房地产估价疑难问题.doc

1、 单务合同（unilateral contract）也称为单边合同或片面义务契约，是指一方当事人只享有权利而不尽义务，另一方当事人只负义务而不享有权利的合同（如赠与合同、归还原物的借用合同和无偿保管合同），与双务合同相对应。单务合同与双务合同的划分 (1)划分标准：当事人双方是否存在对待给付义务。(2)单务合同：是指仅有一方负给付义务的合同。(3)双务合同：是指当事人双方互负对待给付义务的合同。划分意义：1是否适用同时履行抗辩权规则。2在风险负担上是不同的。双务合同中，如果当事人因不可抗力导致其不能履行合同义务，其合同义务应被免除，其享有的合同权利亦应消灭。在此情况下，一方当事人因不再负有合同义务，也无权要求对方作出履行；在单务合同中，不存在双务合同中的风险负担问题。房地产估价机构管理办法已于2005年9月27日经第73次部常务会议讨论通过，现予发布，自2005年12月1日起施行。建设部部长汪光焘二五年十月十二日房地产估价机构管理办法第一章总则第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国行政许可法和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定等法律、行政法规，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。第五条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。第二章估价机构资质核准第七条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。第八条房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。第九条各资质等级房地产估价机构的条件如下：（一）一级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；4.有15名以上专职注册房地产估价师；5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60；9.有固定的经营服务场所；10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；11.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求；12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。（二）二级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；4.有8名以上专职注册房地产估价师；5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60；9.有固定的经营服务场所；10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；11.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求；12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。（三）三级资质1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；3.有3名以上专职注册房地产估价师；4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60；8.有固定的经营服务场所；9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；10.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求；12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。第十条申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：（一）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；（二）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；（三）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；（四）出资证明复印件（加盖申报机构公章）；（五）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；（六）专职注册房地产估价师证明；（七）固定经营服务场所的证明；（八）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；（九）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。第十一条新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十条第（一）项、第（三）项至第（八）项材料。新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。第十二条申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交本办法第十条规定的材料。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。第十三条二、三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院建设行政主管部门备案。第十四条房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。第十五条房地产估价机构资质有效期为3年。资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。第十六条房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。第十七条房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条?2、 边际效用指在一定时间内消费者增加一个单位商品或服务所带来的新增效用，也就是总效用的增量。在经济学中，效用是指商品满足人的欲望的能力，或者说，效用是指消费者在消费商品时所感受到的满足程度。3、 山墙俗称外横墙沿建筑物短轴方向布置的墙叫横墙，建筑物两端的横向外墙一般称为山墙。山墙有三种形制：一是人字形，比较简洁实用，修造成本也不高，民间多采用。二是锅耳形，线条优美，变化大，实际上它是仿照古代的官帽形状修建的，取意前程远大，因它的形状像铁锅的耳朵，民间俗称镬(锅)耳墙。锅耳墙不但大量用在祠堂庙宇的山墙上，一般百姓的住宅也常运用，绵纶会馆等建筑为典型的锅耳形山墙。 三是波浪形。造型起伏有致，讲究对称，起伏多为三级，实际是锅耳墙的变形，更像古代的官帽，百姓基本不用。在比较大的建筑群中它和人字形山墙、锅耳形山墙一起出现在群落里，尤显风姿。 有谚语说“山墙扒门必定伤人”：这是因为我国传统房子的主梁搭在山墙上的，而山墙常是承重墙，如果在墙上开门会使墙的承重能力下降，主梁有跌落的危险。 山墙分：内山墙、外山墙与排山墙也叫排山。假如你在乡下你可以知道内山墙是指每个房间与房间之间的墙，它一般与前后墙成丁字形;外山墙是指在外面能看到的墙但前后墙不算，如：一房屋是门朝南，则东西那两面墙就叫外山墙；排山墙就是老式房子，房间与房间是用木头或水泥柱立起来，再用砖进行砌筑起来的那就叫排山墙。山墙之间距离较短，比纵墙适合做为承重墙。4、 质权是担保的一种方式，指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式，移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产价款优先受偿。也叫“质押”。质权分为动产质权和权利质权。动产质权指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该动产优先受偿的权利。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质押财产。出质人也可以将法律规定可以转让的股权、仓单、提单等财产权利出质，这时质权称为权利质权。5、 城市规划线城市规划中不止四线的。具体包括以下内容六线一般指：文物紫线；道路红线；轨道交通橙线；河道蓝线；绿化绿线；电力黑线 城市规划中所谓“七线”的具体内容红线：是指经过批准的建设用地红线、规划道路红线和建筑红线；绿线：是指城市各类绿地范围的控制线；蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线；紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线；黑线：是指高压线用地的控制范围；黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线；橙线：是指铁路和轨道交通用地范围的控制界线。“五线”管制制度属城市规划的强制性内容，适用于从城市总规到控制性详规等不同层面的城市规划。“红线”划定规划局批准的建设用地，主要针对道路控制而设立，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理；“绿线”划定城市中的公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等；“蓝线”划定城市水面；“紫线”划定历史文化街区；“黄线”划定重大基础设施用地影响范围。凡是被划定的区域，城市建设不得随意侵占，区域内各项建设将受到严格控制。6、 房地产估价师注册证书 失效的情况注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册房地产估价师遗失注册证书的，应在公众媒体上声明后，申请补发。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的；(2)聘用单位被吊销营业执照的； (3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的； (4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的； (5)注册有效期满且未延续注册的； (6)年龄超过65周岁的； (7)死亡或者不具有完全民事行为能力的； (8)其他导致注册失效的情形。7、 房地产估价师注销注册 有下列情形之一的，注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门办理注销手续，公告其注册证书作废： (1)注册证书失效的； (2)依法被撤销注册的； (3)依法被吊销注册证书的； (4)受到刑事处罚的； (5)法律、法规规定应当注销注册的其他情形。 注册房地产估价师注销注册情形之一的，有关单位和个人有权向国务院建设主管部门举报；县级以上地方人民政府房地产主管部门应当及时报告国务院建设主管部门。8、 成本的经济分析总成本：固定成本和可变成本总成本（total cost）：代表为生产每一产出水平q所需要的用美元开支的最低成本总额。TC随着q的上升而上升。固定成本（fixed cost）：“固定开销”或“沉淀成本”，代表即使产出水平为零也必须支付的美元开支总额。固定成本不受任何产出量变动的影响。可变成本（variable cost）：随着生产水平的变化而变化的开支，包括原材料、工资和燃料，也包括非固定的所有成本。9、 边际成本的定义边际成本（marginal cost,MC）表示由于多生产1单位产出而增加的成本。经验研究发现，对于大多数短期生产活动（及，当资本存量不变时），边际成本曲线是一种U形曲线。这种U形曲线在开始阶段下降，接着达到最低点，然后开始上升。平均成本平均成本、平均固定成本、平均可变成本平均成本或单位成本平均成本（average cost）：TC/q=AC平均固定成本和平均可变成本平均固定成本（average fixed cost,AFC）：FC/q=AFC平均可变成本（average variable cost,AVC）：VC/q-AVC最低平均成本重要原则：当MC在AC之下，它将平均成本拉下。 当MC在AC之上，它将平均成本拉上。 当MC等于AC，AC位于最低点。 AC曲线总是在最低点被上升中的MC曲线所穿过。 TC曲线的斜率约等于MC。 生产和成本之间的关系收益递减和U形成本曲线第6章中的生产分析使用了两种不同的时期：短期和长期，同样的概念也适用于成本：短期是一个可以调整可变投入，如原料和劳动，但不能调整全部投入的时期。而资本则是固定成本。 长期，所有的投入都能得到调整，包括劳动、原料和资本，因此在长期，没有固定成本。 为什么成本曲线是U形的？从短期看，资本是固定的，而劳动是可变的，而可变要素（劳动）的边际收益是递减的，因此产出的边际成本会上升，因为每新增1单位的劳动所能带来的产出增量在降低。所以，成本曲线表现为开始阶段的边际成本递减和在边际收益递减发生之后出现的边际成本递增。企业的投入选择边际成本和最小成本法则使用边际产量的概念来说明企业如何选择最小成本的投入组合。普遍的情况是，当成本中包括很多种投入时，存在多种可能的投入组合，如何找到最小的成本组合？有一个求最小成本组合的方法：首先计算每一种投入的边际产量。然后用MC除以每重要素的价格，得到每1美元投入的边际产量。当每1美元投入的边际产量对于各种投入都相等时，就得到了最低成本的投入组合。最小成本法则（least-cost rule）：为了以最小成本生产出一定数量的产出，企业应该购买各种投入，直到花费在每一投入上的美1美元的边际产量都相等时为止。即：L的边际产量/L的价格=A的边际产量/A的价格=替代法则（substitution rule）：如果一种要素的价格下降，而所有其他要素的价格保持不变，则企业用现在更便宜的要素替代所有其他要素，直到所有投入的单位美元的边际产量都相等，这样做是有利可图的。10、 经济成本和企业会计收益表或损益表收益表（income statement）或损益表（statement of profit and loss），净收益（获利润）=总收入=总支出。折旧（depreciation）衡量的是企业实际拥有的资本投入分摊在每年的成本。资产负债表资产负债表的一方是资产（asset，企业所拥有的有价值的财产或权益）。平衡表的另一方有两项，即负债（liabilities，企业欠外界的资金或债务）和净值（net worth，或净价值，等于总资产减去总负债）。资产负债表与损益表的一个重要的不同点在于存量和流量。存量（stock）代表变量的水平。流量(flow)代表每一单位时间的变化。损益表量度的是一个企业的流入和流出，而资产负债表量度的是在会计年度末的资产和负债的存量。总资产=总负债+净值，移项后：净值=资产-负债11、 会计准则资产负债表中所使用的最重要的假设是几乎所有的项目都反应其历史成本（historical cost）。会计人员之所以使用历史成本，是因为它反映的是客观的评价，并且容易证实。会计概念总结如下：损益表说明了销售额、成本和收益在一年回一个会计时期的变动情况。它衡量的是一个企业在特定时期内的美元的流入和流出。 资产负债表说明的是在某一时点的财务状况或财务写照，就像是对湖中储水量的衡量。主要的项目有资产、负债和净值。 C.机会成本经济学家切记一个重要原则：资源是稀缺的。这意味着每次我们采用一种方法使用资源时，我们就放弃了其它方法利用该资源的方式。决策具有机会成本，因为在一个稀缺的世界中选择一个东西意味着需要放弃其它的一些东西。机会成本（opportunity cost）指的是错过了的物品或劳务的价值。经济学家坚持认为，无论生产要素为谁所有，我们应当考虑生产要素的价值。即使所有者没有直接领取报酬，而是以利润的形式得到补偿，我们也应该把所有者的劳动作为成本来计算。因为所有者有其它的工作机会，我们要把失去的机会作为所有者劳动的成本来计算。机会成本和市场在运作良好的市场上，当所有成本都包括进来时，价格等于机会成本。除了外在的货币支出之外，经济成本还包括那些由于各种资源可以利用在其他方面而引致的机会成本。12、 零售商业物业的基础租金与百分比租金辨析 （1）概念不同基础租金是零售商业物业租约中载明的租金。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。百分比租金通常是按超出一定年营业额以外的部分的一定比例计算的租金，常常作为基础租金的附加部分。（2）特点不同基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。百分比租金是业主分享了作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常按年支付，但具体也可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动。此外，百分比租金没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。零售商业物业如何确定租金、租约及其他管理工作 首先，租金是以每一个独立出租单元的总出租面积（GRA）为基础计算的。租约中载明的租金，通常为基本租金，此外，租户常常还需支付一些代收代缴费用，租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金；代收代缴费用和净租约要有明确说明；同时在租约中还必须对租金调整做出明确的规定。其次，租约中要对下述的几个特殊问题做出具体规定：关于每一独立承租单元的用途；限制经营内容相似的租户；限制租户在一定地域范围内重复设店；营业时间；公用面积的维护；广告、标志和图形；折让优惠。其他条款。最后，从事零售商业的物业管理企业，要有足够的零售商业的经验，要花费时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动，这是与从事写字楼或居住物业管理企业的最大差别。13、 资产负债表和损益表（一）资产负债表资产负债表是会计报表中的一种主要报表。它是综合地反映企业一定日期财务状况的报表，由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成。作用：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、企业的偿债能力、企业的经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息。资产负债表原理及特点：资产负债表是根据会计等式的原理设计的。它的左方反映资产类；它的右方反映负债及所有者权益类。左右两方的金额合计必定相等，保持平衡。资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：（1）流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备）、存货、待摊费用等。（2）长期投资，反映长期投资的情况。（3）固定资产，包括固定资产（减累计折旧）、固定资产清理、在建工程等。（4）无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等。资产负债表中负债及所有者权益类所列项目，有以下几类：（1）流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、未交税金、未付利润及预提费用等。（2）长期负债，包括长期借款、应付债券等。（3）所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。（二）损益表损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。作用：通过损益表，可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力；企业获得的利润总额和分配情况，可供企业负责人做出经营决策、投资者做出投资决策的参考。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。五、现金流量表（熟悉）现金流量表是反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入与流出情况的报表。该表分基本部分和补充资料两个部分。基本部分的现金分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。每类又分为现金流入与现金流出以及由此相互抵减后产生的现金流量净额，三类净额相加，为现金及现金等价物净增加额。补充资料也分为三类，即不涉及现金收支的投资和筹资活动、将净利润调整为经营活动的现金流量以及现金和现金等价物的净增加情况。基本部分的经营活动产生的现金流量净额项目，与补充资料同一项目的金额应该相等；基本部分的现金及现金等价物净增加额项目，与补充资料同一项目的金额应该相等。14、 房地产市场波动只要是市场，就会有变化、有波动，房地产市场也不例外。(1)房地产市场周期从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性变化。房地产市场周期大体有如下几个阶段：1.上升期。这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。2.高峰期。在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。3.衰退期。这一时期的主要特征有：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大;售价以比租金快得多的速度下降;房屋空置率上升。4.低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小;开发项目开工率低;消费需求依市场惯性减少，租金下降。(2)房地产“泡沫”“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象。在现代市场经济下，股票和房地产却容易出现“泡沫”，而且其影响和造成的危害更大，甚至可以说“泡沫”是房地产的易发症。在房地产中，最容易出现“泡沫”的，第一是土地，其次是楼花(期房)，第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以出现“泡沫”。房地产“泡沫”的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。群体的非理性预期和过度的投机炒作，一开始通常不会空穴来风，有其一定的客观条件和环境，即有诱因、借口、利好消息等。有许多学者认为，“泡沫”的形成是因为人类的心理在作怪。可将房地产需求归纳为4类：(1)自用需求。(2)投资需求。(3)投机需求。(4)跟风需求。投资需求、投机需求、跟风需求最终都要回归使用上来，否则就会成为虚假需求。判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数”、“租售比价”)、人住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租(或月房租)有一个合理的倍数，一般为10倍左右。如果房价与年房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，因为之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己住还是出租，只要有人住，泡沫的危险就不大;相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人住，泡沫的危险就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面上看起来是供不应求，实际上是供大于求。题目：房地产泡沫有许多危害，主要表现在()。A.会腐蚀人们的创业敬业精神，使人们不安心于正业，梦想不劳而获的暴富B.房地产“泡沫”破灭后，房地产价值急剧“缩水”，导致金融危机C.房地产“泡沫”形成高房价，使广大工薪阶层望房兴叹D.房地产“泡沫”破灭后，使持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损失惨重，甚至变为“负资产者”E.房价不合理上涨，对地区经济发展有利答案：(ABCD)15、 流动比率和速动比率流动比率流动资产/流动负债x100%流动资产是指可以在1年内或者超过1年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括现金及企业本身各种存款、短期放款、短期投资、应收及预付款项等。流动负债是指将在1年内或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付帐款、应付工资、应交税金、应付利润、其他应付款、预提费用等。速冻比率速冻资产/流动负债x100%速动比率是对流动比率的补充，是计算企业实际的短期债务偿还能力。该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在1的水平较好,表明企业既有好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。国际上公认的标准比率为1,我国目前较好的比率在0,9左右。算这两种比率的目的是计算企业的偿债能力,典型的公认标准是2:1的流动比率和1:1的速动比率较好.16、 物权的分类物权自物权权利人依法对自己所有物享有的物权，即所有权他物权用益物权概念对他人的所有物使用和收益的权利种类地上权权利人对于他人土地使用、收益的权利地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利典权典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利担保物权概念为了担保债务的履行在债权人或第三人特定之物或权利上所设定的物权种类抵押权是指对于债务人或第三人不转移占有而供担保的不动产或其他财产，优先清偿其债权的权利。质权也称质押，是指为了担保债权的履行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人就其占有的财产优先受偿的权利。留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：城市私有房屋管理暂行条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法、住房公积金管理条例、物业管理条例等。是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。根据建设部房屋登记办法（中华人民共和国建设部令第168号）第三十二条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。”及第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”第八十六条“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”第八十七条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”17、 保险的种类以保险基金来源的不同分类商业保险自愿社会保险强制统筹医疗 社会养老 劳动工伤 失业政策保险保险费与给付保险金不遵循利益对等，体现扶持农业保险信用保险输出保险巨灾保险以保险标的的不同性质分类财产保险责任保险信用保证保险信用保险债权人投保保证保险债务人投保人身保险人寿保险健康保险（疾病保险）意外伤害保险（伤害保险）以保险的实施形式为标准自愿保险强制保险以保险标的的价值确定与否分类定值保险不定值保险以保险人承保危险的数量分类单一危险保险综合危险保险【2007年真题】下列保险险种，属于商业保险的有（ ）。A责任保险B失业保险C工程保险D人寿保险E劳动工伤保险【答案】ACD【解析】可用排除法，B和E是社会保险【2006年真题】房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。A社会养老保险B健康保险C劳动工伤保险D意外伤害保险E失业保险【答案】ACE【2005年真题】下列保险中，属于政策保险的有（ ）。A社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险【答案】BCE一是申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件。二是未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。三是拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。四是房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。五是行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。18、 房产税房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。一、纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及产权纠纷未解决的，以房产代管人或者使用者为纳税人。考试，大二、课税对象的征税范围房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城，建制镇和工矿区。不包括农村。三、课税依据对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030后的余值为计税依据汁算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收人是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。四、税率房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为12；按房产租金收入计征的，税率为12。五、纳税地点和纳税期限（1）纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。（2）纳税期限房产税按年计征，分期缴纳，具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府自行确定。六、减税、免税对下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。（3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用房产。（5）经财政部批准免税的其他房产。（6）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。（7）对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税，如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。（8）房产大修停用半年以上的，经纳税人中请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。（9）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。（10）企业办的各类学校、医院、托儿所，幼儿园白用的房产，可免征房产税。（11）中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。19、 住房公积金制度我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。住房公积金的存贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准执行。（一）个人存贷款利率1存款利率职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。职工住房公积金自存人职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。2贷款利率个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。（二）管理中心沉淀资金的利率管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，按单位存款相应期限档次利率计息。二、税收政策住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并人住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。金融工具的种类按不同的信用形式划分，金融工具可分为商业信用工具、银行信用工具、消费信用工具、国家信用工具和国际信用工具等。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。第二章 金融基础知识信用包括商业、银行、国家、消费、民间信用等。目前信用的主要形式是（银行信用）。（民间信用）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。间接融资的局限性在于：投资双方中间介入了金融中介机构，减少了投资者对企业生产的关注，也减少了筹资着使用资金的压力和约束。金融机构是指组织货币资金融通、为融资活动提供中介服务的机构。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。直接金融工具是指非金融机构，如企业、政府和个人发行或签署的商业票据、国库券、股票以及抵押契约；间接金融工具是指金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人的票据。支票的特点包括：在银行信用基础上产生，以存款为依据。签发支票金额，以存款余额为限，支票有效期短，见票即付。商业银行的负债业务是银行资金的主要来源。各项存款和借入资金是银行的主要负债业务。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主。（中国工商银行）的资产负债规模居我国各家商业银行之首。银行结算帐户按用途分为（基本存款帐户。一般存款帐户 .专用存款帐户 .临时存款帐户）。商业银行的中间业务可分为6类：结算类、担保型、融资型、管理型、衍生金融工具以及其他等。衍生金融工具业务是指商业银行从事各类有关衍生金融工具交易的业务，如金融期货、期权、互换业务等。城市合作商业银行的注册资本最低限额为（1）亿元人民币；农村合作商业银行的注册资本最低限额为5000万元人民币；商业银行的资本充足率不低于8，贷款余额与存款余额的比率不得超过75，流动性资产余额与流动性负债余额的比率不低于25。（中国人民银行）是我国现有银行中历史最悠久的银行。我国利率的制定及调整，由（中国人民银行）颁布并组织实施。随资金市场资金供求关系的变化而定期调整的利率是（浮动利润）。中国建设银行机构确定为（总行.分行.中心支行（二级分行）。支行）四级管理和经营体制。非银行金融机构由于不办理转帐结算业务，因此不具备信用创造功能。一般性货币政策包括三种：法定存款准备金、再贴现率、公开市场业务。信托的职能包括：融通资金、财务管理、信用服务得等。金融信托投资业务中信托的性质为：财产所有权的转移性 .财产核算的他主性 .财产核算的能动性。长期资金市场是指以长期金融工具为媒介而进行的（1年）期以上的资金交易活动的总称。特点：1、期限长，最长可达10年；2、为解决长期投资性资金的需要；3、交易量大；4、资金流动性差、收益高、价格变动幅度大，有较大风险。短期资金市场的特点包括：融资期限短。参与者主要是机构的投资者。融资的目的是为解决短期资金周转的需要、金融工具有较强的“货币性”，既流动性）。按贷款发放时是否承担本息收回的责任及责任大小，可将贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。自营贷款期限最长不超过10年，票据贴现期限最长不错过6个月。短期贷款指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。中期为15年；长期为五年以上。问：土地储备机构能否成为拆迁人？答：