刍议房价收入比——基于上海房价收入比的经验分析.doc

刍议房价收入比基于上海房价收入比的经验分析苏多永 张祖国在国际上，衡量居民购房难易程度和住房消费水平的通用指标为房价收入比。根据自由市场国家的经验数据，家庭住房消费占可支配收入的30%以内为正常；如果超过30%，说明家庭购房压力较大，支付能力不足；如果超过50%，说明家庭购房压力巨大，居民购房支付能力严重不足。一、我国房价收入比研究现状包宗华是较早关注和研究房价收入比的一位学者，他认为房价高低是相对于收入高低而言，如果只看房价上涨而不考察收入增长来研究房价收入比是不全面的，并将是否拥有住房纳入房价收入比指标体系，他得出我国房价收入比仅为3:1-5:1，房价并不存在过高问题。陈杰等通过考察收入增长、信贷支持和成本锁定等因素提出了动态房价收入比，并利用上海房地产市场经验数据进行分析得出房价收入比存在逐年下降之结论。这些学者均认为我国房价收入比如果按照传统方法计算的确存在过高问题，然而如果对房价收入比进行一定程度的调整，房价收入比就会“理性”回归，我国房价不存在过高问题。但是，大多数学者却认为我国房价收入比过高，房价已脱离居民的购买力和承受力，房地产泡沫已较为明显，政府应该采取必要的政策措施以促使房价理性回归。魏雅华认为不论是全国范围内还是局部中心区域，我国房价收入比和住房痛苦指数都是世界最高，房价已经严重偏离居民购买力和承受力 ；杨帆等认为我国各大城市房价收入比集中在8:1-15:1，其中上海、北京和广州等大中城市的房价收入比均在10:1以上，并指出我国房价已经被高估20%-30%，上海、北京和广州等大中城市房价大大超过居民购买力 。此外，还有一种观点认为我国是发展中国家，我国房价收入比的合理区间为7:1以内，而不是国际公认的3:1-6:1。其实，房价收入比并不是一个简单的问题，它的界定涉及到各种因素和条件。如以住房均价和家庭年均收入之比来衡量家庭的住房购买力和承受力，不一定能真实反映实情，因为随着城市扩张和住房供给的郊区化，商品房均价不能很好地反映房价上涨的真实情况，如果使用均价有可能高估家庭的购房能力。同时，家庭年均收入也存在不确定性，在我国，家庭成员的工资收入还较易统计，但奖金、津贴、投资收益以及其他隐性收入很难统计。此外，在住房面积选取上，存在随意性和片面性倾向，不同学者选取的标准不一样，50平方米/套、60平方米/套、70平方米/套、80平方米/套和90平方米/套等都曾经是考察标准，从而得出的结论也不尽相同。 在以这样缺乏真实性的房价收入比来衡量家庭的住房购买力和承受力，并以此判断房地产泡沫，极有可能误导购房者和政策制定者，从而失去了房价收入比的意义。因此，笔者认为如果要研究我国居民购房能力和承受能力，必须参照国际标准并结合我国房地产市场具体情况对房价收入比进行发展改进，房价收入比本质内容必须与国际标准吻合。二、房价收入比的发展改进房价收入比从本质上说是商品房价值和劳动力价值之比。房价收入比中的房价是指在商品房交易市场上由有效供给和有效需求共同决定的市场均衡价格，由于商品房的品质、地理位置和配套设施等不同，同等大小的商品房成交价格也有较大差异，国际上通常选取房价中位数作为考察指标，而我国无法获取房价中位数。因此，我们选取某一区域（或城市）的平均成交单价和户均居住建筑面积作为考察指标。房价收入比中的收入根据城市指标指南的定义为某一家庭所有来源的总收入，包括工资、奖金、津贴等业务收入和投资收益、稿酬、劳务等非业务收入。在我国，由于居民工资以外的其他收入很难统计，且我国居民具有较高的储蓄偏好，消费后多余的收入大多会以存款形式流入银行，因此我们选取居民年均收入和存量金融资产作为房价收入比中的收入。计算公式。假设PIR为房价收入比，P为商品房均价，S为人均居住面积，N为户均人数，A为人均存量金融资产，I为人均可支配收入，IA为房贷影响因子（房贷本息对住房消费的影响程度），p为房价上涨率，s为人均居住面积增加率，i为人均可支配收入增长率，因此可得： （1）由于我国购房需要至少20%的首付，同时还须缴纳一定的购房税费，首付款和税费基本与家庭存量金融资产相抵消，因此（1）式可变为： （2）由于我国居民购房大多选择住房按揭贷款，但需要支付较高的贷款利息，我们引进房贷影响因子来全面反映房贷本息对居民住房承受能力和支付能力的影响，因此（2）式可变为： （3）但是（1）式、（2）式和（3）式均是静态指标，没有考虑房价上涨、居住面积扩大和收入增长等因素对房价收入比的影响，如果考虑这些因素，则（3）式可变为： （4）三、上海房价收入比的经验分析1考虑存量资产、首付款和购房税费等因素的房价收入比。1998-2001年，上海城镇居民可支配收入增长速度高于商品房均价的上涨速度，进而导致房价收入比呈下降趋势，且一度连续三年在国际警戒线以内运行，1999年达到最低，仅为5.24。但2002年起，房价上涨速度基本超过了可支配收入增加速度，房价收入比不断提高，2007年则达到9.00（见表1），远高于国际警戒水平，居民购房压力越来越大。表1 考虑存量资产、首付款和购房税费等因素的上海房价收入比（单位：元，平方米）年份住宅均价人均居住面积人均可支配收入存量金融资产房价收入比19983,49320.138,772-6.4119993,42220.9310,932-5.2420003,56521.7311,718-5.2920013,86622.2712,88322,6195.3520024,12124.1313,25036,8296.0020034,98925.3314,86745,1576.8020045,76127.2016,68351,4727.5120056,69828.4018,64561,9928.1620067,03929.3020,66869,2957.9820078,25332.2023,62367,6399.00资料来源：1998-2007年上海市国民经济和社会发展统计公报和中经网数据库，表格由笔者整理而成。其中，存量金融资产用人均储蓄（年末储蓄余额/户籍人口）代替，PIR是利用公式（2）计算而得。2考虑按揭贷款及其利息负担的房价收入比。1998年以来，上海市政府发展和完善了住房按揭贷款制度和住房公积金制度，上海住房信贷得到了快速发展，住房抵押贷款余额从1998年的78亿元迅速增加到2007年的2860亿元，10年间增长了近37倍；住房公积金贷款也迅速发展，2007年住房公积金贷款余额已达到582亿元。住房信贷的支持增强了居民购买力，但住房贷款的利息变相地增加了居民购房压力，从而对实际住房消费产生较大影响。我们利用房贷影响因子来考察住房信贷存在条件下房贷对居民住房消费的影响程度，并估算房贷存在条件下上海房价收入比。从表2可以看出，房贷影响因子随着房贷基准利率的调整而不断变化，利率越高房贷影响因子越大，房价收入比也越高，2007年房贷基准利率创下十年新高，房贷影响因子达到了1.72，而房价收入比也创下历史新高，达到19.35，这说明利率的提高增加了居民购房压力。表2 考虑住房按揭贷款及其利息负担等因素的上海房价收入比 （ 单位：亿元，%）年份住房按揭贷款房贷基准利率房贷影响因子房价收入比1998787.56%1.6713.3919993116.21%1.5310.0320005476.21%1.5310.1220016436.21%1.5310.2220021,0875.76%1.4911.1820031,7095.76%1.4912.6720042,4466.12%1.5314.3720052,6456.12%1.5315.6120062,4846.84%1.615.9720072,8607.83%1.7219.35资料来源：1998-2007年上海市国民经济和社会发展统计公报和中经网数据库，表格由笔者整理而成。其中，房贷基准利率是指年末中国人民银行公布的五年及以上的基准利率，房贷影响因子为15年期房贷本息之和与房贷总额之比，PIR是利用公式（3）计算而得。3考虑房价上涨率、居住面积增加率和收入增长率的房价收入比，即动态房价收入比。一般情况下，即使房价很高，但房价滞涨而收入快速增长，居民住房消费能力依然很强。但是，如果居民收入增幅低于房价涨幅，即使当前房价很低，居民未来住房消费能力也将大打折扣。因此，我们必须考虑房价上涨、居住面积扩大和收入增长对居民购买力的影响，构建动态房价收入比来预测居民未来的住房消费能力和承受能力。从表3可以看出，动态房价收入比与房价上涨幅度、居住面积增加幅度和收入增长幅度密切相关，且计算结果与考虑住房按揭贷款与利息负担的房价收入比相同。2000-2007年，房价和居住面积均出现不同程度的上涨，由房价和居住面积变化决定的综合影响率也在高位运行，且综合影响率基本高于人均收入增长率（2006年除外），导致动态房价收入比不断攀升，从1999年的10.03上升到2007年的19.35，远超过了国际警戒水平。2008年以来，上海房价出现了明显“滞涨”，甚至部分区域房价明显回落，但是居民收入依然保持两位数增长，如果这种状况能够维持，上海房价收入比将可能理性回归，并降至国际警戒水平以内。根据动态房价收入比计算公式，2008年我国动态房价收入比将降为18.24 ，较2007年明显回落，如果这种市场状况能够持续维持，上海房价收入比将在2027年回落到国际警戒水平以内，其中2027年为5.96。表3：1999-2027年考虑房价上涨、居住面积增加和收入增长的上海动态房价收入比年份房价上涨率居住面积增加率综合影响率人均收入增长率房价收入比1999-2.03%3.97%-24.62%10.0320004.18%3.82%8.16%7.19%10.1220018.44%2.45%11.10%9.94%10.2220026.60%8.38%15.53%2.85%11.18200321.06%4.97%27.08%12.20%12.67200415.47%7.37%23.98%12.21%14.37200516.26%4.41%21.39%11.76%15.6120065.09%3.17%8.42%10.85%15.97200717.25%9.90%28.85%14.30%19.3520080%5.38%5.38%11.77%18.2420090%5.38%5.38%11.77%17.2020100%5.38%5.38%11.77%16.2220150%5.38%5.38%11.77%12.0820200%5.38%5.38%11.77%9.0020250%5.38%5.38%11.77%6.7120260%5.38%5.38%11.77%6.3220270%5.38%5.38%11.77%5.96资料来源：1999-2007年上海市国民经济和社会发展统计公报和中经网数据库，表格由笔者整理而成。其中，2008-2027年假设房价无涨跌幅，居住面积和收入按照1999-2007年的年均增长率递增，PIR是利用公式