2017年第二季度大中华区物业摘要 - 投资市场热度不减

,大中华区物业摘要二零一七年第二季度投资市场热度不减,4,专题文章,040708,经济和政策动态 如何跻身新兴商务区体量的要求 商场察觉到中国奢侈品市场的“回流”迹象了吗？2017年上半年中国投资交易总额 逾800亿 二线城市吸引力凸显雄安新区：打造一座全新城市的 新机会？,09,10,13 29,零售物业,303132333435363738394041,北京 上海 广州 成都 深圳 天津 青岛 重庆 沈阳 武汉 西安 杭州,办公楼,1415161718192021222324252627,北京 上海 广州 成都 深圳 天津 青岛 重庆 沈阳 台北 香港 武汉 西安 杭州,43,住宅,444546474849505152535455,北京,上海 广州 成都 深圳 天津 青岛 重庆 沈阳 台北 香港 武汉,59 工业地产60北京,63 酒店,编者按2017年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，维持在6.9%。受金融调控影响，第三产业（服务业）增 速在第一季度和第二季度呈逐步放缓的态势，但是制造业取得强劲增长。2017年6月份，中国制造业采购 经理指数（PMI）到达51.7，比上月上升0.5个百分点，表明制造业扩张步伐有所加快；2017年上半年工 业增加值同比实际增长6.9%年，增速较上年全年上升0.9个百分点，为近两年来最快的增速。投资在中国经济中依然占据主导地位。2017年上半年全国固定资产投资同比增长8.6%， 比2016年整年提 高0.5个百分点。其中，基础建设投资处于高位运营，上半年同比增长21.1%，对全部投资增长的贡献率 为46.5%。受汽车和居住类商品强劲销售推动，2017年第二季度消费有所增强；6月全国社会消费品零售 总额同比增长11%，创过去18个月来的新高。虽然基准利率继续维持不变，但是央行把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，着力防范 化解重点领域风险。随着紧缩的货币政策和房地产政策继续实施，中国经济增长动力预计将减弱，经济 增速将从下半年开始放缓。,此致敬礼周志锋 中国区研究部总监,4 专题,经济和政策动态 2017年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，维持在6.9%。受金融调控影响，第三产业（服务业）增速在第一季度和 第二季度呈逐步放缓的态势，但是制造业取得强劲增长。2017年6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）到达51.7，比 上月上升0.5个百分点，表明制造业扩张步伐有所加快；2017年上半年工业增加值同比实际增长6.9%年，增速较上年全年上升0.9个百分点，为近两年来最快的增速。投资在中国经济中依然占据主导地位。2017年上半年全国固定资产投资同比增长8.6%，比2016年整年提高0.5个百分 点。其中，基础建设投资处于高位运营，上半年同比增长21.1%，对全部投资增长的贡献率为46.5%。受汽车和居住类商 品强劲销售推动，2017年第二季度消费有所增强；6月全国社会消费品零售总额同比增长11%，创过去18个月来的新高。虽然基准利率继续维持不变，但是央行把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置，着力防范化解重点领域风 险。随着紧缩的货币政策和房地产政策继续实施，中国经济增长动力预计将减弱，经济增速将从下半年开始放缓。,川航空广场租赁16,000平方米。但另一方 面，由于诸多城市仍处于新增供应的高峰 期，在短期内市场预计依然会偏向租户 方。,本季度一线城市甲级办公楼租金小幅上涨 或持平。在16个1.5线及二线城市中，租金 出现环比小幅下跌的有10个城市，其中郑 州、西安跌幅较为明显。中国办公楼物业 大宗交易市场依旧活跃。在一线城市，尽 管市场资本化率持续收窄，但投资者对大 宗交易市场仍然保持乐观态度。本季度， 不仅内资买家投资热情依旧，境外投资者 在中国（尤其是上海）的活跃度更是有 所增强，买家包括吉宝置业、凯德、AEW 等。由于一线城市物业价格居高不下，且 市场上可售优质物业逐步减少，我们注意 到一些投资者开始关注1.5线或二线城市的 投资机会。,优质零售物业市场：2017年第二季度，一线城市的主要租赁需 求依然来自餐饮类租户，特别是迎合大众 市场和提供外卖服务的品牌。时尚零售方 面，受资本支持的国内时尚设计师品牌如 JNBY等加速扩张。此外，新零售概念店在 上海和深圳等地持续布局，其中以线上+ 线下+物流之类新型超市的租赁需求较为 活跃。比如百联在上海开设新零售发现店 RISO；盒马鲜生和超级物种将在深圳分别 开1和2家门店，后者已有1家店于本季度开 业。,紧随一线城市步伐，小部分国际奢侈和轻 奢品牌在重点二线城市的优质零售物业选 择性扩张，包括Dior落子重庆国金中心， Emporio Armani入驻西安中大国际购物 中心，法国轻奢Sandro入驻武汉国际广场 等，预示着奢侈品消费市场的振兴正在向,甲级办公楼市场：2017年第二季度，四个一线城市总体租赁 需求与上季度基持平。新兴区域市场表现 活跃，诸如北京的奥林匹克区域、广州的 琶洲与深圳的后海总部基地。这些区域的 租金优势及新增的高品质物业有效吸引了 大批具有扩张、整合以及升级搬迁需求的 租户。从行业来看，金融业（尤其是证券 与保险行业）、专业服务业及科技类企业 成为本季度甲级办公楼需求来源的主力， 四个一线城市均录得相关行业的大面积成 交。,在仲量联行跟踪的16个1.5线和二线城市 中，大量企业在本季度继续利用租金持 续下调的时机，纷纷实现其升级需求。另 外，除了本地专业服务业与科技企业，联 合办公等共享办公运营商在本季度也表现 出了强劲的扩张需求，如MFG在成都四,中国内陆城市逐步深化。另外，文化创意 业态在青岛、沈阳和苏州等地方兴未艾， 帮助购物中心实现IP化。租赁需求较弱的 二线城市则将多余的零售空间转化为其他 用途，如沈阳的百联购物中心和华府购物 中心引入联合办公业态。,在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型 城市中，上海和深圳分别有4个新项目开 业，北京和广州则分别有2和1个新项目开 业。二线城市的新增供应主要集中在华 东（以杭州和宁波为首）和华中地区。 新增供应最大的城市包括杭州（来福士 广场和国大城市广场在内的5个项目）、 成都（银泰中心in99和卓锦曼购中心）以 及武汉（凯德西城和和记黄埔M+）。,受时尚零售业绩回暖和餐饮、体验类品牌 强劲租赁需求的双重影响，上海的首层租 金持续反弹，环比上涨2.1%；其他一线城 市的租金保持平稳。二线城市中，区域龙 头项目如南京德基广场和西安凯德广场继 续支撑本市的租金增长，其他地区（除宁 波之外）的租金表现则相对平淡。值得注 意的是，在华东、西南和华南等区域，巨 大的未来供应将在短期内对租金施加一定 压力。,住宅市场:,2017年第二季度，各一二线城市大多维持 了原有的紧缩政策，部分一线城市迎来 政策微调。上海和北京等地开始整顿“类 住宅”项目，广州的大部分银行也取消了 首套房购房者的贷款利率优惠。但需求坚 挺、供应量增加，促使本季度各城市成交 量出现小幅回升。仲量联行跟踪的全国20 个主要城市数据显示，二季度20城市住宅 成交量环比增长23%。,4月6日中国住房和城乡建设部发文要求各 地根据商品住房库存消化周期来调整住宅 供应规模、结构和时序。本季度，我们看 到消化周期较长的沈阳等城市住宅供应量 进一步减少，而其他库存告急的城市的住 宅供应量则迎来较大增长，如南京和宁波 等。仲量联行跟踪的全国20个主要城市 数据显示，供应量在连续三季度萎缩下滑 后，二季度终于出现了60%的上升。,虽然供应量有所增加，但一、二线城市 需求坚挺，使得库存量持续下降。本季 度，20个城市的住宅库存量环比下降 6%，已连续七个季度处于下降状态，这 表明政府提出的“去库存”的政策目标在,一、二线城市中取得了显著的成果。同 时大部分城市的库存去化时间也维持在 12个月以下，甚至不少城市如南京、杭 州、宁波和武汉等地的库存去化时间今 年一直维持在6个月以下。在需求坚挺、 库存下降的背景下，虽然紧缩政策高 悬，但开发商仍保持价格坚挺。因此热 点一、二线城市价格在二季度保持基本 平稳，部分城市均价小幅攀升。,经过上半年的政策调控升级，主要一二线 城市房价的上涨速度得以基本控制。我们,预计下半年这些城市的调控政策将持续 执行。受此影响，2017年主要一二线城市 成交量会较去年有较大幅度下滑。但由于 改善型需求依然强劲、开发商库存压力较 小，预计这些城市的价格会维持稳定。在 三四线城市，因一、二线城市限购而产生 的需求外溢效应将逐步减弱。大部分三四 线城市面临经济转型的阵痛、人口净流出 的压力，基本面不支持其住宅市场长期的 繁荣，价格上涨空间将非常有限。,5 专题,本季度需求强弱-按行业分,餐饮业态组合趋势,强劲扩张,比重减少,缓慢扩张,比重增加,停止扩张,休闲餐饮,高端正餐,轻奢侈品牌,休闲轻餐,大部分奢侈品牌,体育&休闲,高楼层餐饮,彩妆、配饰,各楼层穿插餐饮,百货商场,儿童产品，服 务娱乐，教育,大店面餐饮,快时尚,小店面餐饮,家电卖场,中西快餐、休闲简餐对 楼层要求不高，面积在 100-200平左右，更能 满足消费者对休闲娱 乐和快捷生活方式的追 求。加之与外卖APP合 作，导致平均销售坪效 比大型正餐更高。,6 专题,0%,4%2,000,8,00012%6,0008%4,000,10,00016%,20%,-,12,000,上海,北京,成都,武汉,沈阳,重庆,西安,苏州,天津,深圳,杭州,郑州,长沙,青岛,广州,宁波,南京,大连,厦门,无锡,-3.0%,-2.0%,-1.0%,0.0%,1.0%,2.0%,3.0%,中国主要城市零售物业租金环比变化，2017年第二季度宁波 苏州 厦门 大连 杭州 武汉 沈阳 重庆 成都 无锡 郑州 广州 北京 天津 深圳 青岛 长沙 西安 南京 上海,中国主要城市零售物业总供应量和空置率，2017年第二季度,随着上海核心商务区域内可开发土地的日 益紧缺，市场上越来越多的新增供应散布 在各个非中央商务板块。从一些靠近成熟 商务区的-新兴区域例如上海火车站板 块（南京西路板块以北），到一些全新打 造的板块例如前滩，如何判断哪些区域， 在什么时间点，有潜力跻身成为中央商务 区？近期，我们帮助许多投资者与开发商 就一项关键因素进行了研讨：一个新兴中 央商务区的商业体量需要达到什么水平才 能够取得群聚效应。,由于商业规模会随着需求量的提高而逐步 上升，我们选用了三个在近期发展成为成 熟商圈的区域作为参考，分别为：上海火 车站板块，浦东世纪公园板块，北外滩板 块。通过对三个区域的规模评估，我们发 现，当这些区域的商业办公规模（包括甲 级办公楼和优质零售物业）接近30-40万 平方米时会取得群聚效应，并开始被市场 认可为是一个成熟商圈。,图表. 各板块在开始被认可为成熟商圈时 点的商业规模400,优质零售,甲级办公楼备注：办公楼存量仅包含租赁项目,上海火车站,浦东世纪公园,北外滩,千平方米（建筑面积）,350300200150100500,*来源: 仲量联行,以上海火车站为例，该板块的办公楼租 户在过去主要以小型内资企业为主。2015 年，达邦协作广场的竣工将该板块的商业 规模提升至近30万平方米，并成功锁定知 名企业为其主要租户。随着群聚效应的体 现，需求也开始有机增长。随后，处于同 区域内的嘉里不夜城三期-企业中心项目 承接了强劲的租赁需求，并在竣工时取得 了高达80%的预租率；其中包括了许多知 名外资租户，例如Cardinal Health集团。 至此，此板块开始被认可为一个成熟的商 圈。,如何跻身新兴商务区体量的要求,关于作者黄璐，目前为仲量联行研究部高级经理，主要负责上海及长江三 角洲区主要二、三线城市的办公市场研究，位于上海。,同时，之前提到的有一些新兴板块紧邻成 熟核心商圈，或者是一个成熟商圈的衍 生。那么对于这类板块，由于得益于核心 商圈饱和后需求的外溢，所需要的规模可 以相对小一些。相对的，对于远离核心区 域的新兴板块，不仅需要更大的商业规 模，更需要一个让高端租户搬迁至此的理 由例如：更高的项目品质，聚集有经验的 开发商，更多的政府支持等多个因素。,在评估一个新兴市场的发展潜力时，几乎 和商业体量要求同样关键的是商业项目的 品质。有时，一个标杆项目可以迅速地让 一个新兴市场为市场所知，接着商业规模 可以帮助其走向成熟。当然，对“未来的 中央商务区”来说，一定的规模和标杆的 品质是两个相对客观的先决条件，但它们 不是唯一的影响区域是否有潜力的因素。 区域的整体规划，参与的开发商是否有经 验，生活服务配套，和我们称之为“独特 因素”的：历史建筑或江景等。充分考虑 以上提到的多方面因素，可以帮助投资者 及开发商更加准确的鉴别哪些区域有潜力 成为“未来的中央商务区”。,7 专题,中国奢侈品市场开始走出低迷。贝恩报 告显示, 2016年中国境内奢侈品消费增速 为4%，“这是中国奢侈品消费在三年以来 的首次回升”。 在2016年和2017年初, 德 国时尚品牌雨果博斯（Hugo Boss）的销 量呈双数位增长，而博柏利（Burberry） 和开云集团（旗下拥有著名品牌如古驰 Gucci，宝缇嘉Bottega Veneta，圣罗兰 Saint Laurent）2016年在中国的销量出现 了明显的回涨。,许多在2013-2015年削弱中国境内奢侈品消 费的趋势已经有所减弱，甚至出现反转。 比如政府反腐倡廉风潮对于奢侈品消费的 影响已经不像前几年那样显著，取而代之 的是不断壮大的中产阶层为主的更为健康 的奢侈品消费。,导致奢侈品市场复苏的一个主要原因是 原本热衷于海外购物的消费者的“回流”现 象。原本大量中国消费者为了避免境内 奢侈品的过高价格而大量涌向香港等地购 买。但是由于近期人民币汇率下跌，境内 奢侈品牌的销量有一定上涨。各大奢侈品 牌也顺势通过打折缩小了境内和境外商品 的价差，导致境内与亚洲其它国家价格差 距缩窄，将部分消费者吸引回国。与此同 时，政府加强对代购的管控，以将奢侈品 消费引回内地。,表：中国消费者“回流”,60%,50%40%,30%20%,10%0%,-10%-20%,-30%,整体消费相对稳定,合计,香港,海外 4Q16 预测,中国大陆,香港和海外市场的 消费有所下降,中国大陆市场的消费回升， 使整体消费保持平稳,消费同比增长率,2014,2015,1H16,3Q16,来源：UBS,中国的高端零售物业从日益增长的奢侈品 市场中受益匪浅,在一些主要的奢侈品购买地，如北京 SKP（原新光天地）和上海的国金中心， 零售业绩在2015年至2016年出现提升。销 售额回升很有可能会提高业主的租金收 入，尤其是对于采用扣点分成而不是固定 租金模式的商场。,虽然奢侈品消费“回流”现象显著，奢侈品 市场依然遇到很多挑战，主要是因为销量 回升尚未带来租赁活动的回升。由于销售 业绩在过去几年持续低迷，大多数奢侈品 牌都十分谨慎，其中一些品牌甚至在2016 年持续减少零售店面。我们预计，大部分 奢侈品牌至少要到2018年才开始修改他们 的店面扩张计划。,即便如此，新的租赁需求预计将主要集中 在沿海和一线城市。强大的服务行业和受 过高等教育的中产阶层使这些地区将成为 奢侈品消费“回流”的直接受益者。而内陆 和低线城市依然是以资源为主、靠政策拉 动消费的市场。我们预计，各大奢侈品牌 在这些地区将会继续优化店面组合，以配 合相对平稳的消费需求。,虽然奢侈品消费的“回流”对各个市场的影 响各有不同，该“回流”现象对商户转型的 推动作用毋庸置疑商户们过去专注于 在一个开始萎缩的行业中互相竞争，如今 已学会在以中产阶级为主力消费者的良性 市场来更好地定位自己的品牌。奢侈品行 业曾一度被认为将被电商颠覆、面临供过 于求的风险，而近期高端消费的复苏带来 了令人振奋的好消息。,商场察觉到中国奢侈品市场的“回流”迹象了吗？,关于作者华纳，现任华东零售市场研究负责人，位于上海。 杨莎莎，目前为仲量联行研究部高级经理，主要负责上海及长江三角洲区主要二、三线城市的零售市场研究，位于上海。,8 专题,二三线城市魅力凸显 境外投资者卷土重来仲量联行数据显示，在创纪录的2016年 里，中国房地产交易额达到惊人的2090亿 元人民币（约合308亿美元），同比增幅 高达52%。2017年上半年仍然保持了这一 增长趋势，这一数额达到808亿元人民币（约合119亿美元），同比增幅达44.8%。 其中，办公楼继续成为最受欢迎的投资资 产，其交易总额高达402亿元人民币（约 合59.3亿美元），几乎占上半年全部交易 额的一半（49.8%）。,虽然大的趋势未改，但从仲量联行研究部 二季度成交数据可以发现，投资者兴趣正 在发生变化:由于一线城市物业价格猛涨 而压缩了收益率，中国的二三线城市吸引 力正在凸显；与此同时，境外投资者蛰伏 两年之后，又在积极寻求投资机会，二季 度出现重新活跃迹象。,表1：2017年二季度中国交易额（按资产类 型分）资产类型投资额占全部交易额的比例,办公楼,402亿元人民币（59.3亿美元）,49.8%,零售,204亿元人民币（30亿美元）,占总交易额的5.3% 占混合用途交易额的 25.3%,工业地产,34亿元人民币（5.01亿美元）,4.2%,来源：仲量联行,二三线城市受到关注从数据上看，上海和北京无疑仍是投资者 最青睐的城市，二季度交易额分别占中国 投资总额的34.8%和26.1%，但事实上京 沪两地对投资者的吸引力正在下降。2016 年中国房地产投资交易总额中，发生在上,海的交易额占比超过45%，然而到了2017 年二季度，这一比例已悄然降至34.8%。,表2：2017年二季度中国的投资交易额城市占中国投资总额的比例上海34.8%北京26.1%广州10.6%成都8.0%深圳1.8%其他城市18.7%来源：仲量联行,京沪等门户城市在前两年的疯狂购买之 后，价格已经涨至高位，可供出售的优质 资产数量有限和决策时间过长，买卖双方 在价格上的心理预期落差较大，不利于促 成一线城市大宗物业的成交。,尽管现在说中国门户城市正在失去增长势 头还为时尚早，但值得关注的是，二线和三 线城市似乎正在赢得投资者的兴趣。单个 城市中，成都显然是最受投资者关注的二 线城市，其交易额占比在二季度占全国总 额的8%，超过一线城市深圳，接近广州的 10.6%。此外，无锡、苏州、南京、杭州、大 连和珠海今年二季度都有大笔交易完成。,对于积极寻求价值和回报的国内外投资者 来说，随着国家支持政策不断落地，二线 和三线城市可能会回归到投资者视野中， 成为未来几个季度的投资目的城市。,2017年上半年中国投资交易总额逾800亿 二线城市吸引力凸显,境外投资者回归市场2017年二季度，另外一个值得关注的趋势 是境外投资增长。在过去两年，由于中国 资产价值猛涨造成收益压缩，境外投资者 为避免被中国价格“裹挟”而选择观望，在 中国投资物业成交总额中，境外投资占比 不到20%。但在2017年二季度，这一比例 大幅上升，占全部投资总额的36.6%。,表3：2017年境外投资占比（按境外投资 者来源市场分）城市占中国投资总额的比例香港13.9%新加坡13.1%全球基金3.3%加拿大2.3%来源：仲量联行,数据显示，在境外投资者中，香港地区名 列榜首，占2017年二季度中国交易总额的 13.9%，其次是新加坡。,受资本流动管制，国内买家将继续主导中 国投资市场。且由于中国物业价格上涨的 趋势未变，目前还很难预测境外投资者是 否会持续活跃。不过，2017年二季度的现象 表明，境外投资者仍在积极寻找机会，这 一现象无疑给市场带来更多的信心。,关于作者邱义昇，现任中国资本市场研究负责人，负责中国资本市场的投 资趋势及数据收集与分析，位于上海。,9 专题,雄安在哪里？雄安位于河北省此前相对不为人知的一个 角落。最近，中央政府宣布了在北京以南 120公里的地方建立一座全新城市的宏伟 计划。根据媒体报道，雄安新区是由中央 政府直接管辖的一个国家级新区，因此将 可能享受到所有相关的金融优惠政策、资 源和专业技术支持。,雄安新区与其它国家级开发新区与众不同 的一点，不仅在于它此前的默默无闻，更 在于其所处的独特位置。此前，中国取得 成功的各个经济特区，都是因为它们临近 大城市。例如，深圳毗邻香港，上海浦东 与浦西仅跨过黄浦江相隔数百米。这些新 区通常靠近港口、河流或关键的贸易通 道。而雄安新区不具备以上优势。,同时，雄安新区也不是定位为郊区的“睡 城”。相反，它将发展成为一座全新的城 市。这里与北京和与天津的距离基本相 等，每天往返北京上下班不大现实，即便 乘坐高铁也是如此。其规划更加类似于“ 新首都”的定位。所谓“新首都”，是指世 界各国根据政府指令专门建造的城市，如 澳大利亚的堪培拉、巴西的巴西利亚和马 来西亚的布城（Putrajaya）等。雄安新,区的发展战略虽然采纳了这一理念，但目 的完全相反：这座新城市的设立是为了承 接北京的非首都功能疏解任务，强化北京 作为全国行政中心的核心功能。,从头开始的全新机会雄安新区所处位置的开发程度较低，为其 提供了一个可以从头建造一座全新城市的 机会，并且不会受到当地政治生态的牵 绊。许多人认为，现有的京津冀首都经济 圈的诸多地区开发计划并未得到很快的实 施。在距离北京几个小时车程的范围内， 目前已有多个成熟度不同的开发新区。而 雄安新区如同“一张白纸”，可以在此建设 一座新城，既可以考虑到首都本身的利 益，同时又可拥有现有中央政府赋予的全 部权力。由于该地区恰好位于河北省人口 密度较低的地带，需要迁出的居民数量相 对较少，可以更为快速地开展建设活动。 此外，如同上海和深圳的成功故事离不开 中国政治发展史上的高级领导人一样，雄 安也可为现有政府提供同样的机会。,历经时间检验的发展战略雄安新区的开发战略来自于过去数十年间 历经时间检验并多次取得成功的发展战 略。该战略最初用于中国北方地区的开,雄安新区：打造一座全新城市的新机会？,发。该地区缺乏传统的贸易航道，因此统 一规划为以工业项目为主，其目的是为了 开采资源，建立重工业基地，并为当地人 口提供稳定的就业机会。,近年来，该开发战略已转向加快新城市的 建设进程。中国各地大量新建商务区，这 既推动了新的建设活动的发展，同时也带 动了GDP的提升。当地政府将政府办公楼 或国有企业的办公楼建在新区，以加快这 些地区的发展。其发展理念是，整个供应 商生态系统将很快跟进，并形成一个全新 的服务市场。,雄安新区也将遵循同样的发展道路。不过 不可否认的是，这必将是一个长期的实 施过程，首先必须制定一个明确的总体规 划，随后跟进相关基础设施的建设，和提 高当地居民生活质量的便利设施的建设， 如学校、医院和高校等，使该地区成为一 个受人欢迎的宜居之地。随后，才是建设 办公楼的时机。总体而言，建设一座新城 是需要耗时数十年的过程。,检验经济刺激工具的理想试验场雄安新区并不是开展城镇化的试验地，也 不是各种经济政策的试验场，更多的可能 是作为一个经济刺激工具而出现。市场力,10 专题,关于作者麦哲文，现任仲量联行华北区研究部总监。,量往往会使现有的城市（如北京）规模进 一步膨胀，而通过国家干预来遏制这一趋 势是完全正确的。纯粹的市场力量本身不 可能推动新城市的建设，特别是如果这些 新城并不处于贸易路线之上。这些新城要 取得成功，必须有来自中央政府的强力推 动。,中国北方，特别是河北的经济发展亟需经 济刺激政策的推动。为维持充分就业而 过度依赖于政府补贴型重工业的发展模式 的代价十分昂贵，并造成了严重的环境污 染。人们日益将钢铁、玻璃和水泥生产视 为席卷整个华北平原的雾霾的最大源头。 有关方面就北方地区去工业化的长期发展 战略进行过讨论，但必须创造新的就业机 会，否则就可能面临社会动荡的风险。雄 安新区的开发将先后创造基础设施建设和 服务业方面的就业机会。,承接北京非首都功能的疏解任务在2000年代中国经济增长的巅峰时期，北 方二线城市作为创造就业机会的引擎前景 一片光明，而这些就业机会主要来自于为,支撑中国各地的基建热潮而大量开展的煤 炭和钢铁生产。自此以后，这种需求逐步 减弱，但服务业发展缓慢，未能有效填补 其空白，也无法成为创造就业机会的主要 来源。,二线城市的服务业未能繁荣发展，使得北 京成为北方地区一个最为重要的就业增长 来源，导致大量的农村人口流向北京，给 公共资源造成了巨大的压力。北京已开始 实施一些计划，通过增加在该城市定居的 难度，逐步减少北京的人口数量。,雄安新区是帮助疏解北京的部分压力，加 强北京发挥其作为中国乃至世界精英决策 中心既定角色的理想之地。所有与此定位 无关的其它就业岗位应最终转移至雄安新 区，同时雄安新区还应承担起提供低中级 就业机会的任务。,在中央政府无数资源的推动下，一切皆有 可能。如果雄安新区能够获得在金融和专 业技术方面的支持，一座新城将会由此拔 地而起。,11 专题,JLI:,办公楼,14 办公楼,指数,租值指数资本值指数箭头指示未来12个月展望 基数: 2012年第4季度 = 100该价格指数仅指中央商务区的价格指数 资料来源: 仲量联行,84,8886,9290,94,9896,102100,4Q12,4Q13,4Q14,4Q15,4Q16,4Q17,北京,价格指数,硬性指标,2012至2016年，净吸纳量、落成量、以及空置率为年底值，2017 年，净吸纳量、落成量、以及空置率为一季度值，未来供应量为 2017年全年值。资料来源：仲量联行,总建筑面积 千平方米,百分比,净吸纳量 未来供应,15落成量 空置率,0%,3%,6%,9%,12%,15%,0,200,400,600,800,1,000,1213,14,16,17F,每平方米每月 基于建筑面积 382元,租金周期租金 平稳,租金同比增长率-3.4%,备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。,内资公司需求强劲，拉高平均出租率,在经历连续五年新增供给的短缺后，市场将迎来新一轮供给热潮，寻求 办公空间升级的内资金融和专业服务业租户纷纷抓住这一难得的市场机 会。,外资公司持续地缩减其租赁面积，或搬迁到租金更便宜的办公楼中。,大规模的新供给入市，给租户提供了更多选择,甲级办公楼市场在2017年第二季度于CBD、奥林匹克公园、望京和东长安 街共迎来了四个新的甲级办公楼项目，租赁市场新增供应量共达到27万 平方米（建筑面积）。由于预租赁活动强劲，上述项目的平均出租率高 达78%，这在北京是一件非常罕见的事情。,位于东长安街的英皇广场共6.4万平方米的建筑面积完工，大约一半的面 积租给了中国最大的金融资产管理公司华融。为了接近核心决策层，部 分华融原位于金融街的客户也搬入了英皇广场。,部分中央商务区业主大幅降低租金,日趋激烈的竞争下，CBD的部分业主为减小来自未来新增供应的压力，主 动降低其租金。不过，供应趋紧的金融街和中关村子市场的租金适度增 长，抵消了CBD租金下滑的不利局面。同时，新竣工项目对整个市场租金 的影响较小，这是因为这些项目的预租活动此前已被市场消化。,在办公楼市场，中国手机制造商中兴通讯以人民币17亿元将一栋自用的小 型办公楼（总建筑面积3.9万平方米）出售给华润集团，之后迁入中国外 运新竣工的、地处奥林匹克公园地区的租赁型项目。,预租活动将导致CBD的竞争进一步加剧,CBD现有楼宇的业主将面临来自未来新建楼宇业主的竞争，这些新建楼宇 的业主为提前赢得租户，向租户提供更为优惠的租金选择。,在奥林匹克公园和丽泽两个地区的新增供应将给整个北京市场的租金 带来下跌压力的同时，金融街和中关村两个成熟地区预计需求仍将保持 强劲，其租金增长将抵消奥林匹克和丽泽两个地区给租金带来的下降影 响。,“新一轮供给开始入市，逐渐 释放全市的改善型需求”麦哲文，华北区研究部总监,15 办公楼,上海,价格指数,租值指数资本值指数箭头指示未来12个月展望 基数: 2012年第4季度 = 100该价格指数仅指中央商务区的价格指数 资料来源：仲量联行,硬性指标,2012至2016年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2017年落成 量为前两个季度值，未来供应是预测的年底值。 资料来源：仲量联行,60,80,100,120,140,160,180,4Q124Q134Q14,4Q15,4Q16,4Q17,指数,总建筑面积 千平方米,百分比,13净吸纳量 未来供应,15落成量 空置率,0%,3%,6%,9%,12%,15%,0,200,400,600,800,1,000,12,14,16,17F,每平方米每天 净租金，基于建筑面积 10.5元,租金周期跌幅 加快,租金同比增长率-1.8%,备注：上海办公楼市场指上海甲级办公楼市场，包括浦东及浦西中央商务区以及非中央商务区。,充足的可供租赁面积释放了升级与整合的租赁需求,二季度，中央商务区办公楼净吸纳量达到近100,000平方米。需求主要来 自于内资金融服务业、专业服务业、零售以及TMT等行业。本季度的主 要租赁交易包括长江证券在世纪汇一座的10,000平方米租赁交易；杭州银 行在外滩金融中心的12,800平方米租赁交易。,非中央商务区租赁需求持续强劲。中央商务区内许多制造贸易类公司 仍在积极地寻找向非中央商务区一些高性价比办公楼搬迁的机会。例 如，YKK 在白玉兰广场租赁了4,000平方米的办公面积。另外，来自乙级 写字楼内租户的升级需求也是一个主要的需求来源。,二季度中央商务区办公楼新增供应放缓,中央商务区本季度新增供应仅为101,900平方米，环比下降80%。国贸汇 和中海国际中心分别于本季度竣工。中央商务区空置率环比微降0.2个百 分点，至12.4%。,非中央商务区内共有10个新项目竣工，总建筑面积约504,000平方米。尽 管非中央商务区供应量较大，空置率环比仅增3.2个百分点，至25.7%。,成熟物业受到新增供应压力，租金持平,虽然租赁市场保持活跃，但一些中央商务区内的成熟物业由于受到了新 增供应的竞争压力，在租金上持保守态度。本季度，中央商务区办公楼 租金持平；强劲需求推动非中央商务区办公楼租金环比增长0.8%。,二季度，投资市场保持活跃。主要的大宗交易包括永银大厦，国正中心 以及SOHO虹口。中央商务区市场资本值保持稳定，非中央商务区市场资 本值环比上升2.0%。,短期内租金将得到适度调整,预计2017年新增供应将达到历史高位，上半年新竣工项目为150万平方 米，下半年计划仍有100万平方米新项目入市。虽然租赁需求保持稳定， 大量的新增供应将使租金持续承压，特别是受非中央商务区竞争影响较 大的浦西中央商务区。,尽管短期内租金将得到适度调整，得益于投资者强烈的投资意愿，预计 资本值将保持稳定。同时，由于中央商务区内可售物业有限，投资者对 非中央商务区内优质物业的投资兴趣增加。,“制造贸易类公司持续搬迁至 非中央商务区”姚耀，华东区研究部总监,16 办公楼,价格指数,租值指数资本值指数箭头指示未来12个月展望 基数：2012年第4季度 = 100 该价格指数仅指珠江新城商务区的价格指数 资料来源：仲量联行,硬性指标,2012至2016年，净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2017年落 成量指2017年一季度至二季度落成量，未来供应是指2017年三季 度至四季度计划落成量。资料来源：仲量联行,指数,60,80,100,120,140,160,180,4Q12,4Q13,4Q14,4Q15,4Q16,4Q17,总建筑面积 千平方米,净吸纳量 未来供应,1516落成量 空置率,百分比,0%,3%,6%,9%,12%,15%,0,200,400,600,800,1,000,1213,14,17F,每平方米每月 毛租金 基于建筑面积*182元,租金周期 租金 平稳,租金同比增长率*-0.7%,广州,备注：广州写字楼是指广州甲级写字楼市场。*珠江新城甲级办公楼租金。,本季度整体租赁需求平稳中略有上升，琶洲租赁市场表现活跃,近一年内落成的优质项目继续受到租客的欢迎，尤其是珠江新城，不少新 进广州的金融企业与房地产企业纷纷在此设立办公室；同时，互联网与IT 公司扩租意愿也较为明显，其中不乏一些较大面积的租赁成交；专业服务 类公司如律师事务所亦表现出一定的扩租与搬迁需求。,新兴市场琶洲租赁需求明显上升，不少科技类公司开始从产业园向琶洲搬 迁和升级，此外一些国企对该区域也有大面积租赁需求。再加上该区域的 新竣工甲级项目增多，因此琶洲市场本季度的净吸纳量可观。,现有项目吸纳良好，整体空置率微降,位于珠江新城的高德置地广场四期南塔二期与琶洲的邦华环球贸易中心于 本季度落成，新增办公面积超过12万平方米（建筑面积）。全市甲级办公 楼存量已近530万平方米（建筑面积）。,虽然本季度新落成项目空置率不低，但由于近一年内落成项目大多吸纳较 快，本季度整体空置率较上季度基本持平。,整体租金微涨，但不同项目间租金走势出现分化,因需求持续保持稳定，近一年内落成项目吸纳良好且空置率迅速降低，业 主开始逐渐上调租金，并对租户更为挑剔；但珠江新城仍有部分空置率较 高的项目为吸引更多的租户而下调租金。市场整体租金因此仅环比上升 0.6%。,本季度有一笔大面积散售成交，所交易项目为一在建甲级办公楼。由于广 州市场可售甲级办公楼现楼稀缺，自用需求较大的买家不得不转而考虑在 建项目或非甲级项目，甚至转投土地市场。而散售市场受广州市3.30新政 影响，交投活跃度有所减弱，因此本季度资本值仅保持平稳。,珠江新城空置率下降的预期将推动租金加快上升，助推全市租金上升行情,广州市政策对金融业发展的支持以及金融企业对办公空间的旺盛需求，此 类租赁需求预计将持续稳步增长。供应方面，由于未来一年内核心区域无 新增供应，区域内空置率将继续降低；同时期内，新兴区域虽将有几个新 办公楼落成，但整体空置率预期仍将有所下降。,由于珠江新城租赁需求保持旺盛但可租项目日渐稀缺，预计区域内将有更 多项目逐步上调租金，并带动整体租金在未来12个月内上涨4%左右。投 资市场方面，可售甲级现楼稀缺的状况预计无明显改观，资本值将因此稳 定上涨。,“珠江新城空置率有望下降 至个位数，引领全市租金 值增长”,曾丽，华南区研究部总监,17 办公楼,价格指数,箭头指示未来12个月展望 基数: 2012年第4季度 = 100 资料来源：仲量联行,硬性指标租金跌幅放缓；办公楼散售市场活跃度提升,2012至2016年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2017年的落成 量为上半年值，未来供应是指三季度到年底的计划落成量。 资料来源：仲量联行,指数,60,70,80,90,100,110,120,130,140,总建筑面积 千平方米,百分比,净吸纳量 未来供应,落成量 空置率,0%,3%,6%,9%,12%,15%,0,200,400,600,800,1,000,1213,14,1516,17F,每平方米每月 基于建筑面积 91元,租金周期跌幅 放缓,租金同比增长率-4.6%,成都,备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。,保险、高科技、联合办公等企业衍生大面积租赁需求，推动吸纳量上涨,人民保险及理财意识的增强及政策红利加快险资公司扩张步伐。国宝人 寿、中银三星人寿分别在来福士广场、银泰中心2号楼租赁约3,700平方米 及约2,800平方米。信息技术、数字新媒体等产业青睐高新区，著名案例 包括某科技公司租赁银泰中心2号楼约2万平方米。,此外，服务式/联合办公室运营商等“二房东”扩张迅猛，MFG签下四川航 空大厦约1.6万平方米；梦想加在成都国际金融中心租赁约5,000平方米。 受强劲的租赁需求推动，第二季度净吸纳量达7.8万平方米，环比增长约1 万平方米，同比增长约1.8万平方米。,本季度仅一个项目建成入市，整体空置率继续下降,位于高新区的中海国际中心C座于本季度建成交付，新增供应面积约5万 平方米。中海国际中心共有10栋甲级办公楼，其中6栋已交付使用，均为 开发商自持，余下3栋预计于两年内分批次投放市场。,在新增供应暂时缺乏及旺盛的租赁需求带动下，截至2017年第二季度末， 成都甲级办公楼整体入驻率达71%，该数值是自2012年第二季度以来首次 突破70%。,良好的租赁情况增强业主信心，部分业主收紧租金优惠力度，整体租金 跌幅逐步收窄，部分项目租金甚至有所回升。截至2017年第二季度末，成 都甲级办公楼市场净有效租金达91元/平方米/月，环比下跌0.2%，同比 下跌4.6%。,高新区内两栋优质办公楼分别被两个川内企业收购，其中一栋为自用， 另一栋则用于投资。此前大宗市场活跃的成交使得市场优质可售物业减 少，而市场仍有多个自用或投资需求的内资买家寻求收购机会。因此， 卖家对价格的预期也同步增长。,年内将迎来大量新增供应，“新”“老”业主面临考验不尽相同,2017年，甲级办公楼市场预计尚有37万平方米新增供应入市。新项目入 市后短期内或将面临大面积空置的情况，业主前期或适当调低租金以吸 引优质租户入驻，有利于后期入驻率的提升及租金的调整。,对于现有项目而言，如何保留现有租户也是对业主较大的考验。租户对 办公楼的考核已经从硬件条件转变为软服务的体验，例如物业管理等。 市场已有不少业主通过提升服务水平、举办各类活动提高租户的粘性。 未来，提升项目软服务或成为业主新的关注点。,“甲级办公楼整体空置率五年 来首次跌破30%，部分业主提 高租金及售价期望”,邓蓓，成都研究部负责人,18 办公楼,价格指数,箭头指示未来12个月展望 基数: 2012年第4季度 = 100价格指数指全市总体的价格指数 资料来源：仲量联行,硬性指标,2012至2016年，吸纳量、落成量、空置率是年底值，2017年落成 量为截至第二季度建成量。未来供应是指2017年第三季度至年底 的计划落成量。资料来源：仲量联行,租值指数,资本值指数,指数,60,90,120,150,180,4Q12,4Q134Q14,4Q15,4Q16,4Q17,总建筑面积 千平方米,百分比,净吸纳量 未来供应,落成量 空置率,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,0,250,500,750,1,000,1,250,1,500,1213,14,15,16,17F,每平方米每月 基于建筑面积(毛租金)* 289元,租金周期租金 平稳,租金同比增长率*-1.0%,深圳,备注：深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场。*福田区甲级办公楼租金。,整体租赁需求保持稳定，证券和资产管理类表现相对活跃,作为华南重要的金融中心，传统金融行业的租赁需求仍然平稳，以证券和 资产管理类金融机构的表现相对活跃。但是市场上银行和保险类机构的租 赁成交有所减少，一方面其部分业务受到了较强的监管政策影响，另一方 面部分银行和保险类公司也即将搬去其新竣工的总部大楼。,跨国公司的租赁成交有所增加，但这类公司近年来普遍在成本控制上有所 加强，租赁成交以续租为主。但随着市场上新项目的增多，加上这类公司 普遍较好的公司形象往往受业主青睐，因此一些质量较好并具有优惠租赁 条件的项目也成为他们搬迁首选。,新增供应的空置面积拉升了全市市场空置率,第二季度共有五座甲级办公楼竣工，分别位于福田、南山和宝安，以单一 业权为主。因此，本季度新增供应共计42万平方米，截至第二季度全市甲 级办公楼存量近600万平方米。,在市场租赁需求稳定的作用下，大部分现有优质办公楼的空置率均保持稳 定或轻微下降，但一些新竣工项目由于地理位置原因进驻率较低。因此全 市甲级办公楼市场空置率上升至17%，较上季度上升了1个百分点。,租金水平稳定，投资需求以自用为主,虽然新供应不断增多，在承租能力较高、并且租赁面积需求较大的金融 类和专业服务类等企业询盘稳定的情况下，一些优质办公楼的叫价稳中 有升，尤其表现在福田CBD。整体上，2017年第二季度租金保持平稳，与 第一季度基本持平。,投资市场方面，深圳市宏观经济环境稳定向好，投资者仍保持谨慎乐观 的态度。其中以自用为主的投资需求相对活跃，询盘量有所增加，但可 供买卖的大宗物业有限，本季度未录得大宗成交记录。,预期新注册外资企业数量有回升迹象，但大量供应将使空置压力上升,受国家进一步开放和支持外商投资等政策影响，预计外资企业在深注册量 及企业投资规模都将进一步提升，以专业服务业、电子通信和传统金融行 业为代表的外资企业有望进一步扩大在深圳的布局，未来一年整体甲级办 公楼需求保持正面增长。,预计下半年仍有近50万平方米的新增供应投放到市场，以出租型项目为 主。虽然预计整体租赁需求将保持稳定，但预计供应压力下，截至年底整 体空置率仍会持续上升至17-20%。,“证券和资产管理租赁保持活 跃，银行和保险类机构受监管 影响成交减少”,曾丽，华南区研究部总监,19 办公楼,价格指数,2012至2017年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2016年的落 成量是2016年底值，未来供应是指 2017计划落成量。