房地产市场分析.doc

房地产市场分析一、 重庆房地产市场分析（一） 主要政策分析1、 重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。2、 重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。（二）2011年重庆房地产市场交易情况1、重庆整体土地供求2、重庆整体住宅供求月份供应面积成交面积成交环比12/02242,278898,475-40.19%12/01123,1141,502,2050.82%11/121,440,2021,489,958188.65%11/111,343,520516,17610.99%11/10907,842465,077-61%11/091,204,1181,192,381-12.85%3、重庆整体办公供求月份供应面积成交面积成交均价12/02-5,85010,39812/01-113,46411,72011/12104,58445,84021,75811/11103,97718,91010,73411/1053,51756,78613,24411/09124,85911,89920,975重庆整体商业供求月份供应面积成交面积成交均价12/0292117,14315,91912/0115,92450,25936,56211/1299,95147,71526,80111/1157,32712,54321,35211/1030,54412,87933,54311/0972,15314,20523,654（三）、重庆市房地产市场发展前景分析1、2010年重庆市GDP增速达到14.9%，排名全国第三，经济总量突破6000亿大关，达到6528.72亿元。2009年重庆市经济较快扭转了经济明显下滑的态势，率先实现了经济的总体回升，GDP增速不断走高：一季度GDP增速为9%，排名全国第14，西部第6；上半年GDP增速为12.5%，增速赶超8个省市，列全国第6，西部第4；1-3季度 GDP增速为13.4%，上升至全国第5，西部第4；2、2011年，在宽松的货币政策及良好的市场预期下，开发企业将加大开发力度，快速推盘，市场供给有望上升，供应紧张态势将逐步得到有效缓解。大学城、江北城、鸿恩寺、茶园等板块是2010年房地产开发的热点板块。尽管“国十一条”出台后房地产业整体环境发生变化，但对市场发展较为平稳、价格上涨幅度不大、以本地需求为主的重庆应该影响较小，市场需求仍将保持较高水平。2012将在2011年的基础上有所发展。二、项目竞争优势分析(一) 重庆工商职业学院项目介绍 本项目位于合川大学城区域，占地1200亩。总建筑面积500246平方米。（二）本项目竞争优势分析1、区域优势本区域正逐渐被打造成学府区，环境优美、空气清新、绿化面积大还临近涪江，在涪江的村托下更加的优美。并且升值空间极大。2、品牌优势重庆工商职业学院的前身为重庆广播电视大学，在重庆地区享有相当大的名气，且知名度高，品牌形象较好，将成为本项目的优势所在。3、 交通状况本项目位于合川学府区域，交通十分便利，有301、302、701、702等多路公交。分别到达合川的几个商业区、长途车站等繁华区域。4、 商业配套目前项目附近有民生职业学院、移通学院等高的大学，有义乌商品市场、吉又吉大型超市还有移通电影院等商业娱乐设施。今后还要在本项目所在区打造成合川的大学城还有跟多的商业配套在此地崛起。5、 教育和医疗配套本项目附近有民生职业技术学院、移通学院，重庆涉外商贸学院的高等大学，还有新华小学、合川中学等高等中小学，并且还有合州医院等大型医院，教育医疗配套十分齐全。（三）市场定位1、职业教育、文化行业中高层工作者；银行、金融系统中高管人员；政府公务员及事业单位工作者；个体、私营企业中高水平收入者等等。2、年龄本项目目标客户将以年轻人士为主，年龄段在2035岁左右3、家庭构成家庭总人口一般为2、3人的客户为主4、收入水平年收入再10万元以上，且收入稳定。6、 客户来源主要是在校教师以及外来工作人员7、 客户需求对生活品质要求一般，价格叫敏感，方便舒适的生活是其的追求。产品品质要求不很高，对其材质无特殊要求，价格适中能接受就行。配套设施齐全交通便利，物业管理要好。四、价格定位进入20114年，楼市快速上涨的势头遭到遏制，从成交价格来看，成交均价仍然达到5236.5元/平方米。比一周前增加了305.12元/平方米。增幅为5.2%，涨势已经趋于缓和，但仍然处于高位水平。该项目采取以下措施：价格优惠政策：付款方式优惠、团购优惠、选择购买优惠、其他优惠。价格浮动策略：展销会期间促销优惠价、正常销售期浮动价、其他浮动措施。项目价格：跟据市场定位，结合周边楼盘价格发展趋势，本项目初步拟定总和建筑面积均价为：1、 住宅：销售时间为2012年，