北京银泰中心综合物业案例分析-伟业顾问PPT课件

1 银泰中心案例分析 2 地理位置北京朝阳建外大街2号项目概况用地面积 31305平方米总建筑面积 350000平方米中央主楼地上63层 高249 9米东西两栋配楼地上42层 高186米裙楼4层 高24米地下3层功能组合物业 公寓 酒店服务式公寓 写字楼 商业写字楼 东西2栋配楼 目前已分别整售给美林集团及中国人保公寓 酒店 中央主楼 写字楼 写字楼 银泰大厦 商业配套 项目基本情况 3 写字楼 两栋44层办公楼 每栋地上面积7 2万平米 标准层1849平米 层高4米 银泰大厦柏悦府 主楼50 58层21套 建面17410平米柏悦酒店 34 49层 59 63层酒店配套 237间客房 建面4万平米柏悦居 7 33层精装修酒店服务式公寓 共216套 建面39212平米商业 地下一层至地上3层 裙房连接3栋塔楼 总面积52 199平方米VIP俱乐部 地上5层 会议 餐饮会所 地上6层 游泳 健身 功能分区 写字楼 写字楼 银泰大厦 商业配套 4 平面布置 写字楼 写字楼 银泰大厦 写字楼独立入口 写字楼独立入口 中心入口 中心入口 B1 3F商业配套 5F 6F会所 俱乐部 5 纵向功能分区商业裙楼 B1 3F柏悦居 柏悦府配套VIP俱乐部 5F 会议 餐饮会所 6F 游泳 健身柏悦居 7F 33F柏悦酒店 34F 49F柏悦府 50F 58F酒店配套 63F大堂 59FSPA60F会议室61F餐厅62F酒吧 注 银泰中心楼层设置中取消4 14等特殊数字 银泰大厦 酒店配套 柏悦府 酒店 柏悦居 柏悦居 柏悦府配套 Vip俱乐部 会所 商业 6 平面布置及交通组织 柏悦居专享大堂 银泰大厦 柏悦酒店专享大堂 柏悦府专享大堂 7 银泰大厦 柏悦居 标准层平面图 首层平面图 9 133 58平米 8 240 35平米 产品特征 建筑面积 39212平米标准层 一梯9户 户型面积 仅两类 133平米 一居45 240平米 两居55 设计风格 简洁的酒店式设计除电动窗帘 光控 中央空调 石材地采暖等外无高科技使用率 72 8 银泰大厦 柏悦居 价格均价 40000元 平米最低价 25000元 平米最高价 57000元 平米价差 由于可观看长安街 西北向比东南向单价增加10 15 9 销售情况销售率 83 购买目的 100 投资多数外籍客户不了解北京市场 主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务 并作为房屋租赁中介 能够保证稳定出租客源 银泰大厦 柏悦居 销售策略2005年10月项目内部认购 开始积累客户 内部定价为25000元 平米2006年3月正式销售 通过对客户进行的价格测试 逐步提升客户对项目售价的心理预期 实现开盘均价达到40000元 平米水平 10 客户客户来源 70 外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主付款方式 95 一次性付款 外籍购房无法作贷款 目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响 意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续 银泰大厦 柏悦居 11 首层平面图 竖向交通首层独立大堂 3部专享电梯电梯刷卡进入柏悦居各层电梯不可直接到达酒店配套 前往酒店 需先下一层再另乘电梯至酒店配套 银泰大厦 柏悦居 首层独立大堂 12 交房标准 精装修标准 6000 7000元 平米全套家具 家电 及完备的设备配置具体交房标准见附件 银泰大厦 柏悦居 物业 费用 18元 平米 月管理公司 凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理物业费用仅包括公共部分的物业管理 酒店服务另外收费提供房屋租赁服务 收取中介费用 13 产品特征 建筑面积 17410平米标准层 1700平米 标准层2 3户户型面积56 58F 869 43平米户型 共6套 标准层 户50 55F 640 52平米 两套联卖 户型 共5套 549 17平米户型 共10套使用率 67 银泰大厦 柏悦府 56 58F869 43平米 柏悦府 14 银泰大厦 柏悦府 价格均价 70000元 平米 毛坯 目前售出的两套单价分别为71174元 平米 68416元 平米价差 由于可观看长安街 西北向比东南向价格增加15 15 销售情况目前成交两套 户型面积为549 17平米销售方式先由低层开始销售购买目的为纯自住 客户构成客户来源 已成交的两套户型的客户均为外籍华侨付款方式 一次性付款 外籍购房无法作贷款 目前新出台的限外政策对项目销售产生一定的影响 意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续 银泰大厦 柏悦府 16 首层平面图 竖向交通首层独立大堂 2部专享电梯电梯刷卡进入柏悦府各层电梯可直接到达上部酒店配套 银泰大厦 柏悦府 首层独立大堂 17 银泰大厦 柏悦府 交房标准 毛坯交房设备配置与柏悦居相同具体设备配置情况见附件 物业 费用 18元 平米 月物业管理人员 由柏悦酒店原班人员进行管理 提供更优质的服务物业费用仅包括公共部分的物业管理 酒店服务另外收费提供房屋租赁服务 收取中介费用 18 银泰大厦 柏悦酒店 首层平面图 竖向交通首层独立大堂 3部专享电梯电梯直达顶层的酒店大堂 不可去往柏悦居 柏悦府 首层独立大堂 规划情况建筑面积 37018平米客房数量 237间楼层 34 49层柏悦酒店 59 63层酒店配套 19 功能分区柏悦酒店客房 34F 49F酒店配套 59F 63F大堂 63F 顶层 SPA 59F会议室 60F餐厅 61F酒吧 62F 银泰大厦 柏悦酒店 酒店特色国际化的物业管理服务 在中国唯一参与投资并全盘管理的酒店项目凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店精品型酒店 凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦 HyattRegency 君悦 GrandHyatt 及柏悦 ParkHyatt 三个著名品牌 其中 柏悦 品牌为极致尊贵和精品型酒店 酒店配套 酒店 20 竖向分布原则柏悦酒店作为凯悦旗下最高端酒店品牌 对物业要求较高 需占有较高楼层的优势资源酒店大堂设置在顶层资源最好的位置 树立高品质的形象柏悦府最初定位为开发商自持物业 并交由凯悦集团统一经营管理 打造顶级公寓 因此设置在资源较好的高楼层处凯悦酒店集团对项目进行全面管理柏悦居 柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理 附加酒店式服务需另行收费提供中介租赁服务 并收取服务费用柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务对柏悦居 柏悦府产生的影响多数购买柏