微观经济学房价案例分析.doc

微观经济学期末考查作业姓名：方 法 学号：1108110211 专业：化学工程与工艺 日期：2012年05月27日微观经济学案例分析一. 房地产价格影响因素及其泡沫经济所谓泡沫(泡沫经济)，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。一般可以简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释是：在市场经济中，通过各种狂热的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。这就是泡沫（泡沫经济）现象。随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。房地产业在我国发展迅速，即使当年在经济危机下，仍然能够稳步增长，并保持较高的GDP贡献率，然而居高不下的房价致诸多社会问题。为了国民平均生活水平的提高，兼顾社会公平与效率，国家出台一系列价格管理政策，价格控制国家稀缺资源.二案例研究背景 房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用,特别是我国1998年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。另外房地产业的发展,离不开金融业的融资支持,而房地产市场又是金融业借贷资本的最大出路。 三官方观点：2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。 2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与微观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展， 经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即国8条）。国家在2011年年初印发了“国8条”： 1、二套房房贷首付比例提高至60% 2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入征税 3、本地2套房和外地1套房家庭将停购 4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷 6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施 8、坚持和强化舆论引导一、 说明了中央政府对巩固扩大房地产市场调控成果的决心。此时此刻，大家对2011年及“十二五”时期中国房地产业的发展态势尤为关心。2011年及“十二五”时期，仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。二、 从形式来看，房紧缺已成严峻问题，从短期来看可能相对缺乏弹性，但是从长期来看具有较大的弹性，天价房价跌落已成必然。房价在短期内并不能下降，必然有一个缓冲的过程。虽然国家百姓对价格的需求很大，但都集中在中低价位、中小套型普通商品住房建设等建设住房，而且国家的住房供给是否饱和也很难说，根据价格供给需求曲线，房价下降已成必然。三、 政府制度与市场和价格。由于外部性和市场势力可能会导致市场调节失灵。价格是国家组织经济活动的 一种好方法，但目前价格居高不下可能需要政府来改善市场结果。出台一系列政策抑制炒高房价，杜绝个人对稀缺资源的占有。普通老百姓急需的障性住房开发、资金等方面是提供支持的；对普通消费者发出的是宽松的信息，借以保障社会公平，坚决反对投机倒把式不正当需求，以期对稀缺资源的占有，以及住房将来的长期不断增值而带来的利益流入。这些强化保障房建设的“限购”“限贷”等调控政策力求通过量化的调控目标，显然为了明确责任、遏制房价过快上涨、扭转市场预期，从而保证房地产市场平稳健康发展。然而，大多数城市公布房价控制目标为“新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内”以此作为控制房价的参考因素，超过10的GDP发展速度和人均可支配收入增速，几乎是普遍采纳的参照系，而“居民住房支付能力”并没有提及也无法衡量，当今各种商品价格猛涨，公民的支付能力无增反减，貌似当权者没有意识到这种政策并没有真正给老百姓带来实实在在的好处。四、 加强政策的针对性和有效性，虽然，各种遏制高房价的政策在陆续地出台，比如“房价备案制”、整顿住房交易市场秩序、住房的限购限价等，但是这些政策是否达到目标实在令市场十分质疑。从国家统计局网站公布的数字可以看到，无论是同比还是环比，均有一些城市的房价急剧下降，甚至一些天价房降价出售，然而，国家房价的下调并不是真正的下降。五、 减少执行与实施的偏差。如社会要面临失业和通货膨胀的短期取舍一样，国家的政策总会先朝着于预期相反的方向，国家想要造福于普通的广大百姓，到头来又往往是普通老百姓们吃亏，限购在一定程度上产生了购房的激励，使更多的人对房的未来预期比较好，导致更加缺乏。而且在这样的激励政策推动下，国内住房市场早已成了一个住房投机炒作的市场（在高房价下一般消费者是没有支付能力进入这个市场的）。即使国家鼓励中低价房屋建设，但是必然导致房价的质量太差，而且倘若房子不能卖给评价最高的人，必然产生无谓损失，在国家致力于社会公平时，社会效率也有很大的打击，而且，社会公平又是无法衡量的。国家只是对买者做了相对严格的限制，但是对囤积居奇的卖着和房子持有的炒作者却并没有明确的描述和规定，因此，目前的房价政策并可能在一段时间内引起房价上涨，并在后期引起曾经下调的房价反弹。四专家学者观点：中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。五。媒体人观点：（一）房地产市场的垄断性导致市场失灵,从而引起房地产泡沫现象。 (1) 房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的相互替代性造成的产品性质垄断。房地产是不动产,固定在一个特定的位置,使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通,形成永远固定在某个位置的天然垄断。同时,房地产也是一种高度异质性的商品。由于土地是不可移动的,每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异,以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别,更强化了房地产的异质性。而产品异质性越强,垄断的可能性越大,生产者对价格的操作机制也就越强,削弱了市场机制的发挥,导致了资源配置的不合理,一定程度上造成了市场的失灵。(2) 房地产价值的高昂性造成的资金垄断。房地产业是一个资金密集型产业,从土地的开发投资、投入生产到装修配备,每一环节都需要高昂的资金支持。而资金密集的投入也使房地产成为一种价值高昂的“奢侈品”,使房地产业从生产到销售都对金融信贷有着高度的依赖性。而金融信贷对申请人有一定的限制,从而挤出了一部分的投资者和消费者,使得市场缺乏竞争,导致了市场资源配置的失效。 (3) 房地产的稀缺性造成的垄断。土地本身是稀缺资源,再加上土地市场的垄断性,从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。（二） 供给与需求失调导致房地产泡沫现象。(1) 从供给方面来分析,土地市场的政府垄断和住房市场的开发商垄断造成房地产市场的供给相对不足。于是哪个开发商获得了土地也就获得了高利润。房地产的高度异质性、不易腐性决定了房地产商可以通过自主定价、囤积房地产来决定房地产的供应量。又由于房地产本身就属于缺乏需求弹性的商品,房地产商可凭借其在市场的垄断地位,通过诸如圈地囤地、延缓开发、捂盘惜售、虚假交易等措施,人为制造房地产商品的供应紧张,形成供不应求的局面,以此来获取暴利。(2) 从需求方面来分析,自住需求和投资需求的双重过热进一步推动了房价的上涨。随着经济的快速增长,国民收入水平的不断提高,城市化进程加快,一些因房屋拆迁而急需购房的消费者自住需求旺盛。而另一方面,因为房价的暴涨,房地产保值增值的功能,投资房地产越来越有利可图。于是,随着金融信贷的发展,越来越多的资金流入房地产业,投资需求一路上涨,进一步推动了房价的上涨,加速了房地产泡沫化的进程。（三） 房地产的不易腐性导致的市场失灵。 房地产区别于其他普通商品的一项最主要的性质为房地产是不易腐品,即使房地产不能马上销售,所有者也可以待价而沽,损失的只是保管费用和占压资金的利息,而比较它的预期收益来说,成本是较低的。于是房地产商就可以保存大量的存货,放到下一期再卖,房地产的价格不必“市场出清”,而通常“市场出清”是价格使供求平衡必须满足的条件。房地产的不易腐性也间接地决定了房地产市场不可能像其他商品市场那样通过市场机制的自动调节作用而达到供求平衡,从而使市场交换的配置失灵。同时房地产可以在未来继续出售,也可以不断地反复买卖,从而决定了房地产投资和消费的双重性。消费属于正常需求,而投资并不是真正的消费,而是为了转手出售以赚取买卖差额。从而对房地产未来价格的预期就会强烈地影响房地产当前的销售和价格。房地产商往往也正是利用这一点,炒高房地产的价格预期,造成房地产价格“越炒越高”,远远高于“市场出清”的均衡价格,供求严重失衡,房地产泡沫化严重,最终造成市场失灵。 六个人观点：u 深刻认识中央政府调控房市的本意是为了促进房地产市场的平稳健康发展，坚定中国房地产业在“十二五”乃至较长一段时间里仍有较大发展空间。u 既要继续加强与改善对房地产市场的调控，又要将短期调控政策和中长期发展政策结合起来。u 不断完善住房保障体系和商品房供应体系。u 着力调整住房供应结构和转变房地产开发建设模式u 积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展 u 完善法律法规，加强市场监管，规范房地产市场秩序。u 优化房地产业组织结构，提高房地产企业集中度，增强企业的市场竞争力和抗风险能力。七建议：因此，针对以上对房地产泡沫现象的分析，政府应采相应的宏观调控政策来缓解房地产泡沫现象。 （一）加大住房建设用地供给,调节供地结构,改革土地出让方式。首先,政府应加大土地的开发力度,对一些边角土地、城市内部不合理的占地进行整合,加大土地的供应量。其次,要进一步调节土地的供应结构,加大对住房用地的供给比例,特别是加大用于经济适用房和廉租房的土地供应比例,缓解市场上房地产的供应不足。政府还应改革土地出让方式。当前“招拍挂”的土地出让方式看似公平,价高者得,但显然只有利于少数资金雄厚的房地产商,挤出了大多数中小型的房地产开发商,加大了土地和房源的垄断程度。鉴于现阶段房地产业只是区域、局部垄断,政府应当采取小块拍卖出让,让更多的房地产开发商进入,增加房地产市场的竞争程度。(二) 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监控体系。应当通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况作出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产“泡沫”的产生。(三) 加强对房地产投资、开发建设行为的监督。除了加强监督经济适用房建设