房开企业增值税土地增值税所得税计税收入口径问题

房地产行业三大税分别为增值税、土增税、所得税一、三大税的计税收入：某项目公司采用一般计税，销售额为11000万，对应的土地款为6600万。增值税收入：国家税务总局公告2016年第18号第四条“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房文将土地地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+当期税率）”财税2016年140号对土地价款的概念进行的扩充和增加其他内容具体如下：第七条“营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”据此计算增值税的销售收入=(11000-6600)/(1+10%)=4000万土增税收入：财税201670号文规定第一条规定“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。”那么上例增值税的销项税额计算=4000*10%=400万土增税收入=11000-400=10600万。所得税收入：企业所得税计算收入是根据会计核算来的，具体参照财会2016年22号账务处理：借：预收账款11000贷：主营业务收入10000应交税费-应交增值税-销项税额 1000借：应交税费-应交增值税-销项税额抵减600贷：主营业务成本 600由此得出结论一般计税房地产收入中土增税收入所得税收入增值税收入。二、三大税预缴以及后续退税处理某项目公司采用一般计税，当年取得普通住宅预售账款为11000万，当年项目尚未竣工备案。增值税：国家税务总局201618号公告第规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%”得出本次预缴增值税金额为11000/(1+10%)*0.03=300万。假设该房产取得的含税成本为7700万，那么该房产交房时应缴纳增值税金额为11000/(1+10%)*10%-7700/(1+10%)*10%=300万，该金额=预缴税金，此时该房产含税毛利为（11000-7700）/11000=30%。得出有结论房产公司如果毛利在30%那么增值税最后的应缴金额等于其预缴金额如果最终结算毛利低于30%那么就存在多预缴现象。土增税：财税201670号文规定第一条规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”上例土增税计算为（11000-300）*2%=214万。土增税汇算清缴后如存在多预缴情况可以申请退税。所得税：房地产预交需要调整预计毛利。房地产企业计算预计利润时，销售未完工产品收入以不含增值税额计收入。一般纳税人选择一般计税方法的，其预收款计收入额的计算方法是“销售未完工产品收入/1.10”。房地产企业预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加允许税前扣除。以杭州为例需要纳税预计毛利纳税调增的金额为：收入/1.1*15%（当地规定的预计毛利）-预缴的附加税和土增税纳税调整的金额在后期交房后可以逐步作为纳税调减直至抵扣完毕，但是如果交房后整体毛利低于当地规定毛利那么就存在了多预缴所得税税金情况的存在。综上所述：目前三大税实际税负金额高于预缴税负时则存在前期按照税法规定多缴纳的情况。目前只有土增税明确了后期低于实际的税负可以退回，其余两个税种目前没有规定。一般税局给的答复是多缴了目前没有文件支撑可以退回。所以房地产含税毛利低于30%则存在多预缴增值税，实际毛利低于预计毛利那么则存在多预缴所得税。总之就是房地产企业盈利能力越低反而额外的税负较重。不知道从征管法的第五十一条“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自