金鼎阳光投标书(经纬)

金鼎阳光前 期 物 业 投 标 文 件 招标单位：杭州耀达房地产开发有限公司投标单位：杭州余杭经纬物业管理有限公司 法人代表：孙惠平 地址：杭州余杭区临平镇经济开发区北沙西路 邮政编码：第一部分投标人证明文件及公司简介 金鼎阳光小区前期物业服务投标函 杭州耀达房地产开发有限公司 ：根据已收到贵方的“ 金鼎阳光 ”小区前期物业服务招标文件，遵照中华人民共和国招标投标法、物业管理条例等有关规定，我单位由 欧阳建军 亲自带队已经考察现场和研究上述的投标须知、合同条款、技术规范、图纸及其他有关文件后，现正式提交投标文件5份，并作出以下承诺：1、我们将按照招标文件精神，承担完成合同规定的责任和义务。2、我们将全面履行投标文件中的承诺，并提供本标书的相关文件及材料。3、我们将严格遵守物业管理条例和国家的法律法规，进行依法管理、依法服务、依法收费。4、投标报价：根据招标文件定价，投标总报价（年预收入 .20 元/年，其中该项目物业管理费收费标准为：住宅 1.50元/ m2.月 商业用房 2.50 元/ m2.月；车位使用管理费 50元/ 只.月。） 投标单位（盖章）：杭州余杭经纬物业管理有限公司法人代表（盖章）：孙惠平单位地址：杭州余杭区临平镇经济开发区北沙西路邮政编码：联系人：欧阳建军联系电话：日期：2011年4月23日 法人委托书 本公司委托 欧阳建军 身份证号码： 在物业管理招投标工作内开展业务活动。受托人有权处理物业管理招投标工作的一切有关事宜，在经营活动中必须作到遵纪守法，不超越委托权限。本委托书与身份证合并使用，不得转借他人。如有争议，未尽事宜按（中华人民共和国合同法）处理。委托权限：处理经纬物业公司在金鼎阳光物业管理招投标工作的一切有关事宜委托期限：2011年4月23日至2011年5月31日法人代表：孙惠平委托单位（盖章）：2011年4月23日 公司简介杭州余杭经纬物业管理有限公司成立于2002年5月，注册资金五十万元，为杭州经纬房地产有限公司子公司，具有物业管理企业三级资质。公司拥有优秀的管理团队和员工队伍，其丰富的物业管理实践经验、复合型的知识结构和高度的责任感，确保所管物业的安全、高效、稳定运作。公司现有员工150余人，具大专以上学历20余人，取得物业管理上岗证15人。公司早在2003年引进了知名专业物业管理公司伤害陆家嘴物业管理有限公司，其先进的物业管理服务理念，使公司的物业管理服务标准与全国先进理念接轨。 公司没有：维修部、秩序维护部、保洁部、财务部、综合部等。公司秉承“用心做事，真诚服务”的服务理念，以极其努力的态度为广大业主服务，以全心全意追求优秀的物业管理服务品牌为标准。自介入物业管理行业以来，公司先后接管了伊世纪城市花园一期、经纬投资大楼、长岛绿园、都市知音、伊世纪城市花园二期、超凡峰小区、荷花别墅、玲珑家园等项目的物业管理工作。公司以专业化、人性化、品质化得现代物业管理模式为高尚物业和尊贵业主提供周到、贴心的服务，创造和谐空间，让业主住的“安心、放心、舒心、省心”。公司自成立以来，荣获了区有关部门频发的各类奖项：都市知音被评为“2007年度东湖街道最清洁小区”称号，长岛绿源被评为“2008年度余杭区优秀物业管理小区”称号，伊世纪城市花园被评为“2005年度余杭区绿色小区”称号。努力让业主满意，是我们经纬物业不懈的追求！第二部分拟任管理服务处经理资历管理服务处经理：姓名欧阳建军 性别：男 年龄：40岁 学历：大专工作经历：2002年8月-2004年12月，在重庆市开县交通局任职员2005年9月-2007年5月，在浙江中都物业公司，历任项目主任2007年6月-2008年3月，在杭州东海物业公司，历任项目主任2008.4至今。在杭州余杭经纬物业公司历任项目主任第三部分物业服务策划方案一、项目概况“耀达.金鼎公寓”为（高层）公寓项目，由杭州耀达房地产开发有限公司开发，座落于仁和镇獐山港边，北面为15米宽獐山港绿化带，东面为仁和大桥，南面为滨和路15米宽城市广场，西面为老良塘公路。本项目占地21380平方米，总建筑面积约78530.84平方米，其中地上面积61704.10平方米，地下面积16826.74平方米。预计项目总户数590户。、总占地面积：21380平方米、总建筑面积：78530.84平方米地上建筑面积61704.10平方米。其中住宅面积56258.38平方米，商业建筑面积2423.64平方米，物业管理建筑面积188.13平方米，物业经营建筑面积248.57平方米，其它用房面积638.09平方米，架空面积1947.29平方米。地下建筑面积16826.74平方米。其中汽车库面积12824.50平方米，自行车库面积1744.08平方米，配套及其它面积2258.16平方米。、其它规划指标1. 绿地率：31.10%2. 容积率：2.803. 建筑密度：25.76%4. 总配体量：住宅总户数590户5. 建筑层数：1#-5#楼27层，6#楼25层车位情况车位数569个，其中地上车位143个，地下车位426个。二、整体设想与策划物业服务基于社会分工及专业化服务，对物业的房屋建筑及其设施设备和周边环境进行维护、修缮和整洁，并且向业主和使用人提供多方面的综合性有偿服务，创造宜居的社会环境，不仅是改善和提升人们居住质量的有效途径，也是房屋保值增值的有力前提。（1）金鼎阳光的物业服务，我公司以市优、国优小区标准为依据，以业主的需要为导向，树立以人为本的服务理念，确保业主满意最大化。为全体业主创造一个优美、舒适、和谐的人居环境。（2）确保金鼎阳光先进的设计理念得到充分实现，更好地为全体业主服务，提升金鼎阳光的整个物业品质，实现金鼎阳光物业的保值、增值，保障业主的整体、长远利益；同时，通过我们的专业管理和优质服务来体现杭州耀达房地产开发有限公司的企业品牌形象。 第四部分 拟采取的管理方式、工作计划 采取先进合理的管理方式，制订可行适用的工作计划，配备必需的物资装备是做好金鼎阳光物业管理工作的基础。根据金鼎阳光的物业状况，结合我公司管理特点，我们确定金鼎阳光拟采取的管理方式、工作计划如下：一、管理方式 在总经理领导下的管理处主任负责制； 贯彻实施ISO9001：14001：18001国际质量管理体系，确保物业管理服务过程有效运行； 依法管理，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，确保各类人员的专业素质和综合素质； 运用现代管理手段，实现办公自动化； 实施超前性、创造性、全方位的无限服务理念； 致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。二、工作计划1前期管理工作计划序号项目内 容1前期介入研究规划设计意图，掌握工程施工现状；从物业管理角度，提出合理化建议。2组建物业管理队伍人员的选拔；人员的培训；人员的上岗。3完善管理和办公条件安排管理用房；安排员工宿舍；管理物资装备。4制定管理规章制度导入ISO9001质量管理体系；制订切合实际的各项制度。5物业的接收与接管依据标准，逐项检查，发现问题，督促整改；办理书面移交手续，做好遗留工程备案。2入住期管理计划1入住手续办理准备好入住资料，与开发单位共同举办入住仪式；合理设置入住手续流程和岗位；为业主办理入住手续，提供便利服务。2对住户的宣传、培训举办智能化展览、进行智能化宣传和培训开展装修宣传和培训3住户装修管理对住户和装修人员进行培训；装修申报审批制度；装修施工过程监督；装修的验收。4档案的建立和管理收集档案资料；科学分类；建档；运用及管理。3正常期管理工作计划序号项目内 容一公共房屋及公共设施维修保养房屋养护和维修计划方案维修基金管理房屋的维修管理房屋的养护服务二机电设备的维修养护设备的基础资料管理设备的运行管理设备的维修管理设备能源和安全管理三安保管理治安管理交通、车辆管理消防安全管理四智能化设施管理智能化设施的日常使用操作智能化设施的维护和保养智能化设施的完善五环境管理园林绿化管理清洁卫生管理环保管理六财务管理财务帐务费用收取七文化建设宣传举办活动提供服务八便民服务和完善配套不定期提供便民服务协助完善家政、外卖等服务机构的配套三、物资装备项目数量单价（元)总计(元)备注更衣柜44001600大堂指示牌1280960冲洗机118001800垃圾车1500500玻璃刮48003200洒水车1250250垃圾桶302808400吸尘器114501425打线工具1120120套丝机120502050钳形表250250250铝合金梯12502501000兆欧表1150150疏通机125002500手枪电钻1180180电 锤1800800摇表1300300应急灯4150600对讲机10150015000泊车标示牌102002000雨衣251804500警棍480320开水器36001800保险箱117801780文件柜85004000空调设备5250012500复印机11500015000电 脑4600024000传真机119001900电话小交换机130003000办公组合家具全套100001000电话机6150900小计算器530150打印机130003000考勤机、架117001700验钞机110001000总计金额 第五部分 管理机构设置员工配置培训管理一物业管理组织机构图金鼎阳光管理处保安保洁部客户服务部工程维修部设施设备维修业户服务维修档案收集管理费用收取保洁绿化车辆管理消防治安接待投诉求助二总体人员配备1、 主任室： 主任1人2、 客户服务部： 接待经理1人；接待员2人。3、 保安保洁部： 经理1人；监控员3人；保安员9人；保洁领班1人，保洁员8人；绿化员2人4、 工程维修部： 维修经理1人；维修工1人。三员工培训 1 培训目的使工作人员正确掌握各项服务技能、技巧和专业知识，提高员工的综合素质，强化员工的服务意识，为业主提供规范化、标准化、程序化的服务。2 培训对象凡公司员工均为培训对象。新员工须进行入职培训和岗位专业技能培训，老员工须进行不定期的在职培训。3 培训组织由办公室负责培训的筹备和实施，并对培训过程进行记录。4培训计划为确保各项管理工作能按质按量完成，同时结合公司发展规划，制定公司的年度培训计划。年度培训计划由质检部制定，报总经理批准后由办公室组织落实。年度培训计划制定需遵循按需原则和统筹原则，从公司长远发展和实际工作的需要出发。质检部每月制定当月培训计划，与当月工作计划同步下发落实。5培训内容1）新员工入职培训（附表）a) 公司的项目概况及管理目标等；b) 员工手册、礼仪礼节规范、职业道德等；c) 服务意识的专题培训；d) 应急能力的培训。2）岗位专业技能培训a) 岗位职责；b) 岗位工作程序；c) 岗位专业知识；d) 新技术（能）培训（智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用）；3）在职培训a) 上岗证培训（物业管理上岗证、会计上岗证、电工上岗证、特种行业上岗证等）；b) 礼貌、礼仪培训；c) ISO贯标培训；d) 物业管理法律法规培训；e) 其他。6培训形式1) 自办培训：举办物业管理相关专业知识培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养；2) 自学：自学是提高学识和技术增长知识才干的行之有效方法；3) 外派学习培训：公司管理人员定期安排外派专业培训，服务人员选派参加行业主管部门组织的各项专业技术培训；4) 理论研讨或专题议论：针对物业管理工作中发生的疑难、案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施；5) 参观学习：公司组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验；6) 岗位轮训：通过岗位轮训，给员工提供晋升的机会，通过人才的横向、纵向系统，达到一专多能、一职多用的目的，从而提高员工综合素质和人才培养的功能。7培训纪律1) 应训员工一律参加，除确实不能缺岗者或特殊情况者外；事假员工以书面形式提交办公室，并经办公室主任批准，因病请假者须附病假证明；2) 培训期间，做到不迟到，不早退；3) 每位员工必须做好培训记录；4) 非紧急事件不得中途出入课堂，扰乱培训秩序；5) 培训过程中不得聊天，保持课堂安静，手机、BP机开至振动档。员工培训计划方案培训目的：提高员工的业务技能和素质水平，更好地为业主提供优质服务序号培 训 内 容培训人培训对象培训方式考核方式1公司概况，物业管理概论、服务与礼节礼貌、仪表仪容规范；ISO9001质量体系基本知识总经理综管部经理 全体员工口述 探讨示范口试2管理目标及管理模 式、指标管理处主任全体 管理员讲座笔试3管理制度、员工守则部门 主管全体员工讲座笔试4岗位职责和作业指导书部门 主管全体员工讲座笔试 现场考核5防火、消防、安全 知识安协 主管全体员工示范 口述笔试 演练6物业管理服务理念 与服务技巧管理处主任全体管理员讲座提问7各类设施设备的操作和维护保养工程部经理全体员工示范现场操作8各类清洁剂的识别 和使用环境保洁部主管全体员工示范 口述演练 现场操作9清洁管理标准环境保洁部主管领班示范现场口述10绿化养护基本知识环境保洁部主管全体员工口述现场口述11客户信息的收集、 反馈、服务节能降耗注意事项、应急措施规程客户服务部主管全体员工口述口试四员工激励机制激励是人性化管理的主要方式。尊重个体权利、保持团队精神，服务住户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准。思想工作机制：重在激发潜能，充分发挥员工的效能和工作积极性。引导员工动机，尊重个人情感。并且针对个性行为做适时的思想工作。方式有谈心、座谈、家访等。激励机制：在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖罚分明。做到人人有动力，个个有压力，奖励的方式有物质奖励和精神奖励。培养提升机制：这在工作中极有价值。将培训放在集体和个人发展的重要位置，培养的目标是使员工一专多能、精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下。为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养、提升、培训、进修等。工资福利机制：重在考核，依据贡献大小进行工资决策。既能考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。福利措施按国家相关的政策法规严格执行。 五各项管理制度1、公众制度物业管理公约 智能化设施管理制度房屋使用及维护管理规定 消防器材管理制度装修管理制度 治安管理制度 非机动车管理制度 机动车管理制度 卫生保洁管理制度 商铺管理制度绿化养护管理制度 电梯管理制度 停车库管理制度 2、内部管理制度质量体系程序 采购物品检验控制程序合同评审程序 服务过程质量评价程序文件与资料管理程序 正和预防处理程序采购控制程序 业主住户投诉处理程序 业主/住户入住程序 内部质量控制审核程序质量记录控制程序 培训控制审核程序人员考核管理程序 服务控制程序 IS09001质量管理体系员工手册 管理处主任职责 安协员岗位职责工程部主管职责 保洁员岗位职责环境保洁部主管职责 绿化员岗位职责安协部部队长职责 管理处维修和回访制度客户服务部主管职责 高低配值班员岗位职责档案员岗位职责 维修电工岗位职责财会员岗位职责 弱电工岗位职责 各部门管理职责 员工着装管理制度突发事件或异常情况处理规程 火灾、火警事故处理规程 六、档案的建立与管理1、档案建立档案资料的分类：发展商提供的资料管理服务中心自建档案资料2、档案管理档案建立和管理流程收集整理分类分级编号登记输入电脑入柜利用检查档案资料收发管理程序重要资料（如发展商提供的资料） 管理服务中心主任/指定负责人交接签收 专管员分卷归档。管理服务中心自建档案资料 客服员按公司制定的文件管理程序发放与接收并立卷归档。档案管理要求多种形式的档案储存方式并利于保管。电脑储存，便于查找和利用。电脑文件设置子目录并定期清除无效文件。原始文件按照其使用性质及重要性分类并编制相应文件目录。档案鉴定由管理服务中心主任/指定人员负责。档案按不同业务性质分块，以内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目录，原则上按不同业务部分分柜保存。档案专管员必须做到档案标识清晰、分类明确，易查找，档案借阅必须办理主任签批手续并及时收回，防止文件流失和泄密。档案室环境要求达到防火、防潮、防变质等，配置有效的灭火器材，遇潮湿天气需放置生石灰等物质，以保证档案资料的完好无损。 第六部分分项管理、服务方案6.1 分项管理与服务方案6.1.1 前期管理方案总体目标：为认真做好金鼎阳光前期管理和整体接管验收工作，确保金鼎阳光安全，按时投入使用，我司在这一阶段的工作重点分为前期顾问期、前期准备期、前期管理期三个阶段。拟采取措施：1、前期顾问期的重点工作包括参加物业施工工程例会、提出顾问建议书，参与工程验收、提出整改建议、熟悉设施设备情况、工程档案验收等。2、前期准备期的重点工作，包括员工招聘、培训、房管、市容、物价、交警、电信、社区以及环卫、公安、消防等职能部门的联系等工作。3、前期管理期的重点工作，包括前期管理人员的介入、金鼎阳光设施、设备专项维保单位的业务联系及设备安装调试和试运行等工作。4、首次意见征询。5、金鼎阳光的档案整理、保管、使用。6、适应性实务管理展开。6.1.2 管理处员工管理方案总体目标：公司本着以人为本，人尽其才的用人原则，实行能者上，平者让，庸者下的用人机制。拟采取措施：1、在管理中采取录用、考核、淘汰机制，协调机制，并通过服务技能和服务意识培训，量化管理内容，严格按ISO9001质量体系对员工进行管理。2、将考核程序进行员工手册和公司操作程序两大系列，实行公司对管理处、管理处对部门、部门对员工的逐级月考核月评制度。3、管理处的管理员全部实行培训上岗制。对重大、特殊设施设备的管理和电工、消控、配电房值班等人员实施持证上岗制。4、对员工的着装、用餐、佩证上岗、礼貌用语、实行制度管理。对保安员实行半军事化管理。5、每个岗位均制订岗位职责，做到有章可依。6、业主对员工提出表扬、批评，管理处必须赏罚分明。7、要求员工廉洁自律，不拿业主一针一线，一切拾遗要缴公。 6.1.3 治安管理方案总体目标：1、通过按计划实施整个金鼎阳光内外的安全协管工作，保障各项设施设备及公共秩序。2、做好金鼎阳光出入口管理，小区内安全巡查以及重点部位的安全协管工作。3、做好地上、地下停车场地机动车、非机动车辆有序放停管理。4、实行人防和技防相结合的安全防范管理。5、按市优小区标准展开服务。拟采取措施：1、安协人员做好持证上岗，要求安协员政治素质高，业务素质好，责任心强，身体健康，品貌端正，男性，身高1.70米以上，无不良记录，复员军人优先录用。2、工作期间在金鼎阳光二个出入口，监控中心实施24小时定点值班，并作值班记录。3、负责金鼎阳光的交通管理(机动车、非机动车停放等)4、熟悉掌握相关安防、消防设备的使用，并根据不同需要作出果断反应。 5、加强责任心，能坚决与各类犯罪分子、破坏分子、可疑人员作机智、勇敢的斗争。6、充公发挥技防设备的作用，如周界报警设备、消监控设备，消防器材，自动报警系统，巡更系统和110报警等，以确保金鼎阳光的安全。7、服从公安及金鼎阳光内保指挥，并协助公安机关做好其他有关安保工作。6.1.4 保洁管理方案总体目标：确保金鼎阳光内外的整洁(包括电梯前厅、走廊、广场、绿化带、地下停车库等公共区域)，达到市优小区的保洁标准。拟采取措施：1、负责做好物业管理区域及广场、地下停车库、绿化带内的卫生保洁。2、对楼内石材地面、磁砖地面、强化复合地面、地毯地面等分不同性质定期做好除尘、去污、抛光等工作。3、对入室部分的石材墙面、玻璃墙面、不锈钢、铝及铝复合材料墙等分不同性质定期做好除尘、去污、抛光等养护工作。4、对公共区域内的烟筒(缸)、垃圾筒(箱)及时进行收集、清运。5、定期对公共场所进行除“四害”消杀工作，并根据情况做好防止突发性疾病控制的有关工作。6、根据招标单位的要求，水箱的清洗工作。7、及时清除非法张贴物等。6.1.5 消防管理方案总体目标：1、安协人员熟悉消防管理基本常识，做到应知应会。2、安协人员对消防重点部位，重点项目实施重点消防管理。3、消防安全达到市优标准。拟采取措施：1、安全协管部应加强对小区消防设施、设备定期进行安全检查，确保设施、设备的完好。2、加强对消防监控室的值班管理，及时排除消防隐患，并实行技防和人防相结合的办法，加强对重点区域的检查，巡逻。3、安协员应熟悉消防灭火取水点，登高点的情况，确保取水点的水压正常，消防登高点场地空畅。4、制订消防安全紧急预案，防范于未然。5、建立群立群防群治消防组织，加强消防安全宣传教育。6、每年对安协员进行一次消防演练，确保小区消防安全。7、夜间和节假日加强对小区的消防检查和巡逻。8、消防安全达到市优标准。6.1.6突发事件和异常情况处理方案总体目标：1、突发事件和异常情况主要分为二级方案处理，一级为消防事件，治安事件，卫生防疫，重大设施事故，二级为突发性停水、停电、电梯关人，一般性设施事故，停车安全事故等，我司将根据金鼎阳光的实际情况，做好相关的应急预案，以尽最大可能及时处理和配合相关部门做好突发事件和异常情况的外置。2、对突发事件和异常情况处理要充分体现业主第一的思想。同时，在平时需加强员工的教育，尽可能将事故造成的损失降低到最低程度。拟采取措施：1、由各职能部门，具体制订突发事件的各项预案。2、建立突发事件和异常情况应急处理领导小组，由管理处主任任组长，各职能部门主管为组员，在突发事件发生时，全权处置。3、加强平时对重点安全、消防、卫生部位的检查，整改工作。4、加强员工的对突发事件和异常情况的预案培训、教育、重点课目进行应知应会的考核、演练。5、明确和明示供电、供水、防疫、火警、公安、环卫等部门和设施设备维保单位的常用电话和联系方式，以备用。6、配置必要的防范工具、装备、以应急使用。 7、自觉接受相关业务部门的业务指导。6.1.7出租房管理方案总体目标：1、实施与业主签订责任书的协议，以确保小区的安全。2、配合当地派出所、社区对承租者的管理。拟采取措施：1、考虑到金鼎阳光地处杭州城北的新区以及部分业主对物业的投资选择，可能会出现部分业主的出租房，因此，在对出租房的管理中，管理处将出租房业主签订相关协议书，以确保小区安全。2、配合当地派出所，社区居委会做好工作，对承租者的来源、人数、对象、性别等基本情况备案登记。3、对承租者进行物业使用的教育，要求承租者认真执行业主公约(临时规约)，以确保对小区房屋的设施、设备、治安、卫生、绿化、环境的爱护。4、对外地承租者，配合当地社区派出所和居委会对承租者进行有关管理和服务。6.1.8绿化管理方案总体目标：1、确保金鼎阳光绿化四季常青，成活率达到区优标准。2、选派绿化专业技师指导绿化养护，并由专业绿化养护员担当常年养护。拟采取措施：1、要求做到绿化养护的成活率达到市优标准。2、配备养护专业人员，责任到人，实行日巡查制度，并每天按时做好除杂草、清除绿化带垃圾的工作。3、根据天气条件，做好绿化带的浇水、施肥、除虫、剪枝、防冻工作。4、根据绿化的品种特性，及时做好补种和疏密养护。5、对金鼎阳光沿河地带的绿化养护，还要做好保护枝干的工作，劝阻小孩攀枝。6、做好绿化养护的宣传工作，在小区内树立爱护绿化、美化环境的氛围。7、在绿化养护时，要节约用水、用药、爱护绿化养护工具。6.1.9工程设备管理方案总体目标：1、做好金鼎阳光设备的运行和维护工作，确保各项设备的正常运行。2、对设备维保期内的设备发生事故，及时联系维保单位进行维保。对由专业公司进行维保的设备，及时联系维保单位，监督其服务质量，确保金鼎阳光设备的正常运行。凡能自行修复的，立即进行修复，零星维修、维保工作由物业公司及时做好。拟采取措施：1、工作人员做到品行端正，工作责任心强，通过培训能熟练掌握各类设备的操作，须持证上岗的均需持证上岗。2、操作要求：定期对各类设备进行维护；定期检查各类设备的接插件、线路是否完好；对各类安全设备定期进行测试。根据不同设备及保养要求制订保养计划等。3、根据现有设备情况，分列维保方案如下： 供配电系统：变压器、高配柜、低配柜、各楼层配电箱。要求定期做好保养、检查接插件情况的检查、绝缘电阻摇测、易损件(室内外光源、插座等)更换、配电箱检查、室内外公共照明配电的安全性维护、接地情况检查等。供水系统设备：对生活水泵、生活水箱、消防水泵等设备的运行情况应做到每日检查、定期维护等。电 梯：要求每天对电梯机房巡查不少于二次，检查电梯设备的运转情况，检查电梯轿箱及层门、导轨等运转情况，定期检查电梯井道内开关、道靴、重块压板螺丝、重链、悬挂螺丝、缓冲器、钢丝绳、张紧轮等部件的工作情况，发现问题，严格按操作规程处理，因故障发生轿箱内人员被困情况时，应按操作规程进行施救等。安全监设备： A、周界报警设备，定期检查报警主机，红外线发送/接收装置的工作情况，线路完好情况等。 B、摄像监控系统。定期检查各摄 像探头、硬盘录像机、监控墙、工作主机、连接线路工作情况，及时排除故障。认真做好监控录像 数据的拷贝、保存等。 C、双监探头报警系统，定期检查、测试各双监探头的工作情况，及时排除故等。消防报警(消控中心UPS)设备：定期对消防报警的主机、喷淋头、烟感、BAS终端、消防广播(兼背景音乐)终端等进行检查维护，确保系统工作正常。车库管理系统设备：认真做好车库管理系统主机、读卡器、道闸、满位显示屏等相关设备的维护，确保系统正常运行。有线电视系统：每月对天线、高频头、馈线、固定螺栓进行检查，固定螺栓进行维护，遇大风、台风等危害性天气应做到事前、事中及事后的巡查，并视天线的偏移情况进行调校工作等。智能化系统设备：智能化系统设备是小区智能化管理的重点，该系统具有较强的综合管理功能。要求做好智能化管理系统主机的维护工作。6.1.10装修管理方案总体目标1、认真执行余杭区房屋装修管理办法，做好对业主二次装修的管理与服务工作。2、严防消防和治安事件的发生。拟采取措施：1、在装修过程中，严格遵守杭州市房屋装修管理规定，帮助业主做好装修审批服务和注意事项告知工作。2、对进场施工人员实行出入证管理制度，对装修方案，需持房管部门的审批意见办理。3、对违章装修予以坚决的制止，对装修引起的公共场所，建筑成品等损坏的，一律追究当事人的责任，以维护全体业主的利益。4、对装修地点，实行每天二次的值班巡逻检查，消除安全隐患。5、加强对施工人员治安安全和消防安全的教育与检查，严防各类事件的发生。6、加强对小区装修期间水泥、黄沙、油漆等供货商和装修促销单位和人员的管理。7、装修期间严禁拾荒人员进入小区，对收集废旧物资的人员实行定点定人管理。6.1.12智能信息化系统日常运行及维护方案运用智能信息化系统，对金鼎阳光科学、系统、全面地管理，提高员工工作效率与工作质量，更及时地为金鼎阳光业主服务。同时，为公司决策层提供科学、准确的信息。1、金鼎阳光业主档案管理和基本资料资料管理。（1）建筑结构、水、电、机械设备的资料及保养资料。（2）房屋竣工、验收、交接、装修、维修情况的资料。2、物业公司的内部管理。（1）记录业主的投诉、报修情况及处理结果。（2）编辑、处理、打印各类文档和表格。（3）人事与文书档案管理。（4）公用设备设施的日常维修管理。（5）固定资产管理。（6）财务管理，主要用于收费情况与材料出入为登记。（7）综合查询内部各类资料。3、物业公司具有一定的规模后，建立内部网络系统。智能化系统的设置，极大程度地方便物业公司的管理，能更好地为全体业主服务。为使这些系统最大程度地发挥作用，物业公司应及时了解其动作情况，从下列几方面做好系统日常运行保养维修工作： 对机房操作人员的管理（1）操作人员严格培训合格方可上岗；（2）制定操作人员的岗位责任制；（3）操作人员素质要求：有责任心、较好的文化素质，具有处理各种突发事件的经验和能力；（4）对系统运行状况进行记录。 对系统设施设备的管理（1）制定严格的机房操作规程；（2）制定操作系统的工作流程；（3）制定系统故障时的应急措施；（4）制定完整的维护、保养计划，定期对系统进行测试。6.1.13 房屋及公用设备设施维修养护方案维修养护计划：建立专业维修保养队伍，制定完整的维修养护制度。1、房屋的日常维修养护方案地基基础的养护：A、防止出现不合理超重。B、保证勒脚完好。楼地面工程的养护A、楼地面的有效防水。B、室内防潮。C、对二次装修加强管理。墙合面及吊顶工程的养护A、定期检查，及时处理。B、加强保护与其它工程相接处。C、注意清洁与清洁方法。D、注意日常工作中的防护。E、注意材料的工作环境。F、定期更换部件，保证整体协调性。门窗工程的养护A、严格遵守使用常识与操作规程。B、经常清洗检查，发现问题及时处理。C、定期更换易损部件，保持整体状况良好。D、加强窗台的使用管理。屋面工程维修养护A、定期清扫，保证多种设施处于有效状态。B、定期检查、记，并对发现的问题及时处理。C、建立大、中、小修制度。D、加强屋面使用的管理。通风道的养护管理防治白蚁2、公用设备设施的维修养护方案照明设备：每周检查照明设备的完好程度，如有缺损及时更换，及时就灯具外观、照度和色调进行检查，进行必要的清洁工作。消防报警系统：每日进行信号测试检查，每月检查电压、电流及各类仪表的运行是否正常，每年进行一次消防全面检查。各类水泵：每日进行巡视检查，声响、震动、电流、压力等是否正常，每半年进行自动控制部分检修。6.2物业维护计划和实施6.2.1房屋日常维修保养计划序号项目维修类别计划方案实施效果1房屋承重结构部位局部受损：施工质量原因造成的结构问题。每周巡查一次，若室内装修阶段要每天巡查，发现问题立即处理、维修由维修中心按照房修规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，委托专业公司实施安全、正常使用；功能完好2外墙面外墙起鼓脱落，局部、大面积渗漏及翻新每周检查一遍，发现问题，及时维修由维修中心按照有关修缮规程实施无起鼓、无脱落、无渗水、整洁统一3屋面隔热层破损；防水层破损造成渗漏；屋面积水每周检查一遍，发现问题，及时维修由维修中心按相应作业规程实施维修，按照年度普查计划维修无积水，无渗漏，隔热层完好无缺4公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；楼梯间墙湎、扶手、踏步的维护每周检查一遍，发现问题，及时维修由维修中心按相应技术作业规程实施维修整洁，无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹5共用烟道由于烟道内隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；排烟口封闭不当造成漏烟住户随报随修由维修中心负责维修排烟畅通；不回烟，不串烟，不漏烟6上、下主水管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱每半年检查一遍，发现问题，及时维修由维修中心负责维修上下水畅通，无渗漏6.2.2房屋定期维修保养计划序号项目维修类别计划方案实施效果1房屋承重结构部位局部受损：施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行一次检查；及时了解房屋的结构性能，作到早发现，早处理由维修中心负责实施结构安全，正常使用。结构性能完好2外墙面外墙起鼓脱落，局部、大面积渗漏及翻新每二年对较大面积渗漏，外墙久修无效的，应局部翻新防止扩大及污染墙面；并清洗一次；每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入由维修中心负责外墙平整，无渗漏水；整洁统一3屋面隔热层破损；防水层破损造成渗漏；屋面积水避雷网每二年刷一次油漆，防止锈蚀；每半年疏通一次屋面雨水口；每年对屋面防水层检查一次；每年翻新更换老化部分由维修中心负责无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；隔热层完好4机电设备电梯、水泵等机电设备的维护保养；日常机电设备的零部件易耗品维修、更换月检控制设备一次；季检开关灵敏度及开关固定完好情况；年检电源切换及自动保护装置由维修中心负责实施，相关承包商配合；重在大设备每三年大修一次运转正常，安全；设备完好率100%5照明线路的检修维护；灯具的维修及更新每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具由维修中心按相应保护规程实施；照明灯具每年更换一次线路无老化；灯具正常使用照明完好6消防设施疏散标志的维修及维护；室内消栓（箱）的维护及检修每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次以防发霉；每年对消防疏散门进行一次维护由消防、机电、维修专业人员对应负责实施；消防系统主要设施设备每年更换一次设备完好率100%7公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；楼梯间墙湎、扶手、踏步的维护每半年对公共地面进行一次维护，补换损坏或空鼓地砖；每三年刷新一通首门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆由维修中心按照相应技术作业规程实施；每三年铲除抹灰翻新一次美观、完好、整洁、清爽8共用烟道由于烟道内隔板损坏及导流板安装不当造成的回串