常见二手房合同陷阱.docx

赢了网 遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 常见二手房合同陷阱导读 房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：在购房交易过程中，由于买卖双方当事人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，消费者明显处于劣势，如果不幸遇上不法开发商，或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。而个别开发商利用自己的优势条件，为取得最大的利益考虑，有能力也有动机在购房合同中埋下几处伏笔，为日后履约时占据主动，回避责任。这样在签订合同之时，即为将来调解纠纷，赢得诉讼打下基础，即所谓藏雷。一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：（一）交房时间应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的。房产销售合同一般都有销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。我国民法通则第一百五十三条规定：本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。依照此法，房产买卖合同中设定有关不可抗力的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对不可抗力做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。（二）房屋面积对于商品房这种特殊的商品,一般是允许合同约定的面积存有误差的，但是误差不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，发展商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，实际上就是发展商违约，没有履行合同。 中华人民共和国经济合同法第二十六条规定：由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。因此，如果销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围，购房者有权要求解除合同，并要求得到相应的赔偿。但如果合同中没有约定明确的允许误差范围，一旦发生问题，无论误差超过或减少多少，法院可能判决购房者败诉，采取多退少补的方法进行结算。比如：最后的实测面积比原来的初步测量面积一下子多出了20平米，如果你的合同里没有约定只能误差小于10平米，你也只能吃进。那样的话，这比支出可不是个小数目。如对该条款再进一步分析的话，就会发现，在合同履行中会出现两种情况：一是实测面积少于合同约定面积，这时买家可向销售方索要退款；二是实测面积多于合同约定面积，这时无论多出多少平方米，买家都要按实测面积补足多出面积的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。从目前房地产交易因面积产生纠纷的情况看，属于上述两种情况中后者的占绝大多数，因为这种操作方式既有利于销售方售房时以相对较少的房价款吸引购房者，而且过后要求买房人补足多出面积的房款时，买房人又没有依据不交这笔款项，只能自认倒霉。 因此在签订购房合同时，作为买房人当时应该也有权力要求发展商修改该条款内容或另签订补充条款。比如将该条款进行以下两种方式的修改：（1）附带条款应写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3以内的（假设，下同），不再结算；误差超过3的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿因此而给乙方造成的损失。（2）或写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3以内的，甲、乙双方按销售价格进行结算；误差超过3的，乙方有权要求解除合同，甲方应负责赔偿因此而给乙方造成的经济损失。（三）质量问题目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。 按照规范的操作方式，建筑质量的宣传内容应在双方签订的购房合同中体现。建筑质量的问题是一个较为特殊的问题，现有的法规对建筑质量的管理主要是针对施工单位的管理，而施工单位的建筑质量好坏，又不是以发展商是否接受为准，而以质检站的质检结果为准。可是按通常的惯例，质检结果一般只是针对工程主体所下的结论，一些购房者认为的细节性的问题，并不包含在质检的内容当中。因此质量好坏并不能简简单单的一句话说清。 一般而言购房者对建筑质量的反映主要集中在装修、格局的变化；水、电、气、管线的通畅；门、窗、家具瑕疵等问题上，而这些问题是否能被认为是质量问题，绝非是一个质检证明就能说得清楚的。因此要解决这类的问题，购房合同是最有效的武器。消费者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据。（四）违约条款在签订商品房预售合同时，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。 比如，有的开发商或代理商的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期180日，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金?quot;显然，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。在商品房买卖中，作为卖方，不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件（面积、位置、装修标准、工程质量核验书等）交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是：卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方，。另外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止合同，没收买方支付的定金和房价款，那么也应规定在卖方逾期20日（不应是180日）时，买方有权终止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款，才算公平、对等。此外，卖方有权没收买方支付的房价款的条款本身就是不合法的。（五）物业管理在签定物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前，在签定物业合同中，应主要注意以下几点：1入住新的居住地，第一次签定物业管理合同的期限最长应为二年，二年后，购房者应组成业主委员会，由业主委员会挑选新的物业管理公司，委托其对物业进行管理。2签定物业合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等），不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准。3 有些收费项目是超前征收，违反有关的规定。如有的小区的有线电视尚未接通，却收取费用；有的物业承诺安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费等。4有的费用未获批准，就被先执行。物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批，才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时，提前收取，也是不对的。5巧立名目的各种费用。有的物业公司为了多收费，巧立各种名目，如装修配合费等。这些都是物价部门和相关部门所禁止的。消费者在签定物业合同时，应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门的文件，否则有权拒交。在经济飞速发展的今天，房地产行业成为人们关注的焦点，巧顾房产纠纷栏目为您介绍了处理房地产纠纷的方法和相关的房地产法律，希望对您处理房地产纠纷有所帮助。在房产纠纷中，要依照房地产法律来处理，巧顾房产纠纷栏目为您介绍了房产纠纷的相关法律知识，包括房产买卖、房屋租赁和房屋中介等，另外还有房屋拆迁和租赁合同范本等知识的介绍。物权法物权法简单来说就是明确物的归属，物权法第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。更多物权法相关内容，可在赢了网进行法律在线援助。来源：（常见二手房合同陷阱/l/wq/327548.html）精彩推荐：建筑物区分所有权法律规定/l/wq/377396.html业主有权拒交临时用电电费的法律依据/l/wq/377388.html未尽安保义务业主被盗物业也担责/l/wq/377386.html物业管理在21世纪是怎样的/l/wq/377378.html业主断供开发商还开发商追偿胜诉/l/wq/377376.html建筑物区分所有人之专有权考察/l/wq/377368.html自家宅院建房需保证邻居出行权/l/wq/377366.html业主委员会成立顺序/l/wq/377358.html论物业规约的法律效力/l/wq/377356.html业主委员会章程/l/wq/377348.html浅析建筑物区分所有权/l/wq/377346.html什么是物业管理的绿色经营/l/wq/377338.html商品楼区分所有权非法院主管被驳回/l/wq/377336.html物权法草案热点之一:建筑物区分所有权/l/wq/377328.html试谈保证人的资格/l/wq/377326.html物业管理公司有哪些类型/l/wq/377318.html流浪男子击瞎业主眼睛物业否认其长期住楼道/l/wq/377316.html物权法难断车位归属/l/wq/377308.html建筑物区分所有权的概念与内容/l/wq/377306.html中国物权法的成就及不足/l/wq/377298.html建筑物区分所有权的讨论和实际事务处理/l/wq/377296.html围堵夜间施工业主突遭暴打/l/wq/377288.html解决车位只售不租还得靠政策/l/wq/377286.html小区绿地被赠与业主可追偿/l/wq/377278.html物业纠纷的诉讼时限通常是多久/l/wq/377276.html小区新增车位该归谁九成多网友力挺全体业主/l/wq/377268.html小区公共场所能晒被子吗/l/wq/377266.html专家认为建筑物区分所有权执行难/l/wq/377258.html论目前建筑物区分所有权的不真实性/l/wq/377256.html别墅、公寓如何区别/l/wq/377248.html收取物业管理费是否上交税/l/wq/377245.html停车问题增多业主组团谈判/l/wq/377237.html物业未履行维修义务，业主拒交物业费合法/l/wq/377235.html楼房外墙面是否属于业主共有/l/wq/377227.html物业管理公司应承担的义务/l/wq/377225.html建筑物区分所有权规则/l/wq/377218.html物业管理费是消费性支出/l/wq/377216.html对一起建筑物区分所有权案件的法理分析/l/wq/377207.html商品楼区分所有权非法院主管被驳回/l/wq/377205.html现实担保的救济/l/wq/377197.html对房屋不当改造侵犯他人建筑物区分所有权/l/wq/377195.html南京市业主临时公约/l/wq/377187.html河北首例地上车位物权官司仍没下文/l/wq/377185.html物业管理关系的法律基础/l/wq/377177.html什么是物业管理法律责任/l/wq/377175.html武汉小区发布广告潜规则物业说了算业主被同意/l/wq/377167.html建筑物区分所有权法律规定/l/wq/377165.html业主委员会的诉讼资格能力探究/l/wq/377157.html建筑物区分所有权的构造/l/wq/377155.html小区广告收益该归谁所有/l/wq/377147.html物业管理的项目有哪些/l/wq/377145.html河北省首例地上车位物权官司石家庄开庭/l/wq/377137.html成都万科身陷车位门捂车位引业主不满/l/wq/377135.html阳台裂缝该由谁来鉴定业主与开发商因选择检测机构陷入僵局/l/wq/377127.html担保权人行使撤销权探讨/l/wq/377125.html裁决书送达后仍不能办证该咋办/l/wq/377117.html物业管理消费的功能/l/wq/377115.html物业管理的职责有哪些/l/wq/377107.html物业公司有权停水停电吗/l/wq/377105.html解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系/l/wq/377097.html什么是菜单式物业管理/l/wq/377095.html什么是建筑物区分所有权/l/wq/377087.html业主对建筑物究竟享有哪些所有权/l/wq/377085.html建筑物专有部分所有权的行使/l/wq/377077.html菜场、网吧新小区冒出17家居改非/l/wq/377075.html车位锁究竟锁住了啥/l/wq/377067.html物业贴通知称物权法在本小区暂不执行/l/wq/377065.html抵押物转让之法律效力考察及分析/l/wq/377057.html业主欠费拟由业委会追缴/l/wq/377055.html物业管理的基本原则和目标/l/wq/377047.html浅论诉讼程序中的担保/l/wq/377045.html住宅建设用地使用权期限届满自动续期/l/wq/377037.html物业管理服务内容/l/wq/377035.html开发商建筑商纠纷沈阳爱俪家园业主无法入住/l/wq/377027.html如何理解建筑物区分所有权/l/wq/377025.html楼下油烟熏人楼上遭殃装修业主被判恢复排烟管原状/l/wq/377017.html建筑物楼顶平台相关法律问题探析/l/wq/377015.html小区是否非要物业管理公司/l/wq/377007.html业主的建筑物区分所有权/l/wq/377005.html有的家墙体裂缝/l/wq/376997.html典型建筑物区分所有权案之评析/l/wq/376995.html物权法平等保护原则之探析/l