中国房地产现状及需求分析

学 号： 2010-2011 学年第 1 学期第11-12周 学期论文报告题 目： 中国房地产业及需求分析 班 级： 姓 名： 张越青 指导教师： 王 凯 职 称： 讲 师 成 绩： 经济与管理学院2010 年11月17日 南京邮电大学通达学院学期论文指导教师成绩评定表题目中国房地产业及需求分析 学生姓名张越青 班级学号 专业市场营销评分内容评分标准总分评分平时表现按时出勤，努力学习，遵守纪律，作风严谨务实，按期圆满完成规定的任务。20撰写质量结构严谨，文字通顺，用语符合技术规范，图表清楚，字迹工整，书写格式规范，符合规定字数要求。30参考文献的数量和质量参考文献数量在20篇以上，并且与题目紧密相关，且参考期刊级别较高。20调研论证能独立查阅文献资料及从事调研，较好理解课题任务并提出实施方案，有分析整理各类信息并从中获取新知识的能力。20答辩流利回答教师提出的问题，思维敏捷，知识掌握全面10总评分指导教师评阅意见该同学在学期论文II的实践过程中，学习态度 认真 一般 差；论文结构设置 合理 较合理 不合理；写作文字 非常通顺 较通顺 不通顺；专业用语、书写格式及图表格式 符合规范 较标准 不符合规范；逻辑性和层次性 强 一般 差；在创新性方面 深入分析，并有独到的观点 有基本观点但不深入 无创新性；参考期刊级别和质量 高 一般 差；能否运用所学理论知识解决实际问题 不能 一般 能力强；前期文献调研和准备 一般 充分；有无新意和特色 无 有特色成绩指导教师签名日期中国房地产业现状及需求分析 张越青【摘要】本文首先分析了中国房地产业的现状以及引发这些现状的成因。然后，论述了市场需求分析对于企业的重要性以及需求分析所涉及的内容和数学方法。接着，以济南市为个例分析了其房地产业的需求状况。最后，提出解决我国当前房地产市场问题的对策。【关键词】房地产现状 需求分析 解决对策中国的房地产市场，是一个关系国计民生的大产业。因此，在房价日益攀高的形势下，中央从2003年起就开始实行宏观调控，但房价却越调越高。本文在总结了中国房地产业现状的基础上，再对该产业的需求状况进行了分析。1.中国房地产现状1.1中国房地产现状概述2010年以来，尽管中国政府在4月份出台了号称“史上最严厉”的房地产调控措施，但全国尤其是一线城市的房价却没有出现明显的松动迹象。为了进一步深入、全面地贯彻实施楼市调控政策，二次调控政策在国庆节前全面启动。二次调控政策包括差别化住房信贷、增加有效供给、加大交易检查力度等方面，不仅加强、深化了第一轮调控的力度，还提出了更加严格的市场规范。二次调控政策虽然刚刚实施，但调控效果非常显著。值得注意的是，虽然主要城市楼市成交量国庆假期有所下滑，但是同比09年同期普遍上涨。其中，一线城市（北京上海广州深圳杭州），除杭州同比下跌外，其他均同比上涨。其中，深圳涨幅最大，达257%，其次为上海，涨幅为77.6%；二线城市中，重庆、武汉、青岛等城市成交量同比涨幅超过100%，成都同比下跌12.7%。但是，即使国家的宏观调控政策起到了一定的作用，中国老百姓仍然面临着房价高、买房难的压力。1.2房价过高（1）部分开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;（2）部分房地产开发企业违规进行返本销售、 售后包租、拆零销售;（3）部分房地产开发企业违反有关规定,以预购、认购等形式违规收取费用;（4）部分城市的一些项目变相炒楼花、 炒房号现象仍然存在;（5）一些地方房地产展销活动不规范。这些问题严重损害消费者合法权益,严重干扰房地产市场秩序,严重影响房地产市场持续健康发展。群众反映十分强烈、房地产交易秩序混乱也是推动部分地区房价过快上涨的原因。1.3大量商品房严重空置（1）开发问题远远大于市场需求总量,尤其是在已经出现了大量空置的情况下,仍然大量开发项目,致使房屋空置率连年上升。（2）盲目开发高利润的高档写字楼和商业设施。（3）在住宅开发上,也是偏重高利润的高档别墅、 公寓开发,造成这部分住宅大量空置。（4）房产市场体系存在严重弊端。结构性矛盾突出的重要因素,从当前可以掌握的市场信息来看,中国房地产市场中的主要问题,还是过度开发或过量供应问题。因为不论是“圈地热”、“空置率上升”,还是“大量资金涌入房地产开发行业”,都是市场供求结构层面的问题。2.中国房地产现状成因分析2.1中国房地产业在国民经济占据重要地位研究显示，中国房地产业每年约为国民经济的贡献率约为2040不等，按照中国经济平均10的增速，房地产业每年约为GDP贡献24个百分点的增速。除此以外，房地产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵动整个宏观经济。2.2家庭财富与房地产紧密相联的关系房地产不同于金融投资品，它有一定的刚性需求。在我国，房地产始终是必需品，而且，我国逐渐加大城市化建设，城镇还将会有新增加的人口，必将会带动房地产市场。需要指出的是，中国家庭的财富目前仍主要以存款和房地产的形式存在一旦占据家庭财富重要部分的房地产价格如果出现崩盘，中国家庭将面临着如美国一般的家庭财富的大规模蒸发，其负面效应将在较长时间内无法消除。2.3房地产市场结构的不合理正常的房地产市场结构应是“两头小中间大”，也就是说，经济适用房（共有产权房），小户型商品房应成为市场主体，以满足大多数工薪阶层和中低收入人员的居住需要。而我国目前的房地产结构是“蘑菇形”的，别墅，高档大户型（100平方米以上）占到总量的75%。这违背了中国国情。3.市场需求分析的意义、内容及数学方法3.1市场需求分析的意义经过改革开放二十年的经济建设，我国各行各业都赢得了辉煌成就，市场供应商品充裕，买方市场初步形成。据国家内贸局1999年初统计分析，在我国601种主要商品中，23产品供过于求，13产品供求基本平稳，我国已不存在供不应求产品。受亚洲金融危机爆发和蔓延的影响，我国外贸出口停滞不前；同时，国内消费市场萎靡不振，社会投资反应迟钝，种种不利因素交叉羁绊，使我国经济发展前景不朗，市场供求矛盾加剧，厂商竞争愈益激烈。严峻的经济形势表明，加强市场调研，搞好市场需求分析，实行市场导向，以销定产，对我国企业的生存和发展起着生死攸关的重大作用。市场需求分析时现代企业经营管理的重要内容。近年来,我国房地产市场出现开发规模偏大、房屋空置率偏高等问题,不少开发企业收益降低甚至亏损,直接影响了我国房地产产业的健康发展。由此看来，对中国房地产业市场进行需求分析极其必要，对我国房地产产业健康、有序的发展有着积极的意义。3.2市场需求分析的内容需求是人类对客观世界的某种不满,体现为人类生产或生活活动中的物质需要和精神需要。需求是产品设计的基础。市场经济条件下,需求表现为用户具有支付能力的客观需要,它是产品赖以生存的基础。3.2.1需求内容层次美国心理学家马斯洛把人类的需求内容分为5个层次，构成了一个金字塔结构：图1 马斯洛层次需求理论在这个层次中,人类的需求是从低层次开始的,依次向上。只有当低层次的需求得到满足时,高一层次的需求才会起作用。对设计来说,需求层次的划分,反映了不同类型用户的需求状况,是产品市场定位的重要根据。因此,在产品设计中,要认真分析用户特征, 确定其对产品的需求层次, 使产品与需求层次得到最佳吻合,从而满足用户的客观需要。3.2.2需求内容特点(1)可变性：市场需求不是固定不变的,它随着社会发展、经济水平提高、观念更新、环境变化而改变和拓展。(2)差异性：由于经济发展不平衡、社会环境不同以及使用条件差异, 市场需求表现出差异性。(3)周期性：市场需求经历了一个周期之后,又重复返回。但这种重复不是简单的回归,其内容已发生质和量的变化。3.3市场需求分析的数学方法3.3.1需求强度需求强度是指市场需求的迫切程度,反映了市场与商品化产品以及用户本身的相互关系。式中，FC为产品价值，产品价值越高, 需求强度越大；K1为用户的经济水平，经济水平越高,需求强度越大；K2为自然环境和社会环境,自然环境优越,社会环境宽松,需求强度就大；K3为用户偏好程度,不同层次的用户,编好不同,产品符合用户偏好,需求强度增加；K4为相关产品影响,相关产品少,竞争力强,需求强度增大；ai为各种因素影响的重要程度；K1,K2,K3,K4取值在01之间，由设计者根据实际情况确定。F值的确定，采用目标成本来代替。在一般情况下, 需求强度与价值关系曲线示意见下图：图2 需求强度与价值关系曲线曲线1和曲线2表示2个不同用户群体的需求强度与价值关系曲线。从图中可以看出,随着价值右移,需求强度逐渐增大，并在a点和b点达到最大值。随后伴随价值右移,产品成本增加,悖离了用户经济水平,造成需求强度降低。价值反映了主观因素（设计）对需求强度的影响;同时还发现,不同用户群体的需求强度曲线以及最大点是不一样的,它反映了客观因素（经济、社会、环境等的）对需求强度的影响。在产品设计中,通过需求强度的分析,可以为设计人员提供决策依据：（1）产品的市场定位必须使产品的需求强度达到最大；（2）产品开发 目标应与经济、社会、环境诸因素相联系；（3）产品应具有不同的规格和品种 ,以满足不同用户群体；（4）需求强度可以用来评价产品的方案设计。3.3.2需求函数市场需求在市场上表现为一定数量的产品,用需求量来度量。它是指在特定时期内,在一定的条件下,市场容纳某种产品的数量。在市场条件下,需求量不是静止不变的,它受到诸多社会经济因素制约。为了反映需求量与影响这一数量的诸因素之间的关系,引入需求函数：需求量的预测和计算,一般地,如果是定性预测,采用专家意见征询法（德尔斐法）。如果是定量预测,则采用回归预测法。究竟选用哪种形式 应根据实际情况决定函中的待估参数,可以用迭代法、最小二乘法等方法估计。在需求函数分析中,需求弹性是一个非常重要的概念,它反映出需求量对某种影响因素变化的敏感程度,与产品设计息息相关。用公式表示为：式中,E为需求弹性,Q为需求量,x为某种影响因素。当市场需求量小于产品需求的数量或需要扩大产品市场时,首先改变需求弹性大的因素。如果仍达不到要求再改变其它因素。4.中国房地产市场需求个例分析（以济南为例）4.1影响中国房地产市场需求分析的因素房地产市场需求是指某一特定时期人们愿意购买而且能够购买的房地产商品数量。市场对房地产的需求取决于多种因素,这些因素相互关联、相互作用、相互影响,构成了动态的房地产市场系统。影响房地产市场需求的主要因素有以下几方面:(1)总人口。当地人口的多少可以体现房地产需求的一般趋势。人口的增加和聚集必然会刺激该地区的市场需求,同时也会促进当地相关产业的发展,从而促使房地产价格的上扬。(2)人均GDP。人均国内生产总值反映了该地区的宏观经济走向,宏观经济的持续发展有利于房地产市场的培育和发展。(3)城镇居民人均可支配收入。指城镇居民家庭在支付个人所得税、记账补贴、家庭副业生产支出后所余下的实际收入。此项指标直接反映了一个地区的购买力和消费水平,是城镇房地产健康、繁荣发展的一个重要指标。(4)房地产的销售价格。如果某地区的房价超过当地居民购买力,就会造成该地区房地产市场缺乏。(5)人均居住面积。反映当地居民居住水平的一个重要指标,是刺激房地产市场需求的直接因素。(6)房地产竣工面积。反映一个地区房地产的市场供应量,该指标的大小会造成售价的变动,从而影响市场的需求。(7)房地产施工面积。指在报告期内施工的全部房屋建筑面积,包括本期新开工的房屋面积,上期施工跨入本期继续施工的房屋面积,上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积,本期竣工的房屋面积。施工面积的增加,可以加大房地产市场的有效供给,进而影响市场需求。(8)城乡居民储蓄存款余额。指某一时点城乡居民存入银行及农村信用社的储蓄金额,包括城镇居民储蓄存款和农民个人储蓄存款。(9)全社会固定资产投资。固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量,它是反映固定资产投资规模、速度比例关系和使用方向的综合性指标。4.2济南市房地产市场需求分析4.2.1购房群体基本特征（1）女性消费群体比例日益增多：与男性相比，女性对物业选择更具有感性、易受他人影响的特点。购买意识消费方式也很容易在女性消费者之间传播并相互影响。（2）26-30岁的购房群体成为主流：经调研，40岁以下的年轻人成为购房群体主流，所占比例达73%，其中26-30岁占其中的29%。购房群体的年龄特征将直接影响其对住宅的户型选择、建筑风格、社区配套等的需求情况。（3）置业行为以家庭为核心购买力：购房行为主要以家庭为单位，三口之家占据主导，其次为两口之家，相比之下单身购房群体在对房产的需求程度和支付能力上都略显不足。（4）高学历者成为购房主流：购房者中具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，其次是具有高中（含中专、技校）学历的人群。具有较高学历的群体中，多从事专业性较强的工作并且多数已具有事业基础，职业相对较稳定。并且随着济南的发展，引进了一大批外资、外地企业，在这些企业界里也拥有一大批知识分子。4.2.2购房群体需求特征（1）购房计划集中于1-2年内：近年来，由于拆迁的区域较大，购房者考虑改善居住条件的需求也较大，导致购房计划表现出相对集中的特征。（2）购房者的消费需求远远大于投资需求：购房者的置业目的中自己改善居住条件的居于首位，所占调查比例为69%，购房给父母及孩子的比例为23%，用于投资的购房者所占比例为6%。将市场需求简单概括为四类：拆迁带来的需求，外来人口解决居住的需求，主动改善居住条件的需求和投资需求。对于以上四种需求 因拆迁带来的需求是绝对刚性需求；而投资型需求则是弹性需求；主动改善型则介于二者之间，其对刚性与弹性的倾斜度与改善的迫切程度明显相关；而外来人士解决居住的需求虽然属于刚性需求，但其需求量却极具弹性。通常将主动改善居住条件的需求作为消化楼市的第一动力，因此这一部分需求显得尤为关键。影响主动改善型需求的因素较多，主要体现为当前的购买力以及对未来行情的预期两点。较高的房价预期将削减或延缓当前部分有改善居住条件的欲望但购买力不足的人群的需求，即引起该类需求的缩水。图3 济南市居民现有住房性质（3）多层住宅是首选建筑形态；（4）平层是户型结构的首选；（5）二室、三室是需求主力户型；（6）购房者偏爱东部地区。4.2.3购房者购买力分析（1）购买者家庭年收入分析：家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，低收入特征预示着未来低价位市场需求量较大。由于潜在购房者的购买力大小将决定着房地产市场潜力的大小，而家庭收入水平的高低又直接影响着潜在购房者购买能力。一般而言家庭年收入水平高的家庭相应的储蓄额度相应高一些，自有储蓄额度将直接影响潜在用户的首付款的支付能力。从本次研究群体的家庭年收入来看 主要集中在3-5万之间，同时假定该群体已有4-6年的积蓄，储蓄率按照50%计算，该部分群体的储蓄额度在6-15万之间，按照首付30%计算，该部分群体对总价的承受能力应该在20-45万之间。（2）低价位住宅市场广阔：对价格的接受程度集中在4000元每平方米以下。（3）总价在40万元以下的住宅颇受欢迎：潜在购房者对住宅总价的承受力方面 以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多。依据潜在购房者能够承担的总房款价格，细分不同购房群体的需求特征。图4 济南市不同购房群体的需求特征（1）图5 济南市不同购房群体的需求特征（2）4.2.4综合配套需求分析（1）绿化、超级市场、学校（幼儿园）是最重要的三项配套：购房者关注的社区配套中，绿化居于首位，之后分别为超级市场、学校（幼儿园）和运动场所。（2）租用车位特征显著：购房者愿意支付的车位价格主要集中于7万元以下，购买者对车位的购买意识不强，愿意支付的价格普遍较低。5.解决我国当前房地产市场问题的对策要想保持房地产市场需求的稳步提高,首先,进行有效的宏观调控,合理控制当地房地产的开发规模和数量;其次,搞好当地的经济建设,努力提高居民的收入及居住水平;最后,开发建设出适合当地不同收入阶层居民居住的房屋。5.1完善土地供应制度要进一步完善土地供应办法,改变一味价高者得之的惯例。稳定商品房价格。加强土地整理储备工作 ,掌握调剂土地供应的主动权;完善土地一级开发制度,尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地,规范土地市场。根据各地实际情况,在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上,制定科学的土地供应计划,并及时向社会发布,以稳定市场预期。5.2改善供应结构政府应通过加强规划、土地政策的引导,保持普通商品住房在商品房中的主体地位,控制高档商品房建设,提高普通商品住房的供应比例;通过税收、信贷、利率等手段,控制住宅建设标准,引导企业开发普通商品住房。5.3保护合理的住房消费,遏制投机性购房对于当前部分城市出现的投机性购房,可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时,尽快实现商业银行间住房贷款信息联网,完善风险控制机制,制止利用银行贷款投机购房行为,消除炒作对心理预期的不良影响。5.4整顿房地产市场秩序,规范企业行为（1）变项目前期审批为全程服务、全程监管。（2）加大市场整顿力度,严格开展房地产市场专项整治工作,对于违规企业给予曝光和必要惩处,直至清出。（3）建立房地产信用档案,惩戒市场失信主体,促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力,通过与商品房网上销售系统的链接 ,使其成为购房者决策的重要参考依据。（4）加强基础信息的收集和发布,为宏观调控和消费者提供决策依据。5.5要求金融机构加强资金监管银行作为个人住房贷款的提供方,仍然承担着巨大的金融风险。采取提高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策淘汰一批资质差、信用差、开发能力弱的房产企业,不但大大减少了银行所承担的金融风险,同时也大大减少了消费者的购房风险。参考文献1. 张涛,郑晓旋.中国房地产现状与宏观调控方向浅析J.中国商界,2010(11):2.2. 宋喜民,周书敬.房地产市场有效需求分析的灰色数学方法J.河北建筑科学院学报2003(3):65-68.3. 冯套柱,孟亚宁.基于灰色理论的房地产市场需求分析J.西安石油大学学报(社会科学版),2005(3):43-47.4.