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第一章、房地产与房地产业一、房地产的有关概念： 1、房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。（狭义的不动产）。不动产是动产的对称，是不能移动或移动后会改变其原来性质、形状和失去原价值。一般包括：土地；房屋建筑物；构筑物；与土地尚未分离的农作物、树木种子等。（注：对车辆、船舶、飞机等少数虽然能移动，但价值比较昂贵的财产，即称为“准不动产”，财产综合体，如企业和不动产综合体。房地产是个复合性概念，具有两个鲜明特点：房和地在物质形态上的不可分性；物质形态上的不可分性导致衍生权利的耦合性。法律意义上的房地产，本质上是一种财产，这种财产是蕴含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利。如所有权、使用权、抵押权等。2、土地： 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。3、建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。广义包括房屋及构筑物，狭义主要指房屋。4、其他土地定着物：是指固定在土地或建筑物上，与之不可分离；或虽然可分离，但分离不经济，或者分离后会破坏之的完整性、使用价值或功能，或者会使之的价值明显受到损害的物。如：埋设在地下的管线，种植在地上的树木、花草等。5、物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地，一般由四个部分组成：房屋；配套附属设备；配套公共设施；相关场地，是一个微观层次的概念。在宏观和中观层面上，一般只用房地产，不用物业。6、房地产是实物、权益、区位三者的综合体。实物是房地产看得见、摸得着的部分。权益是无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。根据物权法的规定，我国目前的不动产权利主要有：所有权；用益物权，有建设用地使用权、地役权；担保物权，有抵押权等，此外房地产权利还包括诸如租赁权等债权性质的权利。区位是其的空间位置。7、不动产与动产的区分：不动产动产物权生效方式设立、变更、转让和消灭要求登记生效交付生效租赁权性质买卖不破租赁和优先购买权司法管辖属地属人，动产权利人所在地的法院管辖8、房地产的特性：不可移动、独一无二、寿命长久、价值量大、流动性差、供给有限、相互影响、易受限制、保值增值 9、房地产的分类：按用途，分居住房地产和非居住，具体10类；按开发程度，分生地、毛地、熟地、在建工程、现房(按土地)；按是否产生收益，分收益性与非收益性房地产；按经营使用方式：销售的、出租的、营业的、自用的房地产。二、房地产业：1、概念：是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。在国民经济的产业结构体系中，属于第三产业。在我国现阶段，房地产业既是基础产业，又是支柱产业。2、行业特性：先导性和基础性；综合性和关联性；资金密集型和高风险性；级差收益型和区域性；权利主导型和制约性；3、分类：分房地产开发行业、房地产中介服务行业和物业管理行业。房地产开发行业是指在土地上进行基础设施建设和房屋建设、开发兼经营房地产的行业，具有资金量大，回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产中介服务行业是指围绕房地产商品而进行的一系列咨询、策划、租售代理、价格评估活动的服务行业。细化为：房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。物业管理行业是指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签订的合同，对各类房屋及其附属配套设施、周边环境进行管理并提供服务的行业。第二章 房地产基本制度一、我国现行土地制度： 1、我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 2、土地使用制度： 土地登记制度：宗地为基本单元；土地有偿有限期使用制度；土地用途管制制度：不能随意改变农用地的用途；耕地保护制度 3、土地征收制度： 实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷的由国务院审批。临时使用土地期限，最多不得超过2年；联营企业用地可以不改变土地权属性质。征收耕地的补偿费用，包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费。还应当安排被征地农民的社会保障费用。二、国有土地使用权的取得途径： 通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得、通过国家出让方式取得、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得。 1、国有土地使用权划拨： 是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 2、国有土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特点：方式：土地使用权出让必须符合土地利用整体规划、城市规划和年度建设用地计划，有协议、招标、拍卖、挂牌。（注商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式）出让期限：最高年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；二、城镇住房制度改革1、城镇住房制度改革历程：2、城镇住房供应体系：多层次 2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。2007年8月国发24号文，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，把住房保障工作作为政府公共服务的一项重要职责。3、住户保障制度：4、住房公积金制度： 住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。其特点有义务性、互助性和保障性。5、公有住房出售和再转让政策：三、房地产权属登记制度：1、房地产产权： 是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。种类有所有权、占有权、处分权： 所有权：是指房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利，行使占有、使用、收益、处分的权利，是一种最充分、最完整的财产权或物权。 占有权：实际支配和控制的权利。分所有权人占有和非。用益权：房地产使用权、房地产开发经营权地上权地役权房地产典权：是指承典人以支付典价，占有他人房地产并进行使用、收益的权利，在典期内，承典人所付出的典价不收利息，出典人典给的典当物不收租金。处分权：出售权、租赁权、继承权、赠与权及抵押权。二、房地产权属登记制度： 1、城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。2、原则：房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致的原则；登记的属地管理原则；3、我国房地产权属登记制度的特点：由不同登记机关分别登记房屋所有权与房屋占用的土地使用权是不可分割的，房地产权属的登记本应当是一次进行的，证书也应当只领取一个，但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。随着我国行政管理体制的改革，不少地方已经实施“房地两证合一”的管理模式，即县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，我国房屋与土地权属登记的发展趋势将是统一登记发证。为房地产权利动态登记当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不具对抗第三人的效力。房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。登记采取实质性审查：具有公信力依法登记的房地产权利受国家法律保护。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力实行强制登记制度：房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律的有效保护，且要承担相应的责任。颁发权利证书：房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管 4、房地产登记的种类：总登记：一种静态的登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记。初始登记：转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生变化的，例如房屋座落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；法律、法规规定的其他情形，应当进行变更登记。他项权利登记：这是在房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。注销登记：指房地产权利因房屋灭失、他项权利终止等进行的登记另外还有其他的登记，如商品房预售，应当办理预售登记；房地产租赁应当登记备案。四、土地登记和房屋登记：1、土地登记：新修订的土地登记办法于2008年2月1日起施行，实行属地登记原则，依法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。登记以宗地为单位，程序：按照申请、受理、审查、填写土地登记簿和土地归户卡、颁发土地证书顺序进行。土地登记类型：土地总登记：初始登记：变更登记：注销登记：其他登记：包括更下登记、异议登记、预告登记和查封登记。2、房屋登记：房屋登记办法于2008年7月1日起施行，凡是城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记都适用该办法。登记主体是房屋权利人，即依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。按照基本单元进行登记，房屋登记机关不予登记的类型，7种情形：3、国有土地范围内房屋登记：所有权登记：抵押权登记：地役权登记：预告登记：预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。有预购商品房预告登记、房屋所有权转移。在现行的商品房预售中，实行登记备案制度在一定程度上确立了未完工的房地产的权属关系，但是，在法律上并不能有效地保护这种关系，尤其是对预售商品房的抵押、转售等行为更是容易引发纠纷。 预告登记制度的重要法律特征是：符合条件的债权请求权完成预告登记之后，就具有使在其后发生的妨害债权请求权的房地产处分行为无效的效力。 或者说，预告登记以物权手段限制了现时登记的权利人自由处分其权利，保护了相对人房地产物权变动的债权请求权，稳定了房地产交易秩序。同时也平衡了房地产变动各方当事人的利益。在我国预告登记制度对于解决住房预售这样一些敏感的社会问题将起着特殊的作用。 其他登记：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。第三章 建筑和城乡规划基本知识一、建筑基本知识： 1、建筑物的主要种类：按建筑物的使用性质不同：生产性建筑（工业建筑和农业建筑）和非（居住建筑与公共建筑）按层数分：按建筑结筑和材料分：砖木结构建筑、砖混、钢筋混凝土、钢。按耐久等级分类：2、建筑物的构造：基础、墙、（柱、梁、板）、（楼、地面）、（楼梯、电梯）、屋顶、（门、窗）、变形缝3、建筑设备的种类：给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等设施设备。4、常用建筑材料：5、建筑识图：一套完整的建筑施工图包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电气施工图等。二、房地产面积基本知识： 1、土地面积主要是指与土地权属有关的土地面积，所测土地面积通常是地表面积在其水平面上相应的投影面积，即水平投影面积。 2、房屋面积的概念及组成： 房屋面积是指与房屋有关的各种面积的统称，是由建筑面积和使用面积组成，成套房屋有套内建筑面积、应分摊的公用建筑面积。 成套房屋的套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 成套房屋的建筑面积 =套内建筑面积+分摊的公用建筑面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数） 公用建筑面积分摊系数=整栋建筑的公用建筑面积整栋建筑的套内建筑面积之和套内使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算套内墙体面积：公用水平投影面积的一半，非公用全部。阳台建筑面积是水平投影面积的1/2计算。注：公用建筑面积不含作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室3、房屋销售面积是房地产开发商与购房人合同约定的面积，为购房者购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。4、产权登记面积是当地政府的房地产产权登记部门审核确定的面积。如果办理售房许可证时面积前置确定，则房屋预售面积应等于产权登记面积。如果发生差异，应以产权登记面积为准，差异的处理合同中事先约定，没有约定的，按3%原则处理。三、城乡规划基本知识 2007年制定中华人民共和国城乡规范法，城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。四、环境基本知识：1、环境是指某个主体周围的情况和条件，环境污染有大气污染、噪声污染、固体废物污染（COD衡量标准，越高越重）、辐射污染。第四章 法律基本知识一、法律概述：1、法律是反映统治阶级意志，由国家制定或认可，并由国家强制力保证实施的行为规范的总和，是保护、巩固和发展有利于统治阶级的社会关系和社会秩序的工具。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。具有指引、评价、教育、强制作用。分类按适用范围划分为：国内法和国际法。按规定的内容划分为：实体法（民法、刑法等）与程序法（民事诉讼法、刑事诉讼法）。2、中国现行法律的效力：宪法：根本大法，具有最高法律效力；法律：全国人大常务委员会制定行政法规：地方性法规：地方人大自治条例和单行条例：部门规章和地方规章：二、房地产主要法律法规：1、物权法：于2007年10月1日施行，包括总则、所有权、用益物权、担保物权、占有、附则等内容。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。国家对不动产实行统一登记制度，登记费按件收取。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占用、使用、收益和处分的权利。所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，包括抵押权、质权、留置权及占有。2、城市房地产管理法：于1994年制定，中华人民共和国城市房地产管理法，2007年进行修改，本法是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定。适用于城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理。本法所称房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。本法调整上述范