房车营地定位策划报告.docx

房车营地项目定位策划报告提纲Part1:项目规划背景1、 房车营地介绍2、 国内房车营地发展现状3、 房车营地的盈利模式及目标消费群Part2:项目规划前期 一、项目现状评价二、规划定位三、功能分区四、大致建设内容Part3：总体布局及建设标准一、总体布局二、各区建设标准三、其他建设要求Part4：项目营运Part5：项目投资收益预估Part6：项目效益分析Part7：项目风险分析Part8：报告总结 Part1:项目规划背景一、 房车营地介绍（一）房车营地概念房车和营地是紧密相连的。房车露营地突出的是休闲、文化及露营。在一定程度上可以说是专为房车使用者而修建的，也可以说是为房车爱好者和自驾车者而建的。房车露营地除了可以为房车和自驾车者提供餐饮娱乐、休息住宿外，突出一点是可以为房车提供全套的供给补给服务。换言之，房车营地就是可以满足房车的生活补给和供人休息的场所。补给和休闲构成了房车营地最基本的特点。（二）房车营地的基础设施如同星级酒店与招待所一样，从最简陋的营地到最豪华的营地会有天壤之别。一般意义上的房车营地都会有下列设施：房车停车位、饮用水、照明电补给、排污及安全防卫等服务。但成熟的营地应该是集景区、娱乐、生活、服务为一体的综合性旅游度假场所。通常包括以下几大部分：停车区、生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等。其中，停车区不仅具备各种齐全的停车设施，而且有较为完善的安保系统，独立的饮水和污水处理系统，及配备生活用电等；生活区内有现代化的厨房设备、卫生间、淋浴等，并提供洗衣、熨衣、煤气等服务设施；商务区内设有超市、邮局、诊所、酒吧、餐馆、健身房等，完全可以满足游客日常生活的需要；在娱乐和运动休闲区内，有健身、球类、游泳、高尔夫、独木舟漂流、垂钓、骑马、滑雪、徒步游、考古探险、儿童游乐园等多种多功能厅和运动场地供游人使用。（三）房车营地的种类在房车发展还不是很普及的情况下，营地大致可分为：停靠式营地和综合型营地。停靠式营地一般能做到提供简单的房车补给就可以了，如房车生活用电、上下水、排污等。这类营地大多不拥有怡人的景色（或是不在著名的风情区内），设施比较简单，有小型商店（超市）、快餐等。距离人口密集地区大约在百公里以上。这类营地仅是作为人们旅程中的补给、短暂休息的场所，一般不会在这里做过多停留。停靠式营地不可缺少，但不能代表房车营地发展的方向。综合型营地地理位置优越，本身就拥有怡人的景色或是建在湖边、海岸、风景名胜区内等。所以，人气很旺。营地内所有的停车区域及夜间所有的步行道都有足够的照明, 完善的安全保障系统及消防设备。营地内不仅设诸如木屋住宿、房车住宿、帐篷区域，餐厅饮食、商店超市;有供游人使用的野餐区，设置野餐桌椅和烧烤工具;有儿童游乐设施，如秋千（原木扎成的秋千椅）或滑梯等;有运动场所，包括篮球场、羽毛球场、网球场、游泳池等;有*游乐设施，包括钓鱼池、桑拿房、酒吧及其他娱乐设施等;有加油站、简单维修设施等;有卫生服务设施如小型医疗站;设有邮电及应急通讯设备、办公设施（INTERNET（E-MAIL）、传真、复印）;有紧急预警系统，紧急状况下，可以24小时随时通知到所有的客户。营地常年有系统地组织各种活动，在当地有比较高的知名度，与传播媒介关系密切等等。房车露营地在选址上有一定要求，一般是可以为人们提供休闲度假氛围的、具有一定风光娱乐的场地，根据其所处地理位置可分为山地型营地、海岛型营地、湖畔型营地、海滨型营地、森林型营地、乡村型营地。二、 国内房车营地发展现状 （一）发展现状目前我国的房车保有量为6000辆，营地数量约110个，而其中配套设施齐全，功能多样的营地仅有40多个，多集中在沿海经济发达地区。主要表现在以下几个方面：首先是房车露营地的数量少，而且还具有地域集中性，主要分布在经济发达的京津地区和珠三角地区；其次是现有的房车露营地规模较小，设施设备还有待完善，国内很多房车露营地只能提供简单的水、电、网络等服务，娱乐项目很少；再次是国内现有的房车露营地的管理还处于探索阶段，管理不够系统，此外房车露营地的星级划分标准和露营地设施设备建设标准也还在筹划中，这不利于对房车露营地的统一有效管理；最后是我国政府还未设专门的管理部门对房车露营地进行统一管理，而现有的房车露营地协会发挥的作用也非常有限。总的来说，我国大陆房车露营地的发展还处于初级阶段，国内缺少有规模的房车露营地。（二）优劣势分析优势分析1、露营旅游已经成为世界旅游业新的经济增长点。根据美国2010年2月的户外产业协会调查，金融危机中很多产业受到了严重影响，但户外产品尤其是涉及徒步、露营、独木舟、皮划艇及其他一些简单户外活动的商品销售却保持着强劲的增长势头，各类户外活动用品及宾馆饭店专用产品，已成为旅游业新的经济增长点。2、我国汽车普及率的提高与高速公路网的建设为我国露营旅游发展提供了相当的便利。据统计，至2009年底，我国汽车保有量已达7619.31万辆，私家车与数量庞大的单位车辆、社会经营车辆，形成了坚实的露营旅游物质基础。此外，交通是旅游业发展的基础保障，便捷通达的综合立体交通在保证旅游最终目的实现的同时，以其特有的魅力吸引着旅游群体，引导旅游客源市场的分布。3、我国旅游产业的升级转型可以促进其发展。 随着我国经济水平的发展、社会的进步与人民生活质量的提高，人们所关注的重点不再只有物质层面而是转向精神文化领域的享受。公民对旅游的消费品味正在不断升级，回归自然、体验休闲的需求日益提高，旅游概念日趋个性化和理性化，简单的吃、喝、玩、购物等观光短时度假习惯已经渐渐被放松娱乐的休闲度假“深度游”新理念所取代，房车露营产业也正是在这一理念的推动下呈现出一片勃勃生机的发展态势。4、支持露营旅游发展的整体环境已经形成。经过改革开放30年来的发展，我国旅游业的总体规模不断壮大，产业地位不断上升，发展环境不断改善，要素体系不断优化，支持露营旅游发展的整体环境已经形成。一是旅游景区规模不断壮大。据统计，我国现有世界自然和文化遗产40处，居世界第三位。二是旅游市场规模更加庞大。2010年我国旅游业克服国际金融危机的不利影响，总体保持健康发展势头，我国将继续保持世界第四大入境旅游目的地和亚洲最大国内旅游市场的地位。5、居民的平均收入和闲暇时间不断增加：“5+2模式”（5天城内、2天城外）。2010年我国人均年收入可达1.5万元人民币左右，而且假日制度法定假日调整为“两长五短”两个“7天长假”与五个“3天短假”职工的法定休息日达到115天；休假制度（年假），形成了居民休闲动向和消费模式的新特点：散客化、家庭化、个性化、自驾车出游等。劣势分析1、对露营市场缺少足够的认识。客观地讲，对于我国露营旅游市场，我们还缺少应有的基础分析和科学预测，特别是对露营市场发展规律还不能做到有效把握。在我国露营旅游业的发展过程中，政府导向不足，行业协会引导欠缺，企业投入积极性不高，制约了我国露营旅游市场的发展。2、我国家庭房车保有量严重不足据调查显示，我国房车保有量远不及欧美等国家的房车保有量，难以形成一个有规模的房车露营旅游市场，因而不能很好的带动露营地的建设和发展。3、露营产品严重供给不足。 一方面，从露营地的数量与分布上来看，我国露营地供给明显无法满足需求。另一方面，从露营产品的内容上来看，我国现有的露营旅游产品过于单于一，季节变化性、观光性、参与性的不足，线路设计趋同，可供选择的产品不多。此外，从露营地的网络化发展上看，也还处在起步阶段。4、政策保障与服务较弱。当前，我国露营旅游业的发展和露营地的规划与运营缺乏相应的引导、监督和管理，还未在行业内制定露营地建设标准、露营地安全规范管理标准、露营管理人员的资格认证标准等，这也在很大程度上制约了我国露营旅游业的发展。5、露营对旅游景区的影响。旅游景区内露营活动的开展可能会对景区的环境污染带来威胁，特别是在缺乏有效管理的条件下，大量露营者的涌入以及开展不良的集体活动，会使得景区的生态环境遭受破坏，这是一些管理部门所担心的。（三）发展前景分析1、按照目前我国经济增长的态势，近些年我国房车拥有量应该会保持年30%多的增幅，照此计算，到2015年，我国的房车拥有量将达到1.5万辆。在我国已经形成了庞大的汽车消费群体，全国汽车保有量突破了1亿辆大关，位居世界第二；同时，我国还是世界上公路里程增长最快的国家，这些都为房车发展创造了一个很好的大环境，相信房车行业在“十二五”期间会有一个井喷式的增长。2、房车产业也在不断放下身段，在价格上与普通消费群体拉近距离，价位在20万元、甚至十几万元的小型房车将成为企业生产调整的方向。日前，堪称中国最小的一款房车在南京亮相，这款名为“飞凌QQ之恋”的拖挂型房车售价竟然只有2.8万元。3、旅游市场的巨大发展潜力也将推动房车的生产和销售。到2015年，我国旅游业将迎来新一波发展高峰，届时国内年游客总量可望达到33亿人次，年均增幅保持在10%左右，其中，私家车出游有望达到5000万至6000万辆。为适应这种发展形势，急需新建一批汽车旅馆、汽车营地、加油和维修站点等服务设施。4、综合来看我国房车产业发展具备四方面有利条件（1）汽车保有量突破1亿辆大关，位居世界第二，庞大的汽车消费群体业已形成（2）我国是当今世界上公路里程增长最快的国家，且国内多地都在规划建设房车营地，硬件配套设施开始优化（3）专家预计，到2015年我国旅游业将迎来一波新高峰，其中私家车出游有望达到年5000万到6000万辆的水平（4）国内现有20家左右汽车制造企业已投入生产房车，售价在20万元以下、10万元左右的中低端房车未来将成为主要产品。5、我国从立法上对城市建设用地进行严格规范，近年来对“非城市建设用地规划”的关注越来越多，强调统筹城乡发展的理念，而房车营地的灵活性和可移动性恰恰迎合了我国的国情和时代的需要，使其发展成为必然。三、 房车营地的盈利模式及目标消费群 （一）盈利模式 出租营地营位 出租空闲场地 开发旅游地产营地与公园类似，都具有聚揽人气的作用，能够提高该地区知名度，从而带动原本低廉的地产增值。故可对旅游地产进行开发，如木屋别墅、野奢饭店及其他生活基本设施等，作为营地的配套品出售。 车辆的出租及出售 开发收费性的休闲、游乐项目 其他盈利方式（二）目标消费群国内现阶段和近阶段房车消费（包括租赁客户）的客户群体分析：1、已经有越来越多的国外房车业主以自架游的方式进入中国；2、在华的外交、企业高层；3、来华的外国游客；4、国内演艺界人士；5、各大企业高层和中青年高收入人群；6、政府中高层以旅游形式租赁房车；7、 驴友；8、 具有国外背景和家境富裕的青年人群；9、 国内家庭旅游的客户群体等。Part2:项目规划前期一、 项目现状评价（一） 项目选址选址需要满足环境、交通、区位及用地面积四个条件，优美的环境、便捷的交通、优越的区位条件和充足的项目用地是营地成功的必要条件。（二）现状评估1、社会环境 1、自然景观。小山丘绵延起伏，有不计其数的千年古树，到处可见苍翠成片的竹林、青翠欲滴的茶园、一望无际的田园。空气负氧离子含量高，生态环境极其优美。2、客观环境。近几年，新农村建设颇有成就，基础设施建设投入较大，土地及项目通过流转、承包、合作等方式，为村经济发展、村容整洁、精神文明建设等打下了良好基础，为房车营地的发展提供了有利条件。3、经济条件。位于长三角核心，周边城市经济发达，自驾车拥有率高，加上交通的便利，节假日，来某项目休闲旅游的越来越多，为房车营地的经营提供了充足的客源。4、交通环境5、市场人气。游客日益增加，人气越来越旺。6、市场的需求。可游的景点越来越多，环境越来越美，为旅客提供了休闲旅游、养生度假一站式的资源，住宿作为其中一项内容，市场需求迫切。因此像房车营地这样兼具人文和自然属性又有舒适性、差异化的特色旅游产品在某项目必将有所开拓。2、自然资源气候：处于北亚热带南缘季风气候区，总气候特征为冬夏长、春秋短，季风交替明显，四季分明，无严寒酷暑，年平均气温为15.5，平均降雨量在11501550毫米之间。年降水日130145天，降水存在地域差异。 景观环境特征：环境清幽，空气无污染，距离景区较近，都是营地吸引游客的亮点。地势：处于浙西丘陵山地与杭嘉湖平原的过渡地带，地势由西北向东南倾斜。西北为山地，东南为丘陵与平原接壤处。项目用地平坦开阔，可利用率高。土壤：大部分山地为低山红壤，PH值为中性。项目排水性好，是汽车露营的绝佳地选择。水源：所在区域为东苕溪水系，多为天然河流，支流众多，水质优等，营地有良好的通水设施，可便捷供水。植被：地块紧邻杭长高速，地势平坦，私密性好，北面有原生的竹林地可利用，又不会过分浓密，只需要清除整理，增加草坪和一些景观树木即可。远离潜在危险：背靠林地及田园，周边没有山体滑坡、泥石流洪水等潜在的危险场所，并排除有害动植物的可能。二、规划定位（一）项目定位：1、项目总体名称：国际房车基地（暂定名）2、项目形象定位：至尊独享、欢乐健康。3、服务标准：品质化、个性化、人性化服务。4、项目功能定位：房车综合休闲基地。5、产品体系定位：房车、旅游地产+其他服务配套体系6、客源定位：显贵阶级、城市中产阶级、都市白领、国际旅行团、国内高端旅行团7、主题：感受房车与大自然的零距离接触，体验房车营地的休闲度假乐趣。传播露营文化、创造时尚生活品质。（二）运营方向依托周边优质旅游景区资源体系，围绕房车、休闲、餐饮、民宿、农耕体验等商品开发等服务配套体系，打造中国综合休闲示范型房车运营基地。（三）规划理念在不破坏自然和谐的基础上，本着绿色环保节约的原则，建设与国际接轨的的高标准房车营地。为广大露营爱好者创造舒适安全的旅游环境。（四）规划目标1、规模和容量停车数量和最低所需面积：所需面积=停车数量（80120）1辆车所需的场地面积2(保持自然环境和开放空间的系数)2(场内道路管理中心卫生设施等系数) 从以上的公式所算出的每辆车的场地面积如下： 30辆-1.01.4公顷50辆-1.62.4公顷 100辆-3.24.8公顷 120辆-3.85.7公顷因此，项目一期建议先建造房车营位30个，需要用地21亩。帐篷营位50个，有空中帐篷、大帐篷加草坪等形式，不规则摆放，加上营地配套，大约需要14亩。因此总共用地约35亩。2、营位选型和配比项目建议由不同数量、不同大小的营位组成，营位的布置方式也有通过型、退入式、旁路式等多种类型，根据营位类型的不同为游客提供不同的水、电和排污接口等设施。三、功能分区根据2014年2月实施的房车旅游服务区浙江省地方标准，完整的汽车营地大体上包括如下几个功能区：（1）接待中心。（1）露营区：为不同类型的露营者提供合适的营位和活动能够空间，如小汽车营地、房车营地、团体露营和帐篷露营等。（2）公共配套功能区：在营地会所中为露营者提供必要的生活服务及室内外活动场所。（3）行政后勤区：同时也是营地的管理和办公中心。四、大致建设内容（一）道路工程1、设计原则建设“以人为本的道路系统，适应区域环境建设的需求，重视道路景观设计；使道路布局、绿化与沿线建筑和谐、美观。结构设计应体现新颖、轻巧、安全、美观、经济已便于施工的特点。2、道路及相关设施沿地块界走向修筑环形主道路，同时横纵向设置地块内连接道路。道路宽度统一为6米。设双向车道，道路结构采用混凝土结构。同时基本沿道路，根据竖向高程布置排水沟渠。在转弯处，交叉口处，营位等地设置指标提醒标志标牌等设施。（二）接待中心兼行政办公游客接待中心为一栋200平方米单层建筑。设游客接待处，负责游客、旅游团体接待，活动内容安排等。设办公区，负责整个项目区域管理工作。同时设会议室，方便接待团体会议需要。另设土特产展销区等。（三）营地本项目拟设30处汽车营位，50处帐篷营位。为游人提供露营场所。每个汽车营位约80平方米左右。内硬化地坪15平方米作为停车位。同时布置草坪，草坪灯，垃圾箱，水槽，简易桌椅、插线孔等设施。本项目还为游人提供帐篷，烧烤设备等野外生活住宿用具出租。单个帐篷营位面积约20平方米以及还有团队大面积帐篷，除不设停车位外，其余均与要求与汽车营位相同配套。营地公共厕所为方便游人，同时保护营地环境卫生，本项目还考虑布设三座公共厕所。公共厕所按星级标准建设，初定每个厕所面积36平方米，分设男女洗手间。设洗漱镜、洗脸盘等，同时考虑残疾人需求，应设残疾人专用位。地面铺设防滑砖。公共厕所设计应按相应规范要求（四）其它设施1、污水处理设备从环保角度出发，营区内的污水不能直接进入自然水体。必须经过处理达标后方能排放。本可研建议选择地埋式污水处理设备，地埋式污水处理设备不需要建房及采暖、保温，可以结合公共绿地建设。2、垃圾收集点自营地设置一处垃圾收集点。将项目内部的垃圾集中于垃圾收集点。由垃圾收运车运至垃圾中转站，经回收处理最终运至垃圾填埋场填埋。3、变电房项目考虑设置配电室，变电设备等设施。4、围墙为保证项目的隐秘及安全。因此需要在地块边界修筑围墙。5、绿化工程营地道路周边及营位内，均建议设置绿化措施。节约工程造价，以及减少日后维护成本角度出发，道路绿化建议多种树，少种草。绿化树种道路绿化树种建议多栽种本土树种，绿化栽植的总体要求：1）、栽植前应对场地进行平整，保证无杂物并进行消毒、杀菌、灭虫处理；2）、苗木质量应按照相关规范要求执行，做到苗木无病虫害，树型完整；3）、栽植后应立即浇水一次，浇水量的多少以浇透浇足为宜，浇水时水压要低，冲力要小，避免水柱直冲植株；4）、栽植完成后，针对不同的植物和不同的天气，定时足量浇水，并做好病虫害的防治工作，以及修剪和保洁工作。Part3：总体布局及建设标准一、总体布局 场地要求（1）地面经过平整，排水顺畅，有基本足够的建设用地。（2）营地内不应有任何危害露营者安全的潜在危险。（3）营地融入当地自然环境，满足所在地域生态允许的标准、环境保护标准、功能技术标准等因素，对当地自然环境无负面的影响，地表水水质达到要求，环境空气达到要求。（4）通风良好，视线宽敞，少雾。 营地总平面 （1）营地布局和功能划分科学合理，交通组织顺畅，管理维护方便，露营者及设备的进出方便。 （2）管理服务设施、休闲娱乐设施、附属设施等设施基本完善。（3）营地应提供露营者安全、卫生、环保的环境，对使用中发生紧急情况和意外事件时应有安全可靠的措施。二、各区建设标准（根据2014年2月实施的房车旅游服务区浙江省地方标准）（一）接待中心接待中心功能区主要含总服务台、行李和贵重物品寄存间、旅游咨询点、公用电话、商品销售处、公共卫生间和公共排污口等功能空间。接待中心的外立面以及装修装饰宜具有地方特色。接待中心应设置在车辆进入服务区后易于辨识的位置。室外应设置房车临时停车位，至少可供两辆房车同时临时停泊。室内外环境整洁，地面、墙面、天花板、家具和绿色植物等无破损和污渍。总服务台的接待人员每天应提供至少18小时的服务，应提供预定、接待、问询和结账等服务，宜提供外币兑换、留言和信用卡结算等服务。接待中心应提供行李和贵重物品寄存服务，贵重物品寄存处应注意安全和私密。应提供当地旅游信息，并提供旅游咨询服务。（二）营位区营位区主要提供房车停泊，以及配套的洗车、洗衣、通讯、淋浴、露营装备出租和小物品出租等服务。营位区的位置应便于通达接待中心和公共配套设施区。营位的布置应与绿化和景观相协调。营位的地面处理应采用生态停车位的方式。营位应平坦修建并排水顺畅，可常年使用。营位应预设给水、排水和电源等接口，设备接口预设的形式应与房车所带的设备相配套或使用转换设备。营位可与乘务车（自驾车）停车位互换使用。以乘务车（自驾车）停车位最小占地面积16平方米为标准停车位，每一个营位的最小占地面积可以占用三个标准停车位面积达48平方米。相邻两个营位间隔不小于3米。（三）公共配套功能区公共配套功能区主要含餐饮、购物、康体和娱乐等为房车旅游提供除车辆驻停之外的配套服务的功能空间。应配置至少提供简餐（含早餐）的餐厅，环境整洁，温度适宜，无异味。宜提供送餐服务。应配置与餐厅连接的厨房。应配置至少一种康体娱乐设施，包括但不限于成人户外运动、健身、SPA和室内球类运动等，并提供相应服务。各类康体娱乐设施应安全、可靠，符合GB8408、GB19272和GB17498的要求。备注：本项目紧邻金色池塘、茶经餐厅、阳光农场，因此可节约配套投资。建议适当增加户外网球场、篮球场、户外影院等设施。（四）行政后勤区行政后勤功能区主要含办公室、员工食堂、员工浴室、更衣间、员工宿舍和员工活动室等功能空间。行政后勤区域应整洁卫生，保持设施完好。应与接待中心、营位区和公共配套区等对客区域合理连接，并保证员工动线与游客动线不交叉。三、其他建设要求（根据2014年2月实施的房车旅游服务区浙江省地方标准） 水电设施供电供水设施房车营位供电线路应单独铺设，供电设备应满足房车用电的需要，保证24小时供电。生活用水应符合GB5749的要求。水管应排布至每个营位，并保证24小时供水。每个营位应有独立供水接口，并提供1520米长的软管。照明通讯设施照明设施应统筹设计，遵循安全、美观和节能的原则。照明线路应不穿越道路，无挑空线路。照明控制宜采用分线路控制或分区域控制。应实现移动通信全覆盖。应设有方便游客使用的公共电话设施。应设有广播装置。宜提供宽带接口或无线网络服务。 排水排污设施应有各类污水排放的规划设计。服务区内产生的污水应纳管或经处理后排放。具备条件的服务区应将污水管接入市政污水管网，不能接入市政污水管网的服务区应将污水通过集中式污水处理后无害排放，其排放标准应符合GB8978的要求。污水管网和相关处理设施能正常使用，应维护完好。 卫生设施生活卫生设施公共卫生间的建筑外观和色彩应与环境相协调。公共卫生间的标准应不低于GB/T18973中规定的两星级标准。营地公共卫生间与最近的营位之间的距离应保持在150米范围之内。在营位使用高峰期应根据人流量设置临时厕所。营位区淋浴间的布局应与环境相协调，应根据流量设置固定和临时的淋浴设施。8.1.5营位区应设置男女分设的淋浴间，并设置更衣室，配备带锁的更衣柜。8.1.6淋浴间的喷头数量应按照最低25人/个的比例配置。淋浴区域与更衣区域应分隔设置。淋浴和更衣区域的地面应进行防滑处理。营位区应设置公共盥洗间。营位区应提供洗衣服务或配置自助式洗衣机。 垃圾处理设施垃圾处理应做到日产日清，有专人负责清洁。垃圾箱应采用阻燃材料，外观与周围环境相协调。垃圾箱应有垃圾分类标志（可回收和不可回收），分类收集。 信息服务导向标志清晰、实用和美观，导向系统的设置和公共信息图形符号应符合GB/T15566.8和GB/T10001.1的要求。服务区内各种标识上的文字应至少中英文对照，准确规范。应有信息管理系统，能向上级监管部门和社会公众提供信息，能实现服务区内部各部门之间的信息共享。应能提供信息查询服务，包括但不限于：服务区的详细介绍、气象咨询服务、服务区周边景区和交通介绍等。所有的收费项目应明码标价，事先明示。应以通知、安全警示、区内广播和入园提示等形式告知游客各种信息，例如注意事项、活动预告、提醒和安全教育等。服务区内的服务标准、住宿须知、工作制度和投诉制度等应悬挂明示。9.8应公布投诉、急救和治安等电话号码。 安全管理管理应建立完善的安全管理制度、安全责任制度和安全教育防范制度。应有专职人员负责服务区内的安全、保卫工作，有24小时安全巡视制度和夜间安全保障措施。应制定应急预案，并定期进行演练。应对服务区内的从业人员进行安全、消防和卫生等方面的知识与技能培训，使从业人员掌握有关安全、消防和急救的基本知识与技能。应保证食品卫生安全，注重食品加工流程的卫生管理。服务区内应公布应急电话，有与当地公安部门应急联动机制。10.1.7针对具有一定危险性的探险性娱乐和户外活动，应在健康、装备和技能方面对参与者提出要求，并对参与者的生存和自救技能进行指导。 设施应在进出口、接待中心和营位区等重要区域设置技防设施。服务区内凡有危险的地方，应设置安全警示标志。游泳场所应符合GB19079.1的要求，配置水上救生设备和救生员。应有防动物侵害的防护设施。 消防房车旅游服务区内的建筑应符合GBJ16以及当地消防管理部门规范的要求并通过验收。服务区内固定建筑所需要的装饰材料的燃烧性能等级要求，应符合GB50222以及当地消防管理部门规范的要求并通过验收。应根据营位的布局放置消防器材，消防器材应在有效期内，其配置应按GBJ140的有关规定执行。服务区内不得存放大量易燃物品，少量易燃品（如烧烤时使用的木炭等）应相对集中放置在安全区域并应有明显标识。篝火区和烧烤区应设置在地域空旷的场所，远离易燃易爆品。应制定防火安全制度，有专人负责。应对游客进行消防安全教育。 医疗应设有医务室，可以进行简单的伤口包扎等医疗服务，能够协助进行突发疾病的救护。医务室位置合理，标志规范、醒目。应有与周边医疗机构的联动机制。 环境与节能管理房车旅游服务区应根据中华人民共和国环境保护法及其所在地方的环境保护主管部门的要求进行规划设计，应通过环评。服务区的绿化覆盖率应不低于30%。服务区应主动承担环保社会责任，不开展对生态环境有消极影响的活动。应对从业人员进行生态环境保护教育和培训。应运用多种形式对游客进行生态环境教育。宜利用可再生能源（太阳能、风能、水能和沼气等）为服务区提供能源。宜使用节能型电器。 服务管理管理要求应有完善的组织机构，人员配备齐全。应有完善的管理制度、服务规范和操作标准。人员要求服务区的工作人员应持证上岗。应参加旅游部门组织的相关培训，培训率达到90%以上。工作人员应有良好的服务态度。工作人员应穿着制服，佩戴工号牌，并保持制服整洁。工作人员应用普通话为游客提供服务，并有专人提供英语服务。应有投诉管理制度，并有专职人员负责受理投诉，有详细的投诉记录。Part4：项目营运一、营业时间营业时间和收费标准是运营计划的重要部分，而且一经决定一般不再变更。决定运营时间时，要考虑有无积雪、气温（水管的冻结）、附属系统、当地地区的气候和实际条件。冬季，营地的关闭时间大约从12月至来年的3月，为期4个月（根据雨雪天气而发生变更）。根据露营者接待情况，淡旺季情况等，确定营业时期。通常情况下，由于工作人员的培训，设备的更新保养和维修等原因，露营地一年内最少休业两周左右，同时在营业期间也应一周一次的全天休业。二、收费方法汽车露营地的收费分为门票，卫生间，淋浴间等设施的使用费，停车、帐篷搭建等营位费，还有洗衣，电源等的使用费。建议本营地采用营位费（统一收费，含水电）这种收费方法。为了促进淡旺季合理分配客源，鼓励露营者长时间连续使用营地，并租赁场地，举办团队活动等。使用价格表必须张贴在一目了然的位置。三、使用规则制定使用规则，粘贴在醒目的场所。使用规则不但要规定出入场时间，而且要明确标记禁止在未规定的范围内用火、燃放鞭炮以及垃圾的分类处理、营地内的安全规定和其他各类注意事项。一般不应限制带宠物进入场地，但是必须彻底加强规范。使用规则是保持营地秩序，营造快乐露营氛围的制度。对违反者应采取严肃处理，情节恶劣者应劝其退出营地。四、预约体制黄金周、暑假、周末等时段可能会产生集中使用营地的倾向，所以事先预约是有必要的。事先预约可以确保露营者的利益，避免混乱，方便露营者的使用。现在99%的露营地都有预约体制，采用电话，传真，信件和窗口预约等各种办法。为了增加营地的使用率要尽可能的接受预约。在接受团体和多个家庭一起预约的情况下，要合理分配营区，分配营区时还要考虑到露营者的露营水平等各方面因素。五、购物、租借商店的设置可以为露营者提供便利，商店销售的商品以露营用品（消耗品）为主，同时兼营日用品、食品、土产品等，还要参考其它营地的销售经验收集畅销产品的资料。租借中心和商店一样是为露营者提供服务的设施，租借用品包括：露营用品（帐篷、应急灯、桌椅板凳、睡袋棉被等）炊事用品（小炉子、锅、锅灶、烧烤炉等用具）体育休闲用品（羽毛球、钓具等用品）六、促销节假日、庆祝日的促销通过策划一些庆祝日，如音乐会、演唱会、艺术节、汽车试驾、啤酒推广活动等。以促进露营者之间的交流为目的，寻求露营地与个汽车、啤酒厂商等的合作、共同举办。在营地举办特殊活动时，合理安排场所，确保不干扰其它露营者。淡季及休业时的促销淡季时需要以特价的方式来销售，如提早入营时间、延长退营时间、租金打折等。建议针对在淡季有可能使用营地的老人阶层、企事业单位团体的会议和娱乐活动等推出优惠措施。 七、收支计划收入汽车露营地的收入包括：停车费、宿泊设施利用费、AC电源、淋浴、洗衣间使用费、商店销售额、租借收入等。在以上收入中占最大份额的是停车费，约占全部收入的六-七成。停车位的使用率一般在1035%之间，使用率的提高自然会带来各方面营业额的提高。支出主要支出为员工工资，管理费，材料费，水电费，广告宣传费等。其中人员工资份额最大，占总支出的46成。Part5：项目投资收益预估一、项目投资预估 （项目投资总额约为490.80万元）1房车营地数量价格291.001.1 道路工程平方米3000 200 60.001.2 排水沟米1000 180 18.001.3 营位平方米2400200 48.001.4 帐篷区平方米1000 160 16.001.5 公共厕所座280000 16.001.6 房车营位配套设施套308000 24.001.7 帐篷营位配套设施套50 5000 25.001.8 接待中心平方米200400080.001.9 环卫设施项1 40000 4.002室外管网工程170.002.1 室外给水管网米1500 320 48.002.2 室外排水管网米1500 600 90.002.3 电力管线米1000 180 18.002.4 通信管线米1000 140 14.003其它设施设备29.803.1 变压器套1 120000 12.003.2 污水处理设备套1 80000 8.003.3 垃圾收集点个2 30000 6.003.4 垃圾箱个30600 1.803.5 标志标牌项1 20000 2.00 项目需要制定灵活开放的投资政策，广泛吸收各种私有资金，灵活运用合作合资等多种资金融入形式。坚持谁投资、谁受益原则，调动各方面的积极性，鼓励合作开发营地及周边旅游资源、建设配套旅游项目。二、收入预估项目建成以后，能吸引更多市民来体验房车露营、旅游，项目的实施定能形成强大的磁场，引领新一轮的休闲潮流。项目建设房车营位30个，帐篷营位50个，接待人数在100300人，平均150人。除去冬季、下雨等天气因素，全年经营天数以60%计，以219天计。 项目年度收益项目接待力平圴接待率接待时间单价收益总额房车营位出租30个50%219250元（含水电）82万元小帐篷营位+草坪+烧烤架+露天电影44个50%219200元（含水电）96万元大帐篷+草坪+烧烤架+露天电影6个50%2191600元105万元露营用具150人15%219100元49万元土特产150人35%21930元34万元合计366万元其他：1、旅游接待收入游客进入某项目，考虑到大多数人都会去阳光农场体验园体验田园风光，门票按20元/人计算，则每年的旅游接待收入为 150人*50%* 20元/人* 219天 =33万元。2、餐饮娱乐收入游客进入金色池塘、茶经餐厅内，餐饮、钓鱼等消费收入为按人均100元计算。所以每年的餐饮娱乐收入为150人*20%*100元/人* 219天=66万元。 3、和房车公司一起合作，场地出租，进行房车展销、房车体验等收入。Part6：项目效益分析一、社会效益该项目的建设，不仅标志着某项目项目将形成一个新的经济增长点，而且可以改善、整合与旅游业相关的市场资源，使之得到有效配置；就近吸纳农村剩余劳动力，带动当地农民就业，促进农村和谐。保护和改善农业生态环境，塑造良好的乡村文化，提高农民的生活质量和环境质量等。总之，该项目将对区域内的社会稳定和全面建设小康社会起到积极的促进作用。二、生态效益房车营地开发的首要工作就是环境的美化、道路的建设与整治、景观建设、基础设施建设等，这些举措都对项目区内的生态环境平衡起着积极的促进作用。该项目一旦进入建设阶段，将充分融入先进环境保护理念及成熟的环保经验，对当地生态环境进行重点保护，努力改善生态环境。项目建成后，将形成一个集休闲、度假、观光、露营为一体的生态乡村旅游区，将进一步改善区域的生态环境，提高本地区的环境质量。三、经济效益本项目直接产生经济收入366万元/年，带动周边景景点收入99万元/年。项目建设以其高标准的营地基础设施、优美的生态环境营造、规范的服务以及周边丰富的休闲游乐活动吸引游客，实现产业升级、提质增效的重要内容，又将有力带动当地农村产业结构调整，让房车经济与观光旅游相结合，充分体现生态、经济、休闲功能，并以其巨大的辐射能量拉动周边景点及其他相关产业的发展，有效的促进地方经济的腾飞。Part7：项目风险分析一、市场风险1、风险分析房车露营是一项充分体现露营者个性，自由的活动，因此游客选择旅游地具有较大的自主性，客源规模可能与预期发生偏离；周边旅游景点、景区对房车露营的消费群体具有一定的可选择性，营地需要有足够的吸引力使游客停住，特别是有车族的高端消费群体对营地建设、景区特色及其周边设施提出了较高要求，具有一定的市场风险；由于气候的制约，每年房车露营活动最好的时间集中在5月10月份，营地盈利能力可能会大幅下降。2、风险控制对策丰富营地内的富有吸引力的因素，完善软硬件配套设施，锁定高端消费市场，制定针对性的营销方案。加大营销力度，增强市场营销的深度和广度，积极进行市场宣传和推广，争取更多的客源市场。二、政策风险1、风险分析房车露营活动是综合性的旅游开发项目，涉及到汽车、体育、文化、旅游、环保、房地产开发、交通管理、社会治安等等领域及行业，牵涉的各级部门多，存在一定的政策风险；同时，鉴于现阶段房车露营国内的发展状况，房车露营活动的开展得力于当地政府部门的引导，因此，在实际操作过程中，具有一定的政府指导性，市场作用弱化，经营存在风险。2、风险控制对策对项目进行进一步充分论证，建立快捷有效的信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况的概率，安排好各个环节的人员、资金等事宜，做好应对；在政府引导、政策支持的背景下，充分发挥市场作用，运用市场手段进行运营。三、运营风险1、风险分析房车露营活动在国内还处于起步阶段，露营地建设还没有标准可循，因此露营地的经营、管理没有经验可以参考，运营存在较大的风险。此外，专业人才不足，让经营面临严重管理风险，目前露营地建设的专业设计人才、露营地经营过程中专业的管理人员和服务人员严重短缺，让经营管理面临很大不可测风险。2、风险控制对策借鉴国外成熟的房车露营建设和管理经验，结合盘锦地理区位、资源特色形成适合盘锦房车露营发展的管理方式和方法。引进其他相关行业管理人才并积极培育房车露营自己的管理人才、经营人才。四、投资风险1、风险分析房车营地投资经营在开发建设过程中还面临众多的投资风险。旅游开发较为复杂，涵盖的内容包括旅游经营权、土地政策、生态环保规定等，所涉及的环节多，如规划、融资、景观打造等，牵涉的部门多，存在一定的投资政策风险。另外国家政策变化，法律修订，都将对项目开发建设与生产经营产生重大影响。投资回收也面临较大风险。旅游开发涉及资金多，项目在实施过程中，会受到不可预见因素的影响，造成建设工期、成本和质量的不确定性，存在一定风险，在项目经营建设过程，在短期内要有一个调整、适应过程，具有一定的风险因素。2、风险控制对策 精心策划，组织施工，降低固定资产投资。加强建设经营手续审批工作，减少违规建设经营现象。积极进行营销宣传。建立稳定客源渠道。Part8：报告总结我国旅游业发展了30多年，已跃身为世界第三旅游大国。2011年国内旅游人数已达26.4亿人次，这当中已经有相当一部分人具备了房车露营、休闲度假等高端旅游的消费能力。与旅游景区相结合发展露营地的建设，将有助于引导一部分观光游客进入房车露营、休闲度假的高端旅