重庆某房地产项目计划书总控制计划终稿-24DOC

重庆某房地产项目计划书总控制计划终稿-24DOC.txtcopy（复制）别人的个性签名，不叫抄袭，不叫没主见，只不过是感觉对了。遇到过的事一样罢了。2009年房地j“营铺策划大伞移动馊盘版！策划人小必备资料库！货到验货后付款房策I叫海最房地产资料免费下载 0755- QQ:审核：执笔：参与：XXXXXXX项目重庆XX城市建设发展有限公司 目 录绪论第一章项目概况一 Il，场定位二， 项H简介第二章，项目控制目标一， 投资规模j： 投资收益同标三， 总成本控制R标四 销售及推J“日标五 招商H标六， 质量日标第三章项目实施工程进度控制计划一， 前期I：作进度控制计划j：， 顺R建设进度控制计划第四章，项目实施成本控制计划一 前期T程费用二 T程建设费用二 销售推广及招商费用四 管理赞用五 财务赞用六 营业税费七， 刁i可预见费用八 总成本控制H标第五章，项目实施销售及推广计划一， 销售计划二 推J“计划j i 销售日标第六章项目实施招商计划一 项F1商业业态配置二 项日商业业态布局j i 招商日标四 项H招商而积（除去销售部分）及租金收入确定五， 招商时段划分第七章项目实施风险控制计划第八章项目组织架构及工作流程一， 项R组织架构二 项日实施T作流程第九章项目控制流程图绪论XXXXXXX项f1总控计划足根据XX假日xxx项F1策划书、XX假日XXX概念设计和XX假H xxx经济测算报告等有关文件制定的，足指导项F实施的计划性、纲领性文件，它明确了项只定位，界定了各部门的职责与T作范罔，提出了项日实施的投资控制计划、T程进度控制计划、营销推J“控制计划和保障项日日标顺利实现的组纵架构、管理程序与监控措施，是“xx - XXXXX”项日实施的指导性文件，也是制定XXXXXXX项日执行计划书的根本依据之一。 编制依据： （一）XXxxxxx项日-口J行性研究报告 （二）xxxxxxx项F策划书 （三）XXXXX项日经济测算报告 （四）XXXXX项日方案设计及初步设计 （五）XX项日部提供的程进度计划 （八）成本控制中心提供的成本信息 （七）营销中心提供的销售推广计划 （八）购物中心发展管理公司提供的招商计划一市场定位1项目名称 XXXXXXX2项目定位第一章 项目概况 现代商业步行街 现代都市商业步行街系统，核心一口l牌主力店与大型平价超市为楸纽，以精品购物廊，美食娱乐城，涌吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，牛态豪宅，牛活服务一J二-体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。3目标客户3.1 H标客户群：商业步行街70%为： 30%为： xx区为主体的商业物业投资者本区域 主城区商业物业投资群体主城区个 拆迁的临时门面经营者XX区部分政 人投资经营户 府官员及灰色收入阶层 主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等 业态的扩张发展购买 新都市精I冒一豪宅90%为： 10%为： XX区成功的私企、个体老板 主城区向XX区扩张的经营户 xx区部分政府官员、公务员 外来移民居住者 追求现代生活的XX区中青年人群 3.2终端消费群： I（域内各小IX的青中年居民、剧荆写字楼的T作人员、大江T业同IX人群、李家沱地区流动时尚的消费者年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。4.项日形象概念4现代时尚的都市商IV.=少行街二项目简介地块地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中问由3-4层商业用虏组成，总建筑面积约85000平方米，锌积率约4.0，具体指标如下：用地面积( m2) 21625.6 商业总建筑面积(m2) 61724 总建筑面积（吖） 84535 主力店A(盯) 6248 地上建筑面积(m2) 62846 主力店B (m2) 9177 地上商业面积(m2) 46062 住宅总户数 99 住宅总建筑面积( nf) 16731 容积率 3.9 垃圾站面积(m2) 53 覆盖率 50. 8% 地下建筑面积( m2) 21689 绿化率 25. 3% 地下商业面积( rrt) 15662 机动车停车数 140 仓储及设备用房(m2) 1983 地下停车位 115 地下车库（肝） 4044 地面临时停车 25 一层商业建筑面积( nf) 10052 一层商业套内面积(m2) 6978 二层商业建筑面积(m2) 12004 二层商业套内面积(m2) 8822 三层商业建筑面积(m2) 11715 三层商业套内面积(m2) 9449 四层商业建筑面积( m2) 11350 四层商业套内面积( nf) 8864 第二章项目控制总体目标一投资规模 项H计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。二投资收益目标： 项F投资收益率35. 5%（仅计算现金叫收部分），闩有资产年收益331万元（je中车库未计算收益）。详见第四章。三工程进度目标 T程总进度从2003年9月11口）r h 商业部分jli题建筑2001年5月31日完T，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业：住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶：整个项日2005年6月竣T，住宅2005年10月交付使用。详见第三章。四总成本控制目标 总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内： 单方成本控制在2400元/nf（不含税控制在2158元/nf）。见第四章。五销售及推广目标 项同计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合川销售收入1.8亿元（开盘3个月内）。洋见第五章。六招商目标 -2F4F的主力店招商签约心在2003年8月底签定协议或合同； 2003年9月io同完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初）1：始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务； 年出租总收益564万元（龠物昝费），IC中自有资产出租收益33l万元年。详见第六章。七质量目标 T程质量达剑合格标准。第三章 项目实施工程进度控制计划前期工作进度控制计划为了确保项日的整体进度按公司的既定H标进行，必须严格控制项日的实施计划，项日的前期I：作要确保按既定时问完成。序号 工作内容 完成时间要求 执行部门 前期手续 8月25日完成初步设计方案，8月 项目部、研发部、总T办、拓展 l 初步设计 30日办理完报建于续 部 9月16日完成建施图，10月15日 项目部、研发部、营销部、购物 2 施r图审查 完成施一I：图 巾心经营公司、总I：办、拓展部 3 临时施工许可证 8月30日至9月10日 项目部、拓展部、总办 4 施工许可证 10月8日至10月15日 项目部、拓展部、总-T办 项目部、拓展部、总工办、销售 预售许可证 10月16日至10月20日 部 岗位安排 1 项目总监到岗 8月1日 项目部、总“_I -办 9月1日（土建、安装、预算个 2 监理-I：程师到岗 项目部、总-办 名） 3 现场办公窒确定 8月5日 项目部、总I：办 丌T前准备 l 施川缶时用水电 8月4日至20日 项目部、总一I：办 2 市政管网拆迁 9月10日完成 项目部、拓展部 项目部、成本部、总I：办、设计 3 地质勘察峄位确定 8月22日进场 院 4 环境评估及污水处理 8月15日确定 项目部、成本部、总办 5 平基啦位碗定 8月30日确定 项目部、成本部、总I：办 6 十建单位招标 8月31日完成 项目部、成本部、总-T办 7 监理坼位招标 8月31日完成 项目部、成本部、总工办 四 销售前期准备 1 售楼部选址 8月4日讨论 项目部、营销部、研发部 8月12日完成方案，8月25日完成 项目部、研发部、营销部、总T 2 售楼部设计 结构和装修施工图设计 办 3 售楼部与围墙 9月11日动工，25日完 项目部 4 销售面积测绘报告 9月30日 项目部、研发部、销售部 5 交房标准确定 9月30日 项目部、研发部、销售部 二项目建设进度控制计划 序号 工作内容 完成时间要求 备注 l 场地甲整 9月10日至11月10日 基础程 2003年l1月10日至2003年12月30日 2 基础到0.00 2004年1月1日至2004年3月30日 2004年5月30口主体完 3 商业建筑主体 2004年9月30日交客，、装修 2004年12月底商业部分试营业 4 住宅建筑主体 2004年12月30口完 5 综合竣+I： 2005年6月30日完+I： 5 住宅交付使用 2005年10月1口 8前期工程费第四章 项目实施成本控制计划 单价 金额 序号 费用名称 计算方法 备注 （元廿） （万元） 1 十地费用 6000 2 方案设计费 85 3 初设及施T图设计赞 148 4 地质勘探费 20 5 程监理赞 845353 3 25.3 6 印花税 ( 1-4)0.5 3.2 7 城市配套赞 免 80 O 8 人 防 费 84535 X13 X 50% 13 54.9 9 17j蚁防治费 845350.5 0.5 4. 23 10 报建综合费用、证照费 54. 98 11 施用水电 315KWA 35 12 其它费用 含实测费、审图费 21 13 小 计 763 6452 二工程建设费 金额 序号 费用名称 计算方法 备注 （万元） l 十石方【：程 14 140 2 建筑安装T程费 84535700 5917 包括塔楼外墙面 3 外墙装饰 450 裙房l4层 4 电梯工程 650 24台（部） 5 智能化I：程费 150 6 配套水电程费 550 室外综合管网 7 巾央空调 800 单冷冷暖 8 消防设施工程费 7048125 176 -2F4F 9 市政设施费 30 10 环境景观T程 1 1509200 230 道路、绿化及J|场 11 天燃气系统 (99+20) X 3000 36 费用向业主收取，不计入成本 12 环保治理工程 25 13 灯饰I：程 50 14 印花税 (1+1 3)0.5 4.5 15 小 计 9173 单方造价：1085元时 注：项日前划T程费（一）和T程建设费（二）合计：6452+9173=15625万元三公司管理费用9 金额 序号 费用名称 计算方法 责任部门 （万元） 1 公司管理费 2.5亿2. OcX, 500 财务部、行政人事部 2 小 计 500 四营销管理费用 金额 序号 费用名称 计算方法 备注 （万元） 1 推广费用 2.52% 500 包括售楼部及模型 含销售人员-T资、奖励和 2 销售费用 2.51% 250 日常管理费用 3 小 计 750 五招商管理费用 金额 序号 费用名称 计算方法 箭注 （万元） 1 招商管理费用 个月租金 50 2 小 计 六财务费用 金额 序号 费用名称 计算方法 责任部门 （万元） 1 公司财务费 1亿10%1年 1000 财务部、项目部 2 小 计 1000 贷款l亿元人民币 七不可预见费用 金额 序号 费用名称 计算方法 责任部门 （万元） l 不可预见费 (1+2+3+4+5+6)3% 530 财务部、项目部 2 小 计 530 八营业税费 金额 序号 费用名称 计算方法 备注 （万元） 1 营业税 2.55. 75tr6 1437.5 2 交易过，、税 2.51.0% 250 3 土地增值税 2.51. 0% 250 4 印花税 2.50.5 125 5 小 计 2062.5 10九成本控制目标 1总投资： 1+2 +3+4+5+6+7=6452+9173+500+7 50+50+1000+530=18455万元 2营业税费、土地增值税、交易税等税共计：2062.5万元 3含税总成本：(1)+ (2) =18240+2062. 5=20302.5万元 3总销售额：（不禽车库、主力店及其他骨架店卖场）2.5亿元 4单方造价为：18455力元84535万平方米=2183元/nf 其中：商业建筑成本：2323元m2 住宅成本：1486元m2 5税前销售利润：25000-18455万元=6545万元 6税前投资利润率（仪计算销售收入）：6545万元18455万元=35. 596 7闩有经营性定资产2.9万m2，j有车库而积4000 nf，预计每年产生现金收益564万元十说明 存执行过程中，严格按合的有关规定执行，而单项合川的签定不得超出以上单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部