中原_森拓普_深圳书城中心城商业项目合作建议书_58ppt

,项目合作建议书,中原.森拓普,我们的市场是怎样的？,我们物业该怎样定位?,该怎样细分我们的蛋糕?,中心城,我们的团队,我们需要了解文化产业,我们对项目的一些其他建议,森拓普企业顾问（深圳）有限公司,CentaPro International (Shenzhen) Limited,森拓普顾问有限公司,CentaPro International Limited,Member of Centaline Group 中原集团成员,Retail & Investment,CentaPro,2005年1月,CentaPro 主要服务范围,主力及半主力店招商代理,一般零售招商代理,商业客户代表,商业项目招商,商业市场分析,定量及定性分析,商业项目初步概念及定位,业态规划分布,商户组合建议,建议合适市场推广程序,统筹传媒宣传广告及活动,商业策划顾问,商业市场分析,服务范畴,：,市场供需分析市场潜力预测市场租金分析,营运现金流量分析投资报酬率预测,预期目标设定市场分析商户租金承受评估建立初步开发方案初步业态业种组合初步效益评估最佳商场定位计划,商业项目初步概念及定位,业态规划分布,商户组合建议,连锁店设店区位规划设店成本效益分析,商业招商顾问,1.主力及半主力店租务代理,服务范畴,：,主力商店名单研拟主力商店软硬件设施需求规划建议聨络拜访主力商店，进行初步洽商带看基地及说明设店位置及图面检讨沟通、租赁条件之谈判协商（租金、租期、押金、管理费、调幅等）,2.一般零售租务代理,招商说明资料制作联络拜访目标商户，进行初步洽商设店位置及租赁条件之谈判协商,CentaPro部份现有客户,CentaPro部份现有客户,CentaPro部份现有客户,影音数码,CentaPro部份现有客户,娱乐,CentaPro部份现有客户,生活品味,商业招商顾问,服务范畴,金光華廣場,3.租户代表,清楚了解相关零售商及其行业之要求配合发展商的发展策略搜寻合适的零售商增值服务，如：商圈分析、申请相关牌照,：,華潤萬象城期,地下商城规划,市场推广服务,1.建议合适的市场推广程序,服务范畴,：,开业前市场推广项目形象推广公关制订推广活动预算,2.统筹传媒宣传广告及活动,广告宣传统筹记者会项目外墙广告设计,CentaPro的强项,A.单点联络模式,中原（中国）及香港中原,客户,CentaPro的强项,B.对香港及国际零售客户的了解，掌握重要决策者之人脉关系,选址之要求零售商经营及行业状况拓展策略物业服务的基本要求发展趋势付租能力营运模式及财务估算,C.借助强大而广泛的中原网络,零售商铺是广泛性的及逐步渗透至二线城市 = 中原具优势盘源及人力资源= 中原具优势,CentaPro部份服务记录,深圳金光华广场,人民南路和嘉宾路交界,深圳市金光华实业（集团）有限公司,层数:地下3层?地面7层总建筑面积:约120,000 平方米,项目背景,金光华广场乃深圳罗湖商圈最大型之国际级购物商场，为深圳居民提供一站式购物、娱乐、饮食及商业服务广场无缝连接国贸站地铁月台整个项目建筑设计由艾克特托尼克美国有限公司负责,主动性,CentaPro获委任为金光华广场的联合租务代理我司为金光华广场招商期间进行一连串公关宣传活动，包括于香格里拉大酒店举行的招商成果记者招待会,结果,我司在6个月内成功引入香港著名零售商主要包括Anteprima、Atsuro Tayama、F.C.K.、 C.K.Underwear、Walker Shop、Callaway & Pearly Gates、Starbucks、H?agen Dazs、Pork Chop & Friends、Mannings、富临酒家、海皇粥店等,CentaPro部份服务记录,深圳万鑫五洲风情Mall,龙岗区龙岗镇(深惠公路旁),深圳市鑫业投资有限公司,层数:4总建筑面积:约111,500 平方米,项目背景,深圳万鑫五洲风情Mall乃龙岗区最大型购物商场之一，此旗舰商场目标为龙岗区居民提供一站式娱乐、饮食与购物商业服务整个项目建筑设计由新加坡甲艺建筑设计院负责,主动性,中原获委任为万鑫项目的独家策划及租售代理万鑫商业城以五洲风情Mall为中心，除第一商圈龙岗区外，其商业辐射地带亦包括东莞、惠州及惠阳市等地域为增强万鑫商业城的招商吸引力，我司于项目前期开发阶段进行一连串公关宣传活动，从而协助主力店招商,结果,我司在6个月内成功引入大型日本百货公司吉之岛(Jusco)作深圳万鑫五洲风情Mall之主力店租户。吉之岛总承租面积高达约24,200平方米，预计明年10月初正式启业现展开第二阶段招商活动，包括家电、休闲、餐饮娱乐等半主力店招商。,CentaPro部份零售租务项目,万宁 Mannings,服务地点：,广东省,服务范围：,租户代表搜集现有所有合适地点，根据其选点要求，筛选其中合适据点，并与业主谈判。,服务结果：,成功于深圳两大商场金光华广场及万象城洽商店铺。,星巴克 Starbucks Coffee,广东省,租户代表搜集现有所有合适地点，根据其选点要求，筛选其中合适据点，并与业主谈判。,成功于深圳金光华广场洽商店铺。,服务地点：,服务范围：,服务结果：,CentaPro部份零售租务项目,惠康超级市场 Welcome Supermarket,服务地点：,广东省,服务范围：,租户代表 进行前期定量市场分析，建议进驻中国设点策略及筛选合适据点。,Walker Shop / HOSO Place,服务地点：,香港及广东省,服务范围：,租户代表搜集现有所有合适地点，根据其选点要求，筛选其中合适据点，并与业主谈判。,服务结果：,成功于香港及深圳金光华广场洽商店铺。,CentaPro部份零售租务项目,Fashion Community Kitterick,服务地点：,广东省,服务范围：,主要针对深圳地铁沿线物业，与合适据点的业主谈判。,服务结果：,成功于深圳金光华广场洽商旗舰店。,我们项目的,我们项目的方向在哪里？,深圳文化产业龙头,我们的团队,我们物业该怎样定位?,该怎样细分我们的蛋糕?,中心城,文化产业是怎样的？,我们的市场是怎样的?,1、我们需要了解文化产业是什么？2、我们需要了解深圳文化产业是怎样的？,我们对项目的一些其他建议,我们需要了解文化产业是什么?,文化产业是怎样的?,“文化产业在全球范围都是一个新兴产业。”,包括广告业、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、设计、时尚设计、电影和录像、交互式休闲软件、音乐、表演艺术、出版业、软件和计算机游戏、电视和广播等13大类。,在全国相对领先,呈现多元化、市场化、规模化,我们需要了解深圳文化产业是怎样的?,文化产业是怎样的?,政府大力扶持发展，发展迅速,结论,1、文化产业在现阶段是一个新兴产业，本项目可以乘此趟首班车快速 启动品牌效应，占有市场高分额。2、深圳的文化产业目前发展走在全国的前沿，为作为深圳乃至全国文 化产业MALL的本项目提供了广阔的市场空间和机会。3、本项目的开发商发行集团是目前深圳文化产业三大巨头之一，强大 的实力和开发经验，为项目奠定了夯实的基础。,文化产业是怎样的?,我们的团队,我们物业该怎样定位?,该怎样细分我们的蛋糕?,中心城,1、我们需要了解我们的商圈是怎样的？2、我们需要了解中心区周边有什么？3、我们需要了解项目周边有什么？2、结论,我们的市场是怎样的?,我们需要了解文化产业,我们对项目的一些其他建议,我们了解市场的方式是瞎子摸象吗？,不是！我们运用的是专业系统的科学方式,南山区,罗湖区,第一商圈中心区总用地400公顷，总建筑面积740万平方米；居住人口77000人，工作人口26万人，总计人口34万人；主要为较具购买力的中高层次工作人口及市民；中心区诸多标志性项目将成为吸引国内外游客的旅游景点，具潜在消费力。第二商圈以项目为核心辐射半径十公里内的范围约有95万常住人口， 是深圳市面向中高收入阶层市民的住宅集中地，人口结构呈高收 入，高文化，高密度的特征；项目开业时将拥有269万较具购买力的特区人口庞大市场潜力；地铁与香港连通后，作为连接地铁的大型购物中心，具有吸引香港消费者的潜力。,我们需要了解我们的商圈是怎样？,本项目,我们的市场是怎样的?,莲花山是邓小平塑像为主题的休闲旅游景点，也是深圳八景之一，每年都有各种主题的活动在此举行，如清明节的邓小平纪念日、六一儿童节、五一节等都有事业单位、学校、民间团体组织活动。 椐有关数据统计，04年五一当天就有近20万人次游览莲花山；六一期间近10万人次（主要是青少年）；其他时间还有不同类型的团体（如RO自由团体组织风筝比赛等）。不完全统计全年莲花山的日人流量达到9000人次。而且莲花山的两个主入口就在本项目的北面，未来此些人流也是本项目的主要客户群体之一。,市民休闲娱乐景点,高档住宅区,高档写字楼区,高档住宅区,市民休闲娱乐景点,中心区已建成、在售、在建写字楼总规模超过140万平方米。单是南区CBD，就已耸立了国际商会中心、九州创展大厦、华融大厦、航天大厦等十几栋颇具规模的甲级写字楼。 根据中原市场研究部对写字楼的研究得出，人均拥有写字楼面积一般在510之间，空置在30%左右，从此得出未来中心区写字楼将带来10万人的企业办公人流。,高档写字楼区,中心区商圈周边建成的中海华庭、深业花园、黄埔雅苑、天健世纪花园、星河国际、雅颂居、港丽豪园等物业，多为中高档商住楼，业主均以深圳的高收入者为主。 有分析人士指出，仅以中心区内预计有7985户，其中已入住的有5730户，在售或即将入伙的有2165户。按每户3人计算，中心区内约有常住人口23685人；目前已入住约17190人。,高档住宅区,我们需要了解中心区周边有什么？,我们的市场是怎样的？,我们需要了解项目周边有什么？,我们的市场是怎样的？,市民中心,1、市民中心工作人员：经济收入稳定，购买力强；有一定文化层次和品位，对购物、休闲环境要求较高；价格的敏感低；对文化、运动、休闲场所有一定需求；思想成熟，属于理性消费。2、来办事和观光的旅客：客户群体涵盖面广，涵盖各阶层消费群体；多以随机性消费为主；对餐饮及便利商品有一定需求。,潜在目标群分析,目前2500名工作人员及大量办事休闲市民。,人流量,负一层：机关食堂、快餐店、西餐厅满足工作人员及市民就餐需要；第一层：机关事务管理局；保卫处；食品药品监督管理局；旅游局；农林渔业局；人口与计生局；第二层：外事侨务办公室；文化局；教育局；环保局；第三层：人事局（人才市场管理办）；贸工局；WTO事务中心；发展和改革局；第四层：质量技术监督局；金融办；监察局第五层：法制办（法律顾问室）；统计局；安全生产监督管理局；国家安全局涉外建设审查办公室； 环保局监测站；市委机要局（室）；市政府办公厅；商务中心服务：行政服务大厅的东厅设有商 务中心，可以提供自助上网、打字、复印等服务。,服务功能,总建筑面积21万平方米 建筑高度85米， 大屋顶长486米 主楼地下车位：504个车位市民广场总建筑面积达10万平方米。 市民广场地下车位：2071个,主要指标,深圳市民中心位于本项目南侧，包括政府办公楼、工业展览馆、博物馆、档案馆、2500个座位的大会堂、行政办文大厅、公众礼仪厅，深圳市30多个主要政府部门在市民中心行政服务大厅设置145个服务窗口，受理390多项覆盖市政府主要部门的审批项目，实现并联审批和集中监管。,项目概况,项目周边有什么？,我们的市场是怎样的？,客户群体涵盖面广，涵盖各阶层消费群体；注重文化学习；年龄层次偏重于年轻化，尤以青少年为主；消费随机性强，消费层次不高。,潜在目标群分析,未来日平均接待读者8000人次,人流量,首层：大众公共服务区（大众报刊、自修室、多媒体视听阅读室、语言学习中心、OPAC、社会大学、书店、展厅、内部工作区)二层（主层）：普通图书借阅区三层：普通图书借阅区（外文阅览室、中文报刊室）四层：电脑开发及服务区（主机房与网控中心、ICP、光盘检索、信息网站、虚拟现实、制作系统、软件开发等）五层：参考专科服务区（报告厅、检索书刊阅览、特区文献资料阅览、台港澳文献资料及特色数据库）六层：参考专科服务区（法律、经济、艺术、微电子、生物工程、新材料、轻工等）七层：精品库房,服务功能,总占地面积29612平方米总建筑面积35000平方米馆藏总量设计400万册阅览座位2500个网络节点3000个日借文献5000册次,主要指标,深圳中心图书馆位于本项目西侧，由图书馆与音乐厅两部分组成，图书馆地上八层，地下二层，实行全开架、智能化、网络化设计。,项目概况,深圳中心图书馆,项目周边有什么？,我们的市场是怎样的？,深圳音乐厅,客户群体涵盖面具有一定的范围的消费群；注重享受；年龄层次偏重于中年轻以上为多；消费随机性强，消费层次高；消费注重品位，消费能力强。,音乐厅所有功能都用上预计人流量高达4000人。,深圳音乐厅由演奏大厅、小剧场和其他附属设施组成 ；演奏大厅呈峡谷梯田式，中为岛式舞台，主要用于演奏交响乐，大厅观众席设有1,800座 ；小剧场位于观众入口大厅上方，为14.4米高空悬挂式演出厅 ；根据舞台台面的变化，观众席位可由400座调至580座。附属设施包括有：数字录音棚、4个贵宾厅、18间琴房和20间分别供指挥、首席、独奏家、独唱家、演奏员及合唱团员休息、练琴、练声的化妆间，20间按照五星级标准设计的艺术家公寓。,占地面积约26,345平方米，建筑面积约41,423平方米。,深圳音乐厅座落在本项目的东面，交通便利，周边各类服务配套设施齐全。它北靠风光秀美的莲花山，南临深圳市政府。其建筑造型优雅独特，外墙采用“黄红青白黑”五色，蕴含象征中国传统五行的理念，充分融汇出东西方的文化韵味。,潜在目标群分析,人流量,服务功能,主要指标,项目概况,项目周边有什么？,我们的市场是怎样的？,客户群体主要以深圳市718岁的中小学生为主,及其家人；注重文化学习；年龄层次偏重于年轻化，尤以青少年为主；消费随机性强，消费层次不高。,潜在目标群体分析,日平均接待10000人次,人流量,服务功能,总占地面积26400平方米总建筑面积53000平方米球幕影院,半球型屏幕面积约250平米，共设有172个座位未来演艺中心800座位音乐旱喷泉喷泉眼400个,主要指标,深圳市少年宫位于福田中心区，由深训宗灏设计院的程磊设计其建筑构思新颖外形精巧，采用全通透不锈钢拉索点支撑玻璃幕墙及光棚形式增加了建筑群体活泼清新的气氛主题鲜明，富有时代气息给人出蓬勃向上的感觉，是少年儿童开展活动的理想场所。,项目概况,深圳青少宫,项目周边有什么？,能源天地展馆、科普王国展馆、美丽家园展馆、球幕影院、生命探索展馆、4D动感影院、主题展厅、未来演艺中心、科普小实验室、三楼科普展厅、四楼艺术展厅、少儿艺术培训、奔向太空展馆、海底奇观展馆、数码世界展馆,我们的市场是怎样的？,结论,1、项目和中心区一样，是新面貌、新起点、具有新亮点；2、市场是待热的，周边项目各自定位和功能具有互补性和互动关联性；3、项目第一商圈内有高档写字楼、高密度度的高档住宅区、以及市政 配套，为市场提供了具有34万的高收入、高文化、高消费的客户群；4、项目本身经营定位有别于其他的项目，具有不可复制的唯一性， 但应强化自身特色，增强综合服务功能，使本项目和其他项目形成 一个整体，从而营造一个核爆的商业氛围。,我们的市场是怎样的？,该怎样细分我们的蛋糕?,我们的市场是怎样的?,我们的团队,我们该怎样定位?,中心城,1、项目的优劣势是什么？2、目标客户群定位？3、核心定位,我们需要了解文化产业,我们对项目的一些其他建议,定位依据的问题。,我们项目是服务什么消费群体？ 我们有什么样的商业业态可以满足消费者的一站式 购物需求？ 。,我们该怎样定位？,项目的优劣势是什么？,1、深圳书城的品牌知名度与成功的营运经验。2、21世纪文化地标式建筑， 8万的规模。3、地处深圳CBD，周边写字楼、高档住宅林立。4、与市民中心、图书馆等设施的联动，形成核爆商业影响氛围。5、地铁出口、公交车站的设立，提供人流保证。,优势：,我们该怎样定位？,1、中心区属于新兴商圈，项目周边各商业刚形成，短时间内缺少人气。2、项目北面临莲花山侧面，紧邻红荔路，车流多，人流少，不利于人流的聚集。3、中心城商业项目的开业，以及其他区域同等业态的商业的不断发展，分流项目 人流 。,劣势：,项目的优劣势是什么？,我们该怎样定位？,我们该怎样定位？,核心消费群体,次消费群体,边缘消费群体,核心消费群体,次消费群体,边缘消费群体,深圳书城客户群体（深圳各阶层群体）、 深圳青少年宫群体（家庭、儿童、青少年） 、 市民中心公务员、写字楼白领、周边社区居民、 莲花山游客、音乐厅的等中心区内的消费群体。,以罗湖、福田、南山等市内受本项目主题特色经营的吸引而来的消费群体。,地铁及交通工具带来的客户群，如香港客户群、关外以及其他城市受本项目主题特色经营的吸引而来的客户群。,目标消费群定位,我们该怎样定位？,核心消费群年龄特征,740岁,1560岁,2450岁,深圳书城（深圳各阶层群体）、周边社区居民、图书馆客户群来本项目的核心消费群,市民中心公务员、写字楼白领、音乐厅来本项目的核心消费群,莲花山游客、深圳青少年宫群体（家庭、儿童、青少年）来本项目的核心消费群,1540岁,来访消费群占项目占总消费群的20%,来访消费群占项目总消费群的30%,来访消费群占项目总消费群的50%,经济收入稳定，购买力强；思想成熟，属于理性消费；对价格敏感度高，喜欢周末与家人外出就餐，娱乐；对熟悉的购物场所有较强的认同感。,周边社区居民图书馆客户群深圳书城客户群,高收入人群，经济实力强；比较注重档次及品牌；有强烈的虚荣心，喜欢攀比；对文化、餐饮、运动、休闲场所有一定需求；对停车场、服务态度、交通便利的要求的比较高；有一定文化层次和品位，对购物、休闲环境要求较高。,音乐厅写字楼白领市民中心公务员,莲花山游客深圳青少年宫消费群,客户群体涵盖面广，包含各阶层消费群体；注重文化学习及享受；随机性消费行为机率高；以儿童、青少年、家长为核心，偏重于家庭式消费，家长对子女的要求普遍容易满足；对学习、娱乐、休闲、文化用品、玩具、文体用品、饮食等有较高消费需求。,特征,区间,核心消费群客户特征,我们该怎样定位？,我们该怎样定位？,次消费群体、边缘消费群客户特征,以书 城 核心会 展 亮点时 尚 风格一站式 特色 集文化、时尚购物、休闲、娱乐、餐饮、体验式消费为一体；深圳首个超大规模一站式文化商业王国。,核心定位,我们该是怎样定位？,我们该怎样定位?,我们对项目的一些其他建议,我们的团队,怎样细分我们的蛋糕?,中心城,1、一层业态划分建议2、夹层业态划分建议3、负一层业态划分建议,我们的市场是怎样的?,我们需要了解文化产业,怎样细分我们