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浅析仓储租赁价格上涨作者:芹爱 2012年3月21日, 中国物流与采购联合会发布的物流“国九条”政策落实情况调查报告显示，目前，部分城市仓库的平均租金已超1元/天/平方米，仓库租金成为继运输、人力成本之外，压在物流企业身上的新包袱。报告显示，2011年，包括上海、北京等21个城市的仓库租金都有不同程度的增长，北京的仓库租金自去年到今年一年内增长了20%30%，广州的情况也几乎一样。而上海仓储更为紧缺，一年时间里，上海的仓储租赁价格几乎同比上涨了近40%。尽管租金水平不菲，但由于“供不应求”，物流企业只能接受。 众所周知，市场价格是由供、需两方面的决定的，我们先从市场需求来看。目前我国仓储物流的新增需求主要是来自电子商务、家电零售、汽配以及第三方物流企业。首先，以电子商务为代表的仓储需求的迅猛增长。 随着电子商务在中国的飞速发展，仓储物流的瓶颈日益凸显，从而引爆了中国物流地产的需求和增长。1、仓储能力成为电子商务发展瓶颈中国的电子商务企业自2006年以来进入了迅速扩张阶段，到2011年第四季度，中国网上零售市场整体环比增长37%，全年规模达到5800亿元。根据目前的增速，到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。是否能够实现增长目标，突破仓储物流的瓶颈是关键。从2006年到2009年中国电商企业掀起了一股融资热潮，通过迅速的扩张和兼并，整个电子商务市场在短短的3年内完成了行业格局的重新划分和洗牌。如今，已经进入到了“仓储热”的新阶段。如今，谁能建立起综合运转的仓储中心，谁能保证仓储物流的转运速度，谁就能赢得消费者的认可和市场份额，也就能赢得相对的话语权。 例如上海的松江、青浦、嘉定地区的租金已经涨到1.5元/平方米/天，即便是这样，依然有很多新兴的电子商务网站急切的寻找仓库。 2、电子商务圈地说另一面：仓储租金的持续上涨“物流、信用、支付”一直是掣肘电子商务发展的三大瓶颈，物流更是决定着电商未来能走多远。目前，电子商务企业的仓储无非就是两种方式：买和租。租，是电商企业建设仓储最主流的方式，因为它的投入产出比最高。包括卓越、麦考林和乐淘等绝大部分电商公司都采用租赁的方式。但是，对于未来充满野心和气魄的公司而言，租的弊病很显著：一方面，仓储租金每年上涨，涨幅约30%左右；另一方面，我国仓储的单体面积普遍过小，多为1万-3万平方米。从战略角度而言，自建仓储是站在更高纬度去俯视未来的发展。其次，专业化仓储需求增大仓库是最基本的物流设施,仓储式物流系统与供应链的重要节点。仓库建设和仓储服务的发展，对于完善我国商品与服务流通体系、提高流通效率、实现经济发展发展发誓的转变，都具有重要的意义。近年来，客户需求不断发生变化，对物流效率又了新的要求，作为物流系统与供应链的重要节点，仓储硬件设施的优劣、布局和选址的好坏、专业化水平的高低等因素，直接决定着物流系统的效率与质量。物流效率的提升对产业发展的支持作用日益突出，而良好的物流设施条件很大程度上是实现效率提升的一个前提。例如：为了适应汽车零配件物流的特点，汽车行业的仓库需要9米净高、27米的超长柱距以及1.8万平方米的大面积可划分单元，以适应客户对库内空间灵活规划性的要求，园区布局规划上设置宽敞车道和装卸区域、自动卸货平台，并配以现代化的物流装卸设备，以达到最优化的物流效率；而对于电子商务的仓储和配送很大一部分是B2C模式的，对仓储物流的要求更加个性化，货品出入库比B2B要复杂的多，货物品种繁多，多靠人工去拣选，因此单层层高不宜过高，但是随着电商企业订单数量的几何级增长，电商企业对物流仓储单体面积要求增大；此外，由于用地日益稀缺和低价上涨，目前仓储物流出现向空中发展的趋势，立体仓库的市场需求旺盛。人们逐渐意识到，高品质、大容量的物流基础设施可以帮助客户进行业务整合、优化库存水平，并能减少人员投入。因此，无论是汽车物流、电商物流还是第三方物流对现代仓库的要求都日益专业化。 另一方面，我国仓库有效供给严重不足。全国仓储业发展指数数据显示，2010年全国通用仓库需球面积为7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，全国仓库供需指数为0.785，我国通用仓库总体上处于供不应求的状态。按照仲量联行的统计，目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米，仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。 为什么我国现有仓储的面积不足，并且未出现明显增长呢? 第一、用地竞争激烈，政府的政策不扶持 在我国，新增建设用地必须符合土地利用总体规划和年度供地计划安排，在与其它用地类型的竞争中，仓储用地基本不具优势。相对于住宅和商业用地，由于工业（仓储）用地所获取的价值远远低于住宅和商业用地，所以在规划新开发区时，相比工业（仓储）用地，地方政府一般更愿意分配土地作为住宅及商业规划区。即使在工业和高科技园区，能够带来收入和增加就业机会的项目也主要是园区的办公楼、工厂和研发设施。另一方面，开发存储设施能够直接带来的业务流程和就业机会增加极其有限。在很多情况下，物流设施均被视为配套服务。各级地方政府往往更注重项目的投资强度，对投资大、产值高、效益好、税收多的生产性行业将会优先考虑；而仓储项目由于在直接产出和税收贡献等方面对地方财政的贡献相对较小，并且占地规模大、投资回收周期长，在重点项目有限的思路中，又被挤到队尾。一些热点城市的政府，并不愿意将土地规划为物流用地，是因为物流仓储通常占地大而税收少。所以，在热点城市中，直接规划用于物流仓储的地块少之又少，即使有也是作为商务园区或工业园区的配套。 第二、仓储土地成本不断攀高 即使是能拿到地，仓储用地的取得和保有成本也在日益攀升，现在很土地多需要通过招标、拍卖、挂牌等方式取得，土地出让金标准提高了，工业用地的出让标准也在提高，这些不断在推高仓储用地的取得成本。此外，仓储用地的边界不清晰，也增大了企业的成本投入，比如，土地管理实施条例中规定，住宅产权70年，商业、娱乐、金融用地40年，工业、综合用地50年，但没有讲到仓储物流用地。” 第三，利用园区政策囤地、炒作 有些物流园区，实际上在做房地产：拿到用地指标，做一些基础建设，等待土地升值，然后进行转让或转用途这里有很多空间。尽管物流用地紧张，但以物流为名以地产为实的情况很常见。土地越来越稀缺，地价上涨幅度越来越明显，谁拥有资源，谁就能获得未来，所以有很多企业是尽可能去囤地，有些企业钻了园区政策的空子，导致可以利用的仓储用地就更加少，土地成本不断推高。第四、电商大量圈地建物流地产，导致低价飚涨电商对于投资建造物流中心的热情正在迅速升温，随着京动商场决定将融资资金砸向物流建设项目，各电子商务公司涌入物流地产的势头也一发不可收拾。自2009年以来，京东商城自购土地已经接近1400亩，并且计划今年同时开工建设7个一级物流中心和25个二级物流中心。当当、淘宝、卓越、凡客诚品、苏宁易购纷纷表示要建立自己的物流中心，阿里巴巴更是宣布拆资千亿在全国建立仓储系统。国内仓库的供不应求时电商涌入物流地产的最初动力，但是，电商对物流地颤抖兴趣正在越来越超出实际的需求。电子商务公司往往会将结算业务也放在仓库进行，而结算业务能够给当地带来税收，因此政府更加乐意将仓库出让给电商。电商比物流地产商更加容易拿到底，这一定程度上助长了电商纳蒂的欲望，电商的大量涌入导致物流用地的价格不断上相对在涨。在上海，物流用地的一手地土地取得非常困难，真正的成交量主要来自于二手地，现在平均报价在100万元/亩以上，并且还在涨。以上种种，导致可用的物流用地越来越少，土地取得非常困难，土地成本不断攀升，最终导致仓库成本不断上升。 最后，目前国内已经存在的仓库资源结构无法适应物流行业对仓库的需要。中国仓储协会会长沈绍基在在第七届中国仓储业大会的报告中指出，目前仓库总量特别是立体仓库供应严重不足。中国仓储协会公布的“仓储业发展指数”显示，我国通用仓库总体处于供不应求的状态。在现有仓库中，只有20%是近年来建造的立体仓库，80%为不同时期建造的平房库和楼房库。目前上海仓储物流发展的趋势高力国际发布2011年四季度上海工业物业市场研究报告，在持续的对于物流仓储中心需求的带动下，自去年下半年开始，上海仓储租赁价格进入一个快速上涨期间，特别是标准化仓库基本上都达到了1.5元以上的价位，涨幅在30%至50%之间。其中浦东和青浦的工业物业租金增幅明显。现在交通便捷、存储条件好的仓库很难找，基本上是一库难求。数据显示，全市物流仓储物业租金为每天1.11元/平方米，厂房租金为每天0.88元/平方米。其中，浦东和青浦的工业物业租金增幅强劲。浦东的平均租金水平环比去年三季度上涨1.16%，至每天1.4元/平方米；青浦的平均租金环比上涨4%，至每天1.3元/平方米，最高达每天1.6元/平方米。报告指出，2011年对于上海物流仓储物业的需求者来说最大的问题是土地供应的限制，缺少新增供应量以及不断增长的地价。 在上海仓储用地越来越少、租赁价格水涨船高的的情况下，考虑到较高的进入成本，以及上海周边城市具有较高成本优势，大型物流仓储设施向上海周边扎堆成为趋势；需求者开始关注上海周边地区（例如昆山）的物流仓储用地来满足他们目前及未来的发展需求。3月下旬，江苏省太仓物流产业园几乎被一拨接一拨的客商挤爆了棚。德国第一大货代公司德迅、嘉里大通、康捷空、基华物流等行业巨头纷纷从紧邻太仓的“大上海”赶来参观考察，有的成立分公司，有的巨资拿地建仓储，有的开通新班线。据估计，2011年上海