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社区商业4大销售模式优劣分析与适用建议一、社区商业销售管理销售策略目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。（温馨提示：图中右下角被遮蔽的文字为“一般为八到十年返租”）二、社区商业4大销售策略优劣势分析1、销售策略纯销售模式优势：1)发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费;2)将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。劣势：1)产权分散，主力店或品牌店难以进驻;2)无法规划经营业态及规范整体形象;3)对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长;4)若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。适用：1)商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解;2)纯街铺销售;3)商业体量极少或零星商业物业。2、销售策略带租约销售模式优势：1)通过招商保证前期商业定位与形象;2)能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费;3)短期内使业主获得稳定收益。劣势：1)铺位差异性影响销售难度的程度比较明显;2)未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺;3)销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望;4)中、长期收益难以稳定;5)后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展;6)各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：1)商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益;2)可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报;3)纯街铺或少量商业物业。3、销售策略短期返租(1-3年)优势：1)前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。2)帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱;3)3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。劣势：1)承担前几年的返租补贴;2)返租结束后的统一经营管理要求较高;3)因返租而产生相应的返租法律风险。4、销售策略短期返租(8-10年)优势：1)前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位;2)给投资者坚定信心。3)返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。4)如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。劣势：1)承担十年的返租补贴;2)如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。3)因返租而产生相应的返租法律风险。长期与短期返租比较1)从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。2)从风
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