房地产项目投资及相关运营争议案例实践PPT课件

房地产项目投资及商业地产相关运营方面法律知识 张冬梅2018年10月18日 1 房地产项目投资简述 一 二 商业地产项目 2 房地产项目投资简述 一 3 03 02 01 项目投资类型 项目投资环境 地产项目收购类型 房地产项目投资简述 4 项目投资类型 01 5 办公楼与酒店立体分割 工业 文旅 养老 园区 商业 酒店 办公 别墅 公寓 花园洋房 住宅 商业 产业 综合体 Q4 Q3 Q2 Q1 项目投资类型 01 6 项目投资环境 02 7 项目投资环境 02 一级市场 二级市场 一 二级市场联动 政府挂牌 公开拍卖主领域 自由交易律师介入 一级土地整理开发商 8 地产项目收购类型 03 9 股权式并购 承担风险 资产式并购 承担风险 地产项目收购类型 03 通过股权转让方式取得项目公司股权 进而享有项目的开发建设 经营及收益权 收购方容易承担或然债务和不确定的负担 风险较高 收购方不承担或有债务和不确定负担 风险较低 以在建工程的转让 买卖方式或者通过法院拍卖方式取得项目的所有权操作相对简单 10 商业地产项目 二 11 01 商业地产的概念 商业地产 BusinessRealEstate 它由房地产开发商作为投资主体直接参与 将投资估算 开发规划 市场定位 业态组合 招商 销售和营运管理等环节按一定的次序作为一个整体流程来运作 包括各类商业场所物业的投资开发 策划招商和日常运营管理 是多元化 多层次 多业态 大跨度的经济活动 是商业与地产业紧密结合的复合型产业 12 02 优先购买权 售后包租的法律风险 免租期装修期 退还逾期责任 商业地产相关运营方面 商业地产租赁关注要点 13 免租期 装修期 优先购买权 房屋退还及逾期责任 控制建议 控制建议 控制建议 商业地产租赁关注要点 03 1 不同免租期的优惠条件及幅度 2 免租期的设置方式 3 承租方过错提前解约时对免租期内减免费用的补偿支付 1 承租人法定的优先购买权与所有权人向第三人转让房屋时的冲突 2 承租人优先购买权的约定不明及适用标准 1 承租人逾期退还房屋时的收回方式 2 收回时对物业内遗留物品设置的处理方式 3 合同解除条件已经成就时 但承租人拒绝腾退房屋和偿还欠款的处理方式 1 合同约定明确 即在承租人逾期归还出租房屋的情况下 将被视为自动放弃出租物业内的所有设备和物品的所有权或使用权 出租人有权自行处理 2 超期未办理 出租人应采取边清理边取证的方式 1 明确约定放弃优先购买权 2 限定优先权的行使期限 范围及方法等 3 无约定时需严格遵守法律规定 1 尽量避免绝对时间于相对时间双重叠加适用 2 慎用开业率标准 3 明确承租方过错时免租期补偿方案 14 售后包租的法律风险 操作建议 04 1 尽量将房屋销售与委托经营 即包租 行为予以独立区分 如 可将签订销售的合同 房屋交付时间已签订委托经营管理协议的时间区分开 将房屋直接交付业主而非直接由商管公司代为收房 2 在广告 写字楼等各类推广宣传资料中尽量避免出现返租回报 带租约销售 利润共享 保底分红等表述 3 在销售合同中避免体现将所销售房屋委托统一经营的事宜 尤其避免出现强制业