房地产企业涉及税种

房地产企业涉及税种 二OO九年三月二十三日 2 绪言 国家税务总局连续几年将房地产列为重点稽查行业2009年 在董事长和集团公司领导的带领下 博海智通无论是在新项目的开发 在资本运作 在国际融资和国内融资方面都将开拓出一条收获胜利果实之路高质量的完成领导交办的各项新任务按期完成各项税款的纳税申报工作 3 绪言 营业税城建税教育费附加企业所得税土地增值税印花税契税代扣代缴个人所得税房产税车船使用税 4 营业税 1 应税范围 1 转让土地使用权 2 销售不动产2 税率3 计税依据全部价款及价外费用4 其他视同销售情况 无偿赠与 5 营业税 5 其他具体情况 1 价格明显偏低而无正当理由 主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定 按下列公式核定计税价格 计税价格 营业成本或工程成本 1 成本利润率 1 营业税税率 6 营业税 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销 包销商是代理房产开发企业进行销售 所取得的手续费收入或者价差应按 服务业 代理业 征收营业税 在合同期满后 房屋未售出 由包销商进行收购 其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商 对房产开发企业应按 销售不动产 征收营业税 包销商将房产再次销售 对包销商也应按 销售不动产 征收营业税 云地税营 2003 592号对包销规定 7 营业税 云地税营 2003 319号规定合作建房 是指由一方 以下简称甲方 提供土地使用权 另一方 以下简称乙方 提供资金 合作建房 合作建房的方式一般有两种 第一种方式是纯粹的 以物易物 即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换 第二种方式是甲方以土地使用权 乙方以货币资金合股 成立合营企业 合作建房 对合作建房行为应如何征收营业税 8 营业税 土地使用权和房屋所有权相互交换 双方都取得了拥有部分房屋的所有权 在这一合作过程中 甲方以转让部分土地使用权为代价 换取部分房屋的所有权 发生了转让土地使用权的行为 乙方则以转让部分房屋的所有权为代价 换取部分土地的使用权 发生了销售不动产的行为 因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为 对甲方应按 转让无形资产 税目中的 转让土地使用权 子目征税 对乙方应按 销售不动产 税目征税 以物易物具体交换方式有两种 9 营业税 由于双方没有进行货币结算 因此应当按照 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十五条的规定分别核定双方各自的营业额 如果合作建房的双方 或任何一方 将分得的房屋销售出去 则又发生了销售不动产行为 应对其销售收入再按 销售不动产 税目征收营业税 以物易物具体交换方式 10 营业税 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权 例如 甲方将土地使用权出租给乙方若干年 乙方投资在该土地上建造建筑物并使用 租赁期满后 乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方 在这一经营过程中 乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权 甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物 以物易物具体交换方式有两种 11 营业税 以物易物具体交换方式 甲方发生了出租土地使用权的行为 对其按 服务业 租赁业 征营业税 乙方发生了销售不动产的行为 对其按 销售不动产 税目征营业税 对双方分别征税时 其营业额也按 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十五条的规定核定 12 营业税 成立合营企业 对此种形式的合作建房 则要视具体情况确定如何征税 房屋建成后 如果双方采取风险共担 利润共享的分配方式按照营业税 以无形资产投资入股 参与接受投资方的利润分配 共同承担投资风险的行为 不征营业税 的规定 对甲方向合营企业提供的土地使用权 视为投资入股 对其不征营业税 只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税 对双方分得的利润不征营业税 13 营业税 成立合营企业 房屋建成后 甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配 或提取固定利润 则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为 而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为 那么 对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按 转让无形资产 征税 对合营企业则按全部房屋的销售收入依 销售不动产 税目征收营业税 14 营业税 成立合营企业 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋 则此种经营行为 也未构成营业税所称的以无形资产投资入股 共同承担风险的不征营业税的行为 因此 首先对甲方向合营企业转让的土地 按 转让无形资产 征税 其营业额按实施细则第十五条的规定核定 其次 对合营企业的房屋 在分配给甲 乙方后 如果各自销售 则再按 销售不动产 征税 15 营业税 以 还本 方式销售建筑物 是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者 这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段 对以 还本 方式销售建筑物的行为 应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税 不得减除所谓 还本 支出 还本方式销售 16 营业税 纳税地点纳税人转让土地使用权 应当向土地所在地主管税务机关申报纳税 纳税人转让其他无形资产 应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税 纳税人销售不动产 应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税 17 营业税 纳税期限 纳税人以一个月为一期纳税的 自期满之日起十日内申报纳税 纳税期限最后一天是星期日或者其它法定休假日的 以休假日的次日为期限的最后一天 延期纳税 纳税人有特殊困难 不能按期缴纳税款的 应当在缴纳税款期限届满前提出延期纳税的书面申请 附相关材料 报经省国税局批准 在不超过三个月期限内延期缴纳国税税款 且不加收滞纳税金 省局不予批准或者超过延期期限缴纳税款的 从滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金 上述延期纳税所指特殊困难 1 因不可抗力 导致纳税人发生较大损失 正常生产经营活动受到较大影响的 2 当期货币资金在扣除应付职工工资 社会保险费后 不足以缴纳税款的 18 营业税 营业税税目收范围税率一 交通运输业陆路运输 水路运输 航空运输 管道运输 装卸搬运 二 建筑业建筑 安装 修缮 装饰及其他工程作业 三 金融保险业 四 邮电通信业 五 文化体育业 19 营业税 六 娱乐业歌厅 舞厅 卡拉 歌舞厅 音乐茶座 台球 高尔夫球 保龄球 游艺 七 服务业代理业 旅店业 饮食业 旅游业 仓储业 租赁业 广告业及其他服务业 八 转让无形资产转让土地使用权 专利权 非专利技术 商标权 著作权 商誉 九 销售不动产销售建筑物及其他土地附着物 20 城市维护建设税 1 计税依据 纳税人实际缴纳的营业税税额 2 税率 分别为7 5 1 计算公式 应纳税额 营业税税额 税率 3 不同地区的纳税人实行不同档次的税率 1 纳税义务人所在地在五华区 盘龙区 西山区 官渡区范围内的和在高新技术产业开发区 经济技术产业开发区 滇池旅游度假开发区 呈贡新区 东川区 安宁市十个区所属的街道办事处管理范围内的 税率为7 2 纳税义务人所在地在郊区各县城 镇范围内的 税率为5 3 纳税义务人所在地不在1 2项范围内的 税率为1 外资企业不交纳 协助研讨创新的集团管理模式 21 教育费附加 计税依据 纳税人实际缴纳营业税的税额税率为3 计算公式 应交教育费附加额 营业税税额 费率 外资企业不交纳 22 企业所得税 内资企业和外资企业所得税适用不同的规章制度外资企业适用 国税发 2001 142号文 国税发 2002 314号文 云国税外通 2003 6号文内资企业适用 国税发 2006 31号文 23 企业所得税 内资企业适用31号文规定 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 外资企业适用文件规定 对外投资 转固不视同销售 对于外商投资房地产企业在办理建设期汇算后尚未售出的房屋 可根据其开发成本按照税法规定的房屋使用年限计提折旧 并计入企业当期成本费用 对于先计提折旧后又售出的房屋 在售出时可将其尚未计提的折旧余额结转企业当期成本费用 内外资企业所得税制度的重要差异 24 企业所得税 内资企业31号文规定视同销售情况 确认收入 或利润 的方法和顺序为 一 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 二 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 三 按开发产品的成本利润率确定 开发产品的成本利润率不得低于15 具体比例由主管税务机关确定 25 企业所得税 外资房地产销售收入的确定以权责发生制为原则 可根据不同的销售方式 按以下原则确定 1 采取一次性全额收取房款的 以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现 2 采取分期付款或预售款方式销售的 以合同约定的付款时间为销售收入的实现 3 采取以土地使用权或其他财产置换房屋的 以房产使用权交付对方为销售收入的实现 4 对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款 逾期不能偿还本息 而将房屋赔付债权人的 应视同销售行为 主管税务机关可依抵押价格确定其销售收入 其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的 且该债权人又为外国企业 则依法缴纳利息收入预提所得税 5 采取银行提供按揭贷款销售的 以银行将按揭贷款办理转帐之日 为销售收入的实现 且无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票 其已取得的银行按揭款应及时作为企业当期销售收入 6 企业除在销售合同中明确给予买方的折扣 折让外 其他方式的各种优惠一律不能冲减销售收入 26 企业所得税 外资企业销售房地产所发生的相应成本费用的确定应以收入与支出相匹配为原则 企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用 确定当期成本费用 可售总成本费用是指建成用于出售或出租的房地产所发生的土地使用费 拆迁补偿费 七通一平 勘察设计等前期开发费用 建筑安装费 基础设施费 公用设备 绿化 道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用 财务费用和销售费用 总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积 对于房地产企业开发项目中的不可出售面积 如绿地 花园 停车场 商业网点 教育设施及会所等 凡由政府有关部门无偿占用或属于业主公共产权的 其相应支出经审核后可计入可售面积的成本费用 凡建成后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的 其相应支出不能计入可售面积的成本费用 27 企业所得税 房地产开发成本及费用的列支要求 企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发项目建设期汇算时确定的销售收入作为计算基数 企业发生与生产 经营有关的交际应酬费 应当有确实的记录或者单据 分别在下列限度内准予作为费用列支 一 全年销售净额在一千五百万元以下的 不得超过销货净额的千分之五 全年销售净额超过一千五百万元的部分 不得超过该部分销货净额的千分之三 二 全年业务收入总额在五百万元以下的 不得超过业务收入总额的千分之十 全年业务收入总额超过五百万元的部分 不得超过该部分业务收入总额的千分之五 28 企业所得税 关于预征企业所得税问题 一 外商投资房地产企业在建设期间预售房地产并取得的预收款应当预征企业所得税 房地产企业的预收款应包括 以合同 协议或其他方式约定并实际取得的预收房款以及其他具有预收款性质的各种款项 二 外商投资房地产企业取得的预收款除经云南省城市建设综合开发办公室批准建设的 经济适用房 项目并报经主管税务机关审核确认后可按3 预计利润率征收企业所得税以外 一律按10 的预计利润率预征企业所得税 29 企业所得税 关于建设期汇算问题 一 企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日 或者首笔房地产使用权交付之日 或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始 企业自房地产销售开始 应根据当期实际房地产销售收入 相关成本费用 计算企业年度实际应纳税款 30 企业所得税 二 外商投资房地产企业应于房地产开始销售即竣工日起一年半内向主管税务机关报送由中国注册会计师或注册税务师出具的建设期汇算报告 同时 自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税 但在房地产开始销售至办理建设期汇算期间 如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用 主管税务机关可依据税法有关规定 暂按10 的利润率计算征收企业所得税 在进行建设期竣工清算时 外商投资房地产企业应按照税务局竣工清算工作底稿的要求提供竣工清算资料 包括与确定竣工结算期应纳税所得额有关的合同 协议及收付款凭证 对于未按规定期限进行建设期汇算即竣工期结算的 税务机关可暂按30 的预计利润率征收所得税 31 企业所得税 关于房地产企业后期管理问题 一 外商投资房地产企业在办理建设期汇算后不再进行其他形式的总清算 应按照税法规定原则确定当期收入 扣除企业当期实际发生的成本费用后 计算缴纳企业所得税 二 对于在工程结算中已将尚未支付的设备价款和建筑安装费已按合同规定的价款计入成本费用的 在建设期汇算后实际支付时不得重复计入企业当期成本费用 三 企业以租赁方式取得房租收入的 应按当期实际租金收入 扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额 与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额 32 企业所得税 关于房地产企业后期管理问题 四 企业采取先租赁后又售出房地产的 原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧 不得在售出时再作为成本 费用扣除 企业在办理建设期汇算后尚未售出的房屋 可根据开发成本按照税法规定的房屋使用年限计提折旧 五 外商投资房地产企业在房屋销售后继续发生的绿化 道路等配套设施费用 在办理建设期汇算后 可在根据 云南省规划委员会审定设计方案通知书 等政府主管部门批准文件中的有关规定并确认仍有未完工工程的基础上 按照企业年销售收入的1 比例逐年预提上述费用 并计入企业当期损益 待该项工程结束后应按实际支出在完工当期作出调整 33 企业所得税 境外企业与企业签订房屋包销协议上述包销业务是指 境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续 且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证 房屋包销协议 为企业包销房地产的 其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质 境外企业取得的房屋转让收益 收益 是指转让收入减除该财产原值后的余额 应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定 缴纳企业所得税 34 企业所得税 凡不符合上述条件的其他代销 承销性质的业务 应按照 国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知 国税发 1999 242号 的规定执行 即从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销 包销合同或协议 委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的 应按境外企业向购房人销售的价格 作为外商投资房地产销售收入 计算缴纳营业税和企业所得税 35 企业所得税 房地产企业申请办理竣工结算时 应向税务局报送以下资料 1 外商投资企业和外国企业年度所得税申报表 复印件 2 云南省建设工程质量初装修合格证书 复印件 3 云南省建设工程质量合格证书 复印件 4 会计师事务所出具的验资报告 复印件 5 经贸委的批准证书 复印件 6 建委审批立项的证明 复印件 7 工商营业执照 复印件 8 国土局核准的建筑面积的证明 复印件 9 测量大队实测面积的证明 复印件 10 房屋销售合同及销售合同固定格式文本复印件 11 有出租房屋的 应提供房屋出租合同 复印件 12 已预缴所得税完税证明 复印件 13 会计师事务所出具的竣工结算报告 原件 14 办理竣工结算的书面申请 原件 15 外商投资企业和外国企业与其关联企业业务往来情况年度申报表 复印件 16 建设期结束日的资产负债表及利润表 复印件 17 税务机关要求报送的其他资料 36 土地增值税 定义 土地增值税是对转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收 纳税人转让房地产所取得的收入减除 条例 规定的扣除项目金额后的余额 为增值额 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额 的免征土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率 即 1 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率30 2 增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目金额100 的部分 税率40 3 增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额200 的部分 税率50 4 增值额超过扣除项目金额200 的部分 税率为60 未进行清算前暂按收入的1 计算交纳 37 土地增值税 土地增值税的计税依据计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额 增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除 条例 和 细则 规定的扣除项目金额后的余额 房地产转让收入包括货币收入 实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益 38 土地增值税 土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括 1 取得土地使用权所支付的金额 2 开发土地的成本 费用 3 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 4 与转让房地产有关的税金 5 其他 39 土地增值税 1 三项期间费用的扣除及测算财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他房地产开发费用 按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5 以内计算扣除 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10 的以内计算扣除 扣除项目说明 40 土地增值税 扣除项目说明 2 旧房及建筑物的评估价格 是指在转让已使用的房屋及建筑物时 由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率 并经地方主管税务机关确认的价格 3 与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 印花税 因转让房地产交纳的教育费附加 也可视同税金予以扣除 4 加计扣除 对从事房地产开发的纳税人 可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 的扣除 41 土地增值税 5 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额 应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行 除另有规定外 扣除取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 费用及与转让房地产有关税金 须提供合法有效凭证 不能提供合法有效凭证的 不予扣除 与原土增税条例不同之处 6 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的 地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料 结合房屋结构 用途 区位等因素 核定上述四项开发成本的单位面积金额标准 并据以计算扣除 具体核定方法由省税务机关确定 扣除项目说明 42 土地增值税 7 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 按以下原则处理 1 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 2 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 3 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 扣除项目说明 43 土地增值税 8 房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房地产开发成本 房地产开发企业的预提费用 除另有规定外 不得扣除 9 属于多个房地产项目共同的成本费用 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法 计算确定清算项目的扣除金额 扣除项目说明 44 土地增值税 内资企业适用 国税发 2006 187号文外资企业适用 国发 1993 138号差异 对外投资内资企业视同销售 外资企业不视同销售 45 土地增值税 内资适用187号文规定非直接销售和自用房地产的收入确定 一 房地产开发企业将开发产品用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 其收入按下列方法和顺序确认 1 按本企业在同一地区 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定 2 由主管税务机关参照当地当年 同类房地产的市场价格或评估价值确定 二 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税 在税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 46 土地增值税 土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 47 土地增值税 土地增值税的清算条件 一 符合下列情形之一的 纳税人应进行土地增值税的清算 1 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 2 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3 直接转让土地使用权的 二 符合下列情形之一的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 1 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 2 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 3 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 48 土地增值税 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料 一 房地产开发企业清算土地增值税书面申请 土地增值税纳税申报表 二 项目竣工决算报表 取得土地使用权所支付的地价款凭证 国有土地使用权出让合同 银行贷款利息结算通知单 项目工程合同结算单 商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入 成本和费用有关的证明资料 三 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目 还应报送中介机构出具的 土地增值税清算税款鉴证报告 49 土地增值税 某房产公司开发一幢楼房 建筑面积10000平米 其中土地及其他开发成本已付款5000万元 有200万元工程款无发票 尚有1000万元工程款未支付 可提供签约合同或结算书 销售费用520万元 管理费用410万元 无发票10万元 利息支出1300万元 有向银行借款 营业税金810万元 土地增值税162万元 企业所得税534 6万元 营业外支出150万 其中140万为规划委行政罚款 已售面积9000平米 每平米售价18000元 计算土地增值税及企业所得税 土地增值税计算收入 9000 1 8万 16200万元可扣除项目86351 成本 5000 200 1000 5800万元 已售面积应分摊9000 10000 5800 5220万元2 税金 810万元3 加计扣除 5220 20 1044万元4 利息支出1300万元5 期间费用5220 5 261万元 50 土地增值税超率累进税率表 增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数不超过50 30050 100 405100 200 5015大于200 6035 51 案例 增值额 16200 8635 7565增值率 增值额 扣除项目 7565 8635 87 6 应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除数 7656 40 8635 5 2630 65应补土地增值税 2630 65 162 2468 65万元企业所得税计算如下 已售面积承担期间费用 9000 10000 520 410 10 828万应纳税所得额收入 成本 税金 费用 营业外支出 16200 5220 810 2630 65 828 150 140 6701 35万元应纳税金 6701 35 33 2211 4455万元应退企业所得税 2211 4455 534 6 1676 8455万元 52 代扣代缴个人所得税 在中国境内有住所 或者无住所而在境内居住满一年的个人 从中国境内和境外取得的所得 依照 中华人民共和国个人所得税法 的规定缴纳个人所得税 扣缴义务人 个人所得税是以所得人为纳税义务人 以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人 个人所得超过国务院规定数额的 在两处以上取得工资 薪金所得或者没有扣缴义务人的 以及具有国务院规定的其他情形的 纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报 扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报 国税发 2006 162号 个人所得税自行纳税申报办法 试行 扣缴义务人每月所扣的税款 自行申报纳税人每月应纳的税款 都应当在次月七日内缴入国库 并向税务机关报送纳税申报表 53 代扣代缴个人所得税 下列各项个人所得 应纳个人所得税 一 工资 薪金所得 二 个体工商户的生产 经营所得 三 对企事业单位的承包经营 承租经营所得 四 劳务报酬所得 五 稿酬所得 六 特许权使用费所得 七 利息 股息 红利所得 八 财产租赁所得 九 财产转让所得 十 偶然所得 十一 经国务院财政部门确定征税的其他所得 54 代扣代缴个人所得税 55 代扣代缴个人所得税 应纳税所得额的计算 一 工资 薪金所得 以每月收入额减除费用一千六百元后的余额 为应纳税所得额 二 个体工商户的生产 经营所得 以每一纳税年度的收入总额 减除成本 费用以及损失后的余额 为应纳税所得额 三 对企事业单位的承包经营 承租经营所得 以每一纳税年度的收入总额 减除必要费用后的余额 为应纳税所得额 四 劳务报酬所得 稿酬所得 特许权使用费所得 财产租赁所得 每次收入不超过四千元的 减除费用八百元 四千元以上的 减除百分之二十的费用 其余额为应纳税所得额 五 财产转让所得 以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额 为应纳税所得额 六 利息 股息 红利所得 偶然所得和其他所得 以每次收入额为应纳税所得额 56 代扣代缴个人所得税 有下列情形之一的 应当按照本办法的规定办理纳税申报 一 年所得12万元以上的 二 从中国境内两处或者两处以上取得工资 薪金所得的 三 从中国境外取得所得的 四 取得应税所得 没有扣缴义务人的 五 国务院规定的其他情形 第二条第一项年所得12万元以上的纳税人