第十小组拟收购西城都荟-风险评估报告PPT课件

风险评估报告 拟收购西城都荟 第十组组员评分系数 目录 一 三 二 西城都荟基本情况 收购风险评估 风险应对 房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发 经营 管理和服务等房地产业的基本经济活动中 以期将来获得不确定的收益 它是进行房地产开发和经营的基础 其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产 而在这个投资活动过程中 收益与风险是同时存在的 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资 风险更是在所难免 一 西城都荟基本情况 由长江实业 集团 与和记黄埔地产集团联手策划位于广州荔湾区黄沙地铁站上盖的商场西城都荟 现时出租率逾75 为广州西部罕有的大型一站式商场 西城都荟面积达88 000平方米 共设4层 约280间商铺 凭借四通八达的交通网和地铁上盖优势 以及卓越的硬件配套及创新推广手法 将吸引上下九商圈 广州市 甚至南海 佛山及珠三角等的消费群 势成为广州西部最具规模及最新的地标式商业项目 物业资料 占地约71 000平方米 楼高四层 总建筑面积约88 000平方米 建筑设计由享誉国际的许李严设计 亚洲 有限公司策划 首个广州地铁大堂与商场 零 距离无缝连接的项目 黄沙地铁站大堂贯穿西城都荟负一层商场的中央位置 顾客无需经过任何通道便可直达商场 由两个大型露天广场及一个室内广场 贯通南面的沙面岛及北面的上下九商业步行街 配合多元化活动迎接每天数以十万计之人流 商场内采用无柱式单一主通道及特高楼层设计 以落地玻璃增加商铺透视感及空间感 创造宽敞而高格调的舒适购物环境 地点座落于荔湾区黄沙大道8号 毗邻广州著名商业旅游热点 与上下九商业步行街只有2分钟路程 而与沙面欧陆风情区亦只是咫尺之隔 商机无限 项目落成后将吸引广佛 南海 以至珠三角等的庞大消费群 缔造广佛都市圈核心区 交通雄踞大型运输系统的枢纽 坐拥广州地铁一号线及六号线黄沙站上盖 位于交通总汇 不单连系主要高速公路及地铁线 更设有20多条路线行经之公交巴士总站及的士站 往来芳村 海珠 南海及佛山 均只在20分钟车程范围内 设施大型户外南北广场的外墙装置LED幻彩灯光 适合举办大型国家盛事 户外宣传活动 演唱会及时装表演等 气势堂皇的全天候广场设于负一层中庭位置 为商户提供理想之室内宣传及产品促销场地 地库停车场提供约600个时租车位 方便更多驾驶人士来临商场购物消费 二 收购风险评估 经过风险辨析 分析和评价 确定主要风险有如下几项 地面环境格局因素 西城都荟位于地铁上盖 但同时也处于交通繁忙的珠江隧道口一带 经常出现交通堵塞 这对于商场经营是大忌 西城都荟的地面环境存在五大问题 1 开死门 2 守孤阳 3 遭割脚 4 龙压蛇 5 经纬乱 消费定位因素 与天河商圈以及北京路商圈相比 黄沙商圈早已衰落 和黄对项目的定位也存在误区 黄沙历来是以低端批发市场为主 西城都荟却以年轻时尚潮流为定位 与周边商圈的消费人群和消费水平不匹配 加上主力商户组合没有亮点 难以吸引外围消费者 市场回报率因素 西城都荟本来准备在2007年左右开业 却因故延迟6年 令这个新场错过了零售业蓬勃发展的黄金时期 过去一年 百货零售业苦苦支撑 西城都荟这个新场生意不太好 若是业主收足租金的话 相信租客支撑不下去 西城都荟一 二楼月租金在200 300元 m2 三楼在100元 m2 加上铺型较大 每个铺基本上都至少两三百平方米 以目前的租金水平来算 接手方以不到24亿元人民币购入西城都荟 回报率大概只有3 相信接手方需要大力投入做旺商场 才可能获得可观回报 未来发展不确定性因素 地铁六号线将开通 西城都荟是金沙洲客流出城的首个大Mall 金沙洲未来有两三个商业体落成 西城都荟能否吸引该区域的客流仍是未知之数 但中原地产工商铺副营业总监法永能则对该项目较有信心 他预测接手方会整体长期持有该物业 收购西城都荟后的商城的出租情况资料 2007年9月 西城都荟与东南亚零售巨头力宝集团旗下 乐宾百货 签订主力店合作协议 但2008年 乐宾百货宣布撤出西城都荟 到目前为止 商场招租情况不容乐观 商场负一层与首层商铺出租率达到90 但第二 三层仍有近三分之一的商铺未租出 西城都荟招租情况确实不乐观 已经进驻的部分商户也准备撤场 在广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰看来 西城都荟广场经营不佳 既有外部因素影响 也与和黄自身经营不佳有关 西城都荟位于地铁上盖 但同时也处于交通繁忙的珠江隧道口一带 经常出现交通堵塞 这对于商场经营是大忌 其次 与天河商圈以及北京路商圈相比 黄沙商圈早已衰落 黄文杰认为 和黄对项目的定位也存在误区 黄沙历来是以低端批发市场为主 西城都荟却以年轻时尚潮流为定位 与周边商圈的消费人群和消费水平不匹配 加上主力商户组合没有亮点 难以吸引外围消费者 最终造成西城都荟所面临的困局 风险坐标图 说明 1 成本控制风险 原材料价格变化 劳动力成本增加 工期迟延 通货膨胀 汇率波动 利率变化以及环境和技术等方面的影响而增加投资风险 2 项目的经营风险 房地产投资经营上的失误 造成实际经营结果偏离预期望值的可能性 风险坐标图 3 购买力风险 市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化 造成经济上的损失 4 商业风险 房地产投资在房地产臵业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失 5 其他不可抗力风险 由于自然因素的不确定性 不可抗性 如地震 洪水 风暴 火灾等 以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险 6 建设工期 质量 安全控制的风险 工程能否在规定的工期内按照合同约定的质量 安全标准完工 7 货币利率变化的风险 利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失 8 融资能力不足 9 政策风险 由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失 三 风险应对 一 加强投资决策管理意识 实行投资决策风险负责制企业在项目开展过程中普遍没有投资决策风险管理的意识 认为风险管理是可有可无的 这样既不利于自身的发展 也不利于整个房地产市场的健全和成熟 因此 企业应完善投资决策管理 建立科学的判断体系 加强投资决策的风险管理意识 根据自身情况选择配备专职或专人进行投资决策风险管理的工作 二 强化投资开发前期分析研究 建立科学投资决策程序 此次收购数额大 建立周期长 涉及面广 在投资过程中具有较大的风险性 防范这些风险的有效技术措施就是在项目前期进行科学的分析 可行性研究 通过调查研究和科学计算 对项目技术上 经济上和社会效益上的可行性及风险性进行综合论证 研究和评价 确定其在技术上是否可行 先进 经济上是否合理 盈利 以及社会效益的优劣 为投资决策提供科学的依据 三 进行充分的市场调查分析 实行分散投资策略风险是指在投资经营过程中 各种不确定因素使实际收益偏离预期收益的可能性 减少这种不确定性 从而减少这种偏离的最好方法就是通过市场调查 收集 整理 分析有关西城都荟的资料信息 正确判断和把握市场的现状及发展趋势 把不确定性降到最低限度 从而较好地控制投资过程中的风险 投资分散是通过开发结构的分散 达到减少风险的目的 一般包括投资区域分散 投资时间分散和共同投资等方式 企业在发展阶段应集中有限资源专注目标市场 这是从目前发展阶段来说比较合理的选择 也是风险较低的区域选择 但长远来讲 公司发展到一定程度 具有布局全国性市场的能力时 可以进行区域分散投资 四 建立健全企业风险管理组织 完善企业组织系统为了更好地实现房地产投资决策 企业必须对风险投资决策工作进行具体的组织 确定风险管理组织结构 明确其职能 使各部门协调工作 保证风险管理目标的实现 五 加强风险知识 风险管理技能培训 强化全员风险意识由于企业内部员工行为不当也是构成开发项目风险的重要因素 特别是在设立了专业风险投资管理部门后 企业内员工极易产生将所有投资决策风险管理责任都归于该部门的想法 因此 必须对公司员工进行风险认识和风险管理教育 使员工认识到开发项目所面临的各种风险 了解和掌握防范与处理风险的方法 强化风险意识 最大程度地避免风险 对于地面环境格局因素的影响 我个人认为 要致富 先修路 西城都荟广场所连接的六二三路 是一个中药批发市场 大众消费者很少有逛这样的街市 为了能让西城都荟 乃至黄沙能更好的发展经济 中药市场可以进行整顿 减少部分生意不是很好的店面 然后修路 使得黄沙的交通较顺畅 对于消费定位因素的影响 潮流不是一会儿就能带动起来的 要经过后天的熏陶的栽培 我认为西城都荟广场可以多开展明星面对面 依靠明星的影响使得 潮流 深入人心 经过潜移默化 人们自然回会变得很 潮 对于市场回报率因素的影响 这个就不用说了 只要市场搞起 人流量多了 回报率自然就高了 未来发展不确定性因素的影响 因为西城都荟 即将为广州带来轰动的新景象 西城都荟首创的悠乐式业态组合 以悠闲的消费模式和丰富的娱乐体验 带来更激 更新 更互动的概念 打破一般商场的固有格局 带来惊喜的购物娱乐体验 让消费者和商户感受前所未有的雀跃 从中可知道 西城都荟未来要做的就是给黄沙人民带来人气 带来经济 从而带动广东省的发展 西城都荟要做的就是 火起来 看出