安溪宝龙城市广场营销策划报告

安溪宝龙项目营销策划报告 前提 核心问题 营销建议 1 项目 2 区域 3 竞争 1 营销策略 2 实施计划 1 核心问题 2 解决思路 资源 规模 区域房地产情况 区域项目竞争情况 当前主要的营销目标 解决的方向 采取何种营销策略 实施计划安排 营销建议思路 项目分析 市场分析 核心问题与解决思路 非主流营销 核心问题 核心客户 国际公寓 国际社区 外来投资者 茶商 个体业主 公务员 乡镇客户 105平米 150 175平米 茶商 个体业主 茶商 个体业主 公务员 乡镇客户 国际公寓因总价低 易投资 80 属于投资性质 国际社区105平米为本地主流产品去化快 150 175平米因总价较高 导致150 175平米去化不如105平米 45 78平米 当前核心客户为茶商 个体业主 部分乡镇客户 公务员 高端客户外流 竞争项目分流客户 销售情况 当前的主要销售压力来自178 300平米的4 8房大户型 影响因素 影响项目销售因素 总价高 宏观市场政策环境 产品非市场主流 当前影响178 300平米销售的主要因素有政策环境 总价高 产品和客户非主流 主流产品 100 120平米 销售难度产品 178 300平米 目标客户主市场主流 主流客户 茶商 公务员 个体业主 178 300平米目标客户 实力茶商 实力企业主 当前政策限制改善性住房销售 核心问题 解决当前178 300平米销售需要思考的关键问题 1 如何解决总价高的问题 2 如何解决客户非主流的问题 解决思路 解决当前178 300平米销售需要思考的关键问题 1 如何解决总价高的问题 2 如何解决客户非主流的问题 宣传项目价值点 打造高端项目形象 降低客户购买难度 多渠道挖掘客户资源 营销策略 国际社区定位思考 国际社区之核心竞争力 何种身份 何种地位 何种生活价值 何种居住品质 大型城市综合体基础之上的国际人文社区 综合体上国际化人文社区 非主流营销 非主流营销策略 策略D 针对性营销 策略A 渗透式客户策略 策略B 宣传策略 策略C 强展示 体验营销 策略A 渗透式客户营销 攻略一 利用直效客户资源 高效拓展客户 对象 国际社区前期业主方式 短信 直邮 电话通知 业主活动内容 针对项目推广需要 以项目前期客户的受益 宝龙品牌 成熟开发模式 辅以安溪未来美好前景推动业主重复购买和推荐购买 目的 第一时间启动老带新 实现重复购买以及推荐购买 策略A 渗透式客户营销 价值观 宝龙地产 国际社区 未来生活中心领地 攻略一 以安溪为核心 以乡镇 行业 企业 商会作为脉络进行渗透式客户拓展 生活方式 国际化的 人文的才是最能代表身份的 画饼行动 未来安溪新城中心 目的 宣传项目价值体系 筛选挖掘第一批诚意客户 安溪 重点乡镇 重点企业 商会 茶城 星级酒店 城关 汽车4S店 银行 策略A 渗透式客户营销 系列主题活动的主线 宝龙名流会国际生活体验秀 系列主题活动 的目的与作用1 带来持续上门量 并形成圈层效应 2 树立项目价值体系 反复洗脑 3 增强体验感 通过现场活动 亲身体会国际未来生活4 获得客户认同 提高成单率 策略A 渗透式客户营销 配合销售节点频繁进行小型专题客户活动 攻略三 主题式经营客户 进而截留客户 每次活动必定从不同角度反映国际化 尊贵 品质和项目特点 样板房开放 样板房开放活动 配合政界及社会名流会车展 配合汽车客户和汽车4S店员工举办 精英会 商会 茶商等联谊协会行业 茶叶及其他行业精英会本地人 安溪民俗展 美食汇重点企业 团购体验会 营销事件安排 筹备期 内部认购期 选房开盘期 持续销售 新推房号期 巡展活动 营销事件 客户活动 配合 12月 2012年1月 2月 3月 内部认购前 样板房开放仪式 选房 开盘 新房推售 政界及社会名流会 民俗会 商会联谊 行业联谊 美食 红酒 水果节等小活动配以国际生活秀场景 策略A 渗透式客户营销 攻略四 第一时间主动出击 培育树立标志性客户 第一时间实施拉帮结派 直销 促销不断 第一时间打造名流生活区 主动出击各类目标客户中的标志性人物 大型企业老板 城区和乡镇政府标志人物 起到带头作用 培植客户信心 第一时间启动老带新 创造条件让客户拉帮结派 不断形成小团购 联合政府 搅热片区 针对企业家产品推介 策略A 渗透式客户营销 攻略四 第一时间主动出击 培育树立标志性客户 第一时间实施拉帮结派 直销 促销不断 第一时间打造名流生活区 主动出击各类目标客户中的标志性人物 大型企业老板 城区和乡镇政府标志人物 起到带头作用 培植客户信心 第一时间启动老带新 创造条件让客户拉帮结派 不断形成小团购 联合政府 搅热片区 针对企业家产品推介 宣传策略轴线图 12月 1月 2月 3月 形象宣传期品牌宣传期 国际元素补充期 强化期 要点 宝龙品牌宝龙国际社区国际居住标准 要点 国际居住标准下的产品 商业配套 户型 服务销售信息 要点 国际人文强化中央地位强化热销信息 策略B 策略B 宣传策略 攻略一 建立尊贵 高品质 国际人文社区高端形象 国际化人文 身份标识 财富象征 可感受的尊贵 可享受的服务国际化产品 时尚户型 国际化商业 建筑风格 赋予宝龙国际社区的国际化居住标准 策略B 宣传策略 攻略三 强攻宣传高空轰炸 点射地点渗透 强攻 树立知名度 T牌广告 场地包装 电视覆盖 报纸节点辅助 论坛 酒会 硬销 硬销 直推 高调借势 点射 直达客户群 短信 DM直递 酒店及汽车4S店资料架 酒店等设展场宣传 企业或单位专场营销会 主题营销活动 一对一营销客户 个体渗透 行业渗透 目标渗透 洗脑渗透 策略B 宣传策略 攻略四 建议完全直效的低成本营销渠道 立体化营销渠道 大型户外广告牌 主体形象 电视广告 反复信息灌输 报纸广告 重要节点信息传递 网络启动 印象和口碑 直效营销渠道 开发商客户资源营销 渗透式客户营销活动 短信发送 DM单张直邮 策略B 宣传策略 攻略四 建议完全直效的低成本营销渠道 立体化营销渠道 大型户外广告牌 主体形象 电视广告 反复信息灌输 报纸广告 重要节点信息传递 网络启动 印象和口碑 直效营销渠道 开发商客户资源营销 渗透式客户营销活动 短信发送 DM单张直邮 样板房展示全线图 非常强的标识性 标识导示 营销中心 商业街区 核心展示点 核心卖场 配套展示 样板房 引入生活实景展示 如提供红酒 咖啡和管家 策略C 强展示 体验营销 攻略一 销售现场体现国际化 尊贵 富丽堂皇形象 攻略二 标志性导示系统 攻略三 专业服务 让尊贵无处不在 强化口碑 攻略四 样板房 尊贵样板房体现产品奢华尊贵 加强工地出入品管理 品牌物业管理 看楼通道 样板房管理 专业服务体现尊贵感 攻略五 商业街区 品牌商家入驻 大型店招展现开发商实力和项目商业配套优势 策略D 针对性推售 1 销售的时机 前期宣传到位 样板房到位2 推售策略明修栈道 暗渡陈仓 蓄客 杀客并举3 分期首付针对购买力较弱的客户 分期首付策略4 现场多重灵活折扣 制造逼订氛围5 制造营销热点 持续举行活动 分期首付办法 营销节奏安排 筹备期 内部认购期 选房开盘期 持续销售 新推房号期 主要任务 工程节奏安排 12月 2012年1月 2月 3月 样板房完成 接受咨询积聚客户建立价值体系 解决首批产品销售问题 造势 为后续营销做铺垫 持续销售期 营销销售氛围 解决后续推出房源的销售 取得首批预售证 取得二批预售证 筹备期 内部认购期 选房开盘期 持续销售 新推房号期 12月 2012年1月 2月 3月 关键准备工作 1 宣传海报 户型单页等销售资料准备 2 广告牌开始渗透3 巡展逐渐展开 1 销售资料 模型等物料到位 2 开盘选房方案确定3 价格报告 开盘方案 确定4 营销活动深化 开始直销5 样板房到位 1 盛大开盘活动2 后续活动方案制定和准备3 媒体发布 1 新房源的推出准备2 事件营销的准备3 小型活动的进行 营销总控图 12月 1月 2月 3月 工程 样板房完成 取得