项目前端设计对成本管控及利润提升的思考PPT课件

项目前端设计对成本管控及利润提升的思考 目录 一 总图研发对成本管控及利润提升的思考1 用足指标2 货值最大化3 复制模块4 配套用房最小化5 赠绿规划和底层挖掘6 控制地库7 减少入口二 设计阶段成本管理成本优化控制要点1 概念规划设计阶段2 方案设计阶段3 初步设计阶段4 施工图设计阶段 一 总图研发对成本管控及利润提升的思考 总图研发对成本管控及利润提升的重要性 若项目研发阶段决定了项目总货值的90 那么总图阶段就已决定了总货值的80 若项目研发阶段已将成本控制了70 那么总图阶段就已将成本控制了50 总图决定了景观的构架与格局 总图决定了物业管理成本的基础总图精细化的研究 景观精细化的营造 可以突破项目价值的天花板 总图设计关键控制点 用足指标货值最大化复制模块配套用房最小化赠绿规划和底层挖掘控制地库减少入口 一 用足指标 1 用足容积率和建筑密度 1 1用足容积率 1 2用足建筑密度 2 用足规划法规的边界 三个案例 1 1用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1 容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度 具有一定的科学性 规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的 2 影响容积率有几个客观因素 日照规范 间距要求 退红要求 限高要求等 也有几个人为操作因素 产品定位 不利地块的利用度 单体楼型选择等 1 2用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1 建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型 赠送私家花园 是项目卖价最高的户型 项目溢价的主要组成部分 绝不能浪费掉 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金 绝不能放过 双层高可变空间的利用优点 零面积变2房 3房户型成5房功能 可以做为家庭娱乐 书房 保姆间 空中花园等多种用途 上下层不等高分隔 灵活多变 实景展示建议做儿童房 下层为卧室 阁楼为学习 游戏 阁楼平面 剖面图 用足地方法规案例二 赠送空间的楼板改为花架 验收后封上变为房间 二 货值最大化 1 不平衡使用容积率 是提高货值的有效办法 做总图之前要进行业态组合比例模型推演 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态的价格 提升溢价空间 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型比例 扩大溢价范围 4 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间 变为可销售面积 1 不平衡使用容积率案例 郫县某项目 建设用地77 88亩 建设用地111 32亩 各业态市场分析 含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格 预计地价外成本地价外成本 前期工程费 基础设施及配套费 这里可以看到联排 亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的 其次是多建电梯洋房 最后剩余的容积率为高层 规划要求 1 容积率 4 12 覆盖率 30 其中住宅26 1 联排别墅占地较大 但不易出面积2 一般底跃虽然可类别墅 但只有1 2层的面积可溢价3 电梯7 1比多层在相同覆盖率下更易出面积 且能激活4 5 6和顶跃溢价 商业占足4 的覆盖率 在适当的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7 1 1 2 2 1 1 2 3 4 5 5 1 高层提高覆盖率 20 少占地 容积率 8 联排 无电梯洋房 电梯洋房 替代 替代 不平衡容积率的规律 1 高层占地要最小补足容积率就好布置在北面和西面 2 洋房占地要最大面积越多越好7 1电梯洋房居中布置 3 洋房组团要均好向外借景要用好小区中部形成系列组团向40米绿带借景 花园洋房集中 规模化 城市形象1 主道路入口形成洋房规模视觉2 形成点 线 面丰富城市空间 多层返迁房 规划未建小区 景尚景 高层 电梯花园洋房 34层高层 社区商业 不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 大于单一产品的总货值 比如只做高层的货值为36 5亿左右本方案占地比 花园洋房区 高层区 6 3 3 7本方案可售住宅面积比 含下跃赠送 花园洋房 高层 3 1 6 9 独 花 高 容积率 0 30 61 54 类独栋别墅 联排大院 类联排洋房 高town 0 50 82 0 500W 200W 100W 1800W 50W 独 联 花 高 二 货值最大化 1 不平衡使用容积率 是提高货值的有效办法 做总图之前要进行业态组合比例模型推演 分析两个案例 2 运用两种业态之间的产品类型 卖高一级业态的价格 提升溢价空间 产品类型示意案例 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型比例 扩大溢价范围 案例分析 4 尽可能开发不占容积率的地上和地下空间 变为可销售面积 基地形态界面 基地界面 基地位于独墅湖西岸 受苏州运河的隔离 为湖中岛屿的组成部分 基地位于岛屿的南部 三面临水 北侧相邻为居住用地 西侧隔苏州运河为南环桥批发市场 商业 南侧隔水相望为规划中的湖中绿岛 在岸线分布上 沿独墅湖一侧岸线共计1257 2m 其中北侧地块 a地块 沿湖岸线长度为511 76m 南侧地块 b地块 沿湖岸线长度为745 48m 沿河岸线集中于b地块 长度为558 9m 案例1 优质的外部资源 3 资源利用最大化 尽可能多的扩大优质资源户型比例 扩大溢价范围 案例2 晶蓝半岛项目的外部资源有限 只能依靠自己创造一个大的景观中庭 来解决特色景观资源的问题 晶蓝半岛一期景观单元分析表 三 复制模块 1 利用产品库中的成熟产品进行复制 速度快 风险低 2 使用模块产品和组团复制3 会所幼儿园等配套设施复制成熟模块 四 配套用房最小化 严格控制物管用房 会所 垃圾站 居委会等配套建筑面积 并尽量放到地下层 不占用容积率 会所应布置在沿街位置 便于对外经营 总图报建时 会所要标注为商业用房 五 赠绿规划 底层挖掘 1 规划在用足建筑密度的前提下 增加亲地户型的数量 尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层2 将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 六 控制地库 在不占用容积率的前提下 尽量将车库抬到地上一层或采用停车桥优化车库柱网 控制车库面积 标准为 车库面积 车位数应小于35平米 六 减少入口 同一个地块的车库与人行入口尽量归一 便于物业减少管理人数 以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口 每增加一个出入口 就至少增加6个保安 三班倒 例如在成都 每个保安每月的费用至少在2000 3000元 每年将增加144000 216000元两个相邻地块的入口应尽量相对 便于两个相邻地块人员的步行交通 架空地下车库 消防通道 社区主入口 车库出入口 减少入口 节约物业人力成本 底层架空 无坡道出入口 景观化车道 增加绿化面积 负二层地下车库 二 设计阶段成本管理成本优化要点 最优产品组合土地价值组合路网布置停车布置地下室布置配套组团布置场地标高产品选型 概念规划设计阶段 建筑方案选择 新古典风格与现代风格 成本相差200元 建筑层高窗地比节能方案 约束体型系数 窗墙比 内外保温的选择 材料系数的选定结构 供电 供水 消防 中水方案高压线路改造景观方案 软硬景比例控制 方案设计阶段 结构设计 设计系数基础选型 地基承载力的确定 试桩与桩基础基坑支护 技术经济综合评定法供电 消防 景观 空调方案选取精装修方案 六大系统标准 厅房 厨房 卫浴 收纳 电器 内门 初步设计阶段 扩初设计阶段成本控制重点 建筑 结构方面明确结构含量控制指标 选择最优基础形式及埋深 明确合理结构布置 复核结构参数 结构含量指标计算 复核建筑控制指标 精装修方面室内精装修 根据确定的装修标准 实行限额设计 控制在目标成本内 减少精装房的差异 对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用 便于提高经济采购批量 公共装修 装修方案确定后 估算售楼处面积 销售 办公面积分开 会所 大堂 电梯厅成本是否在估算成本内 安装估算比选高压柜 低压柜不同品牌 型号 及不同组合方案情况下成本 变压器 不同单台容量 组合方案的比选 配电主干线路不同材料 不同敷设方式 不同走向方案比选 室外供配电线路设计优化 供水方案比选 根据项目产品组合 高层 小高层 多层 进行供水方案技术经济比选 带水箱变频加压控制系统 无负压管网直联式供水系统 市政压力直供或多方案组合等 室内水暖材料设备选用要点 在满足压力 温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材 如常用采暖管价格增序排列 PPR管 铝塑复合管 PB管 对价格较高的风管 冷凝水管的保温材料使用予以控制 消防工程中消防报警器材 消防预埋管材的选用 满足功能前提下 含超高层在内 对温 烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备 报警器材 注意配套选用 以及项目产品的连续性和后期的维护费用一并考虑 消防喷淋系统平面布置优化 通风 排烟管道选用形式 如镀锌铁皮风道 玻璃钢风道 应做经济对比分析后择优选择 消防预埋管当地无明确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济 空调设计优选 根据实际情况估算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性 并对不同品牌 不同系统方案比选 集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗 估算确定氟系统或水系统方式 电梯根据实际情况估算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性 并对不同品牌 不同系统方案比选 智能化园林环境方面考虑每个组团小品配置均衡 以免后期业主投诉 根据扩初成果图计算造价 确认成本是否控制在目标成本范围内 估算中列出各种不同材料用量比例提供给设计参考 并为以后的成本优化工作积累经