首次业主大会会议表决规则

首次业主大会会议表决规则根据现行物业管理条例、物权法、中华人民共和国住房和城乡建设部“建房【2009 】274 号关于业主大会和业主委员会指导规则的通知”及政府指导文件，结合天骄花园的实际情况，制定本表决规则。一、专有部分面积、建筑物总面积、业主人数、业主总人数的认定。1、专有部分面积。专有部分面积按照房地产权证登记的面积计算； 尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的， 暂按商品房买卖合同记载的面积计算。2、建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。车位等待定空间在首次召开业主大会时不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 3、业主人数。按照专有部分的数量（房屋套数）计算，一个专有部分按一人计算， 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人，即：在本小区内有 一套房屋，为一个业主，有两套房屋为两个业主，依次类推。建设单 位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算。4、总人数，按照前项的统计总和计算。二、选票与表决权1、选票。每位业主持有一张选票，每张选票具有同等效力。2、表决权。业主应当自行行使投票权，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议并行使投票权（注：精品资料无书面委托书的，代理人无效），被委托人可同时代理其他业主的具体人数不得多于1 人，业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权，业主为法人的，由其法定代表 人或委托代理人行使投票权，业主行使投票权， 选票一经投入投票箱， 不得再进行任何更改。3、未参与表决的业主，其投票权数在业主大会制定大会管理规约或者业主大会议事规则作出规定前不计入已表决的多数票。三、会议形式首次业主大会采用书面征求意见形式召开，筹备组应当将选票发放到参加会议的每一位业主，凡需投票表决的， 表决意见应由业主本人签名， 投票的业主所持有的投票权数对应的专有部分房屋套数，投票人总票数应当占实到会议业主过半数，业主大会会议方有效。四、表决程序：1、筹备组根据本物业管理区域的实际情况，在首次业主大会召开七日前将业主委员会候选人名单进行公示。2、组建若干收发票组、唱票组、计票组、监票组等工作组，每组三 人以上， 由筹备组成员和从本物业管理区内招募的热心业主组成，选举产生业主委员会委员，筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议。3、本次业主大会，按以下程序进行：（1） ）选票：（ a）业主委员会选举票：筹备组应将所发放的选票上写明业主委员会候选人名字， 填写选票的人必须是房屋产权所有人或委托代理人 (并有委托书及双方身份证复印件)，并写明投票人的姓名、门牌号、联系电话；候选人为12 人，入选人为9 人等字样；投标人应在被选举人名字下方打“ ”或“”符号,表示同意或否决，并且在选票上加盖社区印章，记录发放总票数。（b）业主管理规约、业主委员会议事规则的选票：除应写明表决的提纲外，还应写明业主的姓名、 门牌号、联系方法；并写明对相关条款有疑议的修改意见等。（2） ）发放和收回选票。筹备组或筹备组组建的收发票组负责此项工作。在首次业主大会召开时收发票组将选票送达到会的每位业主，并确认业主身份，业主须在选票发放签收登记表上签字，进行集中投票； 若到会的业主人数未过半， 筹备组将于当天分若干个发票组将选票进行入户发送到未到会的业主手中；对于入户后仍不在家的业主的选票 视为同意多数人的选举结果。将收回的选票进行核实，核实率应达到10% 以上，核实无误后对有效票进行唱票、监票，公布选举结果。选举结果当天公布。（3） ）监票人及筹备组负责人应在入选的业主委员会委员名单上签字确认。五、业主大会决定“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，应当经业主投票总数的2/3 以上业主同意；决定其他事项， 应当经业主投票权数对应的业主人数半数，且业主人数占总人数过半数的业主同意。六、本表决规则规定未尽事宜的处理以及本规则的解释，由业主大会会议筹备组负责解释。七、业主委员会委员候选人产生办法根据物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则等有关规定，结合本小区的实际情况，制定本办法。（一）、业主委员会人数：9 名。（二）、业主委员会候选人人数：12 名。（三）、候选人资格：1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力；2、遵守国家有关法律、法规；3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4、本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；5、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；6、具有较强的公信力及一定的组织能力；7、具备必要的工作时间。（四）、候选人产生办法：1、候选人名额： 共 12 名，其中1 号楼名、2 号楼名、3号楼名、5 号楼名、13 号楼名、15 号楼名、16号楼名、18 号楼名、19 号楼名。2、候选人产生方式：（1） ）业主推荐。（2） ）业主自荐。采用业主自荐或业主推荐的方式。即在首次业主大会召开前由业主委员会筹备组在小区公示栏内张贴公告或通知；如业主推荐或自荐的总人数超出本条第1 项规定的，由筹备组应当核查候选人的资格， 根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性的因素，通过投票推选的方式确定业主委员会候选名单。（五）、本办法如有不明之处，筹备组负责补充和解释。附：筹备组联系人：电话： 八、业主委员会选举办法第一章总则第一条根据我国物业法律、法规和房地产管理部门关于物业管理的相关规定，制定本办法。第二条业主委员会的选举由上一届业主委员会主持。第一届业主委 员会，由业主大会筹备组在有关政府部门的指导下，按本办法选举产生。第三条业主委员会的委员由业主大会选举产生。业主委员会成员每 届任期五年， 可连选连任。 业主委员会委员的人数为9 名。业主委员会可以选举产生主任一名和副主任两名，秘书一人，档案管理员一名。第二章业主大会前期筹备工作第四条为了召开业主大会， 产生第一届业主委员会，可由业主代表、建设单位代表组成筹备组，负责业主大会的筹备工作。第五条筹备组成立后，其成员名单应在小区内张榜公示一周以上，接受全体业主的监督。第六条筹备组应做好以下工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定业主委员会章程 、业主公约、业主大会议事规则和业主委员会选举办法；（三）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（四）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第七条按本选举办法选举产生第一届业主委员会后，筹备组自动解散。第三章业主大会第八条业主大会应由过半数以上具有投票权的业主参加，如因故不能出席，可以书面形式委托他人代理出席。第九条业主大会采用书面征求意见的形式。书面征求意见书应用有效送达方式。第四章业主委员会选举办法第十条业主委员会委员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好， 责任心强， 具有较强的组织能力和协调能力，有一定的时间从事业主委员会的工作，具有完全的民事行为能力的产权人、产权人代表、产权共有人。候选人可由本人自荐、 业主推荐或筹备组商议的方法产生， 筹备组或业主委员会进行最后资格确认。候选人产生后应公示一周。 第十一条业主委员会选举，由业主大会筹备组推选的召集人或上一 届业主委员主任或主任指定的副主任主持。第十二条 业主委员会委员的选举，一律采用实名投票的方法。业主对于委员候选人可以投赞成票、反对票，也可以弃权（不参加投票的视为自动放弃投票）。第十三条业主如果在业主大会期间因故不能到场的，可由本人填写 选票后， 以书面形式委托其他业主代为投递选票（一人最多可代表一位业主投票）。第十四条投票结束后，由业主大会推选的监票、计票人员或者业主委员会的人员将投票人数和票数加以核对，做出记录， 并由监票人签字。第十五条每次选举所投的票数，多于投票人数的无效，等于或者少 于投票人数的有效。 每一选票所选的人数，多于规定应选代表人数的作废，等于或者少于规定应选代表人数的有效。第十六条全体业主过1/2 参加投票，选举有效。业主委员会委员选举采取差额选举办法，差额人数不超过三人。依据得票数顺序产生中选人。第十七条如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人再次投票，以得票多的当选。第十八条选举结果在召开业主大会当天宣布，所有选票应当保留备查。第十九条业主委员会的委员受全体业主的直接监督。经拥有物业管 理区域内20% 以上投票权数的业主提议可以提请罢免选出的委员。第二十条业主委员会的委员有下列情况之一的，其业主委员会委员 资格将终止， 并由业主委员会提出并确认。业主委员会委员资格被终止后，可补选新的业主委员会委员，业主委员会可采用自荐或推荐的方法产生增补候选人，并经业主委员会2/3 委员通过，成为补选业主委员会委员。（1） ）已不是业主的；（2） ）年度内无故缺席业主委员会会议三次以上的；（3） ）因疾病而丧失履行责任能力的；（4） ）被司法部门认定有犯罪行为的；（5） ）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；（6） ）兼任所辖区域物业管理企业工作的；（7） ）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。第二十一条罢免业主委员会委员由业主大会做出决定。罢免采用实 名投票的表决方式， 须经过半数的业主代表通过。业主委员会委员被罢免后，按本办法中的补选业主委员会委员方法补选业主委员会委员。第二十二条罢免要求应当写明罢免理由。被提请罢免的成员有权在业主大会上提出申辩意见，也可以书面提出申辩意见。第二十三条 离任委员必须在三日内将其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿及其属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会，造成经济损失的应承担经济责任。第二十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起 30 日内，向所在区物业管理行政主管部门申请登记备案。同意备案日期为