第三章-决策阶段的工程估价PPT课件

第三章决策阶段的工程估价 本章主要内容 掌握建设工程投资 建设工程造价的构成了解投资估算的概念 作用熟悉投资估算的阶段划分及各阶段对投资估算的精度要求掌握决策阶段的投资估算 第一节建设工程投资与工程造价构成 来源 投资项目可行性研究指南 我国现行建设项目总投资构成 来源 建设项目经济评价方法与参数 图注解 图中项目总投资主要是指在项目可行性研究阶段用于财务分析时的总投资构成在 项目报批总投资 或 项目概述总投资 中只包括铺底流动资金 其金额通常为流动资金总额的30 建设工程总投资构成 1 建设工程投资 一般是指某项工程建设花费的全部费用 包括形成工程项目固定资产的建设投资和再生产所需的流动资产 铺底流动资金 投资建设工程造价 是指建设项目投资构成中的固定资产部分设备 工器具购置费用 是指按工程建设项目设计文件要求 建设单位或其委托单位购置或自制达到固定资产标准的设备和新 扩建项目配置的首套工器具及其生产家具所需的投资 它由设备原价 工器具原价和相应的运杂费组成 建设工程总投资构成 2 建筑安装工程费用 是指建设单位支付给建筑安装企业的全部生产费用 是以货币形式表现的建筑安装工程的价值 包括用于建筑物的建造及有关的准备 清理等工程的投资 用于需要安装设备的安置 装配工程的投资 建设工程总投资构成 3 工程建设其他费用 是指从工程筹建到工程竣工验收交付使用而未纳入以上两项 由项目投资支付 为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的费用土地使用费与项目建设有关的费用 建设单位管理费 勘察设计费 研究试验费 临时设施费 工程监理费 工程保险费 引进技术和进口设备其他费与未来生产经营有关的费用 联合试运转费 生产准备费和生产家具购置费 建设工程总投资构成 4 预备费 在项目实施中可能发生的难以预料的 需要预先预留的基本预备费和在建设期内由于价格等变化引起的投资增加 需要事先预留的涨价预备费建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息固定资产投资方向调节税是指根据国家产业政策而征收的税种 2000年1月起暂停征收 第二节投资估算概述 投资估算的概念是指在建设项目整个投资决策过程中 依据已有的资料 运用一定的方法和手段 对建设项目全部投资费用进行的预测和估计 投资估算的作用 投资估算是项目主管部门审批项目建议书和可行性研究报告的依据之一 并对制定项目规划 控制项目规模起参考作用是项目筹资决策和投资决策的重要依据 对确定筹资方式 进行经济评价和方案优选起重要作用是编制初步设计概算的依据 对初步设计概算起控制作用 是项目投资控制目标之一 投资估算阶段的划分 精度要求 投资估算的内容 投资估算应包括 工程费用 建筑工程费 设备及工器具购置费 安装工程费工程建设其他费用基本预备费涨价预备费建设期利息流动资金估算 投资估算编制的依据 国家 行业和地方政府的有关规定与建设项目有关的工程地质资料 设计文件 图纸等工程勘察与设计文件 图示计量或有关专业提供的主要工程量和主要设备清单已建类似工程项目的投资档案资料投资估算指标 概算指标 技术经济指标专门机构发布的工程建设费用的计算方法 费用标准及其他有关工程估算造价的文件政府有关部门 金融机构等部门发布的价格指数 利率 汇率 税率等有关参数 投资估算步骤 分别估算各单项工程所需的建筑工程费 设备及工器具购置费 安装工程费在汇总各单项工程费用的基础上 估算工程建设其他费用和基本预备费估算涨价预备费估算建设期利息估算流动资金上述各项加总即得总投资 第三节投资估算的编制方法 静态投资部分的估算单位生产能力法生产能力指数法系数估算法比例估算法指标估算法 项目规划和项目建议书阶段 可行性研究阶段 我国现行建设项目总投资构成 投资估算 动态投资部分的估算 价格变动可能增加的投资额 涉外项目计算汇率对投资额的影响涨价预备费的估算铺底流动资金的估算扩大指标估算法分项详细估算法 1 静态投资部分估算 单位生产能力估算法 依据调查的统计资料 利用相近规模的单位生产能力投资乘以建设规模 即得拟建项目静态投资计算公式 使用注意事项 该方法把项目的建设投资与其生产能力视为简单的线性关系 估算精度较差 误差可达 30 在实际工作中 由于很难找到与拟建项目完全类似的项目 通常可以把项目按其下属的车间 设施和装置进行分解 分别套用类似车间 设施和装置的单位生产能力投资指标计算 然后加总求得项目总投资适用于新建项目或装置的估算 要求估价人员掌握足够的典型工程的历史数据 考虑地方性 配套性 时间性 并且这些数据要与单位生产能力相关 同时新建装置与所选取装置的历史资料相类似 仅仅是在规模和时间上存在差异 例题 假定某地拟建一座200套客房的豪华宾馆 另有一座豪华宾馆最近在该地竣工 且掌握了以下资料 它有250套客房 有门厅 餐厅 会议室 游泳池 夜总会 网球场等设施 总造价为1025万美元 估算新建项目的总投资解 根据以上资料 可推算出每套客房的造价为总造价 客房总套数 1025 250 4 1 万美元 套 可估算出此地的各方面具有可比性的拟建项目的总投资为4 1 200 820万美元 2 静态投资部分估算 生产能力指数法 静态投资估算法 生产能力指数法这种方法起源于国外对化工厂投资的统计分析 根据统计 生产能力不同的两个装置 它们的初始投资与两个装置生产能力之比的指数幂成正比 生产能力指数法多用于估算生产装置投资 计算公式为 拟建项目或装置的投资额 已建类似项目或装置的投资额 已建类似项目或装置的生产规模 拟建项目或装置的生产规模 不同时期 不同地点的定额 单价 费用变更等的综合调整系数 n的取值 n 生产规模指数 1 若已建类似项目或装置的规模相差不大 生产规模比值在0 5 2之间 则指数n的取值近似为1 2 若已建类似项目或装置的规模相差不大于50倍 且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时 则指数n的取值约在0 6 0 7之间 3 若是靠增加相同规格设备的数量达到时 则指数n的取值约在0 8 0 9之间 适用范围 主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合比单位生产能力估算法的精度高 其误差可控制在 20 优点是估算时 不需要详细的工程设计资料 只知道工艺流程和规模即可 例题 某拟建项目的生产能力比已建的同类项目生产能力增加了1 5倍 设生产能力指数为0 6 价格调整系数1 则按生产能力指数法计算拟建项目的投资额将增加 倍 解 3 静态投资部分估算 系数估算法 也称为因子估算法 是以拟建项目的主体工程费或主要设备购置费为基础 以其他工程费与主体工程费的百分比为系数估算项目的静态投资的方法一般适用于项目建议书阶段分类 设备系数法主体专业系数法朗格系数法设备与厂房系数法主要车间系数法 造价师资料内容 系数估算法 设备系数法 1 以拟建项目的设备购置费为基数 根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等与设备价值的百分比 求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费 进而求出项目的静态投资 系数估算法 设备系数法 式中C 拟建项目的静态投资额 E 拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费 Pl P2 P3 表示已建成项目中的建筑安装工程费及其他工程费等与设备购置费的比例 fl f2 f3 表示由于时间因素引起的定额 价格 费用标准等变化的综合调整系数 I 拟建项目的其他费用 系数估算法 主体专业系数法 2 以拟建项目中投资比重较大 并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数 根据已建同类项目的有关统计资料 计算出拟建项目各专业工程 总图 土建 采暖 给排水 管道 电气 自控等 与工艺设备的投资百分比 据以求出拟建项目各专业投资 然后加总即为拟建项目的静态投资 系数估算法 主体专业系数法 计算公式 系数估算法 朗格系数法 3 朗格系数法 以拟建项目中设备购置费为基数 乘以适当系数求得拟建项目的建设投资该方法没有考虑设备的规格 材质等差异 精度不高 只要对不同类型工程的朗格系数掌握准确 估算精度仍可较高 一般估算误差在10 15 在国内不常见 是世行项目投资估算常采用的方法 朗格系数法 计算公式 管线 仪表 建筑物等项费用的估算系数 管理费 合同费 应急费等间接费在内的总估算系数 式中C 拟建项目的静态投资额 E 拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费 KL 静态投资与设备购置费之比 为朗格系数 朗格系数包含的内容 例题 在北非某地建设一座年产30万套汽车轮胎的工厂 已知该工厂的设备到达工地的费用为2204万美元 试估算该工厂的静态投资 例题解答 轮胎工厂的生产流程基本上属于固体流程 因此在采用朗格系数法时 全部数据应采用固体流程的数据 1 设备到达现场的费用为2204万美元 2 根据表计算费用 a a E 1 43 2204 1 43 3151 72 万美元 则设备基础 绝热 油漆及设备安装费为3151 72 2204 947 72 万美元 3 计算费用 b b E 1 43 1 1 2204 1 43 1 1 3466 89 万美元 则其中配管费用为3466 89 3151 72 315 17 万美元 例题解答 续 4 计算费用 c 即装置直接费 c E 1 43 1 1 1 5 5200 34 万美元 则电气 仪表 建筑等工程费用为 5200 34 3466 89 1733 45 万美元 5 计算投资CC E 1 43 1 1 1 5 1 31 6812 45 万美元 则间接费为6812 45 5200 34 1612 11 万美元 由此估算出该工厂的静态投资为6812 45万美元 其中间接费用为1612 11万美元 系数估算法 设备与厂房系数法 4 设备与厂房系数法 项目的费用与设备关系较大的按设备投资系数计算 与厂房土建关系较大的以厂房土建投资系数计算 加总即得项目总投资计算公式为 系数估算法 主要车间系数法 5 主要车间系数法 利用主要车间投资及辅助设施等占主要生产车间投资的系数 计算总投资计算公式为 主要车间投资 4 比例估算法 根据统计资料 先求出已有同类企业主要设备投资占项目静态投资的比例 然后再估算出拟建项目的主要设备投资 即可按比例求出拟建项目的静态投资 比例估算法 1 比例估算法 分项比例估算法 2 项目的固定资产投资分为设备投资 建筑物与构筑物投资 其他投资三部分计算 先算出设备的投资额然后按比例估出建筑物与构筑物的投资估算其他投资将三部分求和计算公式 考虑不可预见因素而设定的费用系数 第一步设备投资估算 设备投资按其出厂价格加上运输费 安装费等 公式为 设备的投资估算值 第i种设备所需数量 第i种设备的出厂价格 同类项目同类设备的运输 安装费系数 所需设备的种数 第二步建筑物与构筑物投资估算 建筑物与构筑物的投资估算值 同类项目中建筑物与构筑物投资占设备投资的比例 露天工程取0 1 0 2 室内工程取0 6 1 0 第三步其他投资估算 其他投资的估算值 同类项目其他投资占设备投资的比例 5 静态投资部分估算 指标估算法 原理 根据各种投资估算指标 进行单位工程投资的估算 再估算工程建设其他费用 基本预备费 可求得项目所需的投资可以分别估算建筑工程费用 设备及工器具购置费 安装工程费 工程建设其他费 基本预备费等 加总后得出拟建项目的静态投资 建筑工程费用估算 建筑工程费用是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用 可以采用以下几种方法估算 1 单位建筑工程投资估算法 以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算单位功能价格法 如医院以病床位单位面积价格法 住房价格单位容积价格法 仓库 工业窑炉等 2 单位实物工程量投资估算法 以单位实物工程量投资乘以实物工程总量计算 3 概算指标投资估算法 没有上述估算指标且建筑工程费占总投资比例较大的项目 可采用概算指标估算法 设备及工器具购置费 根据项目主要设备表及价格 费用资料编制 工器具购置费按设备费的一定比例计取 安装工程费 按照行业或专门机构发布的安装工程定额 取费标准和指标估算投资 1 安装工程费 设备原价 安装费率 2 安装工程费 设备吨位 每吨安装费 3 安装工程费 安装工程实物量 安装费用指标 工程建设其他费 合同或协议书有约定的按照合同约定列入合同或协议书无约定的 根据国家和各行业部门 工程所在地地方政府的有关工程建设其他费用定额和计算办法估算 基本预备费 以建设项目的工程费用和工程建设其他费用之和为基础 乘以基本预备费率进行计算基本预备费率的大小 根据建设项目的设计阶段和具体的设计深度 以及在估算中所采用的各项估算指标与设计内容的贴近度 项目所属行业主管部门的具体规定确定 指标估算法注意事项 使用指标估算法 应注意以下事项 使用估算指标法应根据不同地区 年代而进行调整 因为地区 年代不同 设备与材料的价格均有差异 调整方法可以按主要材料消耗量或 工程量 为计算依据 也可以按不同的工程项目的 万元工料消耗定额 而定不同的系数 在有关部门颁布有定额或材料价差系数 物价指数 时 可以据其调整 使用估算指标法进行投资估算决不能生搬硬套 必须对工艺流程 定额 价格及费用标准进行分析 经过实事求是的调整与换算后 才能提高其精确度 我国现行建设项目总投资构成 动态投资部分的估算 涨价预备费估算建设期贷款利息估算 动态投资部分的估算 涨价预备费 涨价预备费的估算公式 例题 某项目建筑工程费5500万元 设备及工器具购置费12000万元 安装工程费3500万元 工程建设其他费用9600万元 建设期各年价格上涨指数均为5 项目建设期2年 各项费用的第一年和第二年的分年投入比例为4 6 该项目的涨价预备费为 万元 例题解答 解析 根据公式 其中 PC 涨价预备费 It 第t年的工程费用 f 建设期价格上涨指数 n 建设期 总的工程费用 建筑工程费 安装工程费 设备及工器具购置费 5500 12000 3500 21000 万元 第一年工程费用 21000 4 10 8400 万元 第二年工程费用 21000 6 10 12600 万元 涨价预备费 8400 1 5 1 12600 1 5 2 1 1711 5 万元 动态投资部分的估算 建设期贷款利息估算 建设期每年应计利息 年初借款累计与利息累计 1 2当年贷款额 年利率注 当年贷款额乘以1 2是考虑贷款在年中支付 计息为半年 例题 某新建项目 建设期为3年 分年均衡进行贷款 第一年贷款300万元 第二年600万元 第三年400万元 年利率为12 建设期内利息只计息不支付 计算建设期贷款利息 解 在建设期 各年利息计算如下 第一年贷款利息 300 1 2 12 18 万元 第二年贷款利息 300 600 1 2 18 i 300 18 300 12 74 16 万元 第三年贷款利息 300 18 600 74 16 400 1 2 i 318 600 74 16 200 12 143 06 万元 建设期贷款利息 第一年贷款利息 第二年贷款利息 第三年贷款利息 18 74 16 143 06 235 22 万元 我国现行建设项目总投资构成 铺底流动资金的估算方法 铺底流动资金的计算公式 铺底流动资金 流动资金 30 流动资金的估算方法 扩大指标估算法产值 销售收入 资金率估算法经营成本 或总成本 资金率估算法固定资产投资资金率估算法单位产量资金率估算法分项详细估算法 扩大指标估算法 1 产值 销售收入 资金率估算法流动资金额 年产值 年销售收入额 产值 销售收入 资金率经营成本 或总成本 资金率估算法流动资金额 年经营成本 年总成本 经营成本资金率 总成本资金率 扩大指标估算法 2 固定资产投资资金率估算法流动资金额 固定资产投资 固定资产投资资金率单位产量资金率估算法流动资金额 年生产能力 单位产量资金率 单位产量占用流动资金的数额 流动资金占固定资产投资的百分比 分项详细估算法 又称为分项定额估算法流动资金 流动资产 流动负债流动资产 现金 应收账款 预付账款 存货流动负债 应付账款 预收账款 可行性研究中仅考虑此两项 流动资金本年增加额 本年流动资金 上年流动资金 分项估算法 计算步骤计算各类流动资产 流动负债的年周转次数计算各项占用金额周转次数计算周转次数 360 流动资金最低周转天数 例题 P21例2 6 已知某建设项目达到设计生产能力后全厂定员1000人 工资和福利费按每人每年8000元估算 每年的其他费用为800万元 年外购原材料燃料动力费估算为21000万元 年经营成本25000万元 年修理费占年经营成本的10 各项流动资金的最低周转天数分别为 应收账款30天 现金40天 应付账款30天 存货40天 试对项目决策期的流动资金进行估算 解答 用分项详细估算法估算流动资金1 应收账款 年经营成本 年周转次数 25000 360 30 2083 33 万元 2 现金 年工资福利费 年其他费 年周转次数 1000 0 8 800 360 40 177 78 万元 3 存货外购原材料 燃料 年外购原材料燃料 年周转次数 21000 360 40 2333 33 万元 在产品 年工资福利费 年其他费 年外购原材料 燃料动力费 年修理费 年周转次数 1000 0 8 800 2100 25000 10 360 40 2788 89 万元 产成品 年经营成本 年周转次数 25000 360 40 2