范例：商铺销售手册

商铺销售手册五、 商铺的总体介绍1.讲解目标：（1）华润中心整体介绍；（2）商铺的数据介绍；2.讲解要点：（1）突出商铺的稀缺性；（2）商铺从设计上适合经营，非常好用；3.标准说辞： 华润中心住宅部分共33.8万方，由13栋楼组成，分三期开发，会有约3500个家庭入住。而我们的底商仅有3.5万方，您看到的南侧的4栋楼是1期，仅有商铺42间，自推出以来，已被抢购过半。目前可供选择的商铺21间，面积在70170平，上下两层结构，一层4.7米，二层4米，其中清泉路商铺一层层高5.95米。商铺的开间在 4米左右，进深在 10 米左右，昭示性非常好，尤其值得一提的是：我们商铺具有超高的得房率，得房率均在95%以上，这就相当您有限的投资，得到了更多的使用面积啊。 我们的商铺具体分为3个区域：面向大学的清泉路一侧商铺、面向将来写字楼或公寓住宅南侧的商铺、面对万象城系列商业的内街商铺。其中，一期规划临清泉路一侧的商铺层高达到5.95米，约4.2米的铺宽，这样可以更多的利用空间，配比更多的设计方式，这种二层规划，三层实体空间，给予您更广阔的商业天地。1#楼南侧多规划为80-120的小户型商铺，拥有4米的敞阔铺宽，这部分商铺，位于公路主干道和商业内街的交汇枢纽位置，该区域未来必定会成为人流交汇的核心区域，因此，适宜多种业态经营，投资自用两相宜。临近商业内街的商铺面积多集中在100以上，临内街的商铺最大的特点在于靠近万象城系列商业的出入口，同时面对商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势，同时，内街商铺多数配有烟道，适宜经营餐饮等行业。商铺目前根据位置的不同，价格在2-5万元/平方米，一铺一价。X先生/女士，您对哪一间商铺感兴趣，我为您重点介绍。六、 每间商铺的特性分析1.讲解目标：（1）深刻了解每间商铺的特性；（2）引导客户从买不买，到买哪个；2.讲解要点：（1）针对客户情况专业分析适合投资的商铺；（2）对每一间商铺都要有针对性的推介；3.标准说辞：1、商铺库存情况华润中心凯旋门1.1期商铺库存情况楼栋铺号户型面积开间进深层高烟道价格（一铺一价）单价总价1#1-1复式186.487.47.44/4.7无2800054544001-7复式152.833.910.54/4.7无2500038207501-9复式94.893.910.54/4.7无2600024671401-12复式151.943.910.54/4.7无2500037985001-14单层77.887.47.65.95有4750036993001-15单层71.128.47.65.95有4750033782001-17复式110.044.211.25.95有3000033012002#2-4复式109.244.211.24/4.7有3300036049202-6复式112.724.211.24/4.7有3500039452002-7复式112.814.211.24/4.7有3500039483502-8复式132.564.211.24/4.7有3300043744802-9复式177.89511.24/4.7有2600046251402-10复式186.915.511.24/4.7无2600048596602-11单层126.278.411.24/4.7无4300054296102-12复式268.737.410.94/5.95无2600069869802-13复式102.647.174/5.95无3200032844802-14复式138.438.474/5.95有3200044297602-15复式114.864.211.24/5.95有3000034458002-21复式109.464.211.24/5.95有3100033932602-23复式109.644.211.24/5.95有3100033988402-24复式114.214.211.24/5.95有3100035405102、每间商铺特性分析1-1号商铺优势：位于小区出入口处，临万象城系列商业内街，且为大面宽的复式商铺，昭示性较好，并属于该项目的稀缺式商铺，周围商业氛围的联动功能强。劣势：1、铺面不周正，有部分浪费空间；2、该商铺单价虽低、但总价高，投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉路一侧的商铺总价和层高处于劣势。适合业态：特色餐饮、药店、干洗店、茶楼会所等。销售对策：1、大面积复式商铺，昭示性好-投资商铺，地段和位置是硬道理，同时气派宽敞的铺面设计更会锦上添花，该铺则同时具备这两个优势；2、客流量大-位于商业街和小区出入口的交汇处、紧邻金角地带，消费客群集中，商机无限，投资首选；3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等；4、价值拥有多样性-1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价5万/，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市；3、投资华润万象金街，品牌保障，投资无风险；4、坐享烟台莱山区唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。1-7号商铺优势：位于商业街，公寓和写字楼以及清泉路通往购物中心的交汇地带，处于人流汇集的枢纽位置，有丰富的地缘性客户支撑 ；该商铺是同侧商铺中的大面积复式商铺，且位于中间位置，在商铺形象展示上占有绝对优势。劣势：1、该商铺一层面积小，二层面积大，有悖于客户对商铺面积分布的习惯性要求；2、该商铺单价虽低、但总价高确是同侧商铺中最高的，投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层。4、无烟道分布，减少了餐饮等业态的投资群体。5、地面停车位紧张，不方便停车。适合业态：药店、干洗店、茶楼会所、养生堂、宠物店、家庭诊所、美容院等。销售对策：1、昭示性好-该商铺开间宽敞超过周边同侧的商铺，有很好的形象展示效果。 2、客流量大-位于项目各种人群的交汇地带、有丰富的客源保证。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期出租率会很高；4、面积适中，优势明显 -在同样总价的情况下，该商铺的面积要大于同类商铺，并且商铺周正，面积可以充分利用，无浪费空间。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。1-9号商铺优势：枢纽位置，客群集中位于商业街，公寓和写字楼以及清泉路通往购物中心的交汇地带，处于人流汇集的枢纽位置，有丰富的地缘性客户支撑，临街商铺面积小，总价低，投资门槛小，升值空间大。劣势：1、该商铺一层面积小，二层面积大，有悖于客户对商铺面积分布的习惯性要求； 2、一层4.7米层高，无法做两层；3、无烟道分布，减少了餐饮等业态的投资群体。4、地面停车位紧张，不方便停车。适合业态：药店、干洗店、茶楼会所、养生堂、宠物店、家庭诊所、美容院等。销售对策：枢纽位置，客群集中1、客流量大-位于项目各种人群的交汇地带、有丰富的客源保证。2、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期出租率会很高；3、总价低，投资门槛小-临街商铺，面积小，投资门槛相对较低，与商业街紧密相连，商业氛围浓厚，升值空间无限，小投资大回报，性价比高。4、机会难得-该商铺是现有库存中总价最低的，并且投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。1-12号商铺优势：位于商业街，公寓和写字楼以及清泉路通往购物中心的交汇地带，靠近清泉路金角地带，处于人流汇集的枢纽位置，有丰富的地缘性客户支撑 ；该商铺是整体面积较大的复式商铺，在商铺形象展示上占有绝对优势。劣势：1、该商铺一层面积小，二层面积大，有悖于客户对商铺面积分布的习惯性要求；2、该商铺单价虽低、但总价高确是同侧商铺中最高的，投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层。4、无烟道分布，减少了餐饮等业态的投资群体。5、地面停车位紧张，不方便停车。适合业态：药店、干洗店、茶楼会所、养生堂、宠物店、家庭诊所、美容院等。销售对策：枢纽位置，客群集中1、昭示性好-该商铺开间宽敞超过周边同侧的商铺，有很好的形象展示效果； 2、客流量大-位于项目各种人群的交汇地带、有丰富的客源保证；3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期出租率会很高；4、面积适中，优势明显 -在同样总价的情况下，该商铺的面积要大于同类商铺，并且商铺周正，面积可以充分利用，无浪费空间；4、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。1-14号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，开间进深比优势明显，空间利用合适。5.95米层高，相当于买一层得两层，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：面积小，单价为一期商铺中最高，同样的总价预算可以买到临清泉路面积更大的两层商铺；有小部分的面积不易利用。 适合业态：时尚潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。销售对策：黄金位置，买一层得两层1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面面对主干道，形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置优越，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、户型优势突出，绝版临街旺铺 -该商铺的开间进深比例协调适中，堪称临清泉路一侧最好的铺面设计，物以稀为贵，该商铺以其优越的户型设计会带动其自身价值的增长。 4、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。1-15号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，开间进深比优势明显，空间利用合适。5.95米层高，相当于买一层得两层，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：面积小，单价为一期商铺中最高，同样的总价预算可以买到临清泉路面积更大的两层商铺。 适合业态：时尚潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。销售对策：黄金位置，买一层得两层1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面面对主干道，形象展示优势明显，提高商铺的知名度；2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多；3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、户型优势突出，绝版临街旺铺 -该商铺的开间进深比例协调适中，堪称临清泉路一侧最好的铺面设计，物以稀为贵，该商铺以其优越的户型设计会带动其自身价值的增长；4、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。1-17号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间利用合适，没有面积浪费。一层层高5.95米，相当于买两层得三层，提高商铺利用率，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制。适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。 销售对策：1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、框架结构，随意组合-临清泉路一侧商铺统一为框架式结构，可与16#、17#铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-4号商铺优势：临万象城系列商业内街，并且靠近未来商场的出入口，昭示性较好，位置珍贵，周围商业氛围的联动功能强，有充足的客流支撑。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制，交房时间滞后，预计2016年交付使用。适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。 销售对策：联合经营，业态更广1、昭示性好-紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺的知名度； 2、客流量大-该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势；3、业态多元化特点-该铺所处位置，可以提供多种服务性业态配套，配有烟道，适宜经营餐饮行业。迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、与复式组合-紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-6号商铺优势：临万象城系列商业内街，并且靠近未来商场的出入口，昭示性较好，位置珍贵，周围商业氛围的联动功能强，有充足的客流支撑。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制，虽靠近商场出入口但位置相对较远，对其昭示性会有所影响；交房时间滞后，预计2016年交付使用。适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。 销售对策：联合经营，业态更广1、昭示性好-紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺的知名度； 2、客流量大-该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势；3、业态多元化特点-该铺所处位置，可以提供多种服务性业态配套，配有烟道，适宜经营餐饮行业。迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、与复式组合-紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-7号商铺优势：临万象城系列商业内街，并且靠近未来商场的出入口，昭示性较好，位置珍贵，周围商业氛围的联动功能强，有充足的客流支撑；交房时间滞后，预计2016年交付使用。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制，虽靠近商场出入口但位置相对较远，对其昭示性会有所影响。适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。 销售对策：联合经营，业态更广1、昭示性好-紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺的知名度； 2、客流量大-该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势；3、业态多元化特点-该铺所处位置，可以提供多种服务性业态配套，配有烟道，适宜经营餐饮行业。迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、与复式组合-紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-8号商铺优势：临万象城系列商业内街，并且靠近未来商场的出入口，昭示性较好，位置珍贵，周围商业氛围的联动功能强，有充足的客流支撑。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制，虽靠近商场出入口但位置相对较远，对其昭示性会有所影响；交房时间滞后，预计2016年交付使用。适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。 销售对策：联合经营，业态更广1、昭示性好-紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺的知名度； 2、客流量大-该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势；3、业态多元化特点-该铺所处位置，可以提供多种服务性业态配套，配有烟道，适宜经营餐饮行业。迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、与复式组合-紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-9号商铺优势：临万象城系列商业内街，并且靠近未来商场的出入口，昭示性较好，位置珍贵，周围商业氛围的联动功能强，有充足的客流支撑。劣势：1、铺面不周正，有部分浪费空间，开间窄，进深较长；2、该商铺单价虽低、但总价高，投资回报风险大；3、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉路一侧的商铺总价和层高处于劣势。4、交房时间晚，为2016年。适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。 销售对策：1、昭示性好-紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺的知名度； 2、客流量大-该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势；3、业态多元化特点-该铺所处位置，可以提供多种服务性业态配套，配有烟道，适宜经营餐饮行业。迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、空间改造-将凸出去的一部分改作试衣间，或者收银台，就能达到面积利用的最大化，优势即显；5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-10号商铺优势：临万象城系列商业内街，并且靠近未来商场的出入口，且为大面宽的复式商铺，上下两层面积对称，并属于该项目的稀缺式商铺，昭示性较好，位置珍贵，周围商业氛围的联动功能强，有充足的客流支撑。劣势：1、铺面不周正，有部分浪费空间，开间窄，进深较长；2、该商铺单价虽低、但总价高，投资回报风险大；3、无烟道分布，限制餐饮经营；4、一层4.7米层高，无法做两层，相比临清泉路一侧的商铺总价和层高处于劣势；5、交房时间晚，为2016年。适合业态：冷餐店、特色快餐、美容美发店、精品店、网吧等。 销售对策：1、昭示性好-紧邻万象金街，面对商场出入口，独立产权，客流旺盛，便于提高商铺的知名度； 2、客流量大-该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势；3、业态多元化特点-该铺所处位置，可以提供多种服务性业态配套，配有烟道，适宜经营餐饮行业。迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、与复式组合-紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-11号商铺优势：临万象城系列商业内街，并且靠近未来商场的出入口，户型方正，没有任何空间浪费，为一期面积最大的单层商铺。属于该项目的稀缺式商铺，面宽进深比例协调，昭示性较好，位置珍贵，周围商业氛围的联动功能强，有充足的客流支撑。劣势：1、面积大、单价高、总款压力大，投资受众群体有限；2、无烟道分布，限制餐饮经营；3、层高为4.7米，较临清泉路单层商铺优势减弱；4、交房时间晚，为2016年。适合业态：时尚潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。 销售对策：1、大面积单层商铺，昭示性好-投资商铺，地段和位置是硬道理，同时气派宽敞的铺面设计更会锦上添花，该铺则同时具备这两个优势； 2、客流量大-该铺所处位置优越，临商业步行街，商业内街未来人群的集中程度和停留时间都会占有很大的优势；3、业态多元化特点-该铺所处位置，可以提供多种服务性业态配套，配有烟道，适宜经营餐饮行业。迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、与复式组合-紧邻复式，消费客群集中，也可与复式组合，商机无限，投资首选；5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-12号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一层层高5.95米，上下两层面积对称，都是100以上的面积分布，为目前库存商铺中面积最大的，相当于买两层得三层，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：1、面积大、单价高、总款压力大，投资受众群体有限；2、无烟道分布，限制餐饮经营；3、铺面不周正，有部分浪费空间，开间窄，进深较长。适合业态：时尚潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。 销售对策：1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、框架结构，随意组合-临清泉路一侧商铺统一为框架式结构，可与16#、17#铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-13号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一层层高5.95米，上下两层面积对称，相当于买两层得三层，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：1、铺面不周正，有部分浪费空间，开间较，进深深浅不一，容易造成面积浪费；2、无烟道分布，限制餐饮的业态经营。 适合业态：时尚潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。 销售对策：1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、框架结构，随意组合-临清泉路一侧商铺统一为框架式结构，可与16#、17#铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-14号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；一层层高5.95米，上下两层面积对称，相当于买两层得三层，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：铺面不周正，有部分浪费空间，开间较，进深深浅不一，容易造成面积浪费； 适合业态：时尚潮流店、烟酒专卖店、干洗中心、精品店、高端咖啡屋。 销售对策：1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、框架结构，随意组合-临清泉路一侧商铺统一为框架式结构，可与16#、17#铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-15号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间利用合适，没有面积浪费。一层层高5.95米，上下两层面积均称，相当于买两层得三层，提高商铺利用率，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制。适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。 销售对策：1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、框架结构，随意组合-临清泉路一侧商铺统一为框架式结构，可与16#、铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-21号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间利用合适，没有面积浪费。一层层高5.95米，上下两层面积均称，相当于买两层得三层，提高商铺利用率，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制。适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。 销售对策：1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、框架结构，随意组合-临清泉路一侧商铺统一为框架式结构，可与16#、铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-23号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间利用合适，没有面积浪费。一层层高5.95米，上下两层面积均称，相当于买两层得三层，提高商铺利用率，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制。适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。 销售对策：1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、框架结构，随意组合-临清泉路一侧商铺统一为框架式结构，可与16#、铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。2-24号商铺优势：临清泉路，且靠近公交站牌，客流量大，昭示性好；铺面方正，空间利用合适，没有面积浪费。一层层高5.95米，上下两层面积均称，相当于买两层得三层，提高商铺利用率，客群高端，业态广，为清泉路的绝版旺铺。劣势：商铺结构欠缺，开间窄，进深较长，对个别需要大开间的业态经营会有所限制。适合业态：小型超市、社区诊所、宠物医院、美容美发点店、网吧等。 销售对策：1、昭示性好-紧邻清泉路，独立产权，人流车流集中，铺面形象展示优势明显，提高商铺的知名度。 2、客流量大-该铺所处位置好，临主要交通干道，离公交站台近，目前有多条公交线路，等明年交房后线路还会增加，客流量越来越大，财富越来越多。3、业态多元化特点-该铺所处位置优越，可以提供多种服务性业态配套，迎合多种人群的消费需求，后期容易吸引高端投资者的关注，提高投资回报率；4、框架结构，随意组合-临清泉路一侧商铺统一为框架式结构，可与16#、铺连接复式铺，强强联合，业态更广，租金收益更佳。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。七、 投资商铺的要素1.讲解目标：（1）讲清楚商铺投资优势；（2）引导客户从买不买，到买哪个；2.讲解要点：（1）商铺投资收益大；（2）专业讲解商铺投资要点；3.标准说辞：中国有句俗语，形容商铺投资。称作：“一铺旺三代”。可见，一个眼光独到的商铺投资收益是十分巨大而且稳定的。现在社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，也促进了周边商圈的发展，目前我们老百姓的个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，也促进了越来越多的人选择投资商铺。因为商铺本身能随着商圈的成熟不断升值，另一方面每年有稳定的租金收入，一般来讲住宅的投资回报率在6-8%，而商铺的回报率可达812%，甚至15%。以上的优势我们都十分清楚，可是仍然有担心对不对？一是商铺的投资大，二是商铺的投资周期长，三是商铺对于周边商业经营状况的依靠度比较高；不瞒您说，我的很多客户都有这种担心，下面我们就来分析一下：商铺投资，就像养鸡，有三种赢利模式：第一种，买回小鸡苗，从小养大，以卖肉鸡为主要赚钱目的，如果养大的鸡又能下蛋，还能够同时卖蛋赚钱；第二种，买回蛋鸡，以生蛋卖蛋为主要赚钱目的；第三种，买回蛋鸡，一边捡蛋赚蛋钱，一边看着市场蛋鸡价格变化，适时卖出，赚到差价。第一种赢利模式：就是在城市的偏远区域买进商铺，做长线投资，耐心等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是：价格低、新区商铺一般人不看好，开发商比较着急回款，所以我们容易找到性价比高的商铺。缺点就是：配套不全，商业氛围不浓，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新区的规划存在较大变数，很容易投资套牢。第二种赢利模式：就是在成熟旺区买进商铺，以出租收租为目的，长线投资。这种模式的优点是：投资大，马上有回报、商铺稳步升值；缺点是：成熟旺区商业饱和，竞争大。升值速度比较慢。商铺是40年的使用期限，成熟旺区的商铺剩余时间比较短，一般只有20-30年，所以未来的价值受到折旧加速的限制，价格会升到一个平台后保持几年的时间，然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后，越来越老，最终的价值不大。因此，我们一定不要忽略商铺折旧的因素，否则整个投资就会得不偿失。第三种赢利模式：就是在已经逐渐开始旺起来的区域买进商铺，一方面等待有限的时间就可以出租，一方面等待理想的升值价位出售，中长线投资兼顾。这种模式的优点是：基本能保证将来的商铺租金受益和升值空间。与第一种偏远新区相比，区域已经成熟，与第二种老城区相比，他的市场刚刚兴旺起来，并不饱和。未来的潜力非常巨大。当然，这种模式的缺点是：商铺的总价不低，投资收益需要23年，才会显现。而且，像我们这种都市综合体，不论是硬件还是未来的物业管理，都是比较严格的，所以，注定将来客群大部分也属于追求生活品质的城市精英，他们的眼光高，见过世面，所以，对于未来商家的经营水平要求标准也会比较高。X先生/女士，我们分析了三种商铺投资的利弊，您倾向于哪一种呢？附：商铺投资回报率算法（非必要，不予客户计算）李先生用75万首付款，购买一个面积为50.6平方米的商铺，总房款150万元，贷款75万元（10年），月供为7500元/月，加入市场平均收益率为10%左右，根据市场平均估价，该商铺的平均租金收入为10400元，则：年租金收入：10400元X12个月10400X14%（租赁税）X12个月=107328元；年供款：7500X12个月=90000元；年收益额：107328-90000元=17328元；贷款10年净收益：17328X10年=173280元；10年后资产总额：1500000+173280=1673280元；毛利润为：1673280-750000（首付款）-1500000X3%（交易税费）=878280元；平均年收益（年利）：878280元/10年=8.8万元投资回报率：(售出价-购进价) /购买总价=12%八 、竞品说辞1.讲解目标：（1）让客户再次深刻了解华润商业的不同；（2）不抨击竞品，用数据分析；2.讲解要点：（1）通过客观分析我们与竞品的不同，再次宣导华润商业品牌；（2）引导客户体会华润同其它品牌的核心竞争点；3.标准说辞：1、对于万达商铺：现在万达的发展速度特别快，而且都能达到比较好的销售状况，作为同行，我们非常佩服，也在不断学习他们优秀做法。不过，作为比共和国历史还要长的一家央企，华润的商业路线可以说和万达完全不同，有人说，我们不缺钱，的确，华润有非常好的背景和资本，所以，我们会以苛刻的眼光去做项目。这恰恰是民营企业达不到的，因为做的再大，他们也会受制于资金。所以，恰恰是华润的“不着急”成就了我们，不贪多求大，到最后才是真正的赢家。截止13年底，万达集团持有型物业的面积1704万平方米，开业的万达广场85座，租金收入有85.6亿元;而华润置地只有220万平方米的持有物业,开业的五个万象城和一个五彩城，2013年租金收入却已达到42亿元。也就是说，我们五个万象城加1个五彩城就顶了全国42个万达广场的租金率，您可以算一下，华润商业绝对是目前国内投资回报率最高的综合体了。烟台万达广场地上建筑面积为90万方，其中购物中心24万方，住宅、商铺、写字楼等销售型物业为39万方，商铺就占了近8万方，等于万达1/4的体量都是商铺，共有400余套，万达4条内街都是商铺，销售均价在38000元/平左右。您知道，振华500米以内，4大商场已经有22.2万方的经营面积了，还不算的其它商业。再加上万达将来24万方的购物中心，等于在那个区域500米以内，商业体量翻倍，竞争加剧，就现在来说，白天在振华逛街的人都没有几个。到时400多套商铺，谁去逛啊？没人逛，经营就很难，租金就收不上来，所谓的投资回报，如何保障呢？2、对于祥隆商铺：关于价格：祥隆比华润便宜祥隆商铺首次开盘价格在1.53万/平，目前二手报价为2.55.3万/平。公摊在 36.7% ，而我们的公摊只5%，目前我们的价格在2-5万元，折算下来其实更实惠。而且我们的地段和位置都是独立产权式商铺，没有地下商业内铺；关于地段和区域：同样地段，更临近烟大西门，都已经形成商业氛围，华润比较偏一个商业综合体的形成并不是靠一两个主力店就能支撑起来的，人流动线也是主要原因。以后我们整个片区成熟以后从消费习惯来说，真正来这边消费的客群是莱山区、高新区、牟平的客户，从佳世客就可以自然过渡到华润万象城系列商业，而且我们的主入口正对观海路，这两个大商业靠观海路相连，位于道路两侧，也特别符合人们的消费习惯。因此人群在消费和逛街时，最先看到的是万象城系列商业，而不是祥隆的“背街”。可以说，他只截留了烟大一部分师生，而不是莱山、高新、牟平的客户。关于返租和投资保障:祥隆签订 5年的返租合同，又有统一的运营管理，华润却没有祥隆其中前3年返租21%直接抵房款，4、5年返8%给业主（其中的商业租赁税需要业主支付）针对性说辞：投资商铺不仅是理财产品而更多的是一个投资产品，所以在收租的同时你也要更多的考虑此商铺在升值以后是否能把商铺转手出去。现在祥隆地下商铺签订五年的返租合同，到第5年开始就不返了。公摊在36.7%，而且物业费用在48元/平。即使您自己租出去，这些费用负担也比较重，等于您的租金收益是非常少的。投资地下商铺的风险比较大，你可以打听下，现在祥隆的已入住商铺转手都很难，再加上以后越来越低的投资回报，等于你买的商铺转手难上加难，这时等于您的钱已经被套牢在里面了，在一个钱能生钱的时代，资金被套牢是最失败的投资，而买我们这种独立产权的商铺就没有这种担心，租金都是自己收，想转手也非常方便，所以，您选择华润一定是正确的！九、商铺投资常见答客问1、投资商铺有风险吗？答：有。世界上根本不存在没有风险的投资。道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，就有贬值的可能。房地产市场如