房地产企业多元化融资方式分析

学 号： 3110825112 题目类型： 论文 （设计、论文、报告） 桂林理工大学 GUILIN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY本科毕业设计(论文)题目： 房地产企业多元化融资方式分析 以越秀地产为例 学 院： 管 理 学 院 专业(方向)： 会 计 学 班 级： 会计11-1班 学 生： 汤 清 指导教师： 罗 付 岩 2015年 6 月 日 摘 要房地产业是一个上下关联行业较多的资金密集型行业，在国民经济中扮演着至关重要的支撑者的角色。但是近年来，我国的房地产企业开始进入调整期，虽然政府为改善房地产市场而进行一系列政策和措施，但市场还是很难重现过去的辉煌时光。现阶段来说，融资难是房地产企业面临的主要问题。我国的房地产企业融资方式仍旧比较单一，大部分的资金来源还是依靠银行贷款，其他融资方式所筹集资金所占比重较小。本文从房地产融资相关理论着手，通过介绍房地产融资主要特点及遵循原则，然后分析银行贷款、股票融资、债券融资、私募基金等6种主要融资方式在我国房地产企业的运用情况，然后找出房地产企业融资存在主要的问题和造成的原因。再结合越秀地产集团的发展历程、所使用多元化的融资方式及其整体融资状况以及其融资效果来分析。从而提出完善房地产多元化融资的相关建议，以促进房地产企业健康发展。关键词：房地产企业；多元化；融资方式；越秀地产IIThe Analysis of Real Estate Enterprises Financing Channel Deviesification Student: TANG Qing Teacher: LUO Fu-YanAbstract As a vertically related industries and more capital-intensive industry, real estate plays a vital role in supporting the national economy.But in recent years,the real estate enterprise began to enter a period of adjustment, although the government adopted a series of policies and measures to improve the real estate market,the market is still very difficult to reproduce the past glory days.For the present s,the financing difficulties are the main problem of the real estate enterprises.And the financing channel of estate enterprise in China is still simple,most of the sources are rely on bank loans ,and other financing channel occupy a smaller proportion of the funds rais有红波浪线的都是由错误的地方ed.Based on the basic analysis of real estate financing .And through the introduction of the main features of the real estate financing and follow the principles ,then analysis of of bank loans, equity financing, bonds financing, private equity funds and other six major financing channels that used to the real estate enterprise then find out the existing major problems caused by corporate finance and real estate the reason.Combining the development process of Yuexiu Property Group , and then analyze the diversification of financing channel used to Yuexiu Property and the overall financing conditions and the effect of its financing.Which made recommendations to improve the diversification of real estate financing, in order to promote the healthy development of the real estate business.Keywords:real estate enterprise diversification financing channel Yuexiu Property目录摘 要IAbstractII一、相关理论界定2（一）融资与房地产融资慨念2（二）资本结构理论2二、房地产企业融资特点与现状分析4（一）房地产融资的特点及原则4（二）房地产主要的融资方式5（三）当前房地产企业融资存在的主要问题10（四）影响房地产企业融资的因素11三、越秀地产发展历程及多元化融资方式分析12（）越秀地产发展历程12（二）越秀地产多元化的融资方式分析12（三）越秀地产总体融资情况分析141、资产负债分析142融资来源结构分析153公司融资总体结构分析16（四）越秀地产债务融资分析171公司债务融资整体结构分析172公司债务融资期限结构分析18（五）越秀地产融资效果财务分析181.偿债能力182.营运能力193.盈利能力194.发展能力20（六）越秀地产融资存在的问题20四、 完善房地产多元化融资的建议22五、结论23致谢24参考文献25V桂林理工大学本科毕业设计论文一、相关理论界定 （一）融资与房地产融资慨念 肖翔在企业融资学将企业融资定义为：企业融资是指企业通过各种途径筹措企业生存和发展必需的资金。1而房地产融资是一项包括资金的筹集、运用和清算的金融活动，其主要通过货币流通和各种信用渠道来筹集房地产企业开发、流通以及销售融资项目等一系列过程中所需资金。房地产融资是成功为企业的生存及发展筹集资金的重要工具。 （二）资本结构理论 1.早期资本结构理论早期的资本机构理论有3种观点。第一种称为净收益观点，这种观点认为，债权资本比例与净收益成正比的关系。即在公司的资本结构中，公司的税后利润随着债权资本的比例升高而而变大，从而企业的价值越高。第二种称为净营业受益观点认为，在公司的资本结构中，债权资本比例的高低与公司的价值没有关系，决定企业价值的真正因素是净营业收益。第三种观点称为传统观点，是第一、第二种观点的折中，这观点认为规模适度的债权资本对提高企业价值是有利的。 2.MM资本结构理论 MM理论是由美国学者Modigliani和Miller建立的。原始的MM资本结构理论的主要观点是：在无税收、无交易成本、无资本市场等假设条件下，公司市场价值与资本结构无关。2修正后的MM资本结构理论观点：若考虑公司所得税的因素，负债融资的利息允许在税前扣除，公司的价值就会随财务杠杆系数的提高而增加。 3.代理成本理论 代理成本理论是研究代理成本与资本结构之间相关性而形成的，3分为权益的代理成本与债务代理成本理论。债务代理理论认为，公司的债务的违约风险是财务杠杆系数的增函数；如果公司的债券资本上升，债权人会要求更高的利率以弥补自身随之增加的额外监督成本。而这过程所发生的代理成本最终是有股东承担，当债权比例过高时会削弱股东价值。所以该观点认为债权资本适度的资本结构会增加股东价值。 4.信号传递理论 信号传递理论表明，在信息不对称下，公司可以通过调整资本结构来向外界传递公司有关获利能力和风险方面的信息，以及对股价走势的看法。4该理论认为公司的价值被低估时则增加公司的债权资本，而被高估时则会减少债权资本。 5.啄食顺序理论 啄食顺序理论即优序融资理论，是1984年迈尔斯和麦吉罗夫（S.Myers and N.Majluf）5基于非对称信息情况下研究公司新项目融资决策而提出的资本结构理论。该理论在承认资本结构理论和不对称信息论的前提下，并考虑了各种融资成本，认为企业如果进行权益类融资会向别人传递出企业可能存在经营不良等信息的怀疑，而如果采取外部融资则要比内部融资支付额外的融资费用，增加了融资成本，因此，企业在选择融资时一般会优先考虑内部融资，然后再到债务融资，最后才考虑权益融资，即遵循所谓的优序融资理论原则。在很多发达的国家优序融资理论已经得到了基本的认可，但是我国上市公司的融资顺序并没有遵循这一经典理论，出现了股权融资偏好的现象，这是因我国上市公司特殊的经营坏境所决定。6二、房地产企业融资特点与现状分析 （一）房地产融资的特点及原则 房地产行业是典型的资金密集型行业，基于其项目的开发周期长，开发、流通及消费等不同环节中都在不同程度需要资金的支持的特殊性，可以将房地产融资特点归纳为以下几点: 第一， 融资的规模庞大。因为房地产项目投资价值大，在项目的开发阶段中会需要大额的资金做支撑。国家统计局所发表的数据中显示我国房地产在2014年的开发投资额为95036亿元。而房地产企业的资金本身又存在着资金支出的集中性和来源的的分散性、长期性的矛盾关系。所以仅仅靠企业的自有资金来满足项目的资金需求是不大可能实现的，房地产企业必须充分利用资本市场进行各种形式的外部融资为企业筹集充沛的资金。 第二，资金回收期长。7房地产项目的开发经营历时较长，房地产项目的开发经营基本都需经过从筹划阶段、取得土地使用权、土地开发、建设、项目验收、物业管理到销售（或租赁）诸多环节，整个流程需2-5年。且只有当企业销售（或租赁）的项目达到一定数量之后才可以收回投资成本乃至形成利润。可见，房地产开发经营中资金的周转速度慢、回收期长，相应其融通资金的回收期也长。 第三，土地及房产抵押是企业取得融资的关键条件。8房地产隶属不动产，并依托于特定的土地，而土地本身具有不可再生性、稀缺性、增值性等自然属性，从而使得土地及房产成为融资关键因素。金融机构尽量要求房地产企业用土地使用权、房产所有权抵押来作为融资的条件以减低自身的风险，而对房地产来说，这样融资相对较容易。 第四，政策风险及财务风险大。房地产行业与国家的经济发展挂钩，容易受国家宏观经济政策变动的影响，使企业面临较大的政策风险。由于房地产项目自身具备投入资金大、回收期长等特殊性，一旦市场情况有变则很可能造成项目开发或销售的停滞局面，使企业面临巨大的经营风险。而房地产企业营运资本大，负责率高等特性则给企业带来了巨大的财务风险。 房地产企业在进行融资活动时，为了争取使融资达到效益最佳，需要综合考虑、分析融资活动的各种影响因素，应遵循融资适度规模、成本最低、风险收益对等原则。9 （二）房地产主要的融资方式 与国外发达国家不同，目前我国的上市房地产企业比较倾向于优先考虑外源间接融资方式来筹集资金。当前我国上市房地产企业外源融资的主要方式有银行贷款、股票融资、债券融资、房地产投资信托、利用外资以及一些新兴的融资方式等。房地产企业一般综合考虑企业资本结构、资金需求量及融资成本等各个因素后才做出选择比较适合企业的某种或几种融资方式并行的决策。 1.银行贷款 银行贷款是传统的融资方式，在我国房地产行业的发展前期，企业所筹集的资金基本都来源于银行贷款。虽然随着房地产快速发展，新的融资方式不断涌现，但是银行贷款融资在整个行业融资总额中仍占据比较重要的位置。房地产企业主要利用土地使用权或房屋所有权作为抵押工具以取得银行贷款来满足企业日常经营活动资金的周转以及项目的开发所需。从今年年初，房地产企业贷款爆发，央行发布的一季度金融机构投向统计报告显示，截止3月末数据来源于：，房地产开发贷款余额6.08万亿元，同比增长24.1%，增长速度较上年末高1.5个百分点。自1月5日中粮地产向中国建设银行借款6亿元用于其沈阳项目开发起，相继有宝龙地产、招商地产、旭辉控股、华润置地等十几个房地产企业加入银行贷款的大军中。至于2009-2014年贷款的情况如图2-1，从图可见我国的房地产企业开发国内贷款总额呈现出大幅度上升的趋势，从2009年的11364.51亿元上升到2014年的21243亿元，5年间国内贷款总额差不多翻了一番。但是国内贷款占总资金来源的比重却呈现逐年下降的趋势，从2009年的19.66%逐年下降到2011年15.24%，虽然自2012年开始到2014年又开始出现小幅度的上升趋势。但整体而言，比重大体还是呈下降走势，波动不大。究其原因，主要有两个方面：一是出于房地产行业逐步发展，企业正努力降低对银行贷款的依赖，积极开拓新型的融资模式；二是银监会对发放房地产企业的贷款有了更严格的要求。 图2-1房地产开发资金来源中国内贷款金额及其所占比重 2.股票融资 股票融资是房地产企业筹集资金的重要方式之一，既可解决企业面临的财务危机，又可减小融资成本。与其他债权性融资方式相比，股票融资具有无需到期偿还的特点。自今年2月3日，泛海控股通过定向增发股票募集资金120亿元作位首例开始，截止4月底，相继有中弘控股、保利地产、北辰实业等多家企业也采用定增股票来筹集资金，共筹集资金479亿元，同比2014年的1-4月份总金额上升了1.4%。当前，由于我国A股房地产企业IPO大门持续紧闭，房地产在国内上市融资的可能性不大。2013年、2014年我国多家房地产企业都奔赴香港或新加坡寻求上市融资机会。截止4月份，今年还没有房地产企业进行上市融资的案例。通过比较表2-1、2-2的募资金额，可以看出2014年房地产通过上市融资方式所募资金额较2013年有了大幅度的增长，增长幅度为194.3亿港元。而对比2014年新上市的8家房地产企业中，通过上市融资所募集的金额占自公司本年所融资总额的比重都不高。其中万达商业所募集的金额最大为288亿港元，但是仅占了公司总融资金额的15.15%，而所占比重最高的为中国宏泰，占了26.57%。而在2013年中上市融资所占比重最高的为毅德国际62.12%，但是所募资金额却只有16.5亿元。 表2-1我国2014年房地产企业上市融资所募集的金额及所占公司比重上市企业募资金额所占比重万达商业288亿港元15.15%中国宏泰10.2亿港元26.57%中国新城市6.1亿港元19.28%国瑞置业15.8亿港元6.92%亿达中国14.2亿港元13.75%光谷联合8.3亿港元21.80%阳光100中国20亿港元16.23%力高地产10亿港元22.34%总金额372.6亿港元数据来源：HTTP：//ipo/表2-2 我国2013年房地产企业上市融资所募集的金额及所占公司比重企业名称募集金额所占比重时代地产15.5亿港元18.28%景瑞控股13.9亿港元14.00%毅德国际16.5亿港元62.12%当代置业6.0亿港元21.72%五洲国际13.9亿港元18.00%金轮天地控股7.6亿港元22.11%龙光地产105亿港元13.59%总金额178.4亿港元数据来源：HTTP：//ipo/ 3.债券融资 债券融资是一种有偿使用外部资金的一种融资方式。在融资期间，企业必须支付一定的利息，到期时还需归还本金。相对股权融资而言，债券融资可以降低对企业经营负面信息的怀疑，可提高企业所有权资金的资金回报率，同时融资成本较低、不存在股权稀释的风险，企业可权衡自身资金来控制债券融资的额度，是一种值得推广的融资方式。债券融资近两年来成为房地产企业较为青睐的融资方式，房地产企业通过发行公司债券、中期票据、短期融资券等形式来募集资金。北辰实业在1月15日通过发行了公司债券获得25亿元融资，占公司第一季度通过各种融资方式所募资金总额的58.27%。 在第一季度，泰和集团同样通过分析债券募集资金25亿元，但是所占比例却只有43.10%，较北辰实业略有下降。而深圳振业因为在第一季度只进行了债券融资，所以比重达到100%，具体募集资金为15亿元。其他企业的情况如表2-3所示。 表2-3 2015年第一季度部分房地产企业债券融资金额及所占比重企业名称金额所占比重北辰实业25亿元58.27%泰和集团25亿元43.10%阳光城17亿元25.76%珠江实业20亿元96.46%新华联13亿元33.16%深圳振业15亿元100%数据来源：搜房网中指报告的房地产企业资讯监测 4.房地产信托 房地产信托融资具有创新空间广阔、强灵活性等特征，是房地产企业资金来源之一。10但是最近两年收到房地产市场调整的影响，房地产企业信用风险慢慢加大，房地产信托发行规模已显著放缓。去年全年新增的房地产信托仅为4516.8亿元，比2013年下降了25.78%，而今年房地产信托规模萎缩更为明显，直至5月4日数据来源：网易财经网，今年成立的房地产信托产品数量为131款，规模仅为216.96亿元，与去年同期的614.64亿元相比，下降了64.21%。从表2-4中可以了解，在2014年中，通过房地产信托所筹金额最多的为华夏幸福地产的30.5亿元，但是所占公司比重也仅仅10.34%。其次为恒大地产募资的18亿元，但是所占比重却只有1.51%。由此可知，房地产企业通过信托所募集的金额非常有限，占公司资金来源的比重都不大，最高的也仅占10.34%。 表2-4为2014年部分房地产企业信托融资金额及所占公司比重企业名称金额所占比重恒大地产18亿元1.51%招商地产17亿元7.80%万科7.5亿元2%荣盛发展5亿元2.6%华夏幸福30.5亿元10.34%数据来源：根据搜房网中指报告的各年房地产融资研究报告整理 5.私募股权融资 私募股权融资是指以基金方式作为载体，由专门的基金管理公司运作，通过一系列非公开方式向投资者募集资金的融资方式。随着房地产企业开始拓宽融资模式、优化自身的资本结构趋势渐热，房地产私募股权融资也逐步发展起来。2014年房地产通过私募股权融资方式所募集资金总额已达到7330.29百万美元，相较于2013年的6338.96百万美元，规模有了大幅度增长。而2010年至2012年所募集的总金额分别为377.37百万美元、1942.18百万美元、3105.77百万美元。由此可见，通过房地产私募股权融资方式所募集的资金是逐年增加的。而图2-2显示，2014年的新募基金数量较2013年小幅度下滑，这与2014年房地产行业的发展走势有必然的联系，房地产在2014年开始进入调整期，发展速度较2013年有了大幅度下降。图2-2 2009年-2014年房地产新募基金数与新募资金额数据来源：清科数据库 6.自筹资金虽然随着房地产企业融资的方式不断的拓宽，房地产企业的选择越来越多，但是自筹资金还是占据主要地位。自筹资金大部分来自企业的留存收益、当前已取得的销售收入或关联方企业。从图2-3中可以看出除了2009年所占比重低与国家最低标准外，其余5年自筹资金的比例都在35%以上，而最近4年变化较小。 图2-3 房地产企业2009至2014年自筹资金数据数据来源：根据国家统计局整理 （三）当前房地产企业融资存在的主要问题 1.缺乏多元化融资模式，依赖银行贷款。根据融资有序理论的内容，企业融资时应该首先考虑内源融资，但在我国房地产企业的内源融资主要来自企业本身自有资金和预收的购房定金或购房款，难以满足企业的资金需求，资金的筹集还是主要依赖外源融资。虽然，现在我国上市房地产主要的融资方式主要有上一节所罗列的6种方式。但是企业在筹集资金时还是依靠银行贷款，很多种方式所筹集的资金只占很小一部分。如图2-4 所示，国内银行贷款比重最低的2011年也达到15.24%。而在其他资金中相当大的一部分来自预收的购房定金或购房款。据统计，去年预收的购房定金及购房款占其他资金85%以上，而大部分的预收购房定金或购房款也是来自银行对个人的放贷。因此，房地产资金中来源于银行贷款的比重到达55%，对银行贷款严重依赖。 图2-4 我国2009-2014年房地产企业各资金来源比例结构数据来源：国家统计局数据 2.融资难度大。资金杠杆率是衡量房地产企业资金来源的难易度指标，数值越高表示企业更容易以信贷或者销售获得发展资金，企业发展速度快。反之，则难以获得足够的资金来源。表2-5是最近6年的资金杠杆率，从表可以看出，除了2009年的资金杠杆率数值为3.22外，其余年份的指标均未达到3.0，尤其是2014年，该指标为2.42，是近些年的最低值。再加上银行对房地产贷款的紧缩政策，使得房地产融资难度系数较大，企业发展速度相对放缓。 表2-5 2009-2014年房地产企业资金杠杆率年度200920102011201220132014资金杠杆率3.222.742.452.472.582.42数据来源：根据国家统计局数据计算 （四）影响房地产企业融资的因素 1.土地的取得成本上涨。土地市场供求关系持续失衡，而且这局面短时间内也无法改变。土地地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产万元拿地的成本，占用了企业更多的资金，通知书也使得原先能够通过土地增值获得超额利润的骑单车企业利润变薄，导致企业资金积累能力下降.32.房地产逐步进入调整期。随着我国的宏观经济增长速度逐渐放缓，房地产业业开始进入疲弱状态。经过2013年的辉煌期之后，房地产市场突然转向，开始转入调整期。随着调整期的深入，现阶段房地产销售量及速度明显下降，房地产企业面 临较大的资金周转难题。3.缺乏健全的法律法规。一个成熟有效的金融市场必然伴随一个严密的法律体系建立。我国的房地产行业没有健全的融资体系，难达成相互一致性与协调性，这一定程度上影响了我国房地产企业融资多元化的融资进程。4.不重视自身资金积累及竞争力提升。前几年随着我国的房价持续高升，吸引了众多国内外企业加入房地产行业，行业竞争压力不断加剧。一些房地产企业在发展过程中盲目投资开发，缺乏自身资金积累及竞争力提升的意识，以至于在日前行业不景气背景下，由于融资方式过于单一，使企业陷入资金困境。三、越秀地产发展历程及多元化融资方式分析 （）越秀地产发展历程 越秀地产股份有限公司于1992年12月在香港联合交易所挂牌上市，是一家以房地产开发及投资为主要业务的老牌地产公司。公司经过多年的累积及发展，至今已完成以广州为中心，珠三角、长三角、环渤海和中部地区为延伸方向的战略布局，其中公司经历的历程主要如下：1.越秀地产的初创及积累阶段（1983年-1997年）这个阶段是越秀地产的资金及经验的累积阶段。越秀地产成立于1983年，越秀投资有限公司为期前身。从1993年收购珠江水泥厂、广州水泥厂及广州造纸厂各51%的股权到1997年分拆旗下收费公路业务，组建越秀交通有限公司在香港联交所主板上市，越秀地产不仅使自己的触角深入水泥、钢铁等于与房地产息息相关的业务，最主要的是使自己的资金来源扩大至原来的十数倍，为之后的全国布局打下坚实的基础。2.改制发展及品牌塑造阶段（1997年-2005年）自1997年国务院批准控股股东越秀企业集团与广州城建集团进行资产重组，越秀地产开始逐步剥离自己的附属产业，集中发展房地产的开发及销售。至此开始越秀的房地产业务正式步入快速发展阶段，且于2005年投得广州珠江新城西塔项目（广州国际金融中心），成功推出自公司上市以来最响亮的招牌。3.全国化及国家化战略阶段（2005年至今）2005年越秀开始自己的全国化地产布局。这一年，越秀地产拿下了广州地标建筑“广州国际金融中心”项目的开发权，同时，还制定出未来五年商业地产的发展规划，商业地产的贡献值要达到集团综合效益的60%以上。2012年，越秀旗下地标性项目广州IFC全面开业，并且正式成立商业地产事业部，同时开启了国内房企的第一个REITs模式即“开发+运营+金融”高端商业地产发展模式的房地产信托基金“越秀房托”面世。 （二）越秀地产多元化的融资方式分析 目前，由于金融市场还不够完善，我国房地产企业主要还是通过银行信贷来筹集开发运营所需资金。越秀地产在保持银行贷款畅通的前提下，不断拓宽企业的融资方式，现在已经逐步形成股票融资、债券融资、房地产投资基金以及新型融资多种方式并存的现状。下面将逐一按不同融资方式对越秀地产的融资情况进行具体分析。 1.银行贷款 银行贷款仍然是越秀地产最主要的融资方式之一，而且在短时间内这种状况不会发生改变。由于越秀地产有着良好的资信等级，目前与中国银行（香港）、东亚银行等多家银行保持良好的合作关系。这大大提高了越秀地产的资金周转速度，减轻其资金来源的压力。但从图3-1的数据可以看出，除2013年外，银行贷款的规模逐年增加，从2009年的80.72亿元增长到2014年的169亿元，但是其所占比例却呈现出下降的趋势，说明银行贷款增加规模与企业扩张规模相对应。其中2013年的银行贷款金额最少，这是由于企业在2013开始开展其他的融资方式来募集资金。而且虽然其比重呈下降趋势，但是其比重还是远远高于房地产行业的平均水平。图3-1 越秀地产银行贷款金额及比重数据来源：越秀地产历年年报 2.股票融资越秀地产1992年在香港上市的，历年来通过证券市场融资平台，经过数次的增股、配股等，股本规模快速扩张，到2014年末公司的总股本数已经达到124.01亿股。企业在综合考虑其他融资方式的成本，企业选择在2010年通过股票融资的方式筹集资金30亿元，占公司当年融资总额的14.98%。而在2014年同样利用配股形式为企业募集资金38.36亿港元，占2014年融资总额的6.16%。虽然这两年集资总额相差不大，都是所占比重却大幅度降低，说明2014年越秀地产在其他融资方式所集资金额远远大于2010年的，结合表3-1银行贷款的情况，可以间接反映了企业融资方式更多元化。表3-1 2009-2014年越秀地产股票融资案例年度金额所占比重2010年30亿元14.98%2014年38.36亿港元6.16%数据来源：越秀地产历年年报 3.债券融资 尽管我国金融市场还不够完善，但是越秀地产还是充分重视债券融资方式，并使之成为绿地较重要的融资方式之一。越秀地产在2014年11月定向发行年票息率为6.1%的23亿港元的15年期的公司票据，占公司当年融资总资金的3.71%，使得其资金来源更为多元化，整体债务偿还期得以延展。但与2013年发行3.5亿美元票息为3.25%的5年期债券以及5亿美元票息4.5%的10年期债券相比，2014年通过发行债券方式所集资金总额下降了约33亿元，比重也是大幅度减低，由2013年的13.21%降到3.71%，而2010-2012年没有进行债券融资。表3-2为2013-2014年越秀地产债券融资例子时间金额年融资总额比重2014年23亿港元487.2亿元3.71%2013年8.5亿美元387.61亿元13.21%数据来源：越秀地产历年年报 4.房地产投资信托基金越秀地产拥有越秀地产投资信托基金36.45%的股份，目前是国内唯一拥有房产基金平台的房地产上市公司，其充分利用这一优势，使得“地产”与“房产基金”能够通过优质商业物业实现互动。自2013年起，越秀地产加强与基金合作，借力产业基金平台，以较低的成本获取土地开发，当开发形成销售后，可根据项目的具体情况选择回购。其中在2013年越秀地产所购的7宗土地中，有4宗是与基金合作够得的，越秀地产在仅仅支付了58.17亿元就获得了这4宗地的开发，比要全额支付金额大幅度下降 数据来自http：。 （三）越秀地产总体融资情况分析 1.资产负债分析由于房地产产业本身具有资金需求量大的特点，因此随着越秀地产规模的扩大，其资金的需求也随之增长，内源融资基本无法满足其需求。所以外源融资成为该类型企业的必然选择。本文选取越秀地产2011年至2014年的财务数据，如表3-3，对其增长负责情况进行分析。由表3-3可见，公司的资产总额呈现持续增长的良好状态，但增长趋势逐步放缓。企业的资产总额从2011年的61213百万元增长到2014年的93075百万元，增长了3186百万元，增长率52.05%。而且这几年的平均同比增长率16.4%，由此可见这四年来企业保持稳健的发展。在企业资产规模增长的同时，负债规模也呈现增长的趋势。2011年企业的负债总额40458百万元，到2014年负责总额已经达到62822百万元，增长了42364百万元，增长率为55.28%。另外，从表中可知越秀地产的这几年资产负债率平均值为67.08%，与同类型的企业水平相当，结合房地产行业特点，该值属于合理的范畴。对比资产与负债的增长率可以发现，资产及负债基本呈现出同步增长，说明企业资产可能大部分与负债有关。 表3-3 2011-2014年 越秀地产的资产负债率变动趋势 单位：百万元年度资产总额同比增长率负债总额同比增长率20116121320.50%4045816.73%20126999714.35%4687715.87%20137807111.53%5291112.87%20149307519.21%6282218.73%平均7558916.40%5076716.05%数据来源：越秀地产历年年报 图3-2 越秀地产资产负债率变化趋势图 2融资来源结构分析由图3-3知，越秀地产内源融资以及外源融资都呈上升趋势。从融资来源的比例上看，内源融资仅占企业融资总额的约为35%，而外源融资却达到了65%，说明企业的募资一半以上都是依靠外源融资。结合房地产行业资金需求量大、回收期长的特征，企业自有规模往往无法满足其所需，所以外源融资企业是必然选择。从表3-4可知，内源融资主要来自于企业的留存收益，而外源融资则主要来自债务融资，股权融资以及累计折旧融资规模不大。图3-3越秀地产具体内、外源融资金额及比重 单位：亿元数据来源：根据历年年报整理表3-4 2011-2014年越秀地产各融资来源总量 单位：亿元内源融资外源融资年份累计折旧留存收益债务融资股权融资20110.5098.4160.84-20120.60115.10238.940.0620130.50137.80249.190.1220140.50156.7300.030数据来源：越秀地产历年年报 3公司融资总体结构分析从表3-4来看，越秀地产融资时更倾向于选择外源融资中的债务融资。越秀地产虽然早在1992年就已经上市，但是考虑到股权融资可能会稀释的所有者权益及融资成本较一般的债权融资高。因此，企业不可能每年都进行股权融资，而是选择债权融资来募集所需资金。在这四年中，越秀地产只在2014进行了较大规模的30亿元股权融资，其余的外源融资基本都是债务融资。如图3-4可见，债务融资的比重呈现出现上升后下降的趋势，这与存款准备金率的变动和企业拓宽融资方式有一定的关系。2011年末，存款准备金率下调，使得2012年企业更容易进行债务融资。之后在2013年由于企业拓宽其他融资方式，其比例有所下降。而年留存收益所占比例则与房地产市场行情有一定的联系，波动幅度较平缓。但整体而言，融资来源变化不显著。图3-4 2011-2014年越秀地产融资来源比重数据来源：根据越秀地产历年年报计算 （四）越秀地产债务融资分析 1公司债务融资整体结构分析从上面的分析可知，债务融资在越秀地产资金来源占据了很大的比重。而企业债务融资方式有包括银行贷款、预收款项、企业债券等形式。因为其他债务融资所占规模很小，把其归入预收房款项目。企业产品开发周期长，资金需求量大，银行贷款以及预收房款最常见的债务融资形式，但企业融资时往往最先选择预收款项，因为其不需企业实际偿还款项。从表3-5的数据显示，越秀地产的债务融资总规模呈现出逐年上涨的趋势。其他融资在前三年也是持续上涨，2014年的规模较2013年有所回落。越秀地产是在2013年首次实行发行债券融资的，所以在2013年之后企业债券也是债务融资的主要构成部分。特别是2013年，由图3-5可见，债券融资比重占到该年债务融资比重的20.54%，2014年比重虽然有所下降，但也达到6.0%,而银行贷款比例基本逐渐下降趋势，2013年大幅度下降是因为当年企业发行了8.5亿美元的所致。表3-5 2011-2014年越秀地产债务融资结构表 单位：亿元年份银行贷款预收房款企业债券总规模2011年107.8453.0-160.842012年134.95103.99-238.942013年7812051.19249.192014年16911318300.0数据来源：越秀地产历年年报图3-5 2011-2014年越秀地产债务融资结构比重数据来源：根据越秀地产历年年报计算 2公司债务融资期限结构分析 负债融资按期限长短分为短期负债融资与长期负债融资。从图3-5可知，短期借款融资在总负债中所占的比重大约为70.52%，但是结合表3-5的预收房款数据来看，短期负债中有一大部分来源于企业的预收房款，由于预收款不需实际偿还，因此，越秀地产的短期负债水平并不太高,但是企业还需注意市场风险防范，尽量使其降低一些。而长期借款规模逐年上升，从2011年的67.39亿元到2014年的120.6亿元，但是其比例呈现下降趋势。这说明虽然企业的长期借款金额一直在增加，但是这种规模的扩大是与企业的发展规模相一致的，并不会使企业面临较大的筹资风险。图3-6 越秀地产债务融资期限结构数据来源：根据历年年报整理 （五）越秀地产融资效果财务分这里能够做成图形分析的话，尽量去做析 近年来越秀地产利用多元化的融资方式为企业的发展提供了有力的保障，这可以在越秀地产的各种财务指标中体现。将通过分析公司偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力等指标，看多元化融资对企业经营业绩的影响。 1.偿债能力 偿债能力是指企业偿还到期债务本息的能力。偿债能力分析包括短期偿债能力及长期偿债能力分析，其中短期偿债能力一般用流动比率、速动比率来衡量，而长期偿债能力则通过资产负债率及产权比率来衡量。根据表3-6分析可知，越秀地产的在2011-2014年的流动比率基本都在2.0左右，在较为适当的范围。这表示企业的财务状况较稳定，短期到期的债务偿还有保障。而越秀地产的速动比率都在80%以下，特别是2011年、2013年，速动比率仅为45%，反映出企业在流动资金存在不足的现象。而资产负债率则都维持在67%左右，结合房地产行业的特点，说明资产负债保持在合理范畴。但是结合产权比率来看，其基本在2左右，说明越秀地产的自有资金的长期债务偿还能力不强。 表3-6 2011-2014年 越秀地产偿债能力比率年度2011201220132014流动比率1.851.991.82.1速动比率0.450.620.450.72资产负债率66.10%66.98%67.77%67.50%产权比率1.952.032.102.08数据来源：越秀地产历年报表整理 2.营运能力 营运能力是指企业资金的利用效率，其主要通过应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率及总资产周转率等指标来衡量。从表3-7可以看出，越秀地产的应收账款周转率数值非常大，说明企业的资金回收速度非常快。对于存货周转率及资产流动资产周转率，可以从表得知，数值都不大，这与房地产行业的开发周期长等特征决定的。其中存货周转率变动幅度较大的是2013年，周转率比2012年上升了47%，说明越秀地产在2013年的销售量较2012年有了较大的上涨趋势。而越秀地产这几年资产流动资产周转率基本维持稳定的趋势，表明其流动资产的利用效率还可以。但是为了不断提高企业的营运能力，越秀还需在应收账款、存货、流动资产方面加强管理。表3-7 2011-2014年越秀地产营运能力比率 （单位：次）年度2011201220132014应收账款周转率720.06707.71825.21776.30存货周转率0.290.210.320.35流动资产周转率50.25总资产周转率90.18数据来源：越秀地产历年年报 3.盈利能力 盈利能力反映企业资金增值的能力。表3-8可以得知，企业在2011年的总资产净利率、净资产收益率及每股收益在都比其他几年的高许多，这说明2011年企业拥有较多的自有资本，获利能力相对较强。自2012年开始，越秀地产的盈利能力指标变化不大。而2014年虽然其他指标都呈现下降趋势，但其房地产市盈率却比2013年上升了35%，表明投资者对于越秀地产的发展前景还是看好的。至于2012年与2014年每股收益略有下降是由于这两年企业进行配股融资，稀释了公司的股权造成的。总体来看，越秀地产的盈利能力还是保持较强水平。表3-8 2011-2014年越秀地产盈利能力比率年度2011201220132014总资产净利率9.4%4.0%4.0%3.1%净资产收益率25.32%11.2%11.91%8.94%每股收益（元）0.550.270.310.23市盈率（倍）3.314.634.746.4数据来源：越秀地产2010-2014年年报 4.发展能力发展能力是企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力。从表3-9可知，2011年的营业收入增长率达到了69%，以至于2012年的营业增长率出现了负增长。这是由于2011年，越秀地产快速发展其核心地产项目，使得当年收入达到102.7亿元，同比2010年增长了47%，同时也使得净资产收益率大幅度提升到25.32%。近年受到房地产市场下行变化及国家政策的影响，结合近三年的营业收入增长率来看，虽比2011年下滑了许多，但是考虑这几年企业快速扩大规模的事实，可以得出越秀地产的发展能力依然是非常强的。表3-9 2011-2014年越秀地产发展能力比率年度2011201220132014营业收入增长率69%-15.1%7.5%10.5%总资产增长率20.5%14.4%11.5%19.2%数据来源：越秀地产2010-2014年年报 经过上述的各种分析，可以了解到越秀地产的一些基本财务状况。总体而言越秀地产的资产负债水平大体合理，不会造成很大的财务状况风险，而且企业在保持良好的营运能力的同时，其盈利能力与发展能力也保持一定的增长趋势。 （六）越秀地产融资存在的问题通过