2011年11月深圳宝安公明小产权房市场调研报告.ppt

宝安公明小产权房市场调研报告 报告提纲 1 区域概况 2 政策研究 4 案例分析 6 未来发展 7 操作建议 3 地块分析 5 客户分析 第一篇 区域概况 光明新区概况 经济运行 发展与规划 光明新区概况 光明新区概况 光明新区 深圳绿色城市示范区深圳重要的城市副中心创新型高新产业基地及其配套服务区承接香港 辐射东莞的生产性服务中心 公明中心区 光明中心区 经济运行 光明新区自2007年成立以来 经济发展保持良好的态势 虽然在2008年受到全球金融风暴的影响 总体经济增长速度有所减缓 但随后经济快速回升 2010年完成地区生产总值273 27亿元 同比增长28 经济强劲 有望实现双赢 城市发展与规划 利用光明新区良好的自然环境背景 优化城市建设区与周边生态用地的边界 建立紧凑集中 功能多元 生态优先的集约效益型的绿色新城 沿茅洲河空间景观轴 光明中心区和公明中心区 广深港际客运站及周边地区 将石 玉田 红坳 高新区 公明老城区 公明新城区 高新区 将石片区 玉田片区 红坳片区 西北高新农业产业发展基地 东北部北态农业研发与观光基地和东南部郊野公园旅游服务基地 快速公交引导发展环 发展目标 发展策略塑造优美城市形象营造宜人生活方式打造诱人创业平台提高城市运营效率培育城市竞争优势保护城市资源环境 城市发展与规划 1 交通优势 四通八达的交通环境 对其工商业发展提供了必要条件 2 竞争优势 依托深圳 东莞等珠三角核心城市 区域竞争力不俗 3 商业价值 经济总量相对较小 但整体经济发展迅速 潜力巨大 4 未来价值 完善的城市定位于功能规划 为进一步发在指明了方向 光明新区总体状况 第二篇 政策研究 小产权房属性 政策解读 市场现状 1 2 所谓小产权房屋 又称乡产权房屋 是指在农民集体土地上 由享有该土地所有权的乡 镇 政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设 未缴纳土地出让金等费用 并由乡 镇 政府或村委会制作房屋权属证书的房屋 这种房屋权属证书没有房管部门盖章 仅有乡 镇 政府或村委会的盖章以证明其权属 故称之为乡产权 3 即市场商品房 拥有完全产权 得到国家承认并合法登记的私人财产 其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权 享有房地产应有的各项权益 在进行市场交易过程时 无需缴纳土地出让金 符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费 广义概念 狭义概念 大产权房 小产权房属性 即不完全产权房屋 是指未办理统一规划 征收和出让手续 直接在国有或集体所有性质土地上 违法违规建设或超标准建设所产生的房屋 即违建房 由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同 只有房产部分的使用权和收益权 但无法获得国家房管部门颁发的房产证 无法进行抵押 赠与和拆迁补偿 一旦房屋产权发生变更或纠纷时 购买者各项权益均不能得到法律的保障保护 小产权房属性 无法办理房屋产权登记 合法权益难以得到保护 同样位置只是商品房价的20 至50 物业 水电等费用便宜 开发工程多承包给小建筑商 质量难保证 无物管 或指定成立管理机构进行管理 服务管理水平不是很高 产权不受法律承认 合法权益无法得到法律保障 是小产权房最大特点 小产权房属性 从几种常见类型的房产物业来看 小产权在法律上表现为非保障性特征 小产权房属性 未开发土地 高层住宅 单栋小高层 天地楼 小产权房产 种类多样化 满足各种需求 渐渐成为除商品房 廉租房外的另一种城市房屋供应类型 小产权房属性 农村宅基地属于农民集体所有 农民集体所有的土地使用权不得私自出让 转让或者出租用于非农业建设 村民对宅基地只有使用权 农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护 即不能办理土地使用证 房产证 契税证等合法手续 城市规划法 转变为 城乡规划法 一字之差 却标志着中国将从2008年起彻底改变城乡二元结构的规划制度 进入城乡一体化的规划管理时代 而与此相反 商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这个独木桥来连接城乡两个世界 农民住宅不得向城市居民出售 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 城市居民不得购买在集体土地上建设的房屋 因为非集体经济组织成员购买此类房屋 将无法办理房屋产权登记 合法权益难以得到保护 土地管理法 第六十三条 国发改委08年1月8日 禁售通知 国土资源部07年12月14日重申 07年6月18日建设部风险提示 07年10月28日 中华人民共和国城乡规划法 国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 国办严令禁止地方借农民集体所有建设用地使用权流转 土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义 擅自扩大建设用地的规模 1 2 5 3 4 国土资源部09年6月9日强调 政策 6 小产权房 实质是违法建筑 违反土地管理法律 违反城乡规划 建设管理的法律 违反相关政策 各地要严格依法查处大量存在的 小产权房 等违法用地 违法建筑行为 国家针对小产权房现象 陆续出台相关政策三令五申 坚决制止 打击 小产权房 政策解读 政策解读 2009年5月21日 深圳人大 处理决定 第六条 网易周刊 新闻中心 热点新闻 正文 深圳小产权房有望获全国首个 准生证 核心提示 深圳今日通过 关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定 其中规定违法建筑处未申报的外 符合确认条件的办理初始登记 依法核发房产证 这标志着深圳的小产权房可能拿到全国首个 准生证 业内人士估计 这将对商品房形成灾难性冲击 深圳是人大表示 深圳小产权房拿准生证是误读 深圳市人大明确否认媒体宣传的 准生证 解读 表示该解读属于完全误读 政府旨在解决城市化土地遗留问题的相关立法 而大部分现有违建登记确权后 将只有合法的使用权 第一首页 深圳频道 深圳小产权房拿准生证是误读 决定 一出 深圳房地产市场掀起了轩然大波 也引发了深圳小产权房 转正 猜想 准生证 成为一时社会的热门话题 政策解读 国家不予支持消费者购买小产权房屋 小产权房由于没有法律保证而带来一定的风险 建在集体土地上的 购买的房子拿不到国家发给的产权证 不具有房屋所有 转让 处分 收益等权利 除了不能办理房产证外 小产权房严格说属于违章建筑 如果和国家的规划相冲突 还很有可能被拆除 而且业主也不会得到拆迁安置补偿 房屋质量没人监督 一些开发商为赚钱会偷工减料 存在安全隐患 小产权房一般由土地所在村开发 除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外 入住后的物业管理也极容易出现问题 小产权房几乎都没有教育 绿化等配套设施 而且将来一旦出现纠纷 可能连水电都没有 由于缺乏产权 未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦 购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款 只能一次性或分期付款 这样无形中会加大购房人的资金压力 增加购房风险 风险三 质量难保证 风险四 配套不完善 风险五 遗赠也麻烦 风险六 无法办贷款 风险一 没有房产证 风险二 拆迁难补偿 小产权房风险 原因一 原因二 原因三 建国以来 中国工业化高速发展 人口向城镇快速集中 造成城市住宅市场需求膨胀 但由于利益原因 一线城市的商品房开发量巨大 而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供给不足 促使小产权房出现并不断膨胀 改革开放以来 没有依据 宪法 规定落实农村集体土地使用权可流转原则 土地开发与管理使用方面的法律法规空缺 使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益 导致村集体 村民 投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房 在经济发展 城市化进程加快背景下 必然促使区域中心城市人口迅速膨胀 产生大量居住用房需求 由于商品房市场利益最大化属性 开发周期较长 开发成本较高 供应结构不能满足不同阶层 不同收入人群多样化需求 因此 城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下 产生了大量非法建设和转卖行为 小产权房不是偶然产生的 住房需求大 住房保障体系滞后 高房价等因素促使大量小产权房的产生 近年以来 没按照1998年 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 中的承诺 落实城市房改制度 也没有探索在商品房开发领域之外 利用社会资源多渠道合作建房 满足城市居民多层次不同需求的住房保障方式和办法 导致城市商品房价格快速上涨 小产权房套利空间加大 促进其发展 产生的原因 小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物 投资小产权房多半是以出租为主或等待拆迁补偿获利 小产权房抢建后 政府很难强制拆除 而是进行城中村的改造 改造后仍然可以经营性出租 并且有部分小产权房可以进行产权确认 多有投资客购买后分包出租赢利 目前市场上主要以出租为主 在关内少见买卖 而在关外则买卖成交较为普遍 投资者多以出租为主 或者等待拆迁补偿获利 产生的原因 小产权房分析小结 小产权房产唯一合法买家为该村村民 卖给外村村民或转让小产权房屋虽不后合法 但仍存在一定市场 政策对小产权房房产规划管理制度还未完善 小产权房发生纠纷 一般由村委处理 小产权房价格一般为周边商品房三到五成不等 小产权房相对于商品房在价格上存在绝对优势 小产权房房产买卖存在一定风险 小产权房付款方法基本上只有一次性与短线分期二种 而因为不能按揭 反而增加了资金压力 启示 国家打压小产权房政策愈加严厉 小产权房市场处于进退两难 在此政策之下 必须由专业的房地产机构对市场做出科学的营销策略 以及资深的销售团队进行销售 才能实现价格和利润双赢局面 政策监管增加买卖双方风险 小产权房市场将逐渐缩少 数据来源 国家统计局 小产权房占全国住宅总面积的三分之一以上 面积之大 范围之广 市场现状 全国住宅总量约186亿平方米 其中小产权房高达66亿平方米面积 比例已经超过35 全国住房结构图 深圳市小产权房分布范围广 但关内比例较小 绝大部分分布在关外 数量分布呈现离市区越远比例越高的现象 其中宝安沙井镇为深圳小产权房数量之最 在售或在建的统建楼盘在50个以上 住房多达到5万套以上 关外布吉深惠路附近 南岭村片区 吉厦村片区 龙华中心区 富士康片区等 目前存在大量的在售和在建小产权房 部分项目规模甚至高达几千套 这些片区所有的小产权房加起来 总量可能超过4万套 体量非常庞大 目前深圳住宅总面积的为2 6亿平方米 其中小产权房高达1 6亿平方米面积 比例已经超过60 大部分是小产权房且分布范围广 比例远超全国 市场现状 在按评估价征税 限购令 限贷令等一系列调控政策的作用下 调控力度持续放大 令潜在置业者观望心理愈加浓烈 购买需求明显萎缩 从限购令等各调控政策下达之后 二手市场成交量一路下滑 相当于2008年的市场 置业者观望情绪愈加浓烈 从限购令等各调控政策下达之后 二手住宅挂牌均价从21199元 平米一路降到19934元 平米 均价降了1265元 平米 市场现状 全市商品房市场销量持续下滑 均价大幅下跌 未来短期时间内形势难以恢复 小产权价格也受其影响 市场现状 大势态 关内 土地饱和 现实版 寸土寸金 愈演愈烈 关外 商品房房价持续升温 小产权房成为最大诱惑 创历年住宅供应新低 2010年深圳全市批售住宅402万平米 同比减少12 95 推售住宅414万平米 同比减少11 7 深圳历年及2010年各区住宅房地产供应情况 市场现状 小产权房不是偶然产生的 住房需求大 住房保障体系滞后 高房价等因素促使大量小产权房的产生 城市化进程快 人口急剧 多为年轻劳动力 产生大量住房需求 深圳是典型的 移民城市 2010年全市人口达1036万人 突破千万大关 深圳人口年龄结构相当年轻化 平均年龄仅为26岁 人口多尔年轻 产生了大量的住房需求 宝安常住人口为区域最多 比龙岗多200多万 保障性住房杯水车薪 严重跟不上市场住房需求 从98年到2008年 约建保障性住房15万套 才解决了9 35万户低收入家庭的住房问题 大部分社会居住问题无法保障 高房价逼购房者铤而走险 由于市场需求大 而保障性住房少 造成商品房处于稀缺状态 从2005年开始 深圳商品房价直线上升 超出大部分购房者的期望 促进了小产权房的发展 2001 2010年深圳房价走势 市场现状 市场现状 公明待售商品房项目览表 未来全市项目有四个项目 推售建筑面积875409 14 小产权房市场 公明小产权房主要分布区域 宝安公明片区在售或在建的房屋达10个以上 当地客户热捧小产权房 本案 中英文 根竹园 家安居 秋园雅居 成龙花园 美庭花园 鼎胜 明和花园 福满园 薯田埔社区 伟林雅苑 德丰豪庭 南庄小区 明景园 顺发大厦 西田苑 楼村 小产权房市场 小产权房市场价格存在较大不确定性受到地段 区域配套 买卖双方心理等因素的影响 价格存在主观性 畅销户型配比对比 小产权房市场 小产权房市场 在售项目中 三房类型房源最多 有2124套 占比51 其次是二房1240套 占比29 未来可能以大户型为主 深圳小产权房租金状况一览 以下数据来源于58同城 小产权房市场 未来待售项目状况一览 小产权房市场 未来房型主要是大户型为主 三房居多 未来竞争压力较大 第三篇 地块分析 项目属性 项目价值分析 swot分析 项目属性 南面 北面 东面 西面 北面北环商务大厦 南面鼎胜 明和花园 西面农民房 东面光明物流中心 建筑面积约为59406 76平米三房 约112套商业面积适中 将扩大区域商业范围 此项目地段较好 周边有大型工厂 项目属性 项目规划 项目属性 项目价值分析 本项目地处于长春路与松白公路的交汇处 周边商业配套不成熟 交通便利 项目地块面积不大 不易形成生活氛围 如有商场规划 可使项目价值无限上升 北侧为城市主干道松白公路 是公明片区核心商业圈之一 人流较为密集 有一定的噪音影响 以其最好的昭示性和最好的商圈配套带来了最大的商业价值 西侧紧邻长春路 车流量较密集 有一定的商业价值 西侧为城市休闲娱乐场所市民广场 万丰影城 为本项目带来了良好的昭示性 东侧紧邻龙大高速 通往关内方便 可实现半小时生活圈 南侧紧邻明和花园 未来最具竞争力的楼盘 此外还有工厂等 本案 城市主干道 龙大高速 松白公路 长春路 红花山路等城市轻轨 地铁六号线 本项目位于公明片区工厂商圈核心地带 坐享公明规划和交通改善所带来的无限升值前景 项目价值分析 本案 商业购物 肯德基天红商场民联购物广场万盛百货等 学校教育 公明中学第四中学中英文学校等 银行金融 中行邮政储蓄招行农行工行等娱乐休闲 公明体育中心红花山公园等 本项目位于公明工厂核心地带 周边配套不成熟 生活氛围较浓 项目价值分析 本案 地铁6号线是实现深圳市政府提出 加速推进特区内外一体化 目标的重要项目 属于深圳地铁规划的干线级轨道 促进宝安的经济发展有十分重要的作用 项目紧邻规划中6号线地铁口 高速尽在咫尺 零距离商场地段优势可谓得天独厚 地铁 高速 海港三维交通覆盖多重商圈 升值潜力巨大 项目本身顶配超大商业风情街 集合高端餐饮 休闲 购物 办公等多功能业态 丰盛商业配套 一路繁华 时刻随行 预计未来两到三年投入建设商业面积将会达到约50万 随着城市化进程的发展 势必将促进新老商业中心的融合 可以预计本项目将大受益 项目价值分析 区位价值小结 成熟片区 大盘林立 片区价值已被认可 区域配套成熟完善 交通价值 松白公路 南光高速 龙大高速等 商业价值 处于未来商业中心的核心地带 酒店配套 众多酒店宾馆云集 商务 休闲氛围浓厚 项目价值分析 strengths优势 1 交通优势 位于松白公路与长春路两条主干道交汇处 通达性好 2 形象优势 二面临厂 人气旺盛 3 商业价值 处于商圈核心地带 商业价值较高 酒店集中 商务氛围浓厚 周边娱乐休闲产业集中 4 生活价值 临近宏发上域 宏发美域 红花山公园 生活氛围纯熟 综合价值高 属性集中 swot分析 weaknesses劣势 1 地块劣势 松白公路与长春路两面噪音影响很大 地块周边有污水排水沟 可接受程度降低 安居房和返还村民面积比例较大 片区竞争力强 2 环境劣势 周边是工厂围绕 对客户产生心理影响 项目西侧的农民房将道路封锁 对项目的通达性干扰 两侧绿化环境差 空气污染严重 松白公路与长春路交通环境较为拥堵 周边环境糟杂 改造难度大 swot分析 opportunity机会 1 区位发展 未来五年深圳政府致力整顿关外市政设施 2 产业发展 外向型产业占主导的公明片区带来了大量的商务人士往来 片区产业的集群效应带动该片区购买力的提升 3 交通改善 地铁六号线下村站 公明广场站 公明西站等七站确立公明地位 交通路网的改造缓解了交通的压力 南光高速 龙大高速的运营激发了关内客户在公明的置业需求 4 区域共荣 宏发雍景城 宏发美域等楼盘成熟 带来客户对该片区的关注度和认可度 品牌开发商将聚集引发的区域共荣发展 公明整体地位提升 swot分析 threaten威胁 1 市场竞争 目前公明市场在售或在建套数达4千套以上 竞争项目分流客户产生竞争威胁 2 宏观大势 政策对小产权房的打压异常加大国家经济增长速度放缓 可能引发房地产市场萧条 3 关外困境 关内客户对关外市政环境的固有偏见和排斥 未来公明小产权房市场竞争异常惨烈 swot分析 swot分析 综合价值属性集中 环境糟杂容积率高 公明整体提升交通路网改善 宏观经济困难区域竞争激烈 发挥优势 抢占机会 增强关内客户对公明的认识放大项目的综合属性 先于市场占位 利用机会 克服劣势 合理规划 改善内部环境凸显片区规划及未来发展前景 发挥优势 转化威胁 把握入市时机枪占市场 精准营销精确制定推售 营销策略降低风险 减小劣势 避免威胁 深度挖掘整合资源 提高附加值差异化市场竞争 塑造项目个性注重口碑营销 寻求区域共荣 o 项目核心swot应对策略 swot分析 第四篇 案例分析 案例分析 宏发领域 项目经济技术指标 罗兰家 怡丰名 多喜爱 红苹果 二层公共小广场 特色主力店 集中商业 1 2层高档家具家饰类名品店3层休闲娱乐类 健身会 画色单元 品牌店 可考虑在一层预留小门面给到一些大的主力店 小广场 小广场 小广场 1 大集中商家 易家侬 怡丰名家居 x 若干小的品牌店 多喜爱 红苹果 画色单元 安梦娜 大家纺 彩轩家居布艺 案例分析 集中商业的成功引入 最真实的商家资源 实效商业资源 b区内街 a区 b区临街 丽晶坊整体均价达到4万元 在整个宝安中心区区域内属最高价 案例分析 分户型分析 中三房附加值较好 但外部综合资源较差 参数 三房二厅二卫 109 112 位置 5 6 7栋资源 正南或东南朝向 基本是临路单位 有噪音 小区内部景观资源被遮挡舒适度 b2户型客厅开间4 2米 主卧13平米 所有房间都有凸窗 主卧带270度转角窗使用功能 步入式衣帽间附加值 赠送面积达21 1平米 案例分析 分户型分析 大三房可改四房 附加值较高 但临路单位的资源较弱 参数 三房二厅二卫 内花园 128 1 131 29平米位置 2 5 7栋 资源 南北或西南朝向 客厅和主卧有较好小区园林景观舒适度 客厅开间4 2米 主卧21平米 每个房间都有凸窗使用功能 步入式衣帽间附加值 入户花园 内花园 每个房间送凸窗 e1户型面积131 29平米 实用面积109 68平米 赠送面积约34 5平米 案例分析 分户型分析 小复式三房属于中心区独有明星产品 基本没有竞争 参数 三房二厅三卫 131 139平米位置 3栋资源 客厅 主卧有无遮挡小区景观资源 西南朝向舒适度 客厅开间4 2米 主卧24平米 双层挑高客厅 餐厅 每间卧室均有大露台附加值 f1户型面积135 85平米 实用面积117 12平米 赠送面积约29 2平米 弹性面积15平米 案例分析 宏发雍景城 案例分析 案例分析 三房二厅119 83 123 74 经典空间浪漫情怀超大入户花园 让家里充满阳光户型方正 动静分离主卧配独立卫生间 私密性好双阳台设计 南北通透 三房二厅90 9 91 18 唯美空间幸福时光一梯二户 实用率高户型方正 动静分离主卧配独立卫生间 私密性好双阳台设计 南北通透 分户型分析 三房是属于公明特有户型 竞争压力激烈 宏发上域花园 案例分析 案例分析 分户型分析 三房是属于公明特有户型 竞争压力激烈 三房二厅140 南北通透 视野开阔客厅连接景观大阳台 空间延伸独立厨房特配生活阳台 生活便利豪华主卧套间 配有飘窗 多面采光n 2创变空间 三房变五房 三房二厅123 东南朝向 空间宽阔阔绰厨房 干湿分离豪华主卧套间 内设飘窗n 2创变空间 三房变五房 二房二厅90 正南朝向 视野开阔客厅南向配有景观阳台 空间感增强主卧设有飘窗 通透视野n 2创变空间 三房变四房 轨道交通 广深港客运专线 光明站 规划中地铁6号线 自驾车 福田 福龙路 龙大高速楼村出口右转 民生大道直行到达本项目南山 北环大道 南光高速下村出口右转 公明北环大道直行 民生大道右转到本项目宝安 宝石路 南光高速下村出口右转 公明北环大道直行 民生大道右转到本项目公交 k578 325 市内直达 301b m217 788 案例分析 广深港客运专线提速珠三角一体化进程 广深港客运专线是连接香港与内地的核心交通枢纽 北起广州 经东莞 深圳到香港 全长142公里 全程只需48分钟 预计2015年完成 红发上域距光明站和深圳北站都仅10余分钟路程 迅速对接香港港 深圳 广州等核心区域 真正实现珠三角1小时生活圈的梦想 案例分析 楼村 荔谷华庭 楼村 物业营销分析 该社区位于公明龙大高速楼村出口附近 拥有数千平方米的三月风体育公园 各项生活配套成熟 具备一定的投资性和良好的居住便利性 有较好的市场条件 该物业建筑密度较低 户型结构合理等优点 但该物业上半年6月份被政府查处 从营销角度来说 这样的楼盘销售起来难度大 案例分析 明景园 物业营销分析 该社区位于公明繁华地段 各项生活配套成熟 具备一定的投资性和良好的居住便利性 有较好的市场条件 该物业建筑密度较低 户型结构合理 楼与楼间距小 从营销角度来说 这样的楼盘销售起来难度大 案例分析 秋园雅苑 雍景濠城 案例分析 案例分析 营销分析 该项目位置相对较好 属于公明老城区规划 周边环境较好 该区域小产权房档次相对较高 该项目规模较小 户型设计比较单一 基本以3房为主 楼间距较小 密度较大 片区内竞争较激烈 该楼盘营销中心不显眼 营销人员数量 质量均达不到要求 西田苑 案例分析 物业营销分析 该社区位于公明繁华地段 各项生活配套成熟 具备一定的投资性和良好的居住便利性 有较好的市场条件 该物业建筑密度较大 户型结构不合理 面积跨度大 设计上存在一定缺陷 物业管理各栋楼分栋实施 显得比较散乱 从营销情况来看 物业管理有待规范 在营销推广方面需要改进 在销售资料上还需要进一步完善 销售队伍形象 素质还需要大幅提升 顺发大厦 经典三房二厅 物业营销点评 1 该物业销售周期较长 分析造成这种状况的原因 主要为 1 建设周期长是导致销售周期长的一个重要原因 2 楼层户型布局不合理 3 该物业不处于公明繁华区域 该区域商业及生活配套目前尚在形成之