资产证券化融资(ABS融资)案例.doc

资产证券化融资（ABS融资）案例美国奥林皮亚公司办公楼的项目融资案例分析1、项目背景：奥林皮亚公司以一般合伙人身份设立了一家有限合伙人性质的公司-奥林皮亚迈德兰公司，专门经营管理位于纽约市迈德兰街59号的一幢44层的办公楼。奥林皮亚迈德兰公司修建这幢楼的资金来自所罗门不动产金融公司，采取的是不动产抵押贷款方式。贷款将于1985年底到期，而奥林皮亚迈德兰公司资金紧张，它如何进入资本市场再融资？如何为到期的抵押贷款再融资？资产证券化融资Asset-backed securitilization公司决定不再采用抵押贷款方式来借新还旧，而是借助发行资产支持证券方式，从证券市场筹集资金，偿还所罗门不动产金融公司提供的抵押贷款，以达到节约筹资成本的目的。2、资产证券化的基本结构奥林皮亚公司设立迈德兰财务公司作为此次证券发行的特别目的公司（SPV），基本结构如下表所示： 表5.1 迈德兰财务公司设计的楼宇担保证券表发行证券（Issue）票面利率为10.375%的资产支持证券发行人（Issuer）迈德兰财务公司发行日期（Offering Date）1985年12月23日S&P的信用评级（S&P）AA级金额（Principal amount）$200,000,000担保品（Collateral）位于迈德兰街59号的办公楼期限（Maturity）10年起，持有证券8年后可以要求偿还支付频率（Payment frequency）每年年终支付一次利息发行日与同期国债的利差141个基本点信用增级（Credit enhancement）亚特兰灾害保险公司提供30,380,000的保险主承销商（Managing underwriter）所罗门兄弟国际证券公司3、证券化程序1.设立SPV奥林皮亚公司于1985年12月11日设立一家全资子公司奥林皮亚迈德兰财务公司，作为此次资产支持证券化融资证券发行的SPV，该财务公司的唯一业务就是发行上述资产支付证券并处理与此相关的事务。2.设计证券租金收入经营账户欧洲债券过手债券奥林皮亚迈德兰财务公司将证券设计为过手证券结构。证券发行收入通过贷款的方式提供给奥林皮亚迈德兰公司，后者用该笔资金偿还所罗门不动产金融公司提供的贷款，并收回迈德兰街59号的办公楼的抵押权,然后修订抵押合同，将该办公楼的抵押权转让给奥林皮亚迈德兰财务公司，并最终转让给作为证券持有人代表的汉挪威信托公司。奥林皮亚迈德兰财务公司与汉挪威信托公司签订一份信托契约，契约上明确规定，办公楼的所有租金收入必须进入以汉挪威信托公司名义设立的经营账户 办公楼的客户 月租金 奥林皮亚迈德兰 财务公司（服务人） 年利息 到期还本 汉挪威信托公司 （受托人，证券持 者的代表） 到期还本 每年支付10.375% 的利息 奥林皮亚迈德兰 财务公司的证券持有人3.破产保护为了保证办公楼的租金收入能够用于支付证券持有人的利息，租金被存入受托人汉挪威信托公司的专门账户，业主只能在严格的监督下从该账户支取办公楼的经营管理费用。4.信用增级奥林皮亚迈德兰财务公司发行的证券获得了标准普尔公司AA级评级。标准普尔公司给予这样的评级主要有三个依据：(1) 奥林皮亚迈德公司具有很强的到期按时支付证券本息的能力，满足标准普尔公司AA级的标准。迈德兰办公楼位于纽约金融街的中心地段，纽约联邦储备银行及住房保险公司住房的租金占奥林皮亚迈德兰公司房租收入的90%，而且这两家公司的房租合同到期日都长于所发行的证券的到期日，而且该办公楼的出租率高达99.94%。(2) 提供了外部信用增级措施。亚特兰灾害保险公司提供了30,380,000美元的保险，以保证奥林皮亚迈德兰公司租金收入不足以偿还证券利息时，证券持有人能够得到及时的支付，加上这一保险后，任何情况下发行人用于偿债的现金流与实际支付额的比率都不会低于1.33。(3) 奥林皮亚迈德兰公司购买了火灾、事故、责任以及其他一些必要险种的保险，从而确保在办公楼遭到毁灭性破坏时，业主能够重新购置一幢办公楼，或者提前支付抵押与担保证券，或者提供其他合格的担保品。5. 证券发行所罗门兄弟国际有限公司被指定为主承销商，25个美国、欧洲、日本的证券公司、投资银行参与了承销。6.证券服务奥林皮亚迈德兰公司作为不动产抵押支持证券的服务人，负责将办公楼的租金收入存入受托人的专门账户，并从中支取办公楼的必要的管理费用。办公楼及其收入 为担保的2亿证券奥林皮亚 迈德兰财务公司 发行证券 所罗门迈德兰