10月郑州市易元国际项目定位及开发建议报告.ppt

易元国际项目定位及开发建议报告 二零一零年十月 2 写在前面 思路决定出路 对于本案沟通 本司认为 重视战略定位 重视项目操盘方向 遵循市场至上 密切关注客户需求 才能有效实现项目快速去化 本报告重点解决的问题 1 项目做什么才能符合市场的需求 做什么 2 如何使项目快速去化 回笼资金 如何做 3 如何结合区域新政后状况实施操盘 竞争力在那 3 写在前面 根据易元公司前期对项目各项工作推进情况 当前紧要任务为尽快明确项目规划方向并与设计院进行有效沟通 使项目规划方案确定 以便公司运行下一步各项工作开展 我司根据易元公司前期与设计方初步沟通设计成果方向对项目及开发公司战略目标的了解 同时对项目所在区位市场情况的运行情况研究 结合我司多年操盘经验对本项目产品定位及规划方向提出一些建议 以供易元公司开展与规划设计公司沟通对接过程中作为一定参考之用 由于我司接触该项目时间较短 对相关情况了解深度有限 报告出具时间上较为仓促 难免出现理解偏差及疏漏之处 望贵公司指正探讨 4 目录 市场环境分析 项目定位建议 项目规划建议 项目分析 5 市场分析 市场认知 市场环境分析 市场解读 市场展望 6 市场认知 郑州区位简述 郑州市位于河南省中部偏北 辖12个县 市 区 其中县1个 县级市5个 区6个 它地处中原腹地 中心城区城市人口为400万左右 其中暂住人口80万人以上 城市建设用地规模控制在360平方公里以内 远期 到2020年 城市人口将达到550万左右 其中暂住人口150万人以上 城市建设用地规模控制在500平方公里以内 区域规划以郑州为中心 个半小时交通为半径 包括洛阳 开封 新乡 焦作 许昌 平顶山 漯河 济源在内的 个城市群落的中原城市群 7 市场认知 上半年市场运行基本情况 1 房地产开发投资情况 上半年 郑州房地产开发投资增长加速 全市房地产开发前6个月累计完成投资288 2亿元 同比增长59 2 其中住宅开发投资完成额217 3亿元 同比增涨52 3 2 商品房交易情况商品房市场投放量从3月份起有所放大 上半年 郑州市区商品房批准预售面积450 28万平方米 同比增长73 28 郑州市区商品房销售面积525 97万平方米 同比增长8 03 自09年底国家对房地产市场进行调控以来 郑州市商品房销售量增速逐渐趋缓 尤其是新 国十条 的出台 使5月份商品住宅的销售量环比增幅下降了36 99 6月份环比虽然有所回升 但同比仍然下降了26 66 相比较房地产一线城市而言 郑州房地产市场的投资投机现象不明显 房价受政策的影响较小 政策 2010年上半年 郑州市房地产市场商品房供应与销售 二手房交易量呈现同比上涨态势 新 国十条 出台后 商品房与二手房交易面积涨幅开始下降 6月份房价环比出现回落趋势 8 市场认知 郑东新区 规划范围150平方公里 其中起步区33平方公里 西起107国道 东至京珠高速公路 北起连霍高速公路 南至机场快速路 规划方案 将 共生城市 新陈代谢城市 以及 环形城市 等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中 以体现郑东新区高速公路环绕 交通发达 绿树成荫 河流湖泊相映 使未来的郑州具有历史与现代 新城与老城 自然与城市 共生 的理念 成为城市之林中富有魅力和特色的现代化城市 共分六个功能区 9 市场认知 10 市场认知 龙湖区 龙湖区规划面积约40平方公里 其中龙湖规划面积6 08平方公里 与流经市区的几条河流 郑州国家森林公园等构成城市生态区 伸入龙湖的半岛为cbd副中心 规划面积约0 48平方公里 其间有湖中湖 是商务 居住 旅游 娱乐和休闲的胜地 国家郑州经济技术开发区 规划面积约50平方公里 已开发12 5平方公里左右 是郑东新区的工业支撑区 11 市场认知 龙子湖高校园区 规划面积约22平方公里 主要由高等院校组成 龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连 是郑东新区生态水系的重要组成部分 也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境 科技园区 规划面积约18平方公里 主要用于安排科研院所和研发机构 12 市场解读 市场特点 商品房投放明显增加 2010年上半年 郑州市商品房供应逐月上升 商品房投放面积由元月份的38 14万平方米增至6月份的107 35万平方米 供应量的增加主要是随着施工进度的推进 去年开工和续建的项目在2010年陆续进入市场 下半年还会有更多的房地产项目进入市场 将彻底缓解我市房地产市场自去年以来供应量不足的局面 市场特点 商品房销售呈现波动 受市场预期和国家调控政策多重因素的影响 上半年我市商品房各月份销售量呈现波动态势 3 4月份 郑州商品房销售量均超过百万平方米 到了5 6月份 国家调控政策对市场交易行为产生了较为明显的效应 月度销售面积分别下降至73 04万平方米和75 51万平方米 降幅在3成左右 13 市场解读 市场特点 商品房可售面积有所回升 2009年郑州房地产市场呈现出商品房累计可售面积持续下降的态势 可售商品房源从2009年初的900 16万平方米下降至2009年底的465 48万平方米 2010年4月底商品房市场的累计可售面积降至347 73万平方米的历史最低点 5月份后 受市场供应量持续增加和商品房销售出现滞缓的双重影响 累计可售面积开始回升 6月底商品房可售房源面积达到396 81万平方米 基本恢复至年初的水平 市场特点 区域和非住宅类商品房拉升房价 上半年 郑州的商品房销售价格与全国二三线城市一样 房价水平呈现出两位数的上涨 从各区域看 郑东新区今年上半年商品房销售均价达到7154元 平方米 继续领跑全市房价 其中商品住宅销售均价为6248元 平方米 高出全市平均水平1163元 平方米 商品住宅销售均价涨幅17 64 高于全市商品住宅价格涨幅3 55个点 14 市场解读 从郑州近期写字楼投放面积来看 一年有60万方左右的放量 主要集中在郑东新区和金水区 占比在50 以上 写字楼状况 15 市场解读 写字楼状况 从走势上分析 销售面积在200 以下的易于销售 其中60 180 之间的销售量更为突出 写字楼销售面积走势 主力销售面积走势 16 市场解读 面积分割状况 分析 郑州中高档写字楼单体面积主要集中2 5万 之间 商住楼单层面积主要集中在800 1200 之间 纯写楼单层面积主要集中在1700 2800 之间 标准层分割面积主要集中在50 300 之间 受价格上涨和区域客层影响 为了有利于销售 标准层割面积呈现越来越小的趋势 17 分析展望 18 目录 市场环境分析 项目操作思路 合作方式 项目分析 19 用地说明 项目区位 项目分析 环境 配套 周边项目 土地分析 20 项目分析 项目区位 本项目位于郑州市大郑东新区之商住物流园区片区内 位于商都路与心怡路交汇处东北角 是未来郑州东区综合交通枢纽区商业圈核心覆盖区 项目距离郑东新区新火车站 会集高铁 地铁线路 城市轻轨 长途客车 公交线路 形成 五站合一 格局 仅1 5公里距离 是未来郑州新火车站商圈核心地段之一 十分钟车程即可到达郑东cbd核心商圈 二十分钟车程可达郑州中心二七广场商圈 蓝色区域为地块位置 21 项目分析 周边环境 项目西侧为海马公园 东方世纪港湾 高速奥兰花园 天明雅园等众多高档居住社区 当前销售价格基本都在8000 10000元 平米 所集聚人群较为高端 项目北侧集合了绿地之窗 原盛国际 永和国际广场等以高端商务写字楼 商住办公 酒店类型商业类型产品 初步展现了未来新火车站商圈的商业 商务功能的巨大潜力 项目东侧为未来规划新火车站规划铁路及一零七国道 22 项目分析 周边配套 文化教育 市47中附属小学 郑东实验小学 市47中体育场等 医疗配套 管城中医院 建成 北京同仁医院 在建 长庚医院等行政配套 工商局 省司法厅 省检查院 法院等商业配套 cbd核心商业区 cbd内外环商业步行街 中央特区商业街等人文配套 世界客属文化中心国际会展中心 市民广场 七里河滨河公园等休闲购物 麦德龙商业广场 宝龙城市广场 新火车站商圈 中央特区商业街区等交通道路 商鼎路 体育场路 东风东路 商城路 农业东路围绕周围 郑东汽车客运站与新铁路客运站 注 综合交通枢纽区位于郑东新区新107国道西侧 金水东路南侧约1公里处 以新郑州火车站为核心 会集地铁线路 城市轻轨 长途客车 公交线路 形成 五站合一 格局 交通比较便利 地理位置相对比较优越预计到2020年 新郑州火车站日发送旅客量为10 46万人 新长途公路客运站日发送旅客量为6 75万人 23 项目分析 用地说明 项目规模 项目总占地15000平米 约合22 5亩 地块呈菱形状 目前地块表面基本平整 不涉及拆迁 北侧与西侧临路 其中西侧紧临心怡路 未来将直通新火车站商业广场 北侧路对面为市政绿化广场 规划指标 容积率为7 0 建筑密度 35 建筑高度 120米 24 项目分析 周边项目 物业类型 写字楼商业项目简介 绿地之窗位于郑东新区东风东路与七里河南路交汇处 距高铁站仅50米 集国际5a甲级写字楼 旗舰商业 星级酒店融汇一体 总建筑面积48万平方米 是郑州综合交通枢纽中心首个配套工程 四期开发 一期24层准甲级写字楼仅剩顶层1400 在售 15200元 每平方 送500 阁楼 共240多套房源 二期800多套 标准层每层共分十二间 及五星级配套的公共卫生间 车位配比1 0 7 均价 一期264套均价12000二期开盘均价预计13000 绿地之窗 25 项目分析 周边项目 地理位置 郑东新区商务外环路南 众意路东楼盘均价 9720元 平方楼盘简介 枫华 郑州 置业有限公司温哥华大厦作为温哥华广场的写字楼部分 位于郑东新区cbd商务区 是一栋集高档办公 休闲 娱乐 酒店为一体的一站式商务空间 总建筑面积3 6万平方米 为世界精英财智人群量身而制 物业公司 深圳市龙城物业管理有限公司郑州分公司物业标准 8元 平方米 月 温哥华大厦 26 项目分析 周边项目 汇智金融大厦 郑州汇智置业有限公司汇智大厦位于郑东新区商务外环路与九如东路交汇处 西临内外环之间商业内街 东邻cbd主干道 商务外环 整座大厦120米高 地上建筑面积达62000平米 采用5a甲级标准 全力打造全智能化生态写字楼 配置环保节能的中央空调 外立面采用全玻璃幕墙结构 均价 8500元 平方米绿化率 16 容积率 12 25物业公司 郑州卓建物业管理有限公司物业标准 办公5 2元 月 平方商业6 5元 27 项目分析 周边项目 绿地 原盛国际 原盛国际 位于东风东路和金水东路交汇处 东依107国道 南侧紧邻七里河 京珠高速 东风路 黄河路 农业路 郑开大道 商都路等交通干道遍布周围 共建设8栋商务楼 其中2栋地上17层 地下2层 4栋地上16层 地下1层 其余2栋地上16层 地下1层 距cbd三公里之内 位于cgd中心区 且公交总站 长途客运站及规划的地铁站点 距东风东路站约50米 等汇成了城市交通枢纽综合体 均价 9000元 平方米容积率 4 0绿化率 35 物业公司 上海科瑞物业管理发展有限公司 物业标准 8元 平方米 月 28 项目分析 周边项目 永和国际广场 楼盘简介 河南省永和置业有限公司 永和国际广场 位于郑东新区金水东路与民生路交叉口 中央行政办公区 斥资六亿五千万人民币倾力打造 总建筑面积14万平方米 秉承国际化商务精神 充分吸纳世界顶尖环保 节能 高科商务理念 24部观光通达电梯 国内最大地下立体智能化车库 集世界级豪华写字楼 白金五星级酒店为一体 容积率 5 77绿化率 32 物业公司 郑州派铂利物业管理有限公司 物业费 2 5 3 5元均价 1 8万车位 22万 29 项目分析 周边项目 绿地中心千玺广场 绿地中心千玺广场位于郑东新区cbd中心湖南侧 是由上海绿地集团投资开发的集商业 国际5a甲级写字楼 超五星级酒店 观光旅游 顶级私人会所等多功能为一体的写字楼项目 绿地中心千玺广场高达280米 是中原第一高楼 亦是郑东新区cbd三大核心标志性建筑之首 五星级万豪酒店 58层为空中观光层 59层为顶级私人会所 项目业态 一栋60层超高层 其中 5 35层为写字楼 38 55层是万豪超五星级酒店 均价 25000元 平方米物业费 19 80元 平方米 月 30 项目分析 周边项目 领袖国际中心 领秀国际中心位于郑东新区cbd外环路与商务东二街交叉口 是由河南福晟置业有限公司开发的5a甲级写字楼项目 总建筑面积78206平方 为1栋30层的高层建筑 高120米 其中1 4层为商业裙房 5 30为办公楼 功能布局具体如下 1层 银行 证券类办公营业大厅 2层 餐饮健身娱乐类 设置员工餐厅 咖啡厅 乒乓球室等 3 4层 会议 培训大厅 中型 小型会议室6个 5至30层 办公空间 十七层为避难层 地下三层为停车场 车位约215辆 屋顶 直升飞机停车坪 大厦顶部采用钻石样式 极力构筑现代办公建筑风格 销售均价 11月开盘 一房一价物业标准 6 00元 平方米 月 31 项目分析 周边项目 乐地金融中心 乐地金融中心 郑东新区cbd核心区位 商务外环路与商务西二街交汇处 北揽郑东新区500亩森林湿地公园 南享cbd繁华城市顶级市政配套和如意湖城市风景 乐地金融中心 由唯一进驻cbd的港资企业 郑州乐地置业有限公司倾力打造 总建筑面积约为6万平米 总高120米 主体建筑31层 以超5a级写字楼标准建造 专为国内外顶级银行 证券 保险等大型金融企业总部办公量身定制 为金融企业创造国际化资本商务平台 容积率 12 99绿化率 13 物业标准 商业服务3 8元办公1 8元 32 项目分析 周边项目 高速 奥兰花园 奥兰时代广场该项目位居郑东新区东风东路与郑汴路处北 毗邻郑州火车东站与郑州地铁1号线 由奥兰花园高速地产开发 奥兰时代广场总占地面积186亩 总建筑面积约46万 容积率3 2 绿化率达到46 采用了art deco艺术装饰主义建筑风格 配有两层地下阳光车库 建筑底层架空 室内标准游泳馆 奥兰时代广场建成后会是一个集居住 办公 酒店 商业于一体的大型综合性社区 总户数 3000均价8800元 平米物业标准 高层 1 35元 平方米商业 1 6元 平方米 33 项目分析 周边项目 中豪 汇景湾 河南中豪置业有限公司中豪汇景湾位于金水东路与心怡路交汇处 紧邻cbd中央商务区 cgd中央政务区 新东站商圈 周边有京珠高速 东风路 金水路 农业路 新107国道 地铁1号线等 主力户型有 90 170 多样户型 创新90 两房变三房 120 两房变四房 赠送面积达40 采用同层排水 有酒店式入户大堂 绿化率 40 物业标准 1 6元 平方米 月销售均价 接近9000 34 项目分析 周边项目 东方鼎盛时代 东方鼎盛时代位于政务居住区及cbd的前花园位置 由北京元大鼎盛有限公司投资开发 总占地168亩 总建筑面积23万平方米 规划户数1700余户 分两期开发完成 项目附近为 四园一体 和 五站合一 四园一体 滨河公园 七里河自然景观带 奥林匹克体育中心 小区内部的现代主义花园 五站合一 快速公交 长途客运站 郑东新客站 地铁 轻轨等 一期均价 8000元 平方米物业费1 37元 平方米容积率 2 43绿化率 40 35 项目现状 项目位于郑东新区周边配套规划较为齐全 但目前很多都属于在建 土地属于生地状况 项目所处位置在城市发展方向 易打造高价值项目项目距离信火车站商业圈比较近 操盘思路针对投资型置业有较高的优势 东风路 心怡路 农业路 商都路 36 项目swot分析 37 项目地块方向 政策面良性影响 市场实现率 市场竞争优势 市场认同度 对地块区域价值提升 19 商务酒店 25 9 15 得分 地块适宜性 配套价值 规模适宜度 地段价值 商务型写字楼 纯商业 住宅 地产因子 38 地块适宜性 需求导向原则 根据市场的需求 做最适合市场的产品 竞争导向原则 结合竞争对手产品分析及对项目未来竞争对手产品的预测 做市场空间最大化的产品 利益导向原则 结合市场和地块的实际情况 增加项目产品的市场价值 实现项目的利润最大化 39 项目地块小结 地块小结 写字楼物业 公寓物业 物业形态初步定向 40 目录 市场环境分析 项目定位建议 项目规划建议 项目分析 41 项目战略定位 项目定位建议 项目战术定位 42 战略定位 开发理念 易元置业作为一家新锐房地产开发企业 本项目作为郑州市场上首个面市打造精品项目 需要承载的是以项目品牌带动企业品牌的塑造 并贯彻企业的坚守质量 注重口碑 追求创新的理念 但这一切的前提在于项目运行中确保平稳现金流 实现项目合理滚动开发的基础之上 作为一家新锐企业 首个项目的运作策略中合理控制风险的意义远远大于片面追求效益最大化的意义 在规划理念中应充分考虑和理解项目整盘运作思路 在规划设计阶段将项目整体运营风险控制在可控范围内 在此基础之上发挥设计创作空间在打造项目品质 创新 质量等方面精益求精 43 战略定位 开发目标 目标 通过写字楼 商务soho 商业部分专业市场化运作 实现项目快速回笼资金以确保项目有序正常运行基础上实现合理利润最大化 最终实现酒店完全自主产权和保留酒店所需充分运营资金 开发公司希望通过本项目运作达如下目标 1 积累酒店 写字楼商业项目开发运营实战经验 在市场方面通过本项目品牌带动公司品牌在市场中影响力 为公司后期发展作下铺垫 2 完全拥有准四星级标准酒店产权及相对充裕装修 运营资金 为公司积累一定固定优良资产以获长期收益 44 战略定位 45 战术定位 客群定位 写字楼 中型企业和大量中大型外地企业机构驻郑办事处或分公司 他们实力不断壮大 需要全新的平台和具备较好的对外交通便利以便于公司业务往来的展示空间 区域内五站合一的便利交通为此类群体需求提供了有力的保障 46 战术定位 客群定位 商务酒店 大量来往于郑州的进行商务旅行的商务人士 他们可能是企业中高层管理人员 要求酒店能够提供优质的服务 居住舒适 配套完善 交通便捷 酒店客群 47 战术定位 客群定位 商务soho 1 中小企业以及创意性企业 中小面积 办公用途 以中小型企业为主要的市场定位 他们事业初创 积累一定的经济实力 急需良好的创业平台 为自己的企业树立有品位品牌形象 有助于他开拓事业 2 以 居住加商务功能 为主的商务soho市场定位 消费者为收入丰厚的企业金领 产品不仅可以作为临时的私密休憩接待居所 而且可以获得丰厚的投资回报 在空间上提供了灵活性 适合于有活力的小型私营公司 48 写字楼集区商业存在的形式大概有三种 街铺 底层集中商业 shoppingmall 商业中餐饮部分的比重往往会比较高 以 大型酒楼 快餐店 的形式出现 并且快餐店 类快餐店的面积比例一般会超过40 银行金融业配比高 写字楼人群对超市部分的支撑很有限 写字楼商业 以金融 餐饮 健身休闲功能为主 战术定位 商业 49 战术定位 客群定位 商业 本项目商业部分定位为酒店配套商业服务及写字楼配套服务为基本功能的配套型商业裙楼 虽从项目所处地段及未来新火车站商圈发展趋势角度而言 商业定位方向可有大型商场 购物中心等多种方向 但综合本项目开发目标及实际运作需要情况考虑 建议项目商业定位为易于变现的配套性商业 主要为写字楼及酒店配套性的银行金融业 中高端餐饮业 咖啡厅 商务会议室 休闲健身 会所等行业服务 购买客群多为有实力投资人群 便于项目前期资金回笼 50 战术定位 易元国际 周边企业驻郑办事处 各阶层商务人士 中小企业 创意性企业 周边投资客群 其他游离客群 区域中型企业 pit 客户群 购买客群特征分析 51 战术定位 项目硬件客户关注度分析 重要程度 52 项目产品配比建议 立面风格建议 立面创新 建议以现代时尚为主题元素 并充分考虑环保节能 53 战术定位 项目广场和入口大堂形象建议 依据地块状况 建议项目北向开门 主门设置广场 以绿化为主 提高项目整体形象 根据项目客户群的定位 建议以现代 简约 大气为主 并穿插国际元素的标准 建立写字楼及酒店的大堂 54 战术定位 电梯品牌和空调体系 奥的斯快速电梯 三菱电梯 日立电梯 浙江快速等口碑良好品牌 按不超过500平米 台配置 出于环保低碳概念 建议在项目中不设置整体中央空调 以同层中央空调 商务空调 新风系统结合构成 55 战术定位 注 车位配比需达到约600个 地下车库建筑除相关设备配套用房外设为地下车库 不足部分考虑设置机械车位 酒店与商务soho设置在同一栋楼上 商务soho公寓设置在4 14层部分 酒店设置在15 30层部分 56 目录 项目定位建议 项目规划建议 项目分析 市场环境分析 57 业态建议 布局建议 规划建议 规划建议 经济测算 58 平面布局建议 1 项目西北角沿心怡路方向形成浅广场 即中心广场需在一定尺度上十字路口 心怡路与站西二路交叉口 开放 使主干道人车视线引入广场 设置标志性雕塑 引导人流进入 2 项目北侧及站西二路处应形成商业引导性广场 导入商业及写字楼人流及车流进入 3 在1 2处可考虑遮阳遮雨设施与入口处大堂连接 既然增加建筑气势与品位 又有实用效果 4 处作为主要车行入口 主要考虑进入地下车库入口方式处理 3 4 2 1 59 产品组合示意 酒店 写字楼 商业 商务soho 在规划建议里 我们将商业定位为两层 地下车库也尽量控制在两层 考虑机械车位设置 规划建议 60 规划建议 61 办公 商务soho 规划建议 62 写字楼 规划建议 63 基础配置 小型售卖中心 附加功能 溢价功能 中档咖啡厅 健身会所 品牌咖啡厅 mini品牌超市 中高档餐饮 品牌健身会所 健身中心 洗衣房 游泳池 水疗按摩室 便利店 美容美发店 红酒吧 音乐吧 商务会议中心 spa 酒店及商务soho配套相关建议 规划配套建议 64 业态建议 壹 贰 叁 业态配给原则 符合原则 业态配给符合土地性质 开发理念 区域规划 行业政策等 经济原则 业态配给以有助销售 整体互补 相互支撑等 形象原则 项目所处区域为城市高含金区域 项目打造的也是高端商务项目 注重形象 65 业态建议 整体功能示意 66 业态建议 业态分解 酒店 酒店部分属于项目的最高价值业态 作为发展商的自持产业 在整体项目开发布局中属于项目功能补足型业态 建议在这个业态上补充项目的国际元素 提高项目形象 在项目开发 营销 口碑上都给于相应的支撑 可考虑和国际知名酒店进行各种方式进行合作 例 希尔顿酒店 洲际酒店 圣达特国际集团 万豪集团 喜达屋集团等 一个方面支撑项目形象 一个方面也有助酒店的运营 67 业态建议 业态分解 商务soho 从功能层面来看 商务soho是酒店的升级版同属于项目的高价值业态 是服务新概念经济居家办公的产品 投资前景 升值潜力在商务项目中属于高端产品 该部分物业在沟通过程中也将作为发展商的自持物业 建议同酒店形式和国际化元素进行结合 在本报告中不再过多阐述 68 业态建议 业态分解 写字楼 硬件 先进信息平台 六类综合布线系统结合光纤 满足未来资讯不断发展的需要 即时共享全球信息资讯 与世界商务同步100 自由布局 网络架空地板 地板内敷设 地板下15cm高度内自然形成敷设线路的网状线槽软件 顶级会员专属club 进驻企业均将成为vip白金会员 三大支撑构筑顶级国际商务平台 1 商务关系 2 商务链接 3 商务交流 69 业态建议 业态分解 商业 本项目的商业配套形式出现 主要是补充其他业态不能涵盖的辅助性商业 一句业态配给原则 主要围绕商务氛围进行业态分割 其中着重考虑项目属于生地的客流日夜东线 以保障项目在黄金时间阶段客群氛围浓厚为主要目的 国际水会 涵括洗浴 水疗 养生 健身 spa 小型影院等 作为项目主力店 商务咖啡 茶楼 高档礼品等 银行 邮政类配套作为项目商业的业态主要定位 70 业态建议 业态分解 地下室 项目的地下室 除去配合项目主体的人防要求以外 主要为车位和服务性设置为主 增加项目的功能性 并导入人性化设置