我眼中的九江楼市.doc

我眼中的九江楼市类别:我的文章 评论(0) 浏览(334) 2007-12-06 19:38 标签：文化名城 市场调查报告 一、区域概况九江市在江西的北陲，长江中游南岸，庐山北麓，东滨鄱阳湖，是一座历史悠久的古老而美丽的城市，古称浔阳，柴桑。九江地跨东经11357-11653，北纬2847-3006。年平均气温16-17C，年降雨量1300-1600MM，年无霜期239-287天。九江太阳辐射年总量在102.3-114.1千卡/平方厘米。年日照时数均在1650-2100小时。年平均日照百分率为38-47%。年平均雾日在16天以上，年平均湿度达75-80%。九江东枕鄱阳湖，北濒长江，西连幕阜山脉，南屏庐山，总面积18823平方公里，人称江西省的北大门，管辖湖口、星子、彭泽、永修、德安、九江、都昌、武宁、修水九县，瑞昌市，浔阳、庐山、开发区三区，共青垦殖场及庐山风景名胜区管理局。截至2006年底人口为500万，其中市区人口70万，有关专家预计2010年市区人口将达到100万。二、行业概况九江市房地产行业近年来获得了飞速的发展，可以说目前已经进入了一个快速发展的阶段。从全市整体来看不管是商业地产还是居住地产都在以较快的速度在开发。特别是在九江市“大城建”政策的指导下，九江房产也还将掀起新一轮的高潮。目前，九江市最高的土地价格已经突破400万元每亩的大关，住房价格最高也已经超过4000元每平方。整体房价由1998年的700多涨到2001年的1100元每平方，这还是一个涨幅相对趋缓的阶段，2001年到2006年房价一下子从1100元飚升到3000元每平方，每年的涨幅超过百分之二十。九江市房产市场当前的这种状况显示了九江房市正在逐渐趋于完善和合理，正在朝着良性的势头发展。这也符合整个全国房产市场的走势，显示了九江房产市场新的起点的到来。目前九江房产市场主要集中在商务写字楼和精品住宅上，象远洲国际、柴桑春天等。这也代表了九江今后房产发展的方向，因为九江市有大量的潜在置业着，这主要来源于两个方面：一是，九江房产行业兴起的较晚，且高档住宅缺乏积下了大量的置业者，二是，九江是一个风景优美、生活节奏较为缓和的旅游城市，吸引了外来大量的投资、置业者。再加上近年来九江市民生活水平的提高，越来越多的人注重生活品质的体现，所以住房需求，特别是体现现代生活方式的精品住宅有大好的趋势。三、项目调查1. 九江居民目前的居住状况。调查结果显示有百分之九十的家庭住房为无电梯房，有百分之六的居民住有电梯房。还有百分之三的人住在平房，另一小部分人租房住。2. 九江主要的购房人群。数据显示，25-34岁的人占36%，位居榜首，而35-44岁的比例为21%，位于第二。总体购房人群以全职工薪阶层和个体经营者，政府工作人员为主，重点分布在贸易、教育、行政、制造、商业等领域，大多都是事业成功人士。3. 九江居民能接受的房产价位。从大体上说在2000-3500元/平方之间。4. 九江居民采取的付款方式比例。一次性付款：8.5% 分期付款：2% 按揭贷款：86% 公基金贷款：13.5%5. 九江居民购房的目的。自己居住：85% 投资升值：15%6. 居住环境对购房的影响。调查显示80%的人喜欢到风景好的社区，90%的人购房喜欢到人文氛围好的社区，85%的人喜欢到购物方便的社区，90%的人喜欢到交通便捷的社区。7. 九江居民喜欢的户型。单身族喜欢浪漫型的小户型的房子，成年人喜欢宽敞大气的房子，老年人喜欢安静舒适的房子。四、专项调查 案名华龙.莱茵美郡地理位置九江庐山区前进东路西侧开发商九江华龙地产建筑设计上海拓维占地面积92920平方建筑结构框架共摊多层：8% 小高层：13-15%层高3米物业管理深圳万厦容积率2.0物业费用1.2元/平方绿化率36.5%总建面积20137.63平方景观设计美国.贝尔高林代理策划北京长河置业完工时间2008.6户型户数配比已售销售比面积范围单价公寓19813.2%13267%30-404100-49002-2-2483.2%2300-27003-2-2未定折扣均价最高价最低价备注住宅无折扣250027002300周边配套九江学院、派拉蒙等装修情况公寓简单装修、无配套家电优惠没有折扣付款方式一次性、按揭贷款率首付30% 案名新湖.柴桑春天地理位置长江大道与南海路交汇处开发商新湖远洲置业建筑设计美国培普建筑设计占地面积953亩建筑结构框架共摊多层9%-10% 小高层15%层高3米物业管理上海新湖物业容积率1.5物业费用多层0.5元/平方 小高层0.9绿化率40%总建面积953600平方景观设计新加坡雅克代理策划华思策划完工时间未定户型户数配比已售销售比面积范围单价3-2-232283.4%29090%120-1302860-3800复式6416.6%3250%170-2002800折扣均价最高价最低价备注商铺无不售住宅无330040002800车位价格未定周边配套柴桑大市场、21世纪家具城等装修情况无优惠无付款方式一次性、按揭贷款率首付30% 贷款年限最长20年五、调查分析由调查表格可以看出，目前九江市的大型新建项目都在围绕着人文，景观来进行，体现了九江自古以来都是文化古城的特色，也适应了现代人追求品位、身份的特征。顺应了时代的潮流，在价位和户型的设计上也尽量向发达城市靠近。六、调查小结 通过这次调查，使我对九江房地产市场有了更进一步的了解。九江的房产形式整体上处于刚刚起步的阶段，房产价格逐渐趋于理性，有向