 泥水必须在第50天左右大面完工 乳胶漆刮腻子以底漆 因为工作面宽广 条件上允许交叉施工 地砖铺贴 门槛石 窗台石 其它石材铺贴 公共楼梯间踏步砖铺贴 门槛石先装 目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上 可以避免未来受潮发黑的问题 楼梯间的施工提前 主要是希望泥水工作提前完成 楼梯踏步的保护并不难 门框底框安装 室内栏杆安装 底框装在门槛石上面 栏杆要适时跟进 避免后期打凿 需要预埋的 一定要在泥水施工前完成 墙砖 地砖在门边 栏杆附近的收口 厨房墙面不锈钢安装 橱柜以及洗脸台的框架安装 主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程 正式的门框安装 橱柜已经运输进去 那么碰撞门框的可能性大大降低了 橱柜门扇 台面安装 主要是考虑到加工厂此时已经完成加工 乳胶漆第一遍面漆施工 公共楼梯间墙面乳胶漆及第一遍面漆施工 工序有提前 理由同前 大道当然精细致远 无需移交阶段的工作重点 保证泥水的施工进度及其质量控制 以4个月的工期作为考量 一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工 而且要保证质量 否则返工引起无穷后患 此阶段业主要做好甲供材管理 否则容易出现材料供应不及时的情形 泥工的质量标准差异比较大 首先 与选择的墙地砖品种 质量有很大关系 无缝砖对砖的规格要求很高 规格误差少许就能凸显砖缝不均匀 贴砖时使用塑料十字叉 以保证墙砖缝均匀一致 在验收标准方面 砖越大越容易出现空鼓 油漆要早施工 尽管理论上讲泥水先行是通常规律 但实际上由于工作面很宽 所以刚开工就可以开始乳胶漆作业 此工序提前的目的 在于延长涂料施工时间 因为涂料的质量是需要时间作为保证的 为了保证足够的作业时间及最终的观感效果 涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后 合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大 也决定了油漆班组是否赚钱 积极性高不高 木工工作要注意组织 大道当然精细致远 需要移交阶段工作内容 入户门安装 上锁 这是一个非常重要的工序 从此进入场地需要办理移交手续 由于需要的看护人数比较多 所发生费用建议由各分包按造价分摊 在本流程中 看护人员起到了很重要的作用 项目经理每周组织召开协调会 明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表 看护人员根据此表组织场地移交 提供开门 检查 关门 再检查的工作 由于需要的人较多 有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用 煤气表安装 可能具有一定的官僚习气 需要注意检查 卫生洁具安装 镜子安装 和甲方招标文件相比有滞后 主要是成品保护困难 卫生间 厨房五金安装 比较滞后 主要是考虑到容易丢失 容易生锈 木地板安装 此前需要提前做好地面找平 木地板施工可能会产生灰尘 需要监督 踢脚线安装 首先 选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装 否则很容易出现上口裂口过大 或者接缝不平等问题 其次 安装前一定要在墙面上打木钉 将踢脚线固定在木钉上 不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法 撕门 窗保护膜 门扇的保护需要采取双层保护 窗户的保护膜一直保留 不要提前拆除 这两个措施对成品保护大有好处 最后一遍乳胶漆 乳胶漆污染投诉比例最高 故预留一遍面漆最后施工 大道当然精细致远 需要移交阶段工作重点 当泥水绝大部分工作已经完成 乳胶漆剩余一遍 橱柜的框体安装完成 木门完成门套 这个时候就应该开始关门闭户 采用移交方式施工 橱柜 木门 木地板的剩余工序等应轮序进入 通过场地移交区分管理责任 这个阶段的组织工作相对比较复杂 需要不少杂工来参与此工作 控制钥匙的发放 场地的移交 建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊 这个阶段很容易发生偷盗事件 电线 开关插座 各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象 为此 需要控制所有的出入口 进行上锁移交控制 大道当然精细致远 整改 验收及交付阶段工作内容 施工单位地毯式检查 包括重新试水打压 蓄水试验 因为泥水施工 木地板施工 踢脚线施工都可能破坏管道 因此要重新打压检查 蓄水试验实际上进行了三次 一是结构裸露状态下与总包的移交 二是防水保护层施工完毕后 三是验收整改时 业主组织的地毯式检查 入伙及随后的整改 无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视 要以战备状态接受小业主的验收 组织要有序 态度要真诚 整改要迅速得力 入伙时 业主方面的组织占主导性作用 需要很好的组织 同时 施工单位须提供无缝的配合 尽快解决小业主提出的投诉 此外 要避免过度承诺 小业主可能提出种种个性化改造的方案 应予合理化解 事实证明 如果对于小业主的额外改造要求承诺过多 必定会占用保修人员的精力 客户满意度反而会下降 保修 此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度 可以考虑打包式服务 由专业队伍提供星级维修服务 以解决因分包众多 投诉处理缓慢的缺点 大道当然精细致远 整改 验收及交付阶段工作重点 检查整改实际上是一个连续的过程 在过程控制时 管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题 及时安排整改 只要属于通病性质的问题 都应该在班组会议上专门强调 过程中应定期组织集中检查 奖励先进 鼓励后进 工程进展到80 左右时 非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来 不然班组出于自身利益 很容易自行减员 降低人工成本 此时 管理班子应尽早组织检查 源源不断地将质量问题发送到班组 使其工作处于比较饱满的状态 这种地毯式的检查需要很大的决心 组织要有序 检查落实要彻底 在移交入伙阶段 对于发现的质量问题 要有迅速的反应机制 因为投诉处理良好时 反而能提高满意度 维修服务要争取达到海尔的星级标准 本阶段的工作要点是必须责任心强 发现问题要跟踪落实 大道当然精细致远 象爱护婴儿的皮肤一样爱护我们的产品 标准动作之五 成品保护 大道当然精细致远 标准动作之六 模拟验收与整改 大道当然精细致远 找对人才能做对事 不该省的钱不能省 标准动作之七 精细保洁 大道当然精细致远 射门很爽 勿忘温柔 标准动作之八 交付入伙 临门一脚 大道当然精细致远 了解他的关注点才能让他满意 大道当然精细致远 客户对质量的态度 对渗漏水 裂缝无法接受注重使用功能关注观感质量关心质量的耐久性能允许质量有瑕疵 但希望及时维修整改 大道当然精细致远 客户最关注的质量缺陷是 渗漏 裂缝 倒反水墙地砖空鼓 色差门 窗 木地板 窗台石墙面和板底不平 不顺 大小头部品 部件变形 变色 损坏给排水系统堵塞 滴漏 混凝土及抹灰裂缝 混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步 抹灰裂缝与施工过程控制关系极大 只要认真管理 裂缝可以大为减少 水泥砂浆 混合砂浆抹灰的比较 混凝土裂缝修补 砂浆裂缝修补 烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂 墙砖空鼓 不允许墙砖出现空鼓 发现即打掉重来 防治措施如下 基层强度要足够 尤其是混合砂浆抹灰的墙面 如果在土建施工时严重失水 必定造成混合砂浆强度极低 贴砖后非常容易出现严重的空鼓 基层含水率要适中 贴砖前一天淋水 正式贴砖前再次湿润墙面 如果是轻质砌块 则因为其吸水极其厉害 必须长时间洒水养护 否则必定空鼓无疑 墙砖要泡水2小时以上 因为现在瓷砖质量普遍较好 吸水率比规范允许的程度低很很多 工人凭经验觉得不泡水也可以 实际上对空鼓是有影响的 采用二次成活法 大墙砖背面刮上一层水泥膏 约10mm厚 先试贴 轻轻敲打后再抬起 修整背后水泥膏之后再次镶贴 这个方法对防止空鼓贡献很大门边 门头位置尤其要防止空鼓 在不同墙体材料交接部位 一定要用钢丝网加强 否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓 瓷砖踢脚线常常空鼓 原因之一是腻子刮得太低 应避免 外窗渗漏 洞口移交 砌体洞口应做抹成标准形状的窗套临时固定窗框 螺钉固定 深度40 50mm素水泥浆刷面砂浆塞缝 充分密实木砖部位塞缝 充分密实塞缝部位刷素水泥浆聚合物水泥基复合涂膜外墙抹灰收口 向外墙卷 接槎远离窗框 贴外墙砖DC793填缝指定班组 责任到人逐一记录 旁站管理 塑钢窗塞缝 塑钢窗塞缝 厨房卫生间渗漏 天花不平整 开裂 轻钢龙骨石膏板不平整及开裂夹板吊顶开裂 烟道渗漏 地砖空鼓 砖越大越容易空鼓 这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关 措施如下 铺贴前楼面板要湿润 干铺砂浆配合比约1 4 要均匀地铺在楼板上 采用二次成活法 地砖背面刮上一层水泥膏 约10mm厚 先试铺 轻轻敲打后再抬起 修整背后水泥膏之后再次铺贴 这个方法对防止空鼓贡献很大 铺完之后24小时以上严禁上人 采取养护措施对防止空鼓大为有利 墙 地砖色差 瓷砖的供货要保证同一型号 同一规格 同一批次 同一色号 由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量 在与供货商谈判时 应在合同中写明 至少保有供货总量的10 以上作为备用 而且允许超过的部分退货 此外 如果可能出现色差问题时 要求厂家提前知会 这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用 尽量避免同一房间内出现色差 预留2 瓷砖用于维修 木作工程裂缝 含水率尽量减少木材使用范围 能用石膏板代替的吊顶可尽量替换 回 字形天花的四个角 胶合板不宜在此附近断开 而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度 可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性 木材与木材接缝处做成V字形凹缝 用环氧树脂加锯末填充 打磨 封牛皮纸 然后再进行表面油漆工艺 此法比较可靠 但是很费功夫 不宜用无纺布代替牛皮纸 因为无纺布弹性大 起不到绷紧的作用 尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触 很容易出现裂缝 妥善地安排施工工序 尽量减少木材受潮 某些木材更容易受潮 最好避免 石膏板吊顶变形开裂 吊点及挂件节点出现虚假受力情况 龙骨与板缝位置不正确 或者龙骨刚度 数量不足 石膏板钉钉位置 间距不正确 缝隙位置胶带 填充腻子施工工艺方法不正确 乳胶漆观感不佳 乳胶漆是细活 工价不同 投入的工时不同 效果差异明显 尽量延长乳胶漆的作业时间 保证慢功出细活 尽量减少其它工序对乳胶漆的影响 这是非常重要的一点 工艺方法的选择 施工方法可以是刷 喷 滚涂 阴阳角不顺直 强烈建议在刮该部位腻子的时候 先用白水泥打底 用铝合金刮尺结合刮板将其刮平 阳角质量可得到大幅度改观 透底 流坠 起粉 慢干 回粘 发霉返锈 变色和褪色 起泡 木作油漆质量不佳 衣柜等尽量采用工厂化施工 必须在现场施工的 最好能集中施工油漆 避免色差 最好与室内其它木作油漆在色彩上保持一致 墙根返潮 与砌筑使用的材料直接相关 采用彩色涂料时更加明显 其它质量问题 铝扣板天花露缝 采用咬合式断面 选用较厚的产品 灯具一次安装就位 大面积的石材窗台板非常容易空鼓 补救的办法是贴好后连续养护 木地板空鼓 地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工 五金件安装时破坏墙面瓷砖 用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性 快交工时发现管道渗漏 移交时一定要打压 最好先通水 一进场就将冷热水管对接起来 这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏 施工过程中的损坏也不在少数 有几种情况容易损坏管道 一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时 固定用钉子容易钉破水管 二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管 建议采用扁的支架 不要做成三角斜撑 三是楼面暗藏管道一定要标记范围 四是木踢脚线施工时 因为各种标记已经被遮掩 很容易钉破水管 要特别注意 大道当然精细致远 问题的根源在哪呢 大道当然精细致远 腻子 成品腻子 防水腻子 内墙腻子砂浆 水泥砂浆 混合砂浆胶水 结构胶 云石胶 108胶 封口胶 胶合板防水材料面板 三聚氰胺 小五金 生锈 黄洞石 啡网石 大道当然精细致远 木门 影响极大 是最值得关注的项目之一木材干燥水平 木材本身的品质 门板的构成方式 实木门 空心门 模压门 饰面做法 油漆质量 门套的设计方式 木门安装产能不足的问题 分阶段控制 采购合同要明确 第一阶段 移交门洞阶段第二阶段 底框安装阶段 对泥水收边大有好处 尽早安装第三阶段 门套安装阶段 早一些好 门槛石装完就上 注意门贴脸先装完 不然乳胶漆没有办法收口 对进度影响明显 第四阶段 门扇安装阶段 大道当然精细致远 厨柜台面人造石的质量 价格差别可达10倍 柜体用板材 多数用防潮板 即便如此 质量也有高低之分 表面装饰材料 便宜的防火板几十元每张 贵的上千元一张 五金件 进口和非进口价格差别极大 例如 抽屉所用的滑轨 质量好的可以承受一个人的重量 其价格也颇为可观 抽屉的质量 有的是金属制品 有的用普通板材制成 封边条的工艺及材料 各种附件 例如金属抽篮的数量 质量等等 加工水平 大道当然精细致远 衣柜几乎每一组成部分都构成不同的质量等级 活动部件的可靠性需要认真把握 防潮能力常常不足 制作安装的时间比较长 安装时对现场有一定影响 大道当然精细致远 木地板对房间的方正性 地面的平整度要求很高 对铺贴的工艺要求也很严格 否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题 安装快速 一般来说 15天装完200套房间的木地板 木地板的进度安排 泥水全部完工 木门安装完毕 乳胶漆仅仅剩下一遍或者剩下点补工序时 木地板就必须进场了 对于木地板的保护要求极高 因此在采购时就必须明示要求的保护方法 可以接受的质量缺陷是多大 等等 大道当然精细致远 瓷砖材料档次及不同批次的影响 带来的质量问题很多瓷砖的损耗远大于定额值 这主要是由于排版引起的 墙砖采用无缝砖时 很容易凸显规格尺寸方面的偏差 供货要保证同一型号 同一规格 同一批次 同一色号 由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量 在与供货商谈判时 应在合同中写明 至少保有供货总量的10 以上作为备用 而且允许超过的部分退货 此外 如果可能出现色差问题时 要求厂家提前知会 这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用 尽量避免同一房间内出现色差 最好按照每一色号准备2 的瓷砖用于物业维修 瓷砖的供应对进度的影响是直接的 需要保证供货 大道当然精细致远 腻子成品腻子能保证质量 熬制 用聚乙烯醇 俗称108胶丝 熬制胶水 再与纤维素 双飞粉充分混合 即成腻子 熬制胶水的比例 多数是土法上马 一包胶丝 25斤 配大半油桶水 纤维素的重要作用是增加腻子的和易性 方便刮抹施工 但是添加量不能过大 否则容易在潮湿天气下发霉 纤维素的质量应予以保证 否则容易出现乳胶漆脱皮的问题 大道当然精细致远 天花角线天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题 花角线设计为木线条 对防止裂缝非常不利 除非天花角线设置在木制窗帘盒上 其余天花角线建议一律采用石膏制品 扁平的天花角线附着在墙面上时 非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷 大道当