房地产宏观调控专题

房地产宏观调控专题房地产宏观调控：指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。房地产宏观调控目标评析内容摘要:近年来,针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。本文从房价调控的目标出发,针对以上情况,对房地产调控中出现的一些问题进行了分析。 自2003年下半年以来,针对房地产领域存在的问题,央行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%,国办发出半年内停止农地转征的通知。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。2005 年 1-4 月,全国商品住宅平均价格同比又分别增长 11.9%和 12.9%。随即,国家七部委出台关于做好稳定住房价格工作的意见,立刻引起房地产市场的强烈反响,尤其是上海楼市状况,立即出现下跌趋势,但是对房价上升速度过快的问题仍旧没得到根本遏制。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了政府对房价调控的思考。以往对于房价调控的措施问题研究比较多,但是很少研究调控目标问题。本文从房价调控的目标出发,谈谈对房价调控的认识。 房价成为调控的目标 无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么,是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。 一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。 稳定房价不等于降低房产的绝对价位 房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高,人们对居住环境质量的要求越来越高,买房不仅仅考虑住房的价格,更加向往人文环境良好的居住社区,住房建设也正从生存型向舒适型转变。如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展,还有大量高等学府的存在、良好的人文环境,无不为住房价格的看好带来优势条件。而且住房本身就是与区位相结合的,离开了区位谈房价是没有意义的。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。 房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 按照目前房地产开发商及各地方政府的理解,国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上,而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨的幅度。但是房价调控政策具有一定的滞后性,这也是近年来政策短暂性所导致的结果。2004年政府推出的调控,仅是控制土地与银行信贷,仅是遏制过热行业的发展等。土地供应政策的偏向与脱节,加剧了土地供求的矛盾,反而迅速推动了房价的上涨。如2003年12月18日,国土资源部发出了关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知,其中要求停止别墅用地的供给,这种针对产品类型的土地限制政策显然与市场规律相悖,否定了一部分高收入人群对高端产品的需求,其结果导致全国别墅大干快上,销售形势一片大好,销售价格一路飙升。而银行的加息政策,对开发商或者房产投资者而言,都是微不足道的。此通知没有从根本上改变银行贷款的易获性,使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣,大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场,导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过其他国家发展几百年的房地产市场。发达国家房地产市场发展几百年,从个人住房持有率来看,法国与德国仅30%-40%,美国仅 68%,但北京则为 85%、上海为81%。从短期看,其对房价的调控影响不大,从长期看,能否有效,要看其政策的长期性,以及利率的多少来进行调控。2004年夏,在英格兰银行小幅上调利率1.5%后,英国房价开始下滑。我们是否通过贷款利率逐步放开,以灵活、有效的金融手段调控供求关系,都会影响到我国房价的走势。房地产宏观调控政策解读本次楼市调控目标直指高房价，从供给与需求两方面入手，对非本地人和利用银行资金购买多套住房者提高门槛和成本，同时在高房价城市增加房屋、土地有效供给，显示出中央平抑房价的决心2010年1月，为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定市场预期，国务院办公厅发布国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(下称“国务院办公厅通知”)。但第一季度全国大中城市房屋价格增长速度过快，房地产市场投机因素日益增强。2010年4月国务院直接针对房价、地价上涨过快的形势出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(下称“国务院通知”)，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨。强政策力度主要针对房价和地价增长过猛过快的态势和往年相比，2010年第一季度我国房地产市场最大的特点是“淡季不淡”，投资、投机增多，市场不确定预期愈发强烈。从多年的发展趋势看，每年第一季度是房地产市场的相对淡季，但2010年第一季度包括价格在内的房地产市场各方面均出现爆发性上扬趋势。价格上，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨了11.7%，相比2009年同比下降1.3%过于猛烈；销售上，第一季度全国商品房销售面积累计增长35.8%，销售额激增到57.7%，分别远高于2009年的8.2%、23.1%；土地上，尤其在“两会”以后部分重点城市涌现出一批“地王”。房价上涨过快超出市场预期，部分购房者的恐慌心理加重了市场不确定性。4月通知直接指向导致房地产市场过热的宽松货币政策、有效供给不足两个方面。一是针对2010年初延续以往的房地产市场宽松货币政策，利用缩紧银行贷款抑制不合理需求，以购买多套房贷款首付款比例不得低于50%的条件提高银行贷款的进入门槛，以更高的贷款利率提高房贷成本；二是针对有效供给不足增加住房用地有效供给，以增加保障性住房、中小套型普通商品住房调整住房供应结构。国务院通知明确显示出房地产市场调控政策转向的意图国务院办公厅通知与国务院通知保持了体系上的一致性，在内容上同样都涉及增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方政府责任等，但国务院通知的政策目标、重点、强度与国务院办公厅通知明显不同，政策转向的意图十分显著：国务院通知政策目标直指高房价。国务院办公厅通知政策目标是加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；国务院通知政策目标是大中城市普遍出现的高房价，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，显示出中央平抑房价的决心。国务院通知政策核心是抑制投资和投机性需求。国务院办公厅通知针对房地产市场平稳健康发展目标，首先在供给上提出在加快中低价位、中小套型普通商品住房建设的同时增加住房建设用地的有效供给，其次才是在需求上提出利用差别化利率和税收手段合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。中国人民银行统计报告显示，2010年第一季度个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%。数据充分说明，第一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。国务院通知针对利用银行贷款投资、投机推动的高房价，从需求管理角度直接提出对利用银行贷款购房者实行更为严格的差别化住房信贷政策，同时严格限制各种名目的炒房和投机性购房，尤其针对房价上涨过快城市和非本地居民购房的情况。国务院通知针对抑制投资和投机性需求的货币政策力度更强。国务院办公厅通知提出二套房贷款首付款比例不得低于40%，而国务院通知将这一比例再提高10%，规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，相对打7折的利率提高了4成，对利用银行资金购买第三套及以上住房的首付比例和贷款比例更为严格，这样就大幅提高了利用银行资金投资和投机的壁垒和成本。国务院通知实行了更为刚性的供给管理手段以调整住房供应结构。相比国务院办公厅通知调整住房供应结构缺乏硬约束指标的情况，国务院通知明确提出保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，通过依法查处建设闲置用地挤存量，增加土地有效供给。国务院通知强化了地方政府在稳定房价中的责任。国务院办公厅通知第一次将稳定房价工作纳入省级政府问责制，对稳定房价不利的还要追究责任，这是历次房地产调控中对地方政府要求最为严厉的。国务院房地产调控政策使市场面临下行压力首先，国务院通知相对国务院办公厅通知对投资避险型需求、保值增值型需求、恐慌型需求的打压更为直接、猛烈。受2009年宏观经济形势不明朗的影响，投资避险型需求最初占主导；随着以房地产为核心的资产价格上升，保值型需求逐渐增多；房屋价格的进一步上扬导致了越来越多的恐慌型需求。国务院通知将二套以上住房的首付比例与贷款利率大幅度提高，而且明确给出非本地人投资购房的限制条件，这三类主体持有住房的成本大大提升。受投资、投机成本提高的影响，深圳、北京等重点城市已经出现投资者一次性大量抛售现房的情况，部分重点城市的房屋价格和成交量也在下降。如果抑制需求与加大土地、房屋供应政策同步出现将会在很大程度上改变市场供求关系。国务院通知出台后，利用银行资金购房者的投资成本大幅攀升，存量房已经逐渐流入市场，尤其二手房供给量得到提升。与前一段时间市场膨胀出现的抢购风潮形成鲜明对比，目前购房者普遍持观望态势，甚至出现了退房现象。当前，从部分城市新房和二手房量价开始下跌以及出现退房的情况看，政策效应初露端倪，市场供求关系调整的迹象已经出现。同时，受政策影响，下半年土地有效供给在理论上将会增加，确保包括保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房在内的土地供应以调整住房供应结构，房屋供应总量将会上升。随着土地供应增加带来的市场放量，需求和供给管理政策综合效应全面释放可能出现在2010年的下半年，市场供求关系也将出现大的调整。其次，国务院通知在抑制投资、投机型需求的同时也会严重削弱改善型需求的动力。不可否认，除相当一部分投资、投机型购房者之外，还存在一部分真正存在改善型需求的购房者。随着我国城市居民收入水平的提升，实际上，改善型住房需求在总需求中的比重逐渐加大。国务院通知对利用银行贷款限制需求的管理政策涉及范围大，不但限制了投资、投机型需求，同时也提高了利用银行贷款进行住房改善者的进入门槛和成本。对改善型购房者的压制会减弱房地产市场的发展动力。再次，国务院通知在重拳出击时房地产市场还可能遭遇加息。2010年第一季度货币供应量(特别是M2)增速回落速度和幅度超出预期，正由于信贷规模控制在预期之内，在一定程度上降低了上半年加息的必要性。但从长期看还存在通胀压力，2010年内很有可能加息。如果房地产市场抑制需求、加大供给与加息的情况同时出现，市场受到的压制将是严峻的。支撑房地产的积极因素依然存在2010年第一季度经济回暖是支撑房地产市场的一大利好。经济的基本面不出现问题，房地产业也不会大起大落。以往事实证明，经济增长、居民收入水平提升阶段也是房地产市场逐渐走向繁荣的阶段。根据国家统计局数据，2010年第一季度国内生产总值80577亿元，同比增长11.9%，城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入5308元，同比增长9.8%。国民经济继续回暖形势日益明朗，支撑房地产市场的外部环境向着好的方向发展。随着收入水平提升，居民对住房的合理需求步伐不会停滞，房地产业发展的基础依然牢靠。国务院通知并没有提高开发企业的自有资本金率，表明国家对加大开发、确保房地产市场有效供给持肯定态度。房地产业是目前国民经济的重要支柱产业，国家对房地产业的平稳健康发展一直持支持的姿态。通过对房地产企业开发资金支持，从而加速市场有效供给是平衡供求的重要手段。中国人民银行统计报告显示，2010年第一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。事实证明，自国务院办公厅通知发布之后，金融机构对房地产企业开发贷款支持的力度并没有减弱。国务院通知也并没有采用提高房地产开发企业自有资本金率、进而抬高项目开发门槛的办法，在配合土地供应结构调整、增加政策性和普通商品住房的基础上，传递出中央希望继续通过金融手段加速房地产开发，增加市场有效供给的政策意图。为了确保金融安全、资金合理使用，政策对金融贷款的使用环节管理更为严格，要求商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。政策并非“一刀切”，部分城市房地产市场平稳健康发展存在很大政策余地。国务院通知的作用对象很明