鼎湖束马回头旅游房产开发项目可行性分析报告.doc

鼎湖束马回头旅游房产开发项目合作投资分析报告广东省肇庆市鼎湖山脉束马回头旅游房产开发项目合作投资分析报告广东振海能源投资集团有限公司广东振海建设工程有限公司二0一一年十月十五日鼎湖束马回头旅游房产开发项目合作投资分析报告一、 项目简介1、 项目概况：该项目位于广东省肇庆市鼎湖区九龙湖山脉，国有林业总场北岭林场内，场内风光秀丽、环境优美。项目用地面积90000（135亩），总建筑面积62900。该项目是属于鼎湖山脉颐年养生养老整体项目的一部分，前期工作已由原业主方肇庆市鼎湖凤凰养生园有限公司完成。因原业主方资金不足，需引进合作者进行合作投资。该项目技术经济指标如下： 束马回头项目技术经济指标表1序号指标名称单位指标备注1建设用地面积亩1352总建筑面积629003容积率0.74绿化覆盖率405辅助林地亩6辅助景点个2、 项目合作方式：甲方（肇庆市鼎湖凤凰养生园投资有限公司）以135亩土地使用权出资，乙方（我方）以投入人民币1500万元用于交纳土地使用费及办理项目规划建设等有关手续费用资金为合作条件共同开发建设。我方投入1500万元后，可获得该项目51的股权，由我方担任项目法人代表并派总经理全程监控投入资金的使用。以后的项目建设资金由甲乙双方按照拥有的股权比例分担。同样，项目利润分配也按股权比例进行。3、 乙方（我方）负责出资建设内容：（1） 土地出让金：1500万元（全额）。（2）、旅游四星级酒店：建筑面积15700（总费用的51）。（3）、康体中心：建筑面积11500（总费用的51）。（4）、服务用房：建筑面积8500（总费用的51）。（5）、别墅房产：建筑面积27200（总费用的51）。（6）、道路、绿化、水电、通讯、消防以及建筑物使用所需要的基础设施建设（总费用的51）。4、项目完成后的利益分配：（1）、甲乙双方按股权比例拥有星级酒店、康体中心、服务用房、公共基础设施的产权，以及拥有以上物业和公共设施的使用权和管理权。（2）、甲乙双方按股权比例分配已售别墅房产所得利润和未售别墅房产。二、项目施工建设单位成本分析（含施工中的各种管理费）项目施工建设单位成本测算表2序号分项名称单位单位成本（元）备注1四星级酒店5000符合经营条件2康体中心3000符合经营条件3服务用房2000符合使用条件4别墅房产3500符合出售条件5配套设施300景观和配套设施三、项目建设总成本项目建设总成本测算表3序号分项名称单位数量分项成本（万元）备注1土地使用900001500租用补偿金2四星级酒店157007850符合经营条件3康体中心115003450符合经营条件4服务用房85001700符合使用条件5别墅房产272009520符合出售条件6配套设施629001887景观和配套设施7建设总成本项125907不包括前期费用、资金成本该项目建设总成本为2.5907亿元，其中我方投入1.3948亿元。但在实际运作中，特别是建设期第二年末，累计欠银行贷款达到2.9983亿元，其中我方欠银行货款总额为1.6181亿元。该成本不包含前期费用，前期费用由甲方负责。四、建设期投入产出分析该项目计划建设工期为二年，以下分析以此为基础。1、建设期第一年投入产出分析建设期第一年投入产出分析表4分类序号项目总金额（万元）我方金额（万元）备注投入1土地使用及报建费15001500银行货款2施工建设费120006120银行货款3小计135007620不含利息4资金成本1350762按10贷款利润计算5总投入148508382含利息产出6营销收入007税金00按17.5计算8营销纯收入00运营成本9总运营成本00按营销纯收入的3计算本年度利润10总利润（8-5-9）148508382上年累积利润11上年转入利润00本年度利润累计1210+11148508382欠银行本年度需要投入13500万元进行项目施工建设，建设资金来源于银行贷款，其中我方需投入7620万元。本年度产出为零。贷款年利率按10计算，年终总利润累积为14850万元（欠银行总金额），其中我方利润累积为8382万元（欠银行金额）。2、建设期第二年投入产出分析建设期第二年投入产出分析表5分类序号项目总金额（万元）我方金额（万元）备注投入1土地使用及报建费002施工建设费124076328银行货款3小计124076328不含利息4资金成本1241633按10贷款利润计算5总投入136486961含利息产出6营销收入007税金00按17.5计算8营销纯收入00运营成本9总运营成本00按营销纯收入的3计算本年度利润10总利润（8-5-9）136486961上年累积利润11上年转入利润163359220含本年度利息本年度利润累计1210+112998316181欠银行本年度需要投入12407万元进行项目施工建设，建设资金来源于银行贷款，其中我方需投入6328万元。本年度产出为零。贷款年利率按10计算，年终总利润累积为29983万元（欠银行总金额），其中我方利润累积为16181万元（欠银行金额）。五、营销期利润分析（一）、第一年营销利润分析本年度营销包括两方面：一、销售别墅；二、出租星级酒店和康体中心。别墅销售单价按15000元/计算，星级酒店和康体中心的日租金水平为5元/天.，年平均出租率按80计算。年有效毛收益按下式计算：年有效毛收益出租建筑面积*日租金水平*年平均出租率*360。税金包括：房产税、营业税、城建税、教育附加税合计按17.5计算。营销期第一年利润分析表6分类序号项目总金额（万元）我方金额（万元）备注投入1土地使用及报建费002施工建设费003小计00不含利息4资金成本00按10贷款利润计算5总投入00含利息产出6销售收入4080020808销售别墅7租金收入39161998出租酒店和康体中心8小计44716228059税金78253991按17.5计算10营销纯收入3689118814运营成本11总运营成本1107564按营销纯收入的3计算本年度利润12总利润（10-5-11）3578418250上年累积利润13上年转入利润3298117799含本年度利息本年度利润累计1412+132803451实现盈利（二）、第二年营销利润分析（略）（三）、第三年营销利润分析（略）六、投资风险分析本项目投资存在三个风险因素：1、在甲方没有财产抵押的情况下我方先投入1500万元，会存在因甲方违约或土地没法使用而造成我们投资损失的风险。建议在签订合作合同时进行防范。2、酒店和康体中心存在前期出租率低或入住率低的风险。若前期出租率过低或入住率过低会造成前期还银行贷款能力差，导致贷款利息累计大、还款期延长。纯利润获得时间相应延后，收益会出现明显减少的风险。建议在施工建设期间就想方设法打开租路，可委托物业管理公司提前介入促租或借助媒体广告宣传进行促租和招客。3、在国家对房地产调控政策影响下，会存在别墅销售率低和销售价格达不到15000元/的风险，从而影响还银行货款和收益率。七、结论从上述综合分析可知：该项目投资风险与利润同存，最大投入为29983万元，其中我方最大投入为16181万元，在建设期第二年末达到最大