物业验房师培训教材PPT课件

XX物业品质部 编 物业验房师培训教材 一 名词 术语解释 物业竣工验收物业承接查验房屋本体自用部位及设施房屋本体共用部位公共场所 地 公用设施公用设备 二 承接查验法律依据 一 关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知 建质 2009 291号 二 关于印发 物业承接查验办法 的通知 建房 2010 165号 三 建设工程质量法规 政策 标准和规范 四 物业规划设计方案 五 物业买卖合同 六 临时管理规约 七 前期物业服务合同 八 建设单位移交的图纸资料 三 承接查验条件 一 建设工程竣工验收合格 取得规划 消防 质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件 并经建设行政主管部门备案 二 供水 排水 供电 供气 供热 通信 公共照明 有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成 供水 供电 供气 供热已安装独立计量表具 三 教育 邮政 医疗卫生 文化体育 环卫 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成 四 道路 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成 并满足使用功能要求 五 电梯 二次供水 高压供电 消防设施 电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 六 物业使用 维护和管理的相关技术资料完整齐全 七 法律 法规规定的其他条件 四 承接查验组织设计 1 编制承接查验计划 与开发商沟通2 进行验收前的准备工作3 对物业进行承接查验4 承接查验的方法5 复验 五 承接查验的准备工作 1 物业公司人员准备2 成立查验小组3 学习 培训4 购置 准备工具5 准备验收规范 标准及施工图6 准备验收表格 接管凭证7 参与安装调试8 参与内部竣工验收9 参与政府竣工验收 六 房屋本体自用部位及设施的查验 对房屋本体自用部位及设施的查验主要是查验小业主 用户 户内的土建 含装修 电气 给排水 燃气 入户钥匙 含户内钥匙 等 包括 1 土建查验2 电气3 给排水4 燃气 5 记录的填写及缺陷的整改 1 土建查验查验标准 建筑安装工程质量检验评定标准检验要点 观察梁 板 墙体是否有裂缝 抹灰层 地面垫层是否有超标空鼓 门是否开闭自如 锁 猫眼 拉手等五金是否齐全 钥匙是否匹配 钥匙有无缺少 窗 铝合金推拉门是否开闭自如 五金是否齐全 玻璃是否完好 卫生间防水 坡度是否正常等 填写相关表格 七 房屋本体自用部位及设施的查验 2 电气查验标准 建筑安装工程质量检验评定标准检验要点 清点电气装置是否齐全 检查开关箱安装是否规范 有无回路标签 试验小断路器分合及漏电保护器 检查电能表是否正常 开关电灯 试验对讲图像 声音是否清晰正常 填写相关表格 七 房屋本体自用部位及设施的查验 3 给排水查验标准 建筑安装工程质量检验评定标准检验要点 开闭水龙头检查给水是否正常 暗埋给水管道是否有渗漏 用水桶向地漏等排水管道灌水 观察是否有堵塞现象 填写相关表格 七 房屋本体自用部位及设施的查验 4 燃气 验收标准 建筑安装工程质量检验评定标准检验要点 气表是否安装规范 管口是否用堵头封堵 管有无暗敷设现象 填写相关表格 七 房屋本体自用部位及设施的查验 5 记录的填写及缺陷的整改以上填写的记录均一式三份 分别留存于开发商 施工单位 物业公司 物业公司将其中的两联 开发商联 施工单位联 交开发商 由开发商组织人员进行缺陷整改 物业公司对自己留存的一联进行整理 汇总后 以书面的形式将缺陷清单发给开发商 并对缺陷消项情况进行跟踪 七 房屋本体自用部位及设施的查验 八 房屋本体共有部位及设备的查验 1 屋面 2 楼层及通道 八 房屋本体共有部位及设备的查验 八 房屋本体共有部位及设备的查验 3 地下室 八 房屋本体共有部位及设备的查验 4 外墙面 八 房屋本体共有部位及设备的查验 5 供配电系统 八 房屋本体共有部位及设备的查验 6 给排水系统 7 消防系统 八 房屋本体共有部位及设备的查验 7 消防系统 八 房屋本体共有部位及设备的查验 八 房屋本体共有部位及设备的查验 8 闭路监视系统 八 房屋本体共有部位及设备的查验 9 周边防范系统 八 房屋本体共有部位及设备的查验 10 局域网 综合布线 八 房屋本体共有部位及设备的查验 11 背景音乐系统 八 房屋本体共有部位及设备的查验 12 电梯 八 房屋本体共有部位及设备的查验 12 电梯 九 公用设施设备 公共场 所 的查验 1 公用设施 九 公用设施设备 公共场 所 的查验 2 园林绿化 九 公用设施设备 公共场 所 的查验 3 钥匙交接 1 检查钥匙是否匹配 是否齐全 2 拿到钥匙时先分清钥匙的用途 3 数清每种钥匙的数量 并进行确认 4 将每把钥匙均试一遍 看是否有配错的现象 5 按钥匙的用途进行分类 编号 保管 十 工程资料的接管 1 产权资料2 市政主管部门验收合格资料 3 工程技术资料 十一 业主 用户 入伙时的承接查验 业主 用户 入伙接收物业时 物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查 对发现的缺陷进行登记 此过程仅限于新楼宇入伙 业主 用户 入伙时对房屋的承接查验主要针对以下方面进行 1 检查钥匙是否匹配 是否齐全2 检查房间设施是否齐全 3 检查房间工程质量 包括装修质量及安装质量 4 核对入伙当天的水 电 气表读数 5 填写记录将入伙时拿到钥匙的数量 验收中发现的问题 入伙当天水 电 气表的读数填写相关记录 十二 缺陷整改与保修 一 对缺陷整改1 一般缺陷的返修2 房屋结构的加固补强3 对不具备使用功能问题的处理4 业主在验收中提出问题的解决办法 十二 缺陷整改与保修 二 保修及维修1 新建房屋在保修期内2 保修期满后3 其他情况 十三精装房的验收 一 需要准备的验收工具1 房验小锤 用来检查墙面 地面 窗台空鼓 2 稍大一点的水桶 用来检查地漏 排水管是否通畅 3 卷尺 用来检查房屋净高等 4 验电插头 用来检查插座有无脱线 不通 5 有显示日期功能的相机 带闪光灯 用于房屋有问题时留影取证 验房标准 室内门 1 门框正 侧面垂直度 室内门 门扇与地面留缝宽度 框的对角线符合标准 2 门扇开启灵活 不碰擦 无自开 自关 回弹现象 表面平整 光洁 色泽一致 无雀丝 划痕 毛刺 锤印和缺 断角 3 门锁 拉手 插销 小五金 猫眼 门吸安装齐全 无遗漏 位置准确 门框扇整体洁净无污染 4 框与墙体缝隙填嵌 密封条应粘结牢固 表面应圆弧光滑 边缘整齐 顺直无裂纹硅胶槽流向正确宽深6 8mm 验房标准 涂饰面 1 实测 墙面垂直平整度 阴阳角方正 顶棚水平极差 符合标准 2 墙面无裂缝 爆灰 涂料均匀 平整光滑 不允许有漏刷 脱皮 流坠 皱皮 斑纹 无刷纹 露底 色差 接痕 污染 3 空调管出墙洞卡套 电气开关插座面板与墙面交接应吻合 严密 墙体与门套交接处无开裂 裂缝经修补后应保持与原涂料色泽一致 无明显修补痕迹 空调插座与空调洞的相对位置不得矛盾 验房标准 厨卫间墙地砖及顶棚 1 墙面砖表面检查 墙面瓷砖表面平整 洁净 色泽一致 无空鼓 裂痕和缺损 实测 表面垂直平整度 阴阳角方正 接缝高低差 符合标准 2 地面砖表面检查 地面地砖表面平整 洁净 色泽一致 无空鼓 裂痕和缺损 坡度准确 不倒泛水 无积水 无渗漏 实测 表面平整度 接缝高低差 符合标准 3 顶棚吊顶表面检查 顶棚吊顶安装牢固 表面平整 无污染 折裂 缺棱 掉角 锤伤 色泽一致 压条平直 宽窄一致 粘贴固定的罩面板不应有脱层 搁置的罩面板无漏 透 翘角 灯具与饰面板的交接应吻合 严密 验房标准 铝合金 塑钢 门窗 1 门窗安装牢固 安装位置符合设计要求 门窗开启灵活 无倒翘 阻滞及反弹现象 五金配件齐全 位置正确 门窗框 扇 玻璃表面外观洁净 门窗滑槽内无垃圾 排水孔通畅 硅胶槽顺直 槽口方向 宽度 深度符合设计要求 硅胶施放均匀 边缘整齐 圆弧光滑 双层玻璃夹层内无灰尘和水气 双玻隔条横平竖直 不翘曲 门窗五金配件符合 封样 标准 表面应平整 无碰伤 划伤 擦伤 凹凸不平 2 型材拼缝宽度 铝合金门窗 型材拼缝高低差 铝合金 塑钢门窗 铝合金门或窗框正面垂直度 铝合金 塑钢门窗 门窗框固定 铝合金 塑钢窗 边框收口与塞缝 铝合金 塑钢窗 符合标准 验房标准 木地板 踢脚线 1 表面平整度 地板接缝宽度 地板接缝高低差 地板水平度极差 踢脚线与面层间缝宽符合标准 2 表面洁净 无沾污 无刨痕 刨茬 磨痕 划痕和毛刺 铺设牢固 不松动 行走无明显响声 缝隙均匀 无明显色差 划痕 碰伤 3 踢脚线水平方向应平直 表面光滑 接缝严密 线条顺直 楞角方正 不露钉帽 无刨痕 毛刺 锤痕等缺陷 安装位置正确 棱角整齐 接缝严密 与墙面贴紧 固定牢固 验房标准 玄关柜 厨卫柜 衣柜 1 柜门应安装牢固 横平竖直 门缝宽度 1 5mm m 垂直度 2 0mm m 对角线长度 2 0mm m 2 橱 柜表面检查 表面光滑 棱角整齐 无毛刺和锤印贴面材料应平整牢固 不得脱胶 边角处不起翘 有花纹面层板应挑选倒顺花纹 做到花纹一致 表面洁净 配件齐全 安装牢固 柜门无翘曲 变形 抽屉和柜门开关灵活 回位正确 下口与底边下口位置平行 小五金 品牌 规格达到 封样 标准 安装齐全 牢固 位置正确 表面无锈蚀 花斑 污染 验房标准 卫浴设备 含拖把池 水龙头及小五金配件 1 卫浴设备 含拖把池 水龙头及小五金配件 五金配件齐全 卫生洁具外表应洁净无损坏 洁具给水连接管不得有凹凸弯扁等缺陷 固定牢固 卫生洁具与进水管排污口连接必须严密 不得有渗漏 立盆或台盆的安装 盆面水平 冷 热水接头装接部位 应位于面盆下端 冷 热水龙头有明显的识别标志 浴缸排水必须采用硬管连接 或与落水口直接对口相接 盆面沿墙三周边用硅胶密封 坐便器坑距合理 冲淋房门开关灵活 龙头开关灵活 无滴漏 墙面安装玻璃或镜子应保证其安全性 边角处不得有尖口和毛刺 表面无划痕 霉斑点 污染 2 卫生洁具水封高度符合设计和规范要求 验房标准 电器 燃气具 空调 1 电器 燃气具 产品保护良好 无划伤碰损 污染锈蚀 配件缺损等现象 产品品种 规格 色泽等符合设计 采购合同要求 产品内在 外观质量必须符合现行国家标准 2 热水器的安装 冷 热水 电 煤气线贯通 启动后动作一致 热水流量应满足设计下限值 热水器必须三证齐全 进水口前安装拷克 用以控制冷 热水 煤气 冷 热水位置正确 一般左热右冷 实际进水应与龙头标识一致 3 燃气灶具 脱排油烟机 消毒柜 空调必须按照产品的安装说明书安装 调试 器具设备的品牌 等级 型号 规格 功能与厂方提供的指标标准一致 调试合格 4 中央空调 新风设备 检查调试合格 面板安装准确洁净周边收口干净 验房标准 给排水 燃气管道 配电箱 开关插座等电气及电器 安防系统 1 给排水 阀门的位置准确 开关严密 灵活 水表安装位置正确 平整 给水系统试压检验无渗漏 洁具排水口留位准确 排水管检查口位置正确 清扫方便 排水管 地漏灌水试验做到不渗不漏 排水通畅 所有管道不堵不漏 排水通畅 2 燃气管道 管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净 作防腐处理及标识 管道无泄漏 3 配电箱 开关 插座等电气及电器 配电箱配件齐全 接地正确 线材色标正确 排列清楚 接触严密 通电测试 漏电开关短路保护 过载保护动作可靠 卫生间插座应选用防水溅式 电器系统图布线走向标明 电线与电话线 TV线 通信线等不得安装在同一管道内 面向电源插座的相线和零线位置为左零右相 有接地孔的插座 其地线插孔应为上方位置 接地应可靠 相线 零线 接地线应按上海地区低压标准接装 4 安防系统 可视对讲系统能实现三方通话功能 通话时声音清晰 无杂音干扰 室内机和中心机开锁功能正常 图象清晰 无杂波 闭路电视监控系统图象清晰 无杂波 能随意观察任意图象 各种录像功能正常 图象再现功能正常 不能失帧同报警联动正常 各监控点设置布局合理 和环境协调 电子巡更系统巡更器牢固可靠 适应各种恶劣环境 巡更点安设牢固 比较隐蔽 巡更管理软件编写和更改工作正常 信息存取和打印工作正常 验房标准 阳台 出墙洞 烟道 1 阳台地面坡度正确 不倒泛水 无积水 无渗漏 阳台地漏位置低于地表面0 5cm 地砖无空鼓 缺角断裂 表面平整度允许偏差3mm 接缝直线度允许偏差2mm 接缝高低差允许偏差0 5mm 栏杆