昆明市“城中村”改造土地公开交易办法.doc

昆明市“城中村”改造土地公开交易办法为贯彻落实市委、市政府“城中村”改造战略，加快推进全市“城中村”改造步伐，切实做好“城中村”改造土地处置和供应工作，特制定如下城中村改造项目土地公开交易办法。一、“城中村”改造土地处置模式根据市委、市政府的有关要求，“城中村”改造工作按照“政府引导、村民自愿、企业参与、市场运作、依法依规”的原则，对城中村进行整体改造和土地处置。“城中村”改造土地处置模式分为两种：（一）净地公开交易由区（县）政府对“城中村”改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应；或者拆迁完成后，市土地矿产储备管理办公室对拆迁土地进行协议收储，由市土地矿产储备管理办公室委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。（二）毛地公开交易片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地委托市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应。片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益。土地竞得人需按照专项规划在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则，退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。二、“城中村”改造土地处置主要环节（一）确定“城中村”改造范围“城中村”改造范围应结合其所在地块的特点和周边路网结构，充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性来合理划定。具体范围由各区（县）政府提出，报市规划管理部门核定。（二）对“城中村”改造范围的专项调查按照昆明市城中村改造项目管理办法的规定，由区（县）政府组织编制拟改造片区的“城中村”改造专项规划。其中，对于改造范围内土地利用现状要进行调查勘测，主要包括：改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地（含年限）的范围、面积、位置、用途（用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地等）等情况，需附图说明。同时，提供土地证复印件。（三）编制片区“城中村”改造专项规划按照昆明市城中村改造项目管理办法执行。（四）报批片区“城中村”改造专项规划按照昆明市城中村改造项目管理办法的规定，对片区城中村改造专项规划进行报批，经批准后报昆明市城中村改造领导小组办公室备案，列入年度改造计划。（五）土地征收和收回在土地利用现状调查的基础上，以区（县）人民政府为主体办理“城中村”改造范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续。1.集体建设用地的报批由区（县）政府根据片区“城中村”改造专项规划开展勘测定界及按程序开展土地征收报批前期工作，备齐相关材料后报市国土资源局审查。市国土资源局审查报件资料，提出审查意见后报市政府审核。市政府审核同意后将报件资料转呈省政府审批，并将报件资料报送至省国土资源厅。需提交以下文件：文字资料：（1）区人民政府请示文件；（2）区人民政府对征地补偿标准合法性、安置途径可行性及开展征地程序的报告；（3）政府关于城中村改造实施方案的批复；（4）区国土资源部门的审查意见；（5）一书一方案（建设用地呈报说明书及征收土地方案）；（6）勘测定界技术报告书（含勘测定界图）；（7）规划条件（由城市规划部门出具的）；（8）城中村改造实施方案或征收土地公告，集体经济组织关于征地补偿标准的意见；（9）拟征收土地权属汇总表；（10）征地听证相关材料（告知书、回执、听证会议纪要等）。图件资料：（1）标注用地范围的土地利用现状图（110000分幅图）；（2）标注用地范围的土地利用总体规划图；（3）标注用地范围的城市控制性规划图（须经城市规划部门认定）。2.城中村改造涉及收回国有土地使用权的办理由用地单位提出收回国有土地使用权的书面申请，并报交需收回地块的国有土地使用证原件；国土分局对国有土地权属实地核实；区（县）政府出具收回的意见；市国土局对收回国有土地使用权报市政府审批；根据市政府的审批意见，办理土地使用证注销登记手续（若原用地单位不申请注销登记，需登报公告注销登记结果）；按初始登记对区（县）政府办理国有土地使用证。办理收回国有土地使用权时应提交以下资料：（1）国有土地使用证原件；（2）收回国有土地使用权的书面申请；（3）收回国有土地使用权的文件依据或批文（如县级以上人民政府关于收回国有土地使用权文件、企业改制或破产批文等）；（4）其它按规定需要提供的材料。（六）完善前期土地公开交易前期工作土地公开交易前，区政府需完成对拟出让的地块进行权属核查、地价评估、图件测绘等基础性工作。备齐以下土地公开交易必备的报件资料：1.国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让委托书；2.土地征用批准文件以及所涉及的国有土地使用权收回批准文件；3.经批准的片区城中村改造专项规划；4.建设用地规划设计条件及其附图；5.道路红线图及其电子文件；6.宗地图（1500或11000）及测绘成果表；7.地籍调查表及相关资料；8.土地估价报告、土地估价技术报告及备案表；9.对纳入储备的土地应提供土地储备方案，市土地储备委员会办公室、市土地矿产储备管理办公室向市政府申请土地储备的报告及市政府的土地储备批准文件；10.其他有关材料（原国有土地使用证复印件、原宗地图及地籍调查表等）。（七）实施土地公开交易由各区（县）政府根据供地政策适时委托市土地交易中心实施改造片区土地公开交易，或者由各区（县）政府直接将净地交市土地储备机构收储后，委托市土地交易中心公开交易。供地方案按审批权限上报批准后，由市土地交易中心实施公开交易。三、建立社会资金参与城中村改造土地一级开发的机制（一）“城中村”改造土地一级开发是指对市政府列入计划的城中村改造项目，依法对城中村房屋及地上附着物进行评估拆迁，对拆迁后的土地依法征收、收回，并实施基础设施功能配套建设，达到净地（产权清晰，基础设施配套完善，土地平整的土地）供应条件的行为。（二）“城中村”改造土地一级开发包括以下内容：编制并报批城中村改造专项规划；市、区（县）联动，完成对城中村改造土地征收、收回的组织报批工作；完成城中村改造项目的征地拆迁工作；按照规划设计条件，完成配套功能（市政道路，公共设施，景观工程等）建设；土地一级开发完成后至土地移交前的管理工作；其他需要实施的项目。（三）区（县）政府可以邀请企业参与城中村改造项目前期研究和“城中村”改造专项规划的研究编制。采取招标等市场运作方式、公开选择企业参与城中村改造土地一级开发，筹措城中村改造土地一级开发所需资金。（四）“城中村”改造土地一级开发的成本主要包括：土地征收、收回及拆迁补偿安置费；规划设计、土地调查及测绘费、房屋地籍调查等费用；贷款利息；土地提供交易过程中发生的审计、工程监理、不可预见费以及财务成本和区（县）政府核准的相关税费支出；按照规划实施的市政功能配套项目建设费用。城中村改造土地一级开发成本的认定由各区（县）政府按有关规定组织评审认定。（五）“城中村”改造土地一级开发土地进入市土地交易中心实施公开交易应达到以下条件：四至范围清楚，面积准确；权源清楚，权属无争议；征地拆迁程序合法，补偿安置到位；地上附着物、他项权利、经济责任清楚；报件资料及相关资料齐全；一级开发基本建设程序审批完整；工程质量达到国家验收标准，并附有相关政府验收证明；工程费用结算清楚，费用支付无争议；提供区政府认定的一级开发的总成本。（六）在市“城中村”改造领导小组的统筹领导下，市财政局设立“城中村”改造土地出让收支资金专户，由领导小组负责资金调度，市财政局负责对“城中村”改造出让土地收入进行统筹管理，凡涉及“城中村”土地出让的收入一律进入该资金专户进行预决算和成本资金拨付。昆明市人民政府关于印发昆明市城中村改造优惠政策的通知昆政发200894号各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局，三个开发（度假）区管委会，呈贡新区管委会，昆明空港经济区管委会：加快推进城中村改造，是建设现代新昆明的重大战略举措，是关系城中村居民生命财产安全、生活环境改善、生活水平提高的“民生工程”、“幸福工程”、“德政工程”。为加大投资力度、拉动内需，吸引社会资金参与城中村改造，促进全市经济平稳较快发展，根据中共昆明市委昆明市人民政府关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见和昆明市人民政府关于贯彻云南省人民政府关于促进我省房地产市场健康稳定发展的意见的实施意见,现将城中村改造优惠政策的有关事项通知如下。一、给予城中村改造项目市级行政事业收费优惠（一）城中村改造项目土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外,其余部分由所在县（区）、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助。（二）城中村改造项目的行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。（三）在城中村改造项目中，对采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），免收城市基础设施配套费。对项目中开发建设用于销售的商品房，城市基础设施配套费减半收取。（四）城中村改造项目的建筑工程质量监督费减半收取。（五）城中村改造项目的新建建筑，在办理房屋产权权属登记时，对采用产权调换方式统一安置的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，对非住宅和面积在90平方米以上的普通商品房减半收取。（六）对在城中村改造项目中取得的安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。（七）对城中村改造项目涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优惠。即新建按照新建地面总建筑面积扣除原地面总建筑面积剩余面积的4配套修建防空地下室；拆建按照拆除不增加原地面面积的2配套修建防空地下室，对建筑楼层大于10层或基础埋深大于3米的按地面首层建筑面积，抗力标准底限配套建设。（八）对城中村改造中采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），办理合同登记备案时房产交易手续费全免。（九）对城中村改造中采用产权调换方式统一安置的安置住宅，在申请安装管道煤气时，给予每户40煤气公用设施建设费的优惠，即每户优惠240元。二、给予城中村改造项目地方税收优惠（一）在城中村改造中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税；将土地使用权归还给土地所有者后得到的非财政补偿费，免征营业税。（二）在城中村改造中，土地、房屋被县级以上人民政府征用后，重新承受土地、房屋权属，用于和原被征用的土地、房屋相同用途，其成交价格或者评估价格相当于补偿费的部分，免征契税；其成交价格或者评估价格超过补偿费的部分，仍征收契税。（三）因城中村改造需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因依法征用、收回的房地产，是指因城中村改造需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城中村改造的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。（四）城中村改造中，被拆迁企业用搬迁补偿收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除；因城中村改造而搬迁的企业，从规划搬迁起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的企业搬迁收入按上述规定扣除成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税；对于符合西部大开发、高