棚改(改后)PPT课件

棚户区改造贷款政策解读 客户部王俊臣承德 1 农发行支持的棚户区改造项目类型 农发行棚改贷款政策要求 调查评估与贷后管理要求 深化合作 加大棚改贷款支持力度 棚户区改造贷款的含义 棚户区改造贷款是指农发行为解决纳入国家年度棚改目标任务的城中村改造 国有林区棚户区改造 国有垦区危房改造 以及棚改配套基础设施等项目建设的资金需求 而向借款人发放的固定资产贷款 农发行支持的棚户区改造项目类型 城中村改造项目国有林区棚户区改造项目国有垦区危房改造项目棚改配套基础设施建设项目 农发行支持的棚户区改造项目类型 土地性质全部为集体所有 土地性质大部分为集体所有 常住人口的户籍全部是农业户口 农村集体经济组织 一般指村民小组 常住人口的户籍大部分是农业户口 常住人口全部是农村集体经济组织成员 常住人口大部分是农村集体经济组织成员 1 2 3 4 5 6 城中村 是指城市规划区范围内的自然村 并须符合以下六个条件之一 项目类型 新建安置住房项目 货币化安置项目 棚户区配套基础设施建设项目 新建安置住房项目 货币化安置项目 棚户区配套基础设施建设项目 原址重建项目异地新建项目 统筹购买安置住房项目单一货币补偿项目 公共交通 通信 供电 供水 供气 供热 停车库 场 污水与垃圾处理等 准确把握棚户区改造贷款业务范围 农发行棚改贷款政策要求 安置住房建设包括 土地使用费 建筑安装工程费 与项目建设有关的其他费用等 安置住房统筹购买包括 购房合同或团体购房意向性协议价款 各类税费 其他相关费用等 单一货币补偿 配套基础设施建设与棚改安置住房建设项目直接相关 且原则上与安置住房建设项目同步规划 同步报批 同步建设的公共交通 通信 供电 供水 供气 供热 停车库 场 污水与垃圾处理等单独立项的配套基础设施建设 贷款用途 原则上限于国有土地上的棚户区征收补偿费用 国有土地上房屋征收与补偿条例 国务院令第590号 第五条规定 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位 承担房屋征收与补偿的具体工作 农发行棚改贷款政策要求 项目融资模式 棚户区改造项目的融资模式主要包括 政府购买服务项目融资模式政府授权公司自营项目融资模式政府与社会资本合作 PPP 项目融资模式等 外部政策 内部政策 银监复 2009 192号 国发 2013 25号 国发 2015 37号 建保 2015 137号 农发银发 2015 207号 关于中国农业发展银行扩大县域存款业务范围和开办县域城镇建设贷款业务的批复 国务院关于加快棚户区改造工作的意见 关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见 关于做好涉农保障性安居工程建设贷款工作的意见 关于做好棚户区改造贷款业务的指导意见 住建城乡建设农业发展银行关于加大棚户区改造贷款支持力度的通知 农发行开办棚户区改造贷款业务的政策依据 银监复 2009 192号 贷款用途限定为城镇基础设施 文化教育卫生和环境设施 便民商业设施和农民集中住房 包括农村集中居住区 棚户区 泥草房等 改造工程建设 国发 2015 37号 鼓励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的实施主体 加大城中村改造 农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持 人民银行 财政部 银监会要完善政策措施 支持开发银行 农业发展银行等金融机构加大信贷支持力度 建保 2015 137号 国发 2013 25号 在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上 各地区要逐步将其他棚户区 城中村改造 统一纳入城市棚户区改造范围 稳步 有序推进 建保 2015 137号 住建城乡建设部农业发展银行关于加大棚户区改造贷款支持力度的通知 农发行开办棚户区改造贷款业务的政策依据 外部 农发行棚改贷款政策要求 政府购买服务管理办法 暂行 财综 2014 96号 中华人民共和国政府采购法 关于做好城市棚户区改造相关工作的通知 财综 2015 57号 采购方式 公开招标 邀请招标 竞争性谈判 单一来源采购 询价 国务院政府采购监督管理部门认定的其他采购方式采购程序 政府采购法第四章 农发行棚改贷款政策要求 借款人类型 贷款准入要求 借款人准入 符合 公司法 的有关规定 政府购买服务项目 借款人应与地方政府签订购买棚改服务协议 政府授权公司自营项目 借款人应取得政府对其的授权文件 具有国家规定的承担项目融资或建设 运营 的相关资质和能力 具有与项目建设或运营或资本金出资方式相应的权益性资本 所有者权益的来源与构成符合国家相关规定 财务状况良好 具备财务可持续能力 上一年末和最近月份资产负债率原则上在80 含 以内 信用状况良好 信用等级在A级 含 以上 借款人为新设项目法人的 其控股股东应有良好的信用状况 政府授权公司自营项目如涉及特许经营 应合法取得在有效期内的特许经营权许可及协议 可以覆盖项目运营周期 农发行要求的其他条件 农发行棚改贷款政策要求 1 2 3 4 5 新建安置住房项目和配套基础设施建设项目依法履行了固定资产投资项目的合法管理程序 统筹购买安置住房项目和单一货币补偿项目的棚改实施方案获得了当地政府批复同意 项目须纳入国家年度棚改目标任务或棚改配套基础设施建设计划 项目资本金来源符合国家相关规定 项目资本金比例不低于20 项目资本金或还款来源资金中涉及地方财政资金的 地方政府须将其纳入地方政府财政预算管理 项目具有可靠的偿债资金来源 能实现对贷款本息的全覆盖 项目准入 棚户区改造贷款政策要求 01 02 03 贷款期限 贷款利率 贷款方式 融资方案 棚户区改造贷款政策要求 贷款期限不得超过购买棚改服务协议 政府授权公司自营或特许经营的期限 贷款期限一般不超过20年最长不超过25年 新建安置住房项目 购买在建住房项目和配套基础设施建设项目的宽限期一般不超过项目建设期可视借款人和项目实际情况适当延长 延长期不得超过1年 购买竣工住房项目和单一货币补偿项目的宽限期原则上不超过1年 融资方案 棚户区改造贷款政策要求 执行人民银行核定我行的PSL利率 实行报账制 每月初申报 实报实销 实行独立核算 审计署将进行专项审计 有关要求 PSL 融资方案 在保本微利的前提下执行优惠利率 棚户区改造贷款政策要求 融资方案 采用国有专业担保机构提供保证担保方式的 担保人应获得我行业务合作准入资格 采用购买棚改服务协议项下的应收账款质押担保方式的 贷款方式 质押折率有所提高 国有专业担保机构 采用抵押担保方式 对于应收账款来源于中央和省级财政的 质押折率原则上不超过90 含 对于应收账款来源于本级公共财政预算收入达到20亿元 含 以上的县级 含 以上财政的 质押折率从最高70 提高至不超过80 含 对于应收账款来源于其他县级 含 以上财政的 质押折率从最高50 提高至不超过60 含 采用抵押担保方式的 抵押物应为符合农发行要求的土地使用权 住宅 商铺 写字楼等房地产 折率按实际情况确定 最高不超过70 含 原则上不接受动产质押 参加银团贷款的 原则上可执行牵头行拟定的贷款期限 贷款利率和担保方式等政策 但牵头行政策与我行现行规定不一致的 须按照 一事一议 的原则报总行审批 银团贷款 调查评估与贷后管理要求 项目调查评估要求 各级行要在按照农发行有关制度要求开展调查评估的基础上 重点做好以下工作 1 合规性评价 一是核对省 自治区 直辖市 住房和城乡建设部门认定项目纳入国家年度棚改目标任务的证明材料 二是确认新建项目是否按照实施进度取得建设用地批准书或国有建设用地划拨决定书或国有土地使用证等用地批准文件 购买安置住房项目的拟购房源是否取得商品房销售许可证或商品房预售许可证 单一货币补偿项目的征收补偿方案是否已开展入户调查 并获得被征收人认可 三是对于采用政府购买棚改服务方式的项目 应审核政府购买服务的程序及其内容 2 借款人评估 一是根据借款人的财务报告 对借款人近三年和最近月份的财务状况进行详细分析 政府授权公司自营项目应突出对借款人持续经营能力的分析 二是根据借款人负债状况及所有银行债务的偿付情况 评价其短期和长期偿债能力 综合分析和评价借款人信用状况和履约情况 合理预测借款人综合偿债能力 三是根据借款人业务发展状况 经营业绩状况等 对借款人未来经营状况进行简要预测 通过掌握借款人既有项目盈利能力和未来经营发展计划 评价其经营管理水平和财务可持续的能力 四是充分利用人民银行征信 债券信息系统 银行同业信息等信息渠道 真实评价项目及借款人融资背景 防止多头融资 重复融资 3 项目投资评估 一是对于新建安置住房项目和配套基础设施建设项目 应根据可行性研究报告确定的建设标准审核投资估算 主要包括 通过核对土地出让合同价款或土地费用支付凭证等确定建设用地费用 参考当地造价管理部门发布的同类工程造价信息核算工程直接费 按照取费依据复核工程建设其他费等 其中 在建项目应依据施工图预算 工程中标文件或施工合同等确定工程造价 二是对于购买安置住房项目 应根据项目实施方案中的投资估算 购房合同或团体购房意向性协议金额及支付方式来确定项目投资 购房单价原则上不应高于当地同类商品房平均价格 三是对于单一货币补偿项目 应根据被征收人认可的征收补偿方案规定标准确定项目投资 4 还款来源评估 一是政府购买服务项目的还款来源主要为政府购买棚改服务协议确定的资金 综合偿债备付率不得低于1 0 除来源于中央或省级财政的资金外 对于来源于地市级和县级财政的资金 需结合当地政府存量债务和财政支出增长情况 计算本级政府的支付能力指标 合理评价地方政府履约的可行性 二是政府授权公司自营项目的还款来源为借款人综合收益 包括安置住房及配套设施的定向销售收入等项目自身收益 以及借款人其他经营收益 自有资产变现收益 财政补贴收益等借款人其他综合收益 综合偿债备付率原则上不低于1 1 需对项目收入进行敏感性分析 合理设定不确定因素 审慎评估不确定性风险 并采取相应风险防范措施 其中 对于以安置住房销售收入偿还贷款的 应重点分析项目预期销售情况和安置对象需求情况 审慎预计销售价格 合理评估项目收益的可行性及充足性 对于以借款人综合收益偿还贷款的 应重点分析借款人偿债资金来源 及其充足性与可靠性 调查评估与贷后管理要求 贷后管理要求 建立监管机制 一是开户行要与借款人 地方政府或有关部门签订项目资金监管协议 明确资金使用方式 条件及程序等内容 以及各方资金管理责任 二是开立专户或分台账管理 分门别类核算不同性质的资金 项目资本金 信贷资金需通过农发行系统划拨 项目施工单位原则上也要在农发行开立一般结算账户 三是开户行要会同住建 财政等有关职能部门 建立健全协同工作机制和监督机制 加大检查力度 全面监控资金流向 确保专款专用 2 严格支付管理 一是各级行要严格按照农发行有关制度规定和项目资金监管协议 在符合信贷支付管理要求的前提下发放贷款 其中 新建项目在取得可研批复 环评审批 用地预审后 取得建设用地规划许可证 建设工