gc-06物业公共设备设施维护管理

物业公共设备设施管理与养护,金碧物业有限公司南昌分公司 监制,主讲人：吕传真,2,一、设备设施简介二、设备设施运行管理（巡检方式、内容、要点、异常情况的处理）三、设备设施维修养护（管理要求、目标、各系统保养的注意事项）四、突发事件应急处理五、总结语,目 录,物业公共设施设备管理与养护,课程编号：GC-06开发时间：2014.04.16管控单位：南昌物业公司培训管理部适用范围：南昌物业公司内训,一、物业公共设备设施简介,七 大 类,二、设备设施运行管理,望（眼）：异常变化闻（耳、鼻）：异常气味问（嘴）：异常声响切（手）：触摸，温,点温抢：检测接点、设备表面温度万用表：电器电压电流，电气回路短路摇表：回路绝缘，漏电情况,运行是否正常、安全，有无隐患与异常,安全用具（高压验电棒）是否齐全有效,标识、运行记录是否完整、符合要求，有无代签、提前签名,2.巡视内容,二、设备设施运行管理,二、设备设施运行管理,3.设备房的巡查要点,2018/1/16,二、设备设施运行管理,2018/1/16,二、设备设施运行管理,2018/1/16,制度上墙,二、设备设施运行管理,2018/1/16,二、设备设施运行管理,2018/1/16,二、设备设施运行管理,2018/1/16,二、设备设施运行管理,2018/1/16,二、设备设施运行管理,4.交接班管理（三问）,2018/1/16,二、设备设施运行管理,5.异常情况处理,1,2,3,2018/1/16,二、设备设施运行管理,5.异常情况处理,4,5,6,2018/1/16,困人,电梯故障停梯,停电,是否有人,盘车,救人,修复,N,联系、稳定情绪,Y,三人同时进行，切断电源,二、设备设施运行管理,7,电梯困人救援流程,2018/1/16,二、设备设施运行管理,柴油发电机“飞车”,8,2018/1/16,1、门口贴有“机房重地 闲人免入”牌配电房应有警示标志2、无关人员（非当班运行人员）未经批准不得进入3、严禁存入易燃、易爆、危险物品；禁止吸烟，消防设施齐全、有效4、定期清扫，清洁设备设施，要求地面、天花板、门窗、设备设施表面无积尘无蜘蛛、无油渍、无锈蚀、无污 物、油漆完好，整洁光亮,二、设备设施运行管理,6.设备房管理,2018/1/16,5、通风良好，光线充足，门窗开启灵活，防小动物设施完好6、随时上锁，专人保管，使用有登记 7、设备编号，设备卡、完好率统计分析,二、设备设施运行管理,2018/1/16,（一）管理要求：以养护为主，维修为辅，重点在定期养护（二）管理目标：正常、安全运行，无安全隐患，维护保养一般性工作,三、设施设备维护保养,2018/1/16,1、计划编制年度计划：年底制订，维修主管编制，部门经理核准，中心负责人批准 月度计划：月底制定，审批同上大中修、更新计划：依据设备设施运行使用情况、使用年限制订2、计划制订原则 使用频度、年限运行状况（故障隐患）时间合理（避开节假日，特殊活动日）,三、设施设备维护保养,（三）维护保养计划,2018/1/16,3、计划应包括内容 保养项目及内容：润滑、紧固测试、调整、清洁 审批手续 物品、备件、工具 具体实施保养时间 必要的安全防护措施（含安全技术交底、注意事项） 预计费用,三、设施设备维护保养,2018/1/16,三、设施设备维护保养,（四）各系统保养的注意事项,1）倒闸操作须有操作票，须有审批手续，且严格执行 ，应先现场模拟操作（尤其是第一次保养），如有变更，重新制定和审批,2） 倒闸操作，持证上岗，须有二人配合，一人验票一人操作，严禁中途换人,3）保养过程，统一指挥，协作配合断电后，每次操作须验电， 防止感应和“串电”，以免发生事故,4）与带电区域隔离，挂“有人操作严禁合闸”警示牌,5）清点工具，数量须前后一致，防止短路事故,供配电机备用发电机组,2018/1/16,三、设施设备维护保养,6）完工后，详细检查，尤其零线和接地线，避免漏接、虚接，造成由220变成380，烧毁电视机、电脑等,7）蓄电池组： 严禁用打火机看； 检修老化电池； 漏出的电解液处理，连接端子涂凡士林； 充放电； 充放电解液，注意比重、液面,2018/1/16,2、二次供水系统 1）水箱清洗人员须“健康证”、“培训证” 2）提前发出计划停水通知，预留一定的意外事故处理时间 3）根据用水情况，控制水池蓄水量 4）安全防患措施，36V照明、鼓风（蜡烛试验），身体不适及时送医 5）水样取水位置,三、设施设备维护保养,2018/1/16,3、电梯系统 1）首层（基站层）放置“检修停用”提示牌 2）层门打开时，设置安全围挡，悬挂“危险切勿靠近” 4、中央空调系统 1）开机：冷却泵 冷却风机 冷冻泵 压缩机 观察各运行参数 2）关机：与开机相反,三、设施设备维护保养,2018/1/16,5、消防系统 1）日常巡视，定时、全面 2）点动与盘车、手动模拟 3）二次回路测试 4）现场设备须在自动位置，消防中心须随时切换，且方便 5）消火栓、喷淋压力开关可直接启动泵,三、设施设备维护保养,2018/1/16,常见突发事故：触电、停电、爆主管、冷媒泄漏、浸水（台风、地震）,突发事故,按相关流程处置,通知相关部门,业主解释,主管、部门经理,分析检查，处理,总结、上报公司,咨询市政部门,四、突发事故应急处理,2018/1/16,目的：避免和减少事故对顾客损失、造成人员伤亡和经济损失，高应急处理能力原则： 快速报警 快速反应 通讯畅通 统一指挥 服从命令 坚决执行 紧密配合 团结协作 保护生命财产 减少损失和影响必要器材：对讲机 手电筒 救护箱 应急灯,四、突发事故应急处理,2018/1/16,其他应急流程：、盗窃、凶杀；醉酒滋事；高空抛物；强人带风暴；食物中毒；地震；客户受伤；顾客过激投诉；打架斗殴；中毒（煤气、食物）；交通意外等,2018/1/16,常用电话：供电95598，119，120制定：专项突发事故处理流程定期演练：定期，全员参加，相关部门培训：现场设备设施分布，设备操作流程， “五会（原理、构造、性能、使用、维护） 四不放过”（事故原因不清、责任 不清、 整改措施未有、责任人未处理）完善：应急处理预案,2018/1/16,五、总结语,总之，设备设施管理应定责定人，责任到人，维护保养要定期、到位尊重设备设施本身的运行规律，切不可长期超负荷、“带病”运行设备设施维护管理是一项长期的、