北京市昌平区城开回龙观项目市场定位报告

Copyright 2007 首开集团 BCDH 回龙观项目 中期汇报 2 序言 区域 即将拉开功能复合化的大幕 开发商 在回龙观拥有10年的区域房地产开发经验与品牌项目用地 是回龙观后期土地供应中仅有的大体量综合性用地组群 且区位优势突出天时 地利 人和将共同打造出超越普通房地产开发意义的区域标志性建筑群 3 顾问工作内容 第一阶段 市场调研阶段 第二阶段 市场定位阶段 第三阶段 产品定位阶段 项目宏观背景研究项目自身条件研究政策因素分析发展商因素分析市场研究 项目SWOT分析项目整体定位市场定位 深入的市场研究产品定位及概念设计经济测算分析 中期汇报回答区域未来发展方向 项目区域定位 市场定位等问题 终期汇报回答具体的产品定位 客群定位 价格定位等问题 4 中期汇报结构图 宏观背景分析区域研究相关板块研究附件 区域案例 区域研究专题 住宅市场分析商住公寓市场分析商业市场分析写字楼市场分析酒店市场分析附件 问卷分析 市场研究专题 F05F06D02 用地分析 区域发展预判 项目区域定位 市场发展空间判断 物业类型初判 项目定位 5 中期汇报主要结论 区域发展预判 项目区域定位 开发理念 发展主题 联合周边板块 加强城市联系打造 以居住功能为基础 商业商务为发展核心的上奥新中心 承前启后 是推动区域功能复合化的标杆 以十年筑城之精诚 再造区域新高 升级 升级产品 升级客群 升级区域功能 6 目录 第一部分区域研究专题宏观背景分析区域研究相关板块研究区域发展预测 项目区域定位第二部分市场研究专题住宅 商住公寓 商业 写字楼 酒店市场分析各物业市场空间判断第三部分用地分析F05 F06 D02用地分析各地块物业类型初判第四部分项目定位 7 第一部分区域研究专题 线索 区域研究专题 市场研究专题 用地分析 市场定位 宏观背景分析区域发展研究相关板块研究区域发展预判项目区域定位 由于城市快速扩张 人口膨胀 回龙观正在由单一居住功能社区向功能复合型区域新中心发展与周边板块的融合与联动 可拉近回龙观与城市中心区的距离 加快回龙观城市化进程而本项目将在这一过程中发挥重要作用 8 宏观背景综述 北京快速的城市化进程所带来的人口膨胀 城市外拓 是推动城市边缘组团迅速发展的根本推动因素之一 而膨胀的人口大量的居住需求 以及衍生的公共服务 商业 商务等配套需求 推动着城市边缘组团朝着功能复合化的方向发展 快速城市化背景下的房地产市场 由于国家宏观调控的介入 将由无序向规范 由粗放型向集约型转变 有实力的品牌开发商 在规范理性的市场环境下 将演绎一场 王者归来 总体运行良好的房地产市场忠实反映了北京城市的迅速发展 区域功能的复合 以及相关政策的影响 城市发展 相关政策 宏观市场 9 北京城市化进程 北京迅速的城市化进程 在推动城市快速发展的同时 也导致了城市人口膨胀 中心城区土地紧张等问题 迅速膨胀的城市人口使居住 就业 生活服务等城市功能面临较大压力 10 城市总体规划 北京城市总体规划 2004 2020年 提出了 两轴 两带 多中心 的城市空间布局 规划4个城市功能区 首都功能核心区 东城 西城 崇文 宣武和石景山 城市功能拓展区 朝阳 海淀 丰台 面向全国和世界的外向型经济服务功能 城市发展新区 通州 大兴 顺义和昌平 北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域 生态涵养保护区 门头沟 房山 平谷 怀柔 密云 延庆另外 在 中心城调整优化 部分 明确提出 北苑集团 酒仙桥集团望京地区和清河集团回龙观地区重点进行空间优化整合 完善公共服务设施配套 改善交通条件 在城市规划中 回龙观已被纳入中心城范围 属于城市功能拓展区 回龙观 11 根据规划 为分担中心城产业与人口压力 中心城规划10个边缘集团 分别为清河 北苑 酒仙桥 东坝 定福庄 垡头 南苑 丰台 石景山 西苑等 回龙观地处海淀 昌平交界处 属清河集团范畴 同时 针对各边缘集团的特点及条件 鼓励混合功能综合开发 推进产业 居住 公共服务设施的均衡发展 改变边缘集团居住功能单一 配套不全的局面 中心城规划 回龙观作为清河集合的一部分 将与集团内部其他板块一起 推动清河集团区域功能的复合 中心城10个边缘组团 12 城市发展背景 小结 北京城市化进程快速推进 城市建设加速 人口迅速膨胀 北京城市总体规划 2004 2020年 明确了城市外拓方向 并将回龙观划入中心城范围 指明了其功能复合化的发展方向 北京城市化进程的持续加速 为回龙观带来了良好的发展机遇区域的功能复合化 将是符合城市建设要求的区域发展方向 13 历年重点政策摘录 14 政策走势预判 15 影响 长期效应 短期影响 国家的持续调控 使房地产市场日益规范 理性 有实力的品牌开发商在规范的市场竞争中将会占据更主动的地位 部分细化的调控政策 在短期内会造成一定的持币观望 某类物业销售暂时放缓 或某种需求暂时被打压 这是市场走向理性和成熟的一个必经过程 其短期的局部的发展放缓 不影响整体市场的发展大势 对本项目较为直接的影响 住宅禁商 取消 在一定程度上增加了商住公寓开发的市场风险 使住宅物业与写字楼物业的相对优势增强 16 宏观市场 各种物业的成交量 城市在人口迅速膨胀的过程中 居住功能是必须首先解决的配套功能之一 商业服务配套紧随其后 房地产市场准确的反映出了这一发展规律 无论是销售量还是套数 住宅都遥遥领先 在其他物业类型中 商业销售量和销售套数最高 办公楼次之 17 宏观市场 06 07供需及价格走势 供需 自06年以来 一直处于 供 求 的市场局面 每月上市面积约在100万平米左右 销售面积约在150万平米左右 价格 自06年以来 价格连续走高 两年间由06年初的7400元 平米上涨13000元 平米 翻了一番 是近几年来增幅最快的两年 万 受奥运的带动和北京迅速城市化 人口膨胀的影响 2006年以来北京房地产市场供需两旺 价格持续走高 上市和成交面积 价格走势 18 宏观市场 各板块供销情况 在市场供应方面 06年到07城市功能拓展区基本占据了首位 07年末 发展新区开始超越功能拓展区 成为房地产开发的热点区域 在成交量上 功能拓展区始终居前 城市规划的落实与城市膨胀速度的加快 使城市外围板块逐渐成为房地产开发的热点 19 宏观市场 不同面积段成交量与套数 成交套数 06年以来成交的单套住宅面积中 150平米以上大户型最多 主要由于70 90政策出台之后 市场对大户型未来供应紧缺的担忧 使积压的豪宅 别墅等大户型产品出现销售的小高潮 其次是90 120平米户型 自06年以来 90 120平米户型最受青睐 是市场的主力户型 其次是60 90平米和150平米以上户型 90 120平米户型仍是市场主流产品 但随着70 90政策的逐步落实 90平米以下户型将后来居上 万 20 宏观市场 土地放量 分布特点土地放量集中在大兴 朝阳 顺义 海淀 房山 昌平等区 未来房地产开发的热点区域集中于城市拓展区和发展新区数据显示 新区新增供量超过拓展区 城市边缘线继续外移 用地性质住宅 除朝阳 海淀外 其他区域变化不大 但整体分布外移 商业 07年较06年增量明显 预计2010年前后将有一批商业集中入市办公 由于办公用地可放量匮乏以及办公客户的区位需求 办公用地放量度小 土地放量的分布表明城市迅速膨胀 边缘线继续外移 边缘集团将进入快速建设时期 城市发展新区 拓展区商业用地比重加大 办公用地供应有限 表明边缘集团未来商业功能将持续加强 办公氛围有待培育 21 宏观市场分析小结 城市发展 宏观调控 房地产市场总体市场情况良好 住宅开发热潮持续不退 商业开发紧随其后 其他物业陆续跟进 满足基本居住需求的90 120平米户型是市场主流产品 城市膨胀人口激增 城市规划落实城区向外拓展 市场供销及土地供应的热点区域外移 城市拓展区和发展新区成为房地产重点开发区域 70 90政策使市场短期内出现大户型销售小高潮 从长远来看 未来住宅市场主流产品将以90平米以下户型为主 22 宏观背景分析小结 城市规划 回龙观区域功能升级 迎来区域发展新机遇 相关政策 稳定市场 规范管理 短期内对市场有一定影响 应对相关政策需谨慎 顺应城市规划要求 推动区域功能复合 谨慎应对相关政策以便在开发过程中降低风险 事半功倍地实现项目开发目标 宏观市场 开发热点区域外移 在新的开发热潮中机会与挑战并存 23 区域研究综述 住宅开发是回龙观区域发展的主要推动因素 经过进10年的开发建设 回龙观的功能属性 已经基本完成了由 居住型 向 生活型 的转变 形成了以居住功能为主导的内聚型生活社区 未来交通规划的落实 潜在的综合用地供应 将打破区域原有的内聚型格局 推动回龙观板块朝着以商业为主导的外向型功能复合化方向发展 现状 未来 24 概况 回龙观是北京最大的经济适用房居住区 房地产是区域发展的主要推动因素区位 主城区北部 距马甸桥13公里人口规划人口25万人 目前入住率约80 60 左右在市区就业 商品房 经济适用房 商业 配套设施或其他用地 25 发展历程 1999年之前 1999 2003 2003 2007 房地产发展加速 商品房进入市场城市 多中心 的发展规划城区人口膨胀上地科技园区的发展对居住配套的需求城铁13号线通车 回龙观区域居住功能进一步加强 居住功能继续加强 相关配套逐渐完善商品房开发开始占据主流高入住率催生商业配套完善经济适用房建设接近尾声 进入商品房开发阶段办公 酒店等商务功能萌芽 但发展相对缓慢 政府规划启动区域经济适用房建设区域居住功能获得初步发展 北京最大的经济适用房居住区初现雏形 回龙观发展成为大型居住社区 回龙观已完成由居住型社区向生活型社区的转变 26 房地产市场 住宅开发是本区域发展的最主要推动力 围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴线及布局以中低端的经济适用房为主要开发物业 以回龙观大街为发展轴 由西向东开发在入住率及社区成熟度上 形成 西高东低 的局面零星分布的写字楼 商住公寓 酒店等商务物业 尚不能在区域内形成较强的商务氛围 7 7 7 7 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 3 6 6 6 6 6 6 4 5 5 5 2 2 7 回龙观大街 27 28 市政 商业配套 市政 商业配套以服务本区域为主 随住宅开发而分布 呈现出 西密东疏 的特征银行 邮局 超市等生活配套主要分布在早期开发的居住社区周边成熟居住区周边的底商 沿街商铺等入住率较高 经营情况较好除华联 北店时代广场外 集中商业以中小规模的超市 百货为主 主要服务本区域 29 30 交通现状 现有交通系统与本区域现阶段功能属性相匹配 内部交通畅达 对外交通较少 区域相对内聚外部交通 主要依靠城铁13号线和八达岭高速与外部连通在21条公交线路中 外部线路只有7条 且多数通过八达岭高速出行内部交通 道路公交覆盖率达90 内部公交线路多达14条 且多以城铁站为起点或终点站 对于通过城铁加强对外联系 有一定的促进作用 13号线 八达岭高速 31 回龙观发展现状小结 回龙观已基本完成 大型生活社区 建设 以内循环为主 居住氛围浓郁 商务氛围相对欠缺 32 地面交通北五环外所规划的 十五纵八横 道路格局中 与回龙观关系密切的有 二纵三横 二纵 站前街 林萃路三横 回南北路 回龙观大街 西三旗东路回龙观大街 西三旗东路已投入使用 站前街 林萃路也已完成部分或局部动工 轨道交通回龙观内部将形成 二纵一横 的轨道交通 4个站点 含2个双轨站 将京城地铁站最密集区域的区域之一 横向的13号线已经投入使用 未来发展 交通 回龙观大街 西三旗东路 五环 四环 回南北路 站前街 林萃路 8号线 16号线 三环 二环 13号线 八达岭高速 城铁站 33 回龙观周边道路列表 34 未来发展 交通 地面交通与地铁交通规划的落实 将对回龙观区域发展及区域房地产市场产生较大的影响 规划道路以南北纵向为主 有利于打破城铁13号线横向的阻隔 加强区域与西三旗 清河以及城市的联系 扩大区域辐射力 交通条件的进一步改善 可为区域房地产市场带来更多目标客群 并使沿规划路 地铁线的房地产项目快速升值 规划道路建成后 将使回龙观的区域价值与房地产市场价值得到快速提升 站前街 回龙观东大街 育知东路 林萃路 8号线 上地 西二旗小营 西三旗清河 16号线 13号线 八达岭高速 西三旗东路 城铁站 35 区域交通规划对项目地块的影响 交通规划的落实 将进一步本项目的交通优势 大大提升项目价值 站前街 增强D02交通优势与地块价值林萃路 加强F05 F06与周边区域的联系提升地块价值8号线 改善F05 F06的交通条件 加强地块与城市的联系 提升地块整体价值16号线 增强D02及F05 F06交通优势 扩大了项目辐射半径及影响力 加强地块与城市的联系 站前街 回龙观东大街 育知东路 林萃路 8号线 上地 西二旗小营 西三旗清河 16号线 13号线 八达岭高速 西三旗东路 城铁站 D02 F05 F06 36 未来发展 土地供应 潜在供应加强了内部发展轴居住功能 同时沿城铁13号线未来有可能形成功能复合的对外发展线总量 建面 约150万平米 其中居住用地总建面近100万平米居住用地及零散的商业用地主要沿内部发展轴 回龙观大街 分布具有一定规模的非居住用地 D02 F06 主要在区域南侧沿城铁13号线分布 具有较好的区位优势 未来有可能沿13号线形成区域对外发展线 居住用地 内部发展轴 外部发展线 37 区域发展研究小结 产业 住宅开发是回龙观发展的主要推动因素 区域自身缺少直接的产业支撑 人口 因区域的居住功能而聚集 支撑起了区域的住宅市场 但职住长期分离 使回龙观成为 卧城 现有交通 以内循环为主 与城市及周边板块的联系相对较弱 内聚型大型生活社区 未来交通规划的落实将打破区域原有界限 后期综合性土地功能将推动区域功能复合化的发展 回龙观功能复合化进程已经启动 其发展方向与速度 将取决于区域房地产开发的方向与水平 38 相关板块研究综述 目的 从周边选出与本区域关系最紧密的板块 作为区域定位和市场分析的重点研究对象对象 上地西二旗 西三旗 清河 小营天通苑 立水桥中关村亚奥主要考量因素城市区位规模量级区域距离功能属性房地产市场特征 39 相关板块研究综述 回龙观 作为分担城市中心区人口压力的边缘组团的组成部分 回龙观的居住功能主要依托其他城市功能区的支撑而发展 上地 上地板块以总部办公和科技研发为主导 居住功能及商业配套稀缺 能够为回龙观的住宅市场与商业市场提供强有力的支撑 同时对商务市场有一定的带动和竞争 西二旗西三旗 清河小营 西二旗西三旗 清河小营板块与回龙观统属清河集团 功能属性相似 两者之间既有竞争又有竞合 中关村 亚奥 中关村 亚奥等城市功能区由于自身功能的不断复合完善 以及周边板块居住功能的发展 与回龙观的居住联系逐渐减弱 需要重点关注的相关板块 40 上地板块简述 范围 包括上地信息产业基地 上地科技园 生物园 甚至永丰航天城也属其范畴 但通常指其核心区 即上地信息产业基地 联想 华为 IBM 等高新产业巨鳄及跨国巨头已进驻启动时间 1991年占地 2 32平方公里规模 250万平米是北京城市规划的连接中关村核心区和创新中心 海淀山后地区 的关键性节点 八达岭高速 中关村大街 信息路 13号线 北五环 北四环 回龙观 上地板块 亚奥 中关村 上地 中关村 创新中心 41 房地产市场特征 前期开发基本完成 以企业独栋办公为主后续开发量少 物业类型以写字楼 商住公寓 酒店等商务物业 以及商业配套为主客群特征独栋办公或研发总部 以电子信息类 机电一体化 以及生物 医药及新材料等产业的大集团为主 如联想 IBM 三菱 宝洁等后期写字楼 商住公寓 中小型的下游企业 以及区域相关配套行业的中小公司后期典型项目辉煌国际 硅谷亮城 百度大厦 42 上地发展预判 产业 聚集度加大 办公功能加强内部膨胀 保持现有产业功能 随入住企业发展扩容产生更大需求外部推动 中关村核心区渐趋饱和 部分知名企业转驻上地 推动上地持续发展功能属性 科技研发与总部办公的功能属性进一步加强办公 科技产业聚集 办公功能进一步发展商业 出现少量作为区域配套的商业项目 对区域功能的变化无本质影响居住 居住用地稀缺 仍依赖回龙观等周边居住区 且随着区域人口增加 依赖程度加强 上地未来将继续强化其科技研发与总部办公功能 与回龙观等居住区相互拉动 共存共荣 成熟的上地生活区 西二旗生活区 可发展区 可发展区 43 上地V S 回龙观 回龙观作为 大型生活社区 为上地提供了居住功能上地40万稳定的高质量人群 为回龙观的住宅 商业市场带来大量稳定的客源支撑 数量众多的科技企业下游产业的办公客群 也将有可能成为回龙观区域功能转变之后 商务物业的优质客群 为回龙观的住宅市场与商业市场提供强有力的支撑 对回龙观商务市场具有一定的带动作用 同时也存在一定的竞争 44 四个板块均位于十大边缘组团之一的清河组团内 功能属性相似 可作为一个大板块考虑以居住功能为主 为上地 中关村等科技园区提供中高端的居住配套 与回龙观相比 该板块南临亚奥与中关村 区域建设 物业档次及城市感上相对较好人口居住人口150万人左右 以该区域原有居民为主 占70 左右 新增居民中 上班族主要从事IT业 就业于中关村或上地 收入较高 人群相对稳定 流动性小 西二旗西三旗 清河小营 西二旗西三旗 清河小营 45 以住宅物业为主 后期开发项目主要为中高档客群特征早期以区域原有居民为主 后期中高端项目客群主要来自中关村 亚奥 上地等周边板块 典型项目原有项目 永泰里 安宁里等在售项目 上第MOMA 橡树湾 清河新城 富力桃园 上奥世纪中心等商业配套比重加强 综合类物业开始在西三旗出现 区域功能复合化进程较回龙观早一步 房地产市场特征 旧有社区 安宁里 旧有社区 永泰里 橡树湾 清水湾 旧有社区 永泰里 知本时代 46 发展预判 作为清河组团的组成部分 西二旗西三旗 清河小营板块在缓解城市人口压力方面承担着重要职能 随着城市及人口的不断膨胀 该板块将不断沿城市拓展方向发展 区域功能根据城市规划 原先功能单一的居住组团将向功能复合化方向发展 在该板块内部现已出现少量体现功能复合化的综合体项目该板块未来将以中高端城市居住为基础 朝着功能复合化方向发展 西二旗西三旗 清河小营区域功能与回龙观类似 物业档次及城市感较高 回龙观在发展过程中 应把握其向北拓展的区域 同时与该板块联合互动 打造一个更具影响力的新区域 回龙观 西二旗西三旗 清河小营 中关村 亚奥 上地 城市拓展方向 城市拓展方向 47 竞争 在房地产市场上有一定的竞争 分流作用 竞合在区域人口的膨胀过程中 西二旗西三旗 清河小营也可以为回龙观的房地产市场带来更多的客群 两个板块的共同发展 可促进清河集团的发展成熟 增加各板块的辐射力和影响力 西二旗西三旗 清河小营板块与回龙观在多个物业市场上均存在竞争与竞合关系 需密切关注 48 中关村板块 中关村科技核心区 北京城市规划的8个城市职能中心之一几乎涵盖海淀区全区范围分为中心区和发展区核心区 中关村西区 清华科技园发展区 上地基地 永丰科技园 航天城 中关村板块 特指中关村科技核心区的中心区 49 中关村板块 区域功能高新产业的办公聚集区 吸引了百度 Google 搜狐 紫光 LG等著名企业入驻 拥有辐射全国的电子物流市场 也是北京最大电子集散地 目前已发展成为复合了科技研发 商贸物流 商业商务等多种功能于一体的城市级综合商业区人口区域汇聚人口超过100万人 约20 以上住回龙观 西三旗 清河 绝大部分从事IT业 收入较高产业集中 人口总量波动小 50 房地产市场 办公 已近饱和 无可放量用地 潜在供量少 商业 近年来发展快速 由区域的配套职能发展为区域支柱职能之一居住 以环办公区分布为主 51 与回龙观关系 上地 中关村 清华 回龙观 八达岭高速 中关村大街 信息路 13号线 北五环 北四环 亚奥 中关村可为回龙观的住宅市场和商业市场提供较大的支撑但由于相对距离较远 沿途分流 截流严重 总体关联度正逐渐弱化 因中关村周边及其他区域 如百旺 西四环等 居住功能已逐步完善 且中关村自身发展较为成熟 商务金融 商业配套等复合度较高 对回龙观的居住需求依赖性减低 同时 中关村与回龙观相对距离较远 且沿途易被其他居住板块分流客群 导致两个板块之间的联系逐渐被削弱 52 亚奥范围界定 八达岭高速 信息路 13号线 北五环 北四环 回龙观 上地 亚奥板块 中关村 上地 亚奥 创新中心 奥林匹克中心区 北京城市规划的8个城市职能中心之一位置 八达岭高速以东 京承高速以西的北四五环之间的区域 以及立水桥延伸区域核心区 北五环内区域发展区 北五环外区域亚奥板块 指奥林匹克中心区的核心区 中关村大街 53 亚奥板块 概述 亚奥前身亚运村 因承载亚运会而取得第一次发展飞跃 又因奥运再次腾飞 以这种间歇性产业带动 相对于上地等拥有自身支柱产业的区域 发展态势不具连贯性 现阶段 亚奥完成量变的过程 形成自身办公市场 将来可能发展成为住 商 办并重的功能综合区域发展趋势 与立水桥板块一起 构筑亚奥 奥北城市区域中心办公 体量增长迅速 但仍以中小公司为主商业 发展迅速 比重逐渐加大 城市化气息更浓 北辰购物中心 第五大道 金泉广场等 人口区域汇聚人口超过150万人 不含立水桥30万人 天通苑30万人 具有较强的消费能力 54 房地产市场 亚奥已由最初居住区发展成为功能复合的成熟区域中心商务功能比重不断加大 未来发展前景良好 办公客群广泛 包括证券 咨询 房地产 科技等各行业 酒店 酒店式公寓以及综合体等城市配套也有较好的发展态势商业 区域商业功能完善 商业物业供应充足居住 仍然占据市场的重要地位亚奥板块功能复合程度较高 发展较为成熟 城市感强 55 亚奥与回龙观关系 亚奥板块自身复合程度较高 发展较成熟 且与回龙观距离较远 沿途分流严重 除了对回龙观住宅市场有一定的辐射作用之外 对其他物业市场几乎无影响 亚奥板块居住 办公 商业并重 自身复合程度较高 且未来向北可与立水桥板块互融 在与回龙观的联系中 功能互补性较弱 相对距离较远 沿途分流较严重 因此 从产业辐射 交通条件 距离等方面综合分析 二者关联度偏弱 56 天通苑 立水桥板块 天通苑是与回龙观同步开发的大型经济适用房居住区 两者在城市区位 规模量级 功能属性及开发时序上均十分类似 在城铁5号线开通之后 天通苑迎来了 双轨交通 的良好机遇 同时通过与其南部的立水桥板块联动 在板块之间出现了以北方明珠 龙德广场为代表的大体量商业项目 使区域面貌为之一变 天通苑 立水桥板块的发展历程 对本区域的发展有较大的借鉴意义 但由于与回龙观相似度过高 区域竞争激烈 联动关系弱 不作为对本区域发展有显著推动作用的板块考虑 因此 另辟区域案例对其进行详述 地铁5号线 13号线及5号线立水桥站 天通苑 北五环 地铁13号线 安立路 立水桥 龙德广场 北方明珠 57 小结 上地与回龙观互补性最强 西二旗西三旗 清河小营与回龙观属同一边缘集团 互动性最强回龙观的住宅市场与商业市场 可从相关板块获得较大的支撑 58 区域SWOT分析 优势位于城市发展方向上居住氛围较好 基本生活配套较为成熟 临城铁13号线 轨道交通便利 相邻的上地板块可为区域住宅市场的发展提供强有力的支撑 劣势无产业支撑 功能单一与城市的交通联系相对较少后期土地供应有限 限制了区域功能复合化的发展空间 机会城市迅速拓展为区域带来更多的人口和需求 未来交通规划的落实将大大增强项目与周边板块及城市的联系 相关板块的发展可为区域带来更大的支撑 威胁 住宅禁商 的取消将会影响区域商住公寓市场 周边板块类似功能的发展对本区域将是分流和竞争 原有的内聚型发展模式已经不适合回龙观功能复合化的发展方向 只有立足于自身的居住与交通优势 加强与周边板块及城市的联系 才能化解区域无产业支撑 功能单一 后续发展乏力的局面 以功能复合化来应对未来发展中的风险 59 区域案例 望京 望京发展轨迹 物业形态 单一的居住 商业配套 单一的科技研发 商务办公 升级的居住产品 区域级商业中心 升级的商务物业 区域综合体 区域功能 居住功能 商业功能 科技研发 商务功能 区域功能复合化 望京的发展 经历了由 卧城 向一个功能复合化的城市副中心转变的过程 其间 产业园区发展与区域房地产市场开发是望京功能复合化的两大推动因素 借鉴意义 对于自身缺少产业支撑的回龙观区域而言 在以区域房地产开发推动区域功能复合化的同时 如何借助与周边板块联动获得更大的发展动力 尤其值得关注 60 区域案例 天通苑 立水桥板块 发展模式 大型经济适用房居住区 天通苑 居住功能 商业配套 立水桥 商务功能 13号线 5号线 区域大型综合商业中心 与回龙观同时启动的 功能属性类似的天通苑板块 通过其南部更城市化 功能复合程度更高的立水桥板块的带动 在两个板块交界处形成了区域大型综合商业中心 在区域功能复合化的进程中领先回龙观一步 其间 城市的快速扩张与轨道交通的促进功不可没 借鉴意义 对于同样具有区位交通优势 处于同一发展集团的回龙观区域而言 借助周边板块的发展拉近自身与城市的距离 加速自身的功能复合化进程 将是未来发展的重点考虑方向 61 区域发展预判 联合周边板块 加强城市联系打造 以居住功能为基础 商业商务为发展新方向的上奥新中心 62 项目区域定位 居住用地 内部发展轴 外部发展线 项目区域定位 承前启后 推动区域功能复合化的标杆 三块项目用地均具有优越的区位交通条件紧邻内部发展轴的F05为居住用地 可承接区域成熟的居住功能紧邻城铁13号线的D02 F06为综合用地 可容纳多种物业形态 成为区域功能复合化及对外拓展的先锋 63 第二部分市场研究专题 主线 区域研究专题 市场研究专题 用地分析 市场定位 住宅市场分析商业市场分析商住公寓市场分析写字楼市场分析酒店市场分析市场空间判断 周边板块对回龙观房地产市场的支撑多于竞争 竞争主要集中在区域内部住宅 商业物业具有较大的市场空间商住公寓由于有一定的政策风险 应适当控制规模写字楼 酒店这两类物业应谨慎选择 64 市场研究综述 除酒店之外 各物业市场的发展程度与各板块功能属性密切相关 住宅物业主要集中在回龙观板块与西二旗西三清 清河小营板块 且后者档次略高于前者 商业物业主要围绕在各板块内部的成熟居住区分布 以服务区域内部基本需求为主 各板块之间尚无直接竞争 商住公寓市场与写字楼市场以上地板块最为成熟 其他板块主要依托上地的带动而发展 而本区域酒店以接待会议为主 与区域功能属性关联性较小 住宅市场重点板块 回龙观 西二旗西三旗 清河小营商业市场重点板块 回龙观商住公寓市场重点板块 回龙观 西二旗西三旗 清河小营 上地写字楼市场重点板块 回龙观 西二旗西三旗 清河小营 上地酒店市场将三个板块统筹考虑 65 市场研究综述 八达岭高速 北五环 1 2 1 回龙观大街 1 2 4 3 1 2 1 2 4 5 1 2 建材城东路 3 4 3 小营西路 1 3 2 4 5 2 1 3 2 1 1 已售住宅 在售住宅 集中商业 商住楼 写字楼 酒店 1 1 2 3 4 5 1 2 3 4 2 1 3 2 4 5 66 市场研究综述 67 住宅市场综述 上地板块基本无供应 住宅项目主要集中在回龙观和西二期 西三旗 清河 小营板块 档次上后者高于前者 相互之间有分流无明显竞争回龙观现有住宅开发已进入尾声 后期有部分潜在供应 竞争趋于平缓 西二旗西三期 清河小营现有及潜在供应充足 内部市场竞争激烈 68 回龙观住宅市场 经济适用房规模庞大 最早开发 对区域影响大 目前开发已进入尾声1998年开始建设 共分7期开发 现已开发至第七期 早期开发以经济适用房为主 体量大 在形成良好居住氛围的同时 对后期商品住宅的形象有一定影响 69 回龙观住宅市场 商品房市场 规模 已开发约200万平米 但单个项目体量较小 仅有新龙城达到80万平米容积率 从1到2 46 不断提高 说明本区域用地逐渐紧张 土地价值不断增长 建筑形式 多为小高层 对区域城市感具有一定的提升作用主力户型 前期以舒适型的90 120平米为主 后期中小户型不断增加 回龙观文化居住区 矩阵 龙泽苑 新龙城 流星花园 商品住宅的开发 对回龙观板块的居住产品 是一个城市化的升级的过程 70 住宅市场分析 回龙观板块 现有的商品住宅项目基本已经售完 随着新房供应的减少 新房与二手房价格上涨较为迅速二手房价格 经济适用房 7000 8000元 平米普通商品房 10000元 平米 流星花园 龙泽苑 矩阵 新龙城 回龙观文化居住区 项目地块 71 回龙观住宅市场 客群特征 来源 以地缘性客户及城北各板块中青年白领为主年龄 地缘性客群年龄跨度较大 中青年白领以25 35岁为主职业 IT业 教育 金融 服务等行业普通职员或中层 中等收入水平置业特征 自住为主 首次置业为主 后期开发项目出现部分多次置业客群与投资客群驱动因素 价格 区位交通 环境 通过后期商品住宅的开发 区域客群得到逐步提升 72 典型项目 矩阵 总体评价 体现了区域城市化进程 对区域产品形象有一定的提升 73 典型项目 矩阵 物业类型组合住宅 底商 矩阵文华酒店底商体量适中 以服务本项目及周边社区为主矩阵文华酒店由原规划的写字楼改造而成 规模较小 约3000平米 以休闲娱乐功能为主 07年9月试营业 目前餐饮经营状况相对较好 客房入住率较低 矩阵酒店 美廉美 临街底商 回龙观大街 74 三期 典型项目 矩阵 户型 一 二期主力户型为90 160平米两居 三居三期以43 63的一居和73 93的两居为主 三期74平米两居 三期43平米的一居 一 二期 120 140平米的三居 三期 50 70平米的一居 两居 户型由舒适型向城市小户型过渡 从一个侧面反应了回龙观的城市化进程 75 典型项目 矩阵 外立面现代简约 具有一定的城市感 但是无明显升级在外立面设计上 采用现代简约设计思想 外观较回龙观原有产品更现代颜色采用灰黑色 配以红色的直线点缀 具有一定的城市感在建筑形式上有所改观 但是整体无明显的升级 76 典型项目 矩阵 配套矩阵文华酒店提供餐饮娱乐功能 为底商带来一定客源美廉美超市规模 20000平米 四层 开业时间 2007年6月档次 中档 超市在2 4层社区级商业配套服务矩阵及周边社区配套的类型和体量基本能够满足社区生活需求 77 典型项目 矩阵 销售情况中小户型为主 相对的高单价 低总价 三期60平米的两居总价为65万 套 平均年消化量6万平米 速度适中主力客群 早期以地缘性客户为主 后期以上地 中关村的中青年白领为主 78 典型项目矩阵小结 适应回龙观区域城市化的进程 矩阵在产品和户型上进行了升级 但升级程度有限 为区域其他后续项目的开发留下了较大的超越空间 79 典型项目 新龙城 总体评价 区域内体量最大的项目 交通区位优势明显 市场机遇良好 但社区配套不足 是该项目的一大硬伤 80 典型项目 新龙城 区位交通 西有八达岭高速回龙观出口 南临城铁13号线横跨龙泽与回龙观两个城铁站 交通优势明显 位于回龙观外围 较容易跳出 经济适用房区 的形象 同时区位交通上优势较明显 81 典型项目 新龙城 户型适中 为市场主流产品户型面积以100 140平米的两居 三居为主 户型较舒适 124平米 三室两厅两卫 140平米三室两厅两卫 120平米三室两厅两卫 82 典型项目 新龙城 外立面有城市感新龙城是回龙观板块容积率最高的项目 以18 22层的高层为主立面颜色以白色 乳白色为主 线条简洁 较有城市感 83 典型项目 新龙城 销售情况 入市时机较好 2005年11月 2007年底 而且产品迎合了主流需求 消化速度快平均年消化量 40万平米主力客群周边板块中青年白领为主 地域来源更广泛 年龄跨度略大于矩阵 消费能力更强 以自住为主 迎合主流需求 消化速度快 主力客群以周边中青年白领为主 地域来源更加广泛 84 典型项目 新龙城 项目配套 配套欠缺 主要依赖周边解决80万平米大盘 除少量底商之外 无相关生活配套 其配套主要依赖周边解决本项目D02地块与新龙城在城铁回龙观站毗邻 且D02属综合用地 新龙城配套的缺失 为本项目提供了较好的市场机会 南侧底商 D02 回龙观城铁站 武术学校 东侧底商 龙华园市场 85 典型项目新龙城小结 对本项目的机会 新龙城在配套上的不足 为本项目提供较大的市场空间 86 潜在供应 前期开发接近尾声潜在供应 本项目地块与紫金新概念本项目的住宅部分 在区位 稀缺性和开发商实力等方面更有优势 7 7 7 7 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 3 6 6 6 6 6 6 4 5 5 5 2 2 7 回龙观大街 经济适用房开发接近尾声 商品房潜在供应有限 紫金新概念 潜在供应有限 直接竞争不激烈 且本项目优势突出 竞争压力较小 87 市场需求 市场需求有较大的挖掘和引导空间区域内部有居住升级需求的地缘性客户城市迅速发展人口膨胀所带来的对居住物业的庞大需求 88 回龙观 住宅市场小结 前期开发接近尾声 居住氛围较好 区域市场逐渐被认可 销售价格与销售速度迅速爬升 潜在供应有限 且本项目具有明显的竞争优势 城市拓展带来的居住需求与区域内部的升级需求 是对回龙观住宅市场巨大的支撑 潜在供应少而需求旺盛本项目市场空间大 89 西二旗西三旗 清河小营住宅市场 该板块已有社区较为成熟 居住氛围浓郁原有居住物业以厂矿单位职工宿舍 福利房以及居民小区为主后期开发的住宅产品 档次以中高端居多 主要服务周边高校区 科技园区等容积率较高 平均为2 3产品类型 以高层居多 城市感较强主力户型 以舒适型大户型为主 产品品质较高开发商 以品牌开发商为主 其开发的中高端居住物业 提升了本区域的居住品质 清华科技园 中关村 上地 西二旗 小营 西三旗 清河 回龙观 北五环 成府路 学清路 双清路 京昌高速 13号线 上第MOMA 领秀新硅谷 橡树湾 清河新城 富力桃园 90 西二旗西三旗 清河小营住宅市场 销售情况 大部分是2006年入市的项目 只有上第MOMA2005年入市 基本销售完 其他项目还有大量的潜在供应 价格 开盘价集中在7500元 平米 8500元 平米 现均价上涨到17000元 平米 18000元 平米 涨幅较大销售速度 年均销售约8万 平米 91 西二旗西三旗 清河小营住宅市场 客群特征 地域 以周边高校 中关村 亚奥 上地等板块客群为主年龄 30 50岁居多职业 大学教授 高新科技 商贸 金融等行业中高层 以及私营企业主职业特征 多次置业居多 自住为主 部分投资客群主要驱动因素 交通 产品 环境 92 典型项目 上第MOMA 主打科技概念的中高端产品 差异化明显 93 典型项目 上第MOMA 整体规划19栋10层小高层自东向西开发产品特色 当代集团MOMA系列 主打科技健康主题外立面 采用冰花玻璃 在立面材料上有所突破科技性 将高新设备应用于住宅产品中 提高住宅舒适度恒温恒湿技术新风系统 科技立面图 第五期 94 典型项目 上第MOMA 户型 舒适且功能多变140 190平米的大户型三面采光厨房精装修 私家电梯入户 145平米的三室三厅 95 典型项目 上第MOMA 销售情况1 4期已售完 在售为五期900套已售770套 销售率达86 价格 最初价格8000元 平米 现均价18000元 平米 涨幅达125 销售速度 7万平米 年主力客群 地域 亚奥 上地板块职业 金融 商贸 高新科技等高收入行业的高层 私营企业主等驱动因素 区位 产品 针对中高端客群 年消化7万 平米 销售情况较好 96 西二旗西三旗 清河小营 潜在供应 未来土地放量不大 潜在供应主要来源于现有项目的后期开发未来本区域将有151万平米的潜在供应 档次为中高档 潜在供应较大 该板块内部未来的竞争相对激烈 97 西二旗西三旗 清河小营市场总结 该板块是一个居住氛围浓郁 住宅产品发展较成熟的中高端居住市场 总体情况 现有项目以舒适的城市型居住产品为主 品质较高 客群来源更广泛 经济实力较强 未来潜在供应较大 板块内部竞争激烈 西二旗西三旗 清河小营与回龙观虽然区域功能相似 但其住宅市场在产品和客群上有明显差异 西二旗西三旗 清河小营未来潜在供应大可能会分流一部分回龙观客户 但是总体威胁不大 98 上地板块住宅市场 上地板块以科技研发与总部办公为主要功能 居住氛围弱 市场供应少现有住宅主要集中在上地环岛南部 其中大部分为原居民小区新增项目仅有1个 总规模约23万平米 且已经售罄未来无潜在供应上地板块的居住功能 主要依靠周边的回龙观 西二旗三旗 清河小营解决 上地科技园区 西二旗 小营 西三旗 清河 回龙观 北五环 京昌高速 13号线 居住小区 上地家园 上地环岛 99 住宅市场分析总结 100 商业市场综述 各板块商业主要服务于各区域的基本生活需求 随着住宅物业的开发而分布和发展 辐射范围较小 各板块内部的商业经营内容及方式较为传统 同质化严重 内部竞争较为激烈 由于各板块商业市场辐射范围较小 相互之间尚未出现直接竞争 商业市场的竞争主要集中在各板块内部 101 回龙观商业市场 回龙观西部区域由于发展较早 成熟度较高 形成了包括华联 北店等集中型商业 以港龙商业中心 育知西路及育知东路等新老餐饮街现以辐射整个回龙观板块的西部商圈 回龙观东部区域 在矩阵等成熟居住区之间 以美廉美超市为核心 开成了辐射周边社区的东部小商圈 回龙观商业总规模 包括建材市场 批发市场等 不包括底商 102 回龙观商业市场 业态比例 目前回龙观内的商业以满足区域基本生活需求的超市 百货业为主 休闲娱乐业最少 专业卖场比例虽然较大 但主要是以家居 建材 汽车配件为主 品质较低 103 客群特征及经营情况 目标客群分析 在回龙观社区居住的多以年轻人为主 上班时间此类消费人群主要消费在城区 在回龙观消费的以老年人和工作时间较自由的高效教师为主 目的性消费居多 下班时间和周末节假日 上班族在回龙观进行消费的较多 目的型 消费型消费兼有 按不同时间消费客群来看 104 集中商业 回龙观大街 回龙观大街 2 3 4 5 6 7 1 8 9 10 A B C D 项目 项目 项目 回龙观商业市场 回龙观内部现集中商业发展已有一定规模 但只能满足消费人群的日常 现阶段商业发展且同质化明显 具有一定的商业风险 但通过对商业的升级和差异化定位经营 将有可能获得更大的市场空间 建议商业规模可适当做大 从上图可以看出 105 典型项目 华联商厦 华联商厦 2007年2月开始营业 5万平方米的综合性百货 经营品种8万余种 是区域档次较高的商业 吸引整个回龙观消费人群 经营范围 主力商家 星美影城 必胜客 肯德基 吉野家 赛百味 屈臣氏等 外租区租金 6 8元 天 平米 106 华联商厦 区域消费者忠诚度最高的购物中心 定位于区域中档购物中心 并辐射整个区域及周边区域 日均客流量一般 周末高峰期在80人 分钟左右 主要面对区域内中等收入人群 典型项目 华联商厦 在对华联调研中 得知周末的流水量是工作日的3倍 由此看出 区域内人群在对百货类消费主要集中在周末节假日 107 典型项目 华联商厦 108 典型项目 北店时代广场 北店时代广场 2007年9月开始营业 9万平方米的综合商业体 体量最大 经营品种全 区域内地标型建筑 吸引整个回龙观消费人群 经营范围 109 典型项目 北店时代广场 万意百货 苏宁电器 纸老虎 北店时代广场 区域首个大型主题休闲购物广场 与多家大型品牌合作 知名品牌 连锁机构的入住 服务于回龙观区域居民的日常消费需求 辐射整个区域及周边区域 主力商家 110 在对北店时代广场调研中 物美超市 丽家宝贝在工作日客流量相对万意百货 苏宁电器要多 但重点客群集中在周末节假日 典型项目 北店时代广场 111 典型项目 北店时代广场 优势 不足 首个大型购物广场区域认知度高唯一的购物广场 具有稀缺性汇聚中端及中低端品牌 吸引目标客群设置了区域内缺乏的娱乐功能 分段经营 互动性差档次不统一 112 回龙观商业市场 商业街 餐饮街 从上图可以看出 回龙观内部现商业街及餐饮街主要集中在西部区域 育知西路为发展最早商业街 以餐饮 鞋城及零散商业为主 环境及档次较低 港龙商业中心 育知东路餐饮街主要以餐饮为主 经营家常菜 火锅等大众化餐饮 从整个区域发展来看 餐饮行业虽满足现阶段的消费要求 但考虑区域未来的发展 目前餐饮档次偏低 缺乏特色 建议本项目应在此方面有所提升 113 典型项目 港龙 新老餐饮街 港龙中心 2006年3月开始营业 约3万平方米的综合性商业 以餐饮行业为主 吸引整个回龙观消费人群 主力业态 餐饮 尾货市场建筑形式 分东西两段 东段为四层建筑 西段为三层筑 主要以餐饮为主 商铺租金 1 8 2 5元 天 平米商铺售价 9000元 平米商业档次 中档 主力商家 庆丰包子铺 呷哺呷哺 达美乐 兄弟连海鲜串吧 龙门烤鱼坊 回龙尾货 114 典型项目 港龙 新老餐饮街 港龙中心 餐饮商铺以1 3层独立门店经营 入驻率较好 多于大众菜系为主 日客流量较少 主要集中在晚上及节假日用餐 如 呷哺呷哺 达美乐等外餐形式的餐饮中餐及晚餐的上座率较高 主要看重其便捷性 消费客群 整个回龙观区域 以年轻人为主 回龙观尾货 位于港龙中心地下一层 前期京客隆超市经营不利 后改为回龙尾货 招商中 未营业 消费客群 整个回龙观区域 以时尚年轻人为主 115 新老餐饮街 老餐饮街 育知西路 新餐饮街 育知东路 区域内最早形成的商业街 主要从回龙观东大街 龙锦二街为主要商业街 全长1000米 双向四车道 以经营大众化餐饮为主 小型商业为辅 经营状况良好 消费档次偏中低档 满足基本的生活需求 人均消费水平一般为20 50元左右 典型项目 港龙 新老餐饮街 育知西路 育知东路是区域内成熟的2条餐饮街 以大众化为主档次为中档 辐射整个区域 育知东路餐饮街紧邻D02地块西侧 主要从D02北侧 回龙观东大街为主要餐饮街 全长600米 双向四车道 此街是区域内新兴的餐饮街 经营大众化餐饮 特色餐饮较少 入驻多家名牌店 经营状况较好 消费档次为中档 人均消费水平30 50元左右 116 港龙商业中心 新老餐饮街 优势 不足 1 独立商业体2 利于品牌形象塑造 1 形成时间早2 客群广泛3 业态聚集 形成规模 聚集人流 大而全 特色营造难目的型消费 较难带动其它商业 分层 面积分割不合理 经营难度大 商家难为接受 典型项目 港龙 新老餐饮街 117 回龙观商业市场 潜在供应 八达岭高速 F06 F05 D02 东区旺角 独体商业 中关村国际商城 中关村国际商城规划沙盘 中关村国际商城现状 中关村国际商城于2002年底动工 预计5年完工 目前在建 已经确定的商家有日本永旺购物中心 该购物中心原计划于2008年8月1日正式开业 由于体量巨大 中关村国际商城一旦建成并成功运营 将会对周边区域的商业项目造成巨大的冲击 可持续关注 以便应对 同时也由于体量巨大 在开发过程中存在诸多不确定因素 目前开发进程已落后于原定计划 未来发展有待市场验证 另外 由于八达岭高速