论房地产拐点.doc

江汉大学文理学院学年论文论文题目 房地产市场拐点论(英文) the infleion of realty marketing学 院 商学部专 业 市场营销姓 名 张 锐学 号 200601110117 指导教师 胡 莹2008年6月23日当前中国房地产拐点论【摘 要】统计资料显示，自去年11月以来，全国房价同比涨幅连续6个月超过9%，虽然房价仍在上涨，但其涨幅较今年1月的11.3%已明显下降，据国家统计局的统计数据显示，全国房地产开发景气指数为103.4，比上个月回落0.73点。五大分类指数全部环比回落。这是子去年11月份以来，国房景气指数连续第六个月下降。价格持续上扬的风光背后，却面临着房地产开发商销售难的困境，房价已经高到不可攀的程度，即使有些在虚高的价格上下打一、二折，即使将绞尽脑汁搞促销也少有人问津，不是人们不急用，不想买，而是房价远远超出了人们的承受能力，在这么一种姿势下，中国的房地产市场很可能进入“寒冬”时代。【关键词】资金 供给关系 成本 货币紧缩 银根收紧 房价收入比根据国家发改委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价同比上涨902%。涨幅比47月份低0.9个百分点；环比比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。尽管房地产价格仍在较快上涨，但成交量已经趋于萎缩。一季度北京商品住宅成交量同比下降30.6%，广州的一首住宅成交面积下跌也超过45%。深圳的情况甚至比广州更严重。虽然上海房地产市场有季节性反弹现象出现，但央行上海总部数据显示，2008年3月，上海中资商业银行个人贷款减少9.7亿元，同比多减12.1亿元，其中新建房和二手房贷款分别减少705亿元和2.2亿元，下降趋势明显。所谓拐点，是指事物或一个行业在其发展过程中在某一区域或某一阶段出现并持续一段时间的转折性发展趋势变化。房市方面，拐点首先反映的是房地产这个行业在某一区域或某一个阶段当中的转折性发展趋势变化。一 资金因素从根源是来讲，决定房价走势一个极其重要的因素是资金。当流向房地产的资金足够过，就可能推动房价上涨，反之亦然。住房商品化的程度的提高使金融业介入房地产业的深度，广度在不断扩大，在房地产金融市场上从事经营活动的金融机构主要有住房储蓄银行、商业银行的房产信贷部和住房资金管理中心。然而由于上一轮全球流动性过剩推高价格，消费升级、人口增加、能源短缺导致大宗商品尤其是农产品及格高涨，次贷危机以来，美国为首的央行降息，注入流动性，继续刺激流动性泛滥，输入型通胀对今年及未来我国的通胀的压力在加大，通胀继续时间、波及范围可能超出预期。作为房价走势“生命之源”的资金，如果出现问题，大宗商品的住房消费，必然陷入萧条。（一），银行贷款银行向房地产企业和购房居民发放的贷款，这是解决房地产业资金需求最传统、最普遍、也是最主要的一种融资形式。房地产市场的资金绝大部分都源于金融机构；80%左右的土地购置和房地产开饭资金来自银行贷款，而个人通过按揭贷款购房的比例占全部购房总数的以上。虽然五月份的CPI较前几个月有所回落，国家统计局公布的5月PPI同比上涨了802%，创下42个月以来的新高，作为CPI的先行数据，PPI对CPI有一定的传导效应，市场人士分析，这种传导效应具有的一定的滞后性，PPI的上涨将对未来几个月CPI走势产生不理影响，面临物价上涨的压力，抑制通货膨胀仍是今年政府的首要任务，随着国际油价和粮价的进一步攀升，各国均面临着严重的通胀压力，作为宏观调控的手段，央行可选择的调控手段不多，加息是控制通胀最有效的武器之一，房地产作为一种投资产品，价格与利率反响变动，利率上升，价格下降；存款准备金率的上调已经成为国家控制通货膨胀、调节流行性过剩的一种非常重要手段，6月7日，央行宣布年第五次上调存款准备金率1%，是目前存款准备金率达到历史最高点17.5%，这意味着4000亿的资金将被冻结；目前，据消息人士透露，银监会将叫停银行担保融资性信托。这一消息最早由外电透露，据称，银监会通知个商业银行，严令叫停商业银行对容自行信徒的担保业务，银监会的通知大大打击信托公司，如果一下子叫停，信托公司的业务量将会损失很多，最重要的是对资金状况不容乐观的房企而言，无疑缺少了一条取得过桥贷款的渠道，如果失去银行担保，房地产融资将会受到影响，对国内房地产企业而言，融资的门槛将提高。市场资金供应的龙头拧得更紧，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少，银行信贷收紧直接导致两个后果，第一住房成交量急剧萎缩，第二，去年一个接一个出现的“天价地王”将在为来一段时间销声匿迹。（二）外资情况很多人一直认为当银根收紧的时候，合法进来的外资和偷偷溜进来的部分热钱会流向房地产领域，填补银行资金收紧留下的空缺。近两年，我国有关部门不断对外资流向房地产领域进行规范和限制，典型的是关于规范房地产市场外资准入和管理的意见于2006年7月的颁布，规范了外商投资房地产企业的市场准入，并对境外个人在境内购置设立了限制条件；国际热钱的目的是最求暴利，但这个暴利的获得一般在较短的时间完成，不然就不称为热钱。目前，我国大型城市的房价收入比大都超过了3：1的国际合理水平，由于通货膨胀，民众收入用于生活需要的比例相对升高，其收入水平不支持放假继续保持告诉上涨。同时，中国政府一直在不断出台调控措施抑制房价上涨。在这种情况下，热钱不敢拿变现能力较差的商品在中国房地产市场上冒险；然而将存款准备金率上调了100个基点的时候，观察家们可以强烈感觉到中国政府对热钱涌入的忧虑，但在热钱公认的必定光顾的两个领域：股市和楼市。自去年下半年以来持续出现萎缩和萧条的景象，中国股市和楼市的表现说明，热钱并没有进入主要的资本市场，由于人民币利息高于美元，而人民币又在升值，热您比存款回报相当有吸引力。按照中国社科院世界经济与政治研究所博士张明计算，自2008年初人民升值速度加快后，第一季度升值率折合成年率是16%再加上中美利差，现在即使热钱不做实质行投资，一年得到的无风险收益是12%到14%左右，热钱很可能就怕趴在银行的账上。（三）股市和房地产市场的联系来看进入股市的资金存在着快速变现的偏好，而投资于房地产的资金存在着稳定收益的偏好。目前，我国不是已经跌了近半，资金因股市套牢，由于交易量的近一步萎缩，房地产市场的风险也开始高于收益，资金从股市流向房地产 的可能性不大；由于股市已经跌了一半，许多股票已经开始具有明显的长期投资价值的情况下，资金更大的可能性是流向股市，一些对变现有偏好的资金还可能从房地产市场流向股市套利，股市下跌的幅度远远超过房价。二 从供求关系来讲。商品的价格是由供求关系决定的，当攻击大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。因此一些开发商认为，由于新增需求（如：每年都有大量婚龄青年购房）、升级需求的持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求，因而，房价也是只涨不跌的。这种理论被“吆喝”多了就真的成了真理，吸引了大量地投机、投资者涌入房地产市场，这导致大量的商品被囤积，加上开发商自己囤积的商品房。认为地减少了商品房的供给，从而，推动了房价上涨。（一）房地产的需求房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。需求是既有购买欲望又有支付能力的有效需求。1、收入和财富对住房需求的影响。住房需求受制于家庭的预算收入，而收入指工资、投资收益及其他收益。财富是存量概念，是某一时点上一个家庭可得各种收入的积累程度。总财富是家庭寿命期内支付能力的一个重要指标，现期收入只表明当前财富产生的速度，具有不稳定性，然而当前的高通胀率使得家庭财富贬值，面对物价上涨要拿出更多的家庭货币应对生活压力，住房的购买能力减弱，需求量也就随之下降。 2、住房价格对住房需求的影响。国内房价收入平均大约为7：1大于国际上房价收入比3：1，这意味着我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况，积累至少超过7年的时间才能买得起一套住房，虽然借助于信贷，家庭的积累过程就会大大缩减，住房消费可以提前得到实现，然而目前银根紧缩，贷款更困难，使得住房需求量下降。3、人口和家庭结构对住房家庭的影响。人口规模无疑是住房需求的要素，但由于家庭是住房消费的决策单位，家庭结构就是影响住房需求的重要决定因素之一，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品放又买得起商品房的人，以及哪些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为，而且，从2003至今，持续高速增长的房产投资与多子女一代消费人群的退潮，也从根本上改变商品房的供求关系。（二）住房供给房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某房地产所愿而且能够提供出售的数量。1、激进圈地， 2007年房价高速增长蒙蔽了开发商的眼睛，认为2008年会向预期的所谓牛市发展，去国一二线城市诞生了大大小小的20余个知名“地王”经常参与到土地的争夺战中来，房地产开发企业去年大规模拿地的风光持续没有多久，遇到房产销售量急剧萎缩，眼下巨量土地储备已经成为地产上资金周转环节上最大的风险因素，这段时间，伴随国务院关于节约集约用地的通知出台，“土地闲置一年不开发收取20%闲置费，两年不开发无偿收回”的政策重申后，开发上“闲置土地”在很大程度上将成为清理的主体市场走冷及土地政策双管齐下，为避免土地被收回，各地产开发企业加快了手中土地的开发。据统计，截至当下，全市可供销售的房源达10万套以上，按照目前每周1000余套的销售速度，即使今后不再有新房源面市，消化掉现有房源，也需要2年左右；信贷紧缩的压力，观望气氛的浓郁，加上资本市场的不振，本身房地产的资金回笼时间长，资金链断裂的危险日益严重，开发商为寻求自救不得不降低盈利预期，在住房价格上作出调整，来加快销售速度和销售量，以争取更多的资金回笼。2、捂盘留下的后遗症。去年年底之前，绝大多数开发商都认为2008年由于众多利好消息的影响（奥运会）放价更大的涨幅，因此选择延迟开盘或捂在开发商手里不愿卖，但没有想到的是突如其来的政策、金融变化，彻底打乱了开发商的步骤，持币观望成为了买房者的共识，房地产商不仅缺钱，更确人气，目前他们能做的就是调整价格策略，但消费者的心里预期更大，根据网上一项数据调查，七成网友表示房价在降15%也不买房，谁都降价都会增大消费者的心里预期，但国家政策的出台使得市场上的融资门槛过高，困难重重。除了降价还能怎么办。3、投资和投机性住房，投资和投机性住行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来。目前，一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批打击炒房，全方位调控；另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。严厉的调控政策一旦发威，投资和投机者不愿成为“负资产”将集中的尽快的释放手中的住房，一方面，将使大量的商品房向市场集中供应，并形成羊群效应。另一方面加大人们对房价的预期。过不了多久，当许多城市的房价相续步入下跌轨道，人们才发现，所谓商品供不应求，房价只涨不跌的说法只是开发商吆喝的一个美丽谎言，商品房其实是供大于求的。三 房地产成本。从经济学的角度来看，商品的价格是供求关系决定的，成本对商品价格所起的作用主要取决于它的传导能力。当然，就直观感受而言，人们更倾向于这种常识性判断：当成本上涨时，成本总要向价格传导，尽管传导要经过一个过程，需要耗费一定时间，但人们对传导的趋势是确信不疑的。但这种常识性判断成为人们地产领域表现尤其明显。如果成本上升，在成本将很快想房价传导的预期推动下，人们会争相加入到买房的队伍当中去，反之亦然。因而，成本的变化在房价涨跌中的作用是非常明显的。销售量的萎缩，地产开发商的销售不见回暖，其在土地市场上的拿地热情也随之锐减，今年第1、2次国有土地拍卖时，有大批地块流拍，开发商的自有现金都屯在土地上，由于融资困难、销售量下降，开发商的资金回笼遇到了及大的困，在加上国家宏观调控加大了对囤积土地的打击力度，使得出现退地的现象出现或降价出让土地；开发商拿地也变得越来越谨慎，土地成交两的萎缩，直接导致土地价格下降。根据传导效应，低价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来，尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言，但是，低价的下跌使得人们对房地产成本的下降有了最直观的认识，这影响了人们对未来放假有可能下降的预期，而这种预期不仅使哪些没有消费能力的人观望，就连哪些有消费能力甚至需要买房的人，低价下跌，意味着开发商成本的降低，这本身就使得房价有了下行空间，改变了人们消费选择，这是次lunch房价将步入下跌轨道的判断依据之一。虽然目前低价下跌尚不是全面的，个别城市还在硬撑，但随着紧缩政策的继续，将有越来越多城市的低价因缺少资金的推动而走向下跌轨道，相应的，由此进发的对未来房价下跌的群体性预期，也以为着中国房价将经历一轮像样的调整，明智的开发商除了及时顺势作出调整，没有更好的选择。四 保障性住房与商品房的供应保障性住房与商品房在整个住房体系中的比列，直接影响着房价的走势。但商品房占主流的时候，开发商掌控定价权，逐利的冲动会使他不断通过各种手段推高房价。而当保障性住房供应加大时，开发商的垄断定价权就被弱化。我国房地产市场还存在着一个非常严重的供应结构失衡的问题-大户型住房供应过剩而中小型供应不足，这进一步造成了民众实际购买力的萎缩，因为大套住房的房价与普通家庭的收入比值会更大。2006、2007年房价过快上涨，开发商获利过多是房价调整的主要原因。国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购买力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭平均收入的比值，比值越高说明居民家庭对住房的支付能力月底，反之亦然。如果综合考虑保障因素在欧美等发达国家，由于教育、医疗、养老等问题，基本上都由财政负责提供，民众高枕无忧，其收入的实际含金量非常高，换句话说，其收入的绝大部分可以用于消费。也正因为此，美国人一向喜欢大手花钱，甚至常常花得不名一文也照样无忧无虑，其原因就在于有社会保障这座靠山。而在我国，由于社会保障性产品的供应尚不健全，民众很大程度上需要通过自己“筹备”资金以弥补社会保障缺口。而伴随着教育、医疗等领域的市场化改革，20年中，我国教育学费上涨了25倍，医疗费用上涨了19倍。这意味着，民众的收入并不能完全用于购买住房，还必须应对这些必需的开支。我国房价收入应该低于国家标准才更合理，而实际情况却是，我国许多城市现在的房价收入比已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着能够买得起房屋的只能是少数高收入者。国务院1998年发布的房改23号文件，所设计的住房供应体系，是城市80%以上的住房家庭由政府供应经济适用房，而不是开发商供应高价商品房，也就是说保障性住房是市场供应的主体。2007年8月13日，国务院关于解决城市降低收入家庭住房困难的若干意见发布，要求“加快家里健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系”，基本确立了住房保障制度政策框架。使得保障性住房的供应变得更有保障，供应量自然要增大。今年，5月17日，中国房地产业协会发布了中国房地产市场研究报告指出，保障行住房已成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分，“从供给状况来看，根据此前文