绿城春江花月的反思 PPT课件

1 2 春江花月反思 3 春江花月 4 5 6 7 8 9 10 11 12 目录 一 前言二 第一章 规划设计篇三 第二章 工程营造篇四 第三章 营销策划篇五 第四章 物业管理篇六 结束语 13 前言 14 前言 春江花月项目位于杭州城南钱塘江畔钱江四桥东侧 南临之江路 北靠钱江路 东傍姚江路 西邻飞云江路 住宅区总建筑面积约48万平方米 由33幢10 28层的小高层 高层景观公寓 园区会所 中心花园和配套商业街组成 项目于1999年2月12日签得土地意向 2000年5月16日签定土地合同 原规划基地包括周边学校等用地共约20公顷 由几小块住宅用地 分散的几块绿地和配套中小学等组成 15 前言 项目整个设计过程中 16次总图易稿 5次推翻外立面效果方案 2001年9月27日一期开工 2006年12月20日全部交付 最终从一片荒地中建成一个沿江经典住宅 一时创造了 春江花月 现象 但我们今天面对这个产品 回顾整个营造过程 层层剖析方方面面 我们发现 几乎在每个环节中 我们都能找到缺陷和遗憾 完美仍有距离 这使我们无法理直气壮地自诩 我们离国际一流开发水平还任重而道远 16 前言 本 春江花月反思 主要从规划设计 工程营造 营销策划和物业管理四个方面入手 分析春江花月存在的不足 有些在后期已付诸整改 亦罗列以志 有些已成为永久的缺憾 希望给自己及后来者铭刻 希望每一次的反省 让我们在 精品战略 的理想中走得更远一些 17 第一章 规划设计篇 18 第一章 规划设计篇 春江花月经集团及项目公司对总体规划综合研究 决定邀请台湾境群进行概念规划方案设计后 又组织由东南大学 浙江省规划设计院 台湾境群与绿城设计公司的合作团队共同参与设计竞赛 最后经专家小组评选 境群与绿城设计公司的合作方案中标 之后提交集团公司评审 要求继续修改并优化方案 此后半年 由绿城设计公司继续进行总图的调整 至2000年完成总体规划设计和规划报建 19 第一章 规划设计篇 一 规划 方案设计 20 第一章 规划设计篇 1 项目总平图布局 21 第一章 规划设计篇 设计构思 春江花月的规划方案于1999年通过设计竞赛确定基本框架 通过半年的深化调整 于2000年完成总体规划设计和规划报建 调整后的规划吸取了中标方案的优点 同时将中心绿化由原楔形向江的多个绿地整合成目前集中式的布局 组团的布置围绕集中式总体布局形成嵌套式的组团格局 实现小区多重空间的有机组合 建筑空间布局同样以中轴为主干形成中间高两侧低 后排高前排低的立体台阶 整个小区既有东西向高低错落的天际轮廊线 和凤凰山景相协调 又有南北向的由城市向江面的阶梯形跌落 兼顾日照和景观的需要 与周边的城市景观形成了良好的呼应关系 22 之一 规划设计篇 23 第一章 规划设计篇 春江花月多种规划设计方案 24 一期 二期 三期 25 第一章 规划设计篇 国外某水岸项目规划方案 英国某水岸项目规划方案 26 第一章 规划设计篇 春江花月临江立面实景一 27 第一章 规划设计篇 春江花月临江立面二 28 第一章 规划设计篇 存在问题 1 西区潇湘苑组团的规划布局行列式的感觉较强 空间略显呆板 29 第一章 规划设计篇 2 由于当时政府规划的沿江高度有所限制 以及当时杭州房产市场对高层住宅的认识程度和接纳程度有限 使我们对高层住宅的销售不够乐观 故小区以小高层为主 如三期前几排住宅均为12层的小高层 高度上与映霞苑3号楼 22层 之间没有较好地实现过渡 影响整体布局的美观 3 整个园区的室外体育场地偏少 并且都集中在西侧 映霞苑3号楼 30 第一章 规划设计篇 2 交通流线设计 31 第一章 规划设计篇 春江花月道路系统分为两个层次 即社区级和组团级 社区级道路系统以环路为依托 分别联系各个出入口 车辆由环路进入各个组团地下车库 方便各个组团内的居民便捷 顺畅地出行 组团级道路位于组团之间 主要作为EVA 紧急交通系统 平时机动车交通不进入 保证了组团绿地的完整和安全 设计构思 32 第一章 规划设计篇 问题及建议 1 受当时楼盘档次定位及市场环境影响 停车位按70 比例设置 虽然在当时是比较高的配比 但是根据实际销售情况及业主入住后反映的情况来看 70 的比例按目前的楼盘档次还是偏少 建议车位比例应与楼盘档次相符 并适当超前 同时 项目交付后应督促和协助物管公司制订停车办法加强停车管理 临时车位占据道路现象随处可见 33 第一章 规划设计篇 2 由于受绿化率指标限制 地面停车位布置太少 只在北侧入口考虑了访客停车场 3 部分地下车库出入口与住宅较近 虽然坡道上方有隔声处理 还是对低层住户有影响 建议出入口设置尽量远离住户 北侧入口处 34 第一章 规划设计篇 3 竖向设计及管网综合设计 35 第一章 规划设计篇 整个园区除了中心花园外 其余组团间的绿化庭院下面都是地下车库 通过合理安排入户层和地下车库顶板之间的高差 使从道路 架空层 门厅再到庭院之间形成一个自然的过渡 利用坡地适当起伏的自然落差 产生视觉变化 使空间更加丰富 设计构思 一期设计中 底层与车库顶板之间的高差预留不够 给景观设计造成很多限制 从二期以后 底层与车库顶板之间预留高度加大到1 2米 避免了这样的问题 问题及改进 36 第一章 规划设计篇 4 架空层设计 37 第一章 规划设计篇 规划设计中 底层做了大面积的架空处理 既有利于自然通风 也方便住户的邻里交往 从人的活动来说 由城市开放空间过渡到室内环境 需要有不同层次的空间领域 架空层作为这样的过渡空间 经过适当的围合及划分 成为住户休憩交往的理想场所 对于人口密度较高的高层建筑 这样的活动空间尤为重要 从景观角度来说 庭院绿化延伸到架空层内 丰富了外部环境的空间层次 入口门厅 花园景观和钱塘江景通过架空层的相互渗透 也使整个园区的外部空间成为一个整体 设计构思 38 第一章 规划设计篇 存在问题 1 架空层设计的处理手法较为单一 没有根据不同楼盘作相应变化 使底层的设计手法不够丰富 39 第一章 规划设计篇 2 架空层的层高是3 9米 但是由于结构的梁高和有横向的设备管线穿越 大部分架空层吊顶的净高只有2 6 2 8米 架空层层高略显不足 3 由于执行新的结构规范 三期底层的结构柱网较密 没有达到设计师设想的通透感觉 40 第一章 规划设计篇 5 入口设计 41 第一章 规划设计篇 设计构思 整个园区周边均为城市干道 在每一面都设置了机动车出入口 西面沿飞云江路一侧由于有步行商业街 机动车直接由城市干道进入地下车库 42 第一章 规划设计篇 存在问题 1 东侧沿姚江路出入口由于建筑与红线间距离较近 门卫布置局促 43 第一章 规划设计篇 2 北侧沿钱江路出入口为了解决会所对外开放的要求 将门卫分成两侧设置 增加了物业管理的难度 北侧入口分为左右两个 44 第一章 规划设计篇 二 建筑设计 45 第一章 规划设计篇 一 住宅部分 46 第一章 规划设计篇 1 户型设计 47 第一章 规划设计篇 设计构思 户型设计是住宅设计的根本 根据市场需求 公司决定以小进深 大面宽 明厨明卫作为主力户型结构 尽最大可能为用户着想 取得最好的景观和向阳面 主力户型为三室二厅二卫 南北双阳台 48 第一章 规划设计篇 存在问题 1 有部分边套户型仍有一个暗卫 暗卫 潇湘苑4号楼3单元边套户型 2 高层一梯两户户型由于核心体面积大 得房率不高 49 第一章 规划设计篇 3 由于电梯机房下沉 顶层跃层户型的主卧室临近电梯机房 虽然已经做了隔音处理 但还是不能完全消除噪音干扰 建议机房尽量设置于屋面 如需要设在电梯井道边 应尽量不要临近主卧室 特别是跃层 4 阳台门设计时未考虑通风需要 门扇位置未考虑穿堂风需要 二 三期工程已作了设计改进 50 第一章 规划设计篇 5 一 二期部分进户门没按子母门设计 尺寸偏小 大家电 家具搬运不方便 二期晓风苑2号楼户型平面 未设母子门 未考虑穿堂风 51 第一章 规划设计篇 6 不同客户对户型会有不同要求 部分客户对170 以上的户型提出了四房的要求 52 第一章 规划设计篇 2 立面设计 53 第一章 规划设计篇 设计构思 春江花月在单体建筑设计中 无论在建筑形式上 还是色彩选择上 都处理得比较简洁 由于是一个高层楼盘 建筑本身已经有很强的韵律感 不需要太繁琐的变化 也不需要标签式的风格 只是出于和江景的呼应 在建筑的表面作了一些弧形和曲面的处理 使板式高层建筑多增加一些灵气 对于建筑的色彩 也有整体上的考虑 由于是江景高层楼盘 色彩上倾向于清新淡雅 所以选择了明快的黄色作为墙面基准色调 深色的铝合金窗与之相配 底层是深棕色的花岗石作为基座 但整个项目面积很大 对于不同组团的色彩 在整体统一中又有深浅的变化 54 第一章 规划设计篇 存在问题 1 建筑外墙玻璃选用本体灰浮法玻璃 本身带有一些颜色 再和玻璃栏板的颜色叠加 从室内看会觉得栏板特别深色 削弱了设想的室内通透感 2 江树苑7号楼西立面实墙面太大 立面太实 变化不够丰富 江树苑7号西立面 55 第一章 规划设计篇 3 部分 定玻 过大 无法从室内进行外部清洗 固定玻璃的尺度欠合理 56 第一章 规划设计篇 4 三层花岗石线条比较宽 可相互走通 二层露台隔断设置欠妥当 容易发生邻里安全性投诉 三楼线条较宽 成为安全隐患 露台隔断易引起邻里纠纷 57 第一章 规划设计篇 5 屋面栏杆间隙过大 虽然按不上人屋面设计 但在竣工验收还是作为不合格项被提出 屋面栏杆间隙过大 6 个别窗户开启扇偏小 一期有部分主卧室通风面积不满足 住宅设计规范 的要求 住宅设计规范 要求卧室 起居室 厅 明卫生间的通风开口面积应达到该房间地板面积的1 20 二 三期的设计中已避免了该问题 58 第一章 规划设计篇 7 映霞苑3 楼有两层之间设计了铝合金幕墙窗 但未作封闭处理 上下层幕墙节点贯通 引起业主投诉 幕墙 节点未封闭 59 第一章 规划设计篇 3 空调设计 60 第一章 规划设计篇 设计构思 设计时考虑到每个套型中的每间卧室均有一个室外空调机位 客厅和餐厅留有一个一拖二室外机位 由于沿江住宅 二期流云苑及三期的空调采用配送方式 交房时室外机已安装到位 基本和设计要求一致 问题比较少 其他户型的空调是住户自行安装 随意性较大 问题较多 建议今后除了加强空调机位的设计考虑 可以多推行配送空调的方式 以保证室外机的统一安置 61 第一章 规划设计篇 存在问题 1 主卧室的机位装在卫生间的北侧凹口 管线较长且需穿越卫生间 安装不便 62 第一章 规划设计篇 2 一拖二空调机安放在北面工作阳台上 影响了住户阳台的使用 今后拟将类似的空调机位设置栏杆 与阳台分开 不计入阳台面积 潇湘苑5号楼2单元标准层户型 一拖二空调室外机 主卧空调室外机 北面阳台空调机位未与阳台分开 63 第一章 规划设计篇 3 设计时对用户空调外机的尺寸考虑不够到位 有部分是因为搁板上有落水管穿越 造成某些空调搁板尺寸偏小 空调外机放置不下 室外机出风口相对 4 两台或以上空调外机共用一个空调搁板时 出现外机面对面放置 造成出风对吹的情况 影响使用效果 64 5 石材施工时未充分考虑空调机位 有一些位于二 三层花岗石线条处的室外机 被花岗石线条挡住出风口 影响了空调的正常排风 花岗岩线条挡住空调出风口 第一章 规划设计篇 65 6 跃层空调外机位设置在窗外 中央空调外机安装后 其高度超出窗台高度 造成窗扇不能开启或不能完全开启 部分机位设置在落地窗外露台上 空调外机破坏了窗外视线 第一章 规划设计篇 66 第一章 规划设计篇 阳台空调机位在落地玻璃外 空调机位影响窗扇开启 67 第一章 规划设计篇 4 公共部位设计 68 第一章 规划设计篇 1 门厅设计 设计构思 底层的门厅设在架空层 选用通透的落地玻璃 让大堂与架空绿化融为一体 为解决通风问题 大堂的玻璃上部做了透气百叶 69 第一章 规划设计篇 存在问题 1 一期部分门厅两个单元合用 面积偏大 70 第一章 规划设计篇 2 一期的大部分门厅将信箱设在大堂内墙 不方便信件投递 二 三期将信箱改在门厅的外墙上 采用外投内取的方式 一期信报箱 二 三期信报箱 外投 二 三期信报箱 内取 71 第一章 规划设计篇 3 个别门厅的电梯前室位置不够显眼 连接前室的通道门洞偏小 72 第一章 规划设计篇 4 流云苑单身户型一梯多户部分进户门开启方向设计不合理影响通行 5 标准层电梯前室装修档次较低 6 消防箱位置设计在进户门的侧边 进户门开启时门把手很容易将消防箱玻璃碰碎 73 第一章 规划设计篇 5 管线设置及安装 74 第一章 规划设计篇 1 煤气立管与煤气灶的位置没有一致 二层厨房有出户横管 分水管外露 2 建筑外立面部分水管未达到隐蔽要求 75 第一章 规划设计篇 3 跃层户型上卫下厨上下排水不一致 以及跃层上卫管线穿过下层门厅 建议同层排水设计 76 第一章 规划设计篇 二 公建部分 77 第一章 规划设计篇 1 商业街及商铺设计 78 第一章 规划设计篇 设计构思 春江花月园区沿飞云江路和钱江路设置了沿街商铺 并在西入口内设置了商业步行街 为园区住户提供便利 商铺均为外廊式设计 相互连通 79 第一章 规划设计篇 存在问题 1 商铺有部分是在住宅下面 因此上部住宅的柱网布置对商铺影响很大 春江花月有部分店面存在柱网过密 净高偏低的现象 2 有部分商铺在设计中没有安排好空调机位 80 第一章 规划设计篇 3 上部住宅的设备管线有从商铺穿越的现象 造成今后检修和维护的不便 81 第一章 规划设计篇 4 二 三期商铺灯箱的电源 设计时是集中控制 不利于以后业主使用时对灯箱的用电管理 且电费计量不能单独计算 该问题后期进行了整改 灯箱单独控制 分表计量 82 第一章 规划设计篇 2 围墙设计 形式相对较为单一 83 第一章 规划设计篇 三 地下室部分 84 第一章 规划设计篇 1 车库布局 85 第一章 规划设计篇 设计构思 地下停车库均布置在楼间花园下 不受上部结构的影响 每个组团的地下车库相互贯通 设有两至三个车行出入口 住宅楼下面是人防地下室 安排自行车库和库房 86 第一章 规划设计篇 存在问题 1 由于人防设施位于主楼地下室 导致地下室门厅空间封闭 走道环境较差 如果将人防设施设在汽车库内 地下的门厅和底层门厅之间可以通过一些中空处理 将地面的景观引入地下 给开车回家的住户一个良好的感觉 87 第一章 规划设计篇 2 地下车库可以考虑多做一些下沉庭院 增加采光面积 改善停车环境 88 第一章 规划设计篇 1 4米 3 个别自行车库的出入口由于没有较好地考虑底层石材外包尺寸 完成后宽度不满足杭州交警验收要求 1 75米 4 车库风管与水管 桥架交叉部位布置不合理 导致出现净高不够的地方 89 第一章 规划设计篇 三 景观设计 90 第一章 规划设计篇 景观设计经多方考察和与多家设计单位比较 请澳洲place公司作为设计方 该公司有丰富的景观设计经验和国内工作经历 设计中抓住春江花月自然清新的设计特点 以中心花园为主体 各个组群绿化向中心渗透 形成以水为中心 以多重绿化庭院为主体的丰富绿化关系 91 第一章 规划设计篇 设计思路 设计初始即考虑以水为主题 结合项目命名 赋予各个空间的景观特质 与多数小区相同 本项目需要考虑的设计内容 除了居住区庭院外 还有附带的空间 包括会所 商业街等 与一般小区不同的是 本项目采用了几乎全架空的方式 处理景观与建筑的底层界面空间 在此之前 杭州地区 包括上海地区 还较少使用架空层的处理方式 92 第一章 规划设计篇 另外 中心花园也是春江项目的亮点 春江项目将这个属于市政公共绿地 纳入小区的中心 这在绝大多数的项目中是不存在的 place公司的设计中 流线是最重要的考虑因素之一 流线决定设计的成败 最美妙的花园 没有人性化的流线安排 不能称为成功的花园设计 流线设计着重二个主要原则 一般采用曲折有致的线型 在曲折变化的步行中步移景异 增加空间的神秘感 93 第一章 规划设计篇 存在的问题 如果仅仅考虑步行趣味性 偌大的空间就无法定位方向及场所 将会缺乏方向感及空间归属感 从而失去对空间认同感而感到迷失 不安全 因此 需要通过焦点景观或景观参考点 景观小品 的布置 让趣味性及空间归属得以共存 94 第一章 规划设计篇 1 春江花月的七个庭院中 因为建筑布局的不同 景观上的呈现各有差异 其中 有些庭院可能受到空间尺度的限制 相比之下显得不够大气和流畅 如芳甸苑较显局促 只好以中心花园的开阔空间补充组团环境的不足 95 第一章 规划设计篇 2 春江花月的入口空间 96 第一章 规划设计篇 春江共有四个入口 每一个入口尺度不同 建筑布置的相邻环境差异也大 自然也造就了景观的不同特质 97 第一章 规划设计篇 作为会所的入口 对外展示性的意味较浓 但用地范围内的空间尺度并不大 因此适当借用区外空间 形成入口道路的感觉 同时 以水景 景墙 标志墙结合的景观小品 突出公共性的入口 水景中加入跳泉 增加景观的视觉冲击 是北入口的一处亮点 北入口 98 第一章 规划设计篇 之江路路幅宽 加上宽厚的公共绿化带 从边界到中心内湖距离较大 南入口的景观风格是有深度 有层次的 紧邻 之江路设置标志景墙 往北至圆环处 人车共享广场 设置中心水景 再往北布置抱合乔木 形成圆环水景的背景 而远方两栋塔楼形成南入口轴线的端景 南入口 99 第一章 规划设计篇 相较其它入口 东入口的尺度最小 仅仅能容纳入口保安岗亭 东入口 100 第一章 规划设计篇 结合公共开放商业空间 西入口的公共性景观显得格外重要 而且 除了在入口半环车道外 商业街也需要考虑高峰时间的通车要求 西入口经过几次方案调整 四根高耸的特色灯柱 是这个入口的重要景观小品 灯柱的铜雕花饰与玻璃的接合 有古典及现代风格结合的意味 西入口 101 第一章 规划设计篇 3 春江花月的中心花园 102 第一章 规划设计篇 中心花园由中心湖 水系 地形草坡以及森林组成 为了充分利用现场保留下的植物 设计师有创造人工林地的构想 森林里还布置了休闲凉亭 健身站以及雕塑花园 103 第一章 规划设计篇 地形草坡对比于密林形成开阔的户外活动空间 中心湖岸通过自然驳岸的处理手法 以及生物细菌交换进行水质处理 使中心湖显得一派原生态的景象 是在都市造景中较不容易见到的景观 水系的处理 忽宽忽窄 水流或静或动 主要还是希望模仿出自然水系的感觉 水系两侧以刚竹作为主要植物 形成公共区及住宅区的分隔 缓冲 竹林间的小径或隐或现 具有相当的趣味性 104 第一章 规划设计篇 4 春江花月的泳池 105 第一章 规划设计篇 总面积约1800 设计之初分为三个池 包括主泳池 儿童泳池及鱼乐池 泳池平面造型的构思考虑北面建筑布局对称性 而南面则为中心湖的自然曲线型 游泳池平台向南望 以假山跌水形成视觉对景 泳池北面则有水墙 增加动感景观 鱼乐池的构思是人鱼同游 人鱼同乐 利用玻璃分隔泳池及泳池 游泳时能观赏到鱼池中的景观 106 第一章 规划设计篇 107 第一章 规划设计篇 存在问题 1 铺装材料问题 1 道路铺装采用浅色 象牙色 易造成路面污染 108 第一章 规划设计篇 2 车行道路木铺装材料 因长期使用震动 结构松动 造成后期维护上的麻烦 建议谨慎使用木铺装 注意长期使用的维护成本 109 第一章 规划设计篇 3 部分道路上 人车共享区域 使用自然面的小方石 影响步行的舒适性 110 第一章 规划设计篇 2 绿化材料及效果 111 第一章 规划设计篇 1 绿化设计在施工过程中有较多的变化 包括苗木种类及规格 但总体实施还是受到认可 如灌木地被层 特别是在一期 与原设计意图有些差异 原设计更强调住宅景观效果 在视觉重点区域布置了较为丰富 的层次或开花植物 而施工中采用较多的大色块来强调植物层次 112 第一章 规划设计篇 2 乔木在原设计规格上进行了放大 使得景观完成之初 即拥有设计的的效果 另采用部分有特色的大乔木 并适当增加绿量以及丰富空间层次 均对原设计有加分的效果 113 第一章 规划设计篇 3 其它 114 第一章 规划设计篇 1 西入口轴线端景与原设计方案有差距 因为先后实施的关系 加上保安系统一直未做整体性的考虑 端景空间似乎未能较好的反映该空间的特性 115 第一章 规划设计篇 2 月华苑西面的两处消防登高面 与二 三期相比 显得生硬一些 月华苑西面登高面二 三期登高面 116 第一章 规划设计篇 3 儿童池远离成人池 成人不能兼顾 4 游泳池的坡度与规范有差距 因消防未事先明确 现场又已经施工无法改变 有安全隐患 117 第一章 规划设计篇 5 部分道闸立柱设置在道路上 影响车道净宽 6 非重点区域饰面石材用料过于高档 对档次提高的效果不大 如映霞苑下层式广场的花池矮墙 选用10cm的中国黑压顶 过于高档 产生浪费 118 第一章 规划设计篇 四 其他各专业 专项设计 119 第一章 规划设计篇 一 结构设计 120 第一章 规划设计篇 情况说明 春江花月的结构设计主要在2002 2004年 这段时间正好遇上国家新旧结构规范交替 因此 从现在的角度来看 原来的设计有许多不足之处 121 第一章 规划设计篇 存在不足 1 部分楼层板大量采用了GBF板 GBF板其实是一种空心板 在减轻楼板自重的同时 可以使户内没有梁 但由于春江花月的体型很不规则 户内板跨较小 而且GBF板是一种新结构 计算模型不清晰 因此 使用GBF板虽然增加了建筑室内的观感 但造成了成本的增加 122 第一章 规划设计篇 2 三期地下室顶板采用了预应力无梁楼板 现在看来预应力的使用不是很有必要 仅仅抵消了很小一部分外力 更多的是用来防止温度裂缝 预应力的施加造成了施工很大的不便 而且增加了成本 一层地下室埋深不大 顶板采用无梁楼板对费用降低贡献不大 在经济性上比普通梁板结构无优势 无梁楼板这种结构形式在两层地下室的情况下采用更好一些 123 第一章 规划设计篇 3 主楼的结构体系采用了框架 短肢墙结构 这种结构由于是新规范所不提倡的 因此造成了成本增加 现在的高层住宅多采用框架剪力墙结构或剪力墙结构 124 第一章 规划设计篇 二 建筑给排水 强电设计 125 第一章 规划设计篇 设计构思 既要考虑提高得房率 又要考虑不破坏园区环境 设备专业管道井的位置及尺寸受到较大限制 春江花月小区路网以曲线居多 景观设计中大量采用水景 总图竖向标高变化较多 大面积联体地下室且上部覆土绿化 各建筑单体多栋合用同一地下室 建筑形体及标高变化较多 小区设有大面积商铺 会所 幼儿园 娱乐设施等复杂功能 这些都对专业管道布置提出了难题 126 第一章 规划设计篇 1 消防管网 127 第一章 规划设计篇 存在问题 本工程的消防及给水系统设计 按建筑组团分布及分期开发的情况设置多个独立系统 泵房 除考虑了供水的安全性外 还考虑到室外管网设计 这是一个容易被忽视的因素 128 第一章 规划设计篇 本项目室外管线多达十多种 小区路网并不宽裕 且被大面积地下室分割包围 而消防系统室外按规定应为环状布置 存在较大矛盾 由于消防管网压力较高 较长的管线发生渗漏的可能性加大 对日常维护带来较大压力 另一方面 室外管线造价较高 相比日渐降低的消防泵房造价 已不再具有经济性优势 129 第一章 规划设计篇 2 供水范围划分及设备选型 130 第一章 规划设计篇 存在问题 一期 二期交付后的一段时间内 均出现了几个分区的顶层用户水压不稳的情况 原因是 一 供水范围过大 管线过长 例如整个二期 包括流云苑 芳甸苑及晓风苑 仅有一处泵房 二 初期用户较少 用水量远小于设计正常用水量 此两点均容易导致变频供水机组反应滞后 造成水压波动 131 第一章 规划设计篇 原因及措施 为避免这种情况 设计时应合理控制供水范围 并宜加设小流量泵 加大稳压罐调节容积 按上述思路改造后 顶层用户供水水压已经稳定 132 第一章 规划设计篇 3 水表倒转 133 第一章 规划设计篇 由于变频供水水压会有一定范围内的波动 并且高层用户管道 热水器内的空气会随压力变化晰出 膨胀 可能会造成部分用户 特别是变频供水的高区用户水表不正常运转 甚至倒转 原设计时未考虑这个因素 为防止出现这种情况 以后设计时宜在分户水表前加装止回阀 134 第一章 规划设计篇 4 雨水排放及综合利用 135 第一章 规划设计篇 出于建筑立面的考虑 雨水设计时对雨水立管的位置及数量进行了一定程度的限制 例如一些较大阳台 露台 仅设置了一个地漏 找坡困难 排水不畅 影响业主使用 本小区占地 绿化面积均有一定规模 并且小区中部景观设计有较大水系 非常适宜进行雨水综合利用 即将雨水收集起来进行绿化喷灌 路面浇洒 可大大节约水资源 但鉴于一些客观原因 未能进行此方面的研究和深入设计 136 第一章 规划设计篇 5 电容量设计 137 第一章 规划设计篇 顶层为跃层 进户导线按最初设计 电容量与标准层是一样的 进户管按单相电考虑 后根据销售要求赠送业主中央空调后改为三相电 导致线路及表箱重新设计 说明我们设计的前瞻性还不够 138 第一章 规划设计篇 三 弱电智能化设计 139 第一章 规划设计篇 设计思路 弱电设计根据春江花月的要求 结合相关的智能小区设计规范 采用先进成熟的主流技术 考虑充分的可扩充性 以实现快捷高效的超值服务与管理 为小区居民提供一个舒适 安全 便捷的高新科技的个性化住宅空间 140 第一章 规划设计篇 本小区弱电包括通讯 数据网络系统 有线电视系统 摄像监视系统 周界防越报警系统 出入口管理系统 可视对讲及门禁系统 室外弱电综合管线等系统 所有系统的管理软件均采用C S结构 实现各系统的集中管理 141 第一章 规划设计篇 存在问题 1 部分单元没考虑专门的弱电间 弱电井道设计普遍偏小 2 没有设计移动信号增益系统 142 第一章 规划设计篇 3 可视对讲系统一 二期采用704系统 总线型 三期潇湘苑采用7250系统 网络型 三期映霞苑采用8305系统 网络型 由于小区存在两种不同传输协议的系统 给系统使用及整合带来了一定的难度 对于开发周期较长的项目 进行弱电系统设备选型时应充分考虑到系统及产品更新换代的因素 尽量选择那些代表技术发展趋势 可扩充升级的成熟产品 143 第二章 工程营造篇 144 第二章 工程营造篇 一 工程质量 145 第二章 工程营造篇 一 土建工程 146 第二章 工程营造篇 在春江花月土建工程的施工过程中 除存在部分质量通病的问题外 同时还有部分问题和经验教训 如部分 楼板的空鼓 板隔墙的裂缝 铝合金门窗的渗漏 砂加气墙面的裂缝 一期车库地坪打滑 烟道的窜烟问题等 147 第二章 工程营造篇 1 桩基 148 第二章 工程营造篇 1 地质情况的准确判明 三期潇湘苑和映霞苑在桩基施工中 由于工期较紧 试桩与工程桩基本同步进行 在工程桩完成1 6时 发现部分工程桩的长度与根据工勘的判别有出入 经与设计 集团总师办共同协商 进行工勘的补桩 进一步判明地下地质情况 149 第二章 工程营造篇 建议 尽量提前进行试桩和桩基静载试验 提早制定入岩 钻孔灌注桩 判定标准 工勘时如发现典型的地质情况 可适当增加钻孔数量 150 第二章 工程营造篇 2 地下室 151 第二章 工程营造篇 1 地下室沉降缝和后浇带的处理部分地下室沉降缝 后浇带施工完成后存在渗漏现象 原因是施工方未严格按构造进行施工 对基底垃圾清理不干净 积水未及时排出 建议 如设计允许 尽量少设沉降缝 后浇带 如设 则须对沉降缝 后浇带节点防水进行加强处理 并在外围设隔墙 在外围合处下部设集水坑或用管道通集水坑 有利于垃圾和积水排出 152 第二章 工程营造篇 2 基坑围护发生局部塌方的险情 一期工程地下室施工期间 由于雨季钱塘江水位抬高 造成钱塘江水通过原废弃的市政排污管倒灌进正在施工的地下二层的基坑内 引起局部基坑围护发生塌方险情 153 第二章 工程营造篇 三期工程地下室土方开挖阶段 由于地下室西侧外墙基本靠近建筑红线 加之临近飞云江路及临时围墙处有施工用高压电线杆通过 使得基坑开挖阶段放坡有限 在采取钢管锚桩的喷锚围护措施后 由于飞云江路重车通过较多 在飞云江路人行道上还是发生了较大的深裂缝 根据集团总师办及施工单位的技术研究 作出了基坑内堆载 裂缝处灌浆的紧急处理 避免了基坑塌方事故发生 154 第二章 工程营造篇 3 地下室墙壁的防护 沉实 二期流云苑二层地下室采用土钉墙加井点降水进行围护 受地表水的侵蚀 土钉墙被镂空 发生塌陷 建议 地表水采用排水沟加集水井方式进行处理 应对排水沟坡度和渗水进行控制 避免倒流至基坑 在外墙防水施工完成后 应及时回填土方 155 第二章 工程营造篇 3 主体结构 156 第二章 工程营造篇 部分现浇GBF结构板在施工过程中由于操作空间较小 施工控制不严格 容易出现板底混凝土振捣不密实的现象 建议 在住宅项目中尽量不采用GBF板结构 在混凝土浇筑过程中采用级配较小的石子并严格控制振捣质量 157 第二章 工程营造篇 室内隔墙采用GRC板较空心砖易产生墙面裂缝 建议 在住宅项目中尽量不采用GRC板内隔墙体 若采用 施工中应满铺网格布防止裂缝产生 158 第二章 工程营造篇 部分砂加气墙体顶上几层墙体出现裂缝 由于采用砂加气砌块墙体材料 强度低于普通粘土砖 加上顶部楼层温差变化相对较大 在墙面粉刷时未进行有效处理 二 三期单体中顶部三层出现了较多的墙面裂缝 建议 砌块砌筑时应严格按照规范施工 在砂加气墙体顶部三层墙面采用满铺网格布的技术措施 159 第二章 工程营造篇 4 一期部分地下室车库耐磨地坪结露 行车易打滑 由于一期部分地下室无自然通风措施 地面耐磨漆采用光面的施工工艺 地下室相对湿度较大 容易出现光面地坪结露致使汽车打滑 建议 车库通道的耐磨漆采用毛面的做法 无自然采光和通风的车库在潮气较重的时候应经常开启机械通风设施 160 第二章 工程营造篇 4 门窗 161 第二章 工程营造篇 1 部分铝合金杆件制作和拼接质量差 春江花月的铝合金门窗型材均采用拼管组装的形式 加工厂在拼缝处理等隐蔽部位时往往控制不到位 接缝未严格进行封闭处理 出现杆件制作和拼接质量较差的情况 建议 加强材料进场和安装过程中的控制 对各种拼框角部的暗胶进行抽检 162 第二章 工程营造篇 2 部分铝合金门窗存在渗漏水现象 特别是阳台门下槛 一方面 材料制作加工不到位 在拼框角部漏打暗胶 造成型材本身的漏水 另一方面 在安装过程中 门窗框洞口封堵时基底未清理干净 二次收头不密实 打胶不密实导致了漏水的出现 建议 加强材料进场的检查 安装过程中严格安装规操作 门框 窗台的二次收头用细范石混凝土进行封堵 163 第二章 工程营造篇 3 部分屋面防火门易受潮损坏 部分电梯机房单独突出屋面 外门采用木质防火门易受潮损坏 建议 在防火要求满足的条件下 出屋面门采用铝合金门 必须采用木质防火门的 门扇外侧必须采用防止雨水侵蚀的保护措施 164 第二章 工程营造篇 4 部分进户门的门框与门扇存在色差 部分门裁口处间隙较大 有松动的现象 由于门框和门扇采用不同材料分开制作 油漆出厂后到现场分开安装 容易出现色差 门扇安装过程控制不到位 或者门扇尺寸偏小 出现门扇与框之间缝隙过大的现象 建议 加强材料进场时检查和管理 对厂家未进场门扇和门框材料进行颜色检查 加强安装过程中的管理 165 第二章 工程营造篇 5 石材 面砖 166 第二章 工程营造篇 1 由于面砖统计数量不准确 造成面砖多次补货 厂家每次生产的面砖产生不同程度的色差 特别是在面砖施工后期 补货量小 与第一次定购间隔时间长 面砖色差尤为明显 部分面砖空鼓由于座浆不饱满 以及夏季高温施工时失水过快所引起 建议 面砖工程量统计时要认真计算 尽量做到准确 在向厂家订货时应考虑一定的损耗及修补余量 167 第二章 工程营造篇 2 部分花岗岩大板切割成规格板后侧边磨光不到位 色泽 光亮度不如板面效果好 原因是 石材切割后无法用大型磨光机高速磨光 而是采用手持磨光机进行磨光 现场安装时有漏磨和磨光不到位 168 第二章 工程营造篇 3 在图纸自审时未考虑花岗岩和面砖施工厚度的区别 导致花岗岩线条底标高低于面砖线条底标高 影响立面效果 建议 在结构施工时对不同材料饰面部位进行核对考虑各自的施工厚度 对结构标高面进行修改 三层局部花岗岩线条和面砖线条衔接节点 169 第二章 工程营造篇 6 台阶 坡道 170 第二章 工程营造篇 1 一期部分自行车坡道设计时坡道出现直角转弯 转弯半径过小 造成实际施工时坡道坡度较陡 使用不便 171 第二章 工程营造篇 2 个别自行车坡道排水沟长度小于坡道宽度雨水不能完全被阻挡会沿着排水沟两端地面流入室内 造成地面积水湿滑 172 第二章 工程营造篇 3 根据一二期业主使用反馈情况 坡道坡度 宽度不合理 主要表现在自行车坡道两边推自行车的坡道宽度太小 若电动自行车推行宽度更小 坡道太陡 由于电动自行车重量较重 若下坡推行则很容易失去平衡 173 第二章 工程营造篇 4 坡道内出现柱子 凸墙等由于结构及建筑立面原因 部分地下室自行车坡道 汽车坡道内出现柱角和凸出的墙体 坡道宽度减小 影响使用 对验收也有影响 174 第二章 工程营造篇 5 车行道使用斧凿面石材使车噪增大 建议使用细凿面材料 175 第二章 工程营造篇 7 栏杆 扶手 176 第二章 工程营造篇 1 屋面及阳台栏杆收头不美观 屋面栏杆采用钢管焊接 出现了焊缝不平 毛糙 楼梯栏杆 扶手连接不协调 由于结构墙柱原因 楼梯宽度局部变窄 考虑到楼梯净宽 楼梯栏杆设置出现不和谐处 177 第二章 工程营造篇 二 安装工程 178 第二章 工程营造篇 春江花月安装的主要问题集中在管道渗漏水 设备故障以及部分功能性问题 179 第二章 工程营造篇 1 室内给水排水 180 第二章 工程营造篇 1 小高层 高层排水管底层排水管受到的冲击较大 若废水 污水中带有固体垃圾 底层排水管采用UPVC管容易损坏 建议 高层 小高层排水立管底部横干管采用柔性铸铁管 181 第二章 工程营造篇 2 部分卫生间排水管穿越楼板未使用钢套管 实际施工采用的是塑料套管 因塑料与混凝土的收缩率差异较大 发生渗漏的情况较为普遍 部分渗漏点经维修处理短时间内无渗漏 长期使用后渗漏现象容易反复发生 建议 结构施工阶段预埋刚性防水套管 182 第二章 工程营造篇 3 部分消火栓箱设在进户门边 进户门开启时门把手经常碰到消火栓箱门玻璃 导致消火栓箱门玻璃破损 建议 建筑设计时尽量避免此类情况 如无法避免时消防箱前需设门吸 4 个别单元 楼栋总管未设置水表及阀门 无法区分室内 室外管道渗漏大致部位 个别单元给水立管维修时只能切断水泵房供水总干管 对业主生活造成的影响面较大 建议 在每个单元或每栋楼的给水管道上增设水表及阀门 183 第二章 工程营造篇 5 小区交付后一年半左右 因入住率不高 小区总的用水量波动较大 导致变频水泵频繁启动 各生活给水分区顶端水压随之波动 特别是顶层住户反映水压波动过大 生活受到严重影响 建议 生活水系统各分区选用容量较大的气压罐 使水压相对稳定 降低水泵启动频率 184 第二章 工程营造篇 2 电气 185 第二章 工程营造篇 1 部分户内配电箱 弱电箱 可视对讲户内机设置在客厅的大面墙体上 业主装修时难以掩盖 部分配电箱 弱电箱及可视对讲户内机在装修过程移位 建议 配电箱 弱电箱尽量设置在过道 餐厅等面积较小的墙面 186 第二章 工程营造篇 2 一 二期电梯前室 地下室走道等部位采用节能筒灯或日光灯 用普通开关控制 在实际使用过程中 地下室比较暗 对业主通行造成很大的影响 一 二期交付后 统一对该问题进行了改造 车库至地下室电梯前室灯具均改装为红外人体感应吸顶灯 187 第二章 工程营造篇 3 景观水电 188 第二章 工程营造篇 1 因景观堆土造坡 导致部分水管及阀门埋设较深 189 第二章 工程营造篇 2 室外灯具选型时未考虑防潮 防水等因素 实际使用过程中因灯具受潮 结露而导致的线路故障 灯具损坏现象较为普遍 地埋灯地埋时要进行水泥浇铸 阻断地气和地埋灯周边进水 进线口应采用阻水泥或防水胶进行封堵 灯罩应采用双玻璃 下玻璃将地埋灯整体封闭 上玻璃进行防雨 二块玻璃安装时都要进行防水胶封堵 建议 190 第二章 工程营造篇 4 设备机房与设施 191 第二章 工程营造篇 1 一期个别地下室配电柜安装在地下车库 由于在规划设计中配电柜前设置了车位 使配电柜的操作空间较小 对配电柜操作和维护存在着安全隐患 实际使用中 如该车位业主将车辆停入后外出 配电柜出现事故时 对现场配电柜操作和维护人员以及车辆都将存在着安全隐患 192 第二章 工程营造篇 2 在通道设置配电箱和管道 不但减少了通道使用空间 对配电箱和管道的安全也存在着隐患 建议 在图纸审核时仔细核对各种管线和主要箱子的设置和走向 合理安排具体位置 建议 地下车库安装地下室配电柜时 应从设计图中进行配电柜的操作空间有效空间预留 考虑各方面因素无法避免 建议将该车位作为地下车库访客车位 让管理公司进行控制车辆的停放 确保配电柜安全操作和维护 193 第二章 工程营造篇 三 室外市政工程 194 第二章 工程营造篇 1 雨污水管道施工 195 第二章 工程营造篇 1 个别区块管道施工时 由于位于建筑近距离的深沟槽部位土壤一般为基坑开挖后的回填土 较疏松 在沟槽开挖时未将沟槽内积水排干 对松土进行处理 待下管后闭水试验时发现接头产生渗水 建议 严格按照规范施工 沟槽开挖过程中控制好标高 不超挖 排干积水 保证基层稳固 二期雨污水管道施工 196 第二章 工程营造篇 2 小区道路井盖设置位于小区8米宽主干道上的窨井盖 分布无规则 显得凌乱 位于住宅南立面绿化带内的窨井 虽保全了道路 却破坏了景观 个别位于绿化带内的窨井盖标高不准确不能使用 个别下凹式窨井盖也破坏了景观 197 第二章 工程营造篇 建议 在管线图与景观图交叉审核时 应着重对窨井的大小 分布进行讨论和调整 198 第二章 工程营造篇 2 给水管道 199 第二章 工程营造篇 1 位于中心花园部位的自来水管道 由于景观标高错误 导致自来水开挖过深 建议 仔细核对管线穿越有水景 道路处的标高 对于穿越未经处理的回填土上 还需要防止管道受力点支承不牢 而又不设专用支墩 加之隐蔽工程验收草率 管路回填与夯实违反工艺要求且无专业人员负责 造成管路损坏 留下管路渗漏隐患 200 第二章 工程营造篇 2 个别部位自来水管线未与景观绿化核对仔细 导致部分自来水管线位于大树底下 同时标高也不符合规范要求 建议 施工之前仔细核对管线与景观绿化图的管位 竖向标高 加强管线施工阶段的现场管理 自来水施工严格进行二次试压 即施工完毕后试压充水和道路浇筑之前的再次试压 201 第二章 工程营造篇 3 燃气 202 第二章 工程营造篇 1 燃气管道的入户位置与建筑外立面整体风格不协调 且燃气管道穿越外墙 楼梯间隔墙施工滞后 此时需要重新打洞并安装支撑架 管卡或吊卡 托钩 损坏建筑的防水层 结构层引起装修 修补恢复不易 对影响建筑外立面美观有所影响 建议 加强沟通和协调 相互理解 体现在规划设计阶段 对相关专业要求足够重视 若无法避免 则加以弱化处理 施工阶段主动积极 加强沟通理解 203 第二章 工程营造篇 4 道路 204 第二章 工程营造篇 1 一期工程侧石与道路基层的材质不同 道路基层为混凝土 侧石基层为后浇三渣基层 由于基层不同和土方回填不实的原因 出现部分侧石后倾 侧石与道路倾斜分离 建议 将侧石基础与道路基础一齐一次性浇筑成形 加强产品保护 合理安排施工顺序 侧石尺寸不能偏差太大 同时 侧石施工和道路基层施工最好一家单位施工 有利于坡度的统一把控 一期道路侧石发生倾斜 二期道路侧石有所改进 205 第二章 工程营造篇 2 位于汽车坡道处的铸铁盖板经过汽车的长期碾轧和日晒雨淋 一方面汽车开过噪声较大 另一方面容易生锈 二 三期车库坡道雨水沟盖板由一期铸铁材质改为塑料材质 建议 改为塑料盖板 206 第二章 工程营造篇 四 弱电工程 207 第二章 工程营造篇 1 通讯 数据网络 电视系统部分组团弱电井道的电源没有按照要求进行配置 有线电视公司不同意进行开通 后经协调 对有线电视设备箱电源进行了改造 才使该问题得以解决 致使有部分住户在提出申请开通有线电视 经过很长一段时间才开通 208 第二章 工程营造篇 2 安全防范系统 209 第二章 工程营造篇 1 中心花园安防系统在配管穿线完成的情况下 对方案进行了较大调整 二次施工导致部分材料浪费 且工期受到一定影响 且中心花园安防系统方案设计时没有充分考虑到景观灌木对红外对射产生的干扰 在施工过程中将红外对射的报警形式改为感应电缆形式 出现了返工 建议 在弱电方案设计过程中 尽量充分考虑相关专业的关系 方案评审时可邀请相关人员参与讨论 尽量使方案设计符合现场条件 210 第二章 工程营造篇 2 住宅上屋面的通道门由物管公司进行统一管理 平时一般都上锁 方案设计时没有考虑将该门设置门禁 但是部分业主提出住宅上屋面的通道门应设置门禁 否则存在安全隐患 建议 在后续项目方案设计时对安防问题全面考虑 为业主提供安全的居住环境 211 第二章 工程营造篇 3 由于部分单元可视对讲门厅机立碑朝向室外 使用者面向门厅机时脸部背光 导致看不清楚人脸 建议 在今后的项目营造中 应充分考虑立碑朝向的问题 尽量避免背光现象 212 第二章 工程营造篇 3 综合管线 213 第二章 工程营造篇 1 小高层住宅建筑设计时对井道尺寸考虑不足 且部分井道内有凸出的结构梁 井道空间不规则 弱电井道尺寸偏小 导致井道内桥架 设备箱安装较拥挤 维修操作不方便 2 由于室外弱电管道设计时没有考虑消防 三方通话等专业的线路 导致设计管孔数量比实际需要数量少 在三期施工时需重新对路面进行开挖来增设管道 建议 在弱电综合管道设计时 统一考虑各专业需要的管孔数 并考虑一定的预留量 214 第二章 工程营造篇 4 供电系统 215 第二章 工程营造篇 1 由于大堂门禁电源由总包单位施工 大堂电动门电源由装潢单位施工 施工过程中没有将门禁和电动门电源接成同一回路 且应为单独回路 导致一期 二期晓风苑 芳甸苑大堂门禁及电动门电源不是同一回路导致在使用过程中不方便 建议 在弱电图纸中将该电源问题加以明确 在施工中指定一家单位施工 216 第二章 工程营造篇 五 景观工程 217 第二章 工程营造篇 1 设计方案和现场监造 218 第二章 工程营造篇 设计师在设计时往往忽略建筑 规划与景观交接的重要部位 这些部位往往在建筑图纸中被标明 参见景观设计 在景观设计中标明 由建筑设计师确定 对于此类情况建议在施工图出图前予以明确 景观设计往往在施工阶段改动较多 在设计合同中有监造建造费用 设计师在有限的现场监造时间内只能解决很少的一部分现场问题 建议在今后的合同中要求增加现场监造设计师的现场时间 境外设计的施工图不含水电 结构设计 委托进行这部分内容的施工单位往往设计力量薄弱 进度缓慢 往往在现