曲江地产的质量管理研究.doc

西安曲江大明宫置业有限公司质量管理研究一、企业概况随着西安市行政中心北迁的日益临近，配套住宅项目文景小区的建设也更为紧迫，但是在工程计划启动之初，很多房地产企业因为利润关系望而却步，就在这个项目几乎被搁置的时候，西安市政府将重任交给了正在建设大明宫遗址公园的曲江人。2008年7月，经西安市人民政府、西安曲江新区管委会批准，由西安曲江大明宫投资（集团）有限公司投资设立西安曲江大明宫置业有限公司（曲江地产），专项负责大明宫遗址区内房地产开发建设，总注册资金3.5亿元。曲江地产核心团队是建设曲江新区的开拓者，是一个具有包容、进取精神和充满激情、实力卓越、无惧硬战的团队，他们秉承“艰苦奋斗、敢为人先、追求极致”的曲江精神，积极投身于大明宫遗址和城市新中心的建设。在目前土地储备已经成为房地产企业“生命线”的大局势下，曲江地产目前拥有土地资源储备6000余亩，远远领先西安乃至西部地区知名地产企业。曲江地产立足曲江新区，辐射西安市甚至陕西省内外，借助曲江优势文化资源，通过有效整合文化产业使之与与商业地产有效融合，彰显自身核心竞争力。此外，曲江地产充分结合曲江文化产业发展模式，力推旅游地产及旅游商务配套开发，这也是其他地产企业无法抗衡的。现公司正在开发的项目有：市政府配套住宅-“文景小区”，楼观道文化区新农村建设及旅游商务中心区建设，文景路“上和城”住宅小区等。西安“文景小区”项目位于西安市凤城九路以北，明光路以西。项目占地400余亩，总建筑面积128万平方米，位列西安市十大百万平米楼盘。该项目同时开发、同期交房，各类配套同步到位。目前该项目已实现全部封顶，销售告罄，这充分见证了曲江速度，曲江质量，曲江精神！西安“楼观中国道文化展示区”的开发建设是陕西省委、省政府实施“文化强”战略，西安市委、市政府全面贯彻落实关中天水经济区发展规划的重要举措。展示区规划面积为33.04平方公里，由周至县和曲江新区合作共建。以道文化为核心的历史文化旅游景区和以大地景观、生态高效农业为核心的观光农业示范区将成为展示区建设的两大核心。目前该项目正在进行前期规划，明年初将全面动工。西安“上和城”项目位于西安市北城含元路以北，农兴路以南，经十七路以东，红西村以西，距离未央路龙首原地铁站约1.2千米。项目占地57亩，总建筑面积约20万，是大兴新区25个重点建设项目之一。目前该项目规划设计阶段已全部完成，工程顺利开工。二、企业质量诊断在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但我们作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。企业自成立之初就引进房地产企业先进管理经验，并配备曲江新区第一批开拓者作为团队核心，在管理水平及产品开发各环节都卓有成效，达到现代企业管理水平。但是由于曲江新区涉足房地产行业时间较短暂，经验不足，在引进的现金管理模式基础上尚在创新适合自身的管理模式，企业质量管理还存在些许不足，主要体现在以下几方面：（一）、严防设计缺陷，追求精品设计在设计工作中，公司不断追求精品力作，通过设计院的合作，完成了项目全部单体楼位、地下车库、独立商业、会所和幼儿园的施工图设计；完成了项目总体施工图设计；完成了项目景观方案的设计，为工程建设的顺利实施提供的坚实保障。（二）、严格招标采购，确保质量安全在材料设备采购工作中，公司以提高企业执行力为着力点，努力探求运营模式创新，结合公司实际发展需要，组建“前期材料部”，进一步健全了公司组织机构，填补了该方面管理中的不足，为公司未来发展提供有利支撑。公司通过加大甲供材采购范围及管理力度，严把材料进场验收环节，实现物资采购合格率100%，进场检验合格率100%。同时积极开展市场调研，提高甲控乙供材料设备采购效率及采购质量，为公司节约开发成本。（三）、规范企业管理，提高管理水平为健全内控管理制度，公司新编制度管理办法8项，完善了公司资金管理、工程管理、材料设备管理等方面工作。同时，在内控体系建设方面，通过引入ISO9001质量管理体系，进一步规范了管理方式，提升了企业竞争软实力。（四）、加强成本管理，实现利润最大在合同预算管理工作中，公司严把招投标关，以规范合同办理程序，加强预决算管理为主要方式，完成了工程、材料设备招标，以及合同签订、结算审核、验工计价等多项工作。2009年完成投资16亿元，超额完成年初15亿元任务指标的107%。动态成本管理模型三、企业质量管理改进方案近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？在参加赵文平老师项目质量管理系统学习后，结合公司质量管理现状，深有感触，撰心得如下：房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究产品策划设计实施交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。 （一）、房地产开发项目的前期工作房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议首先应建立开发项目质量管理责任制，明确质量专员亲自抓质量工作。其次需要制定开发项目的质量计划，按质量计划和实施步骤层层落实。最后还需要建立开发项目前期工作成果的质量评审制度，吸取更多专家的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。（二）、设计阶段的质量控制 在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资人，他投开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。此外，施工图设计阶段更是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。 （三）、施工阶段的质量控制 项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控。在此过程控制中需要用到的工具和技术有：鱼刺图、直方图等，此外还可以绘制动态过程控制图和施工作业流程图。综上，在项目开发建设中实施质量计划，关键是加