全球家居产业新城项目可行性研究报告.doc

全球家居产业新城项目可行性研究报告全球家居产业新城项目可行性研究报告目 录一、拟发展项目概述（一） 项目名称及定位1. 项目名称：全球家居产业新城2. 项目定位：国家级传统产业科技创新示范基地全球家居产业新城，未来将形成以家具产业带动的中等城市规模的现代化产业新城。项目将成为国家级传统产业科技创新示范基地，并成为传统产业的升级转型的大型生态园区。（二） 项目核心发展模式1. 新型IPC产业发展模式本项目集产业总部集群（Industry）+ 住文化创意产业园（Park）+宜居文化新城（City）三大产业形态于一体，以独创“IPC”创新产业模式，构筑全球产业新城的新发展模式。IPC产业模式核心价值项目将成就全球产业总部集群和品牌孵化基地产业总部集群（Industry）本项目将成为以家居为载体的住文化创意产业园住文化创意产业园（Park）项目将成就广东地区重要宜居文化新城宜居文化新城（City）2. 产业总部集群（Industry）：项目将成就全球家具产业总部集群及品牌孵化基地家具产业总部集群将不仅仅是普通的家具制造工业园区，而是汇集产品研发、设计、生产、物流、会展等多功能于一体的总部集群基地及品牌孵化基地。3. 住文化创意产业园（Park）：项目将成为围绕住为核心的家居系列产业园及文化园对于家居产品来说，对某件产品的选择隐含着消费者的风俗习惯、文化品位，从某种意义上说，消费者消费的不是家居产品，而是在消费某种生活方式、某种象征意义。因此，未来产业新城的发展，应当围绕家居文化这个核心，在所有产业环节都以消费者的文化、心理因素为中心，成为传播家居文化、生活方式的发源地，而不是家具产品、家居产品的制造地。 4. 宜居文化新城（City）：项目将成为广东重要宜居文化新城家具产业作为劳动密集型产业，家具产业园区的形成，必将聚集大量人口，形成人口聚集区。产业新城将在家具产业的带动下，形成国内具有代表意义的宜居文化新城。（三） 项目承办单位：三位一体全权发展机构广东家具商会广东家具产业研究院广东家具品牌联盟产业投资开发公司筹建广东家具品牌联盟组织发起全程策划资金筹建1. 组织发起单位：广东家具商会广东省家具商会作为广东家具行业唯一由企业自发组织成立的开放性、自律型、服务型省级商会组织，具有独立法人资格的非营利性行业社团组织，为广东家具生产、销售的品牌企业提供专业服务。“广东家具商会”是本项目的发起方，在其组织下由各大家具企业成立了广东家具品牌联盟，联盟成员囊括了广东省内知名品牌及规模以上家具企业，在业内具有较高的影响力。由商会牵头组织广东省内家具制造品牌巨头进行联盟，通过整合了商会资源，既有助于行业的产业升级，也有利于广东家具整体竞争力的提升。2. 全程策划单位：广东家具产业研究院“广东家具产业研究院”作为广东家具商会的并行机构，负责对本项目进行全程策划并指导实施。3. 资金筹建单位：广东家具品牌联盟“广东家具品牌联盟”全力出资筹建“广东家具品牌联盟产业投资开发公司”，并监督产业新城开发及运营。4. 广东家具品牌联盟产业投资开发公司（筹）“广东家具品牌联盟产业投资开发公司”由广东家具商会、广东家具产业研究院、广东家具品牌联盟三方共同筹建的新公司，是整个项目开发及运营的核心主体。（四） 项目建设目标：分阶段逐步发展成为“全球产业新城示范基地”本项目将通过以下四个发展阶段，逐步达到实现四大发展战略的目标，并最终成为“全球产业新城示范基地”。战略一：首先打造成广东省家居产业转型升级示范基地战略二：打造成中国传统产业科技应用基地战略三：树立为全球家居品牌孵化基地战略四：最终成为全球产业新城示范基地第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段全球产业新城示范基地国家级传统产业科技应用基地省级家居产业转型升级示范基地全球家居品牌孵化基地（五） 项目规划建设规模：50平方公里，超过1500亿元投资的产业新城项目规划占地面积50平方公里，预计进驻250家中大型规模家具企业，总人口数量达30万人，总投资额达1500亿元，项目总规模达到国内中等城市规模。项目占地面积50平方公里计划进驻企业250家（平均占地面积120亩、就业人口800人、年产值5亿元）规划人口数量30万，其中工业园就业人口20万、配套就业人口及家属10万规划发展规模工业园20平方公里、商业5平方公里、居住10平方公里、配套15平方公里计划投资规模1500亿（投资密度为3000元/平方米，即200万元/亩）建议管理模式政府负责行政管理，开发公司负责开发、招商及运营（六） 项目选址规划第一梯队：清远第二梯队：肇庆第三梯队：花都、从化二、 项目建设的背景、必要性、意义 （一） 项目建设的产业背景1. 中国家具产业现状1) 20年，中国家具产业从小规模快速发展到世界规模第一1997-2008年，中国家具生产总值由800亿元增加到6000亿元，增长了近8倍。1997-2008年，中国家具出口值从18亿美元增加到672亿美元，翻了15倍。在没有特殊政策扶持的情况下，中国家具产业用了20年时间从小规模快速发展到世界规模第一。2008年中国家具总产量超过5亿件，总产值达6000亿元，占世界家具生产总值的比例超过20%。中国家具产业无论在拉动经济、促进就业还是出口创汇等方面均已成为中国举足轻重的产业之一。2) 中国家具平均增长幅度是GDP的3倍，但增长趋势有所放缓20年间，中国家具生产总值平均增长率是国家GDP的3倍，出口增长是GDP的3.5倍。2008年家具产业增长速度明显放缓，与1997年速度持平，回到十年前增长水平。1997-2008年家具产业与GDP增长率对比分析图20年来，家具产业的增长幅度远高于GDP的增长幅度，达到GDP增长速度的3倍，属于高成长型产业。但是由于金融风暴等因素的影响中国家具产业增长速度明显放慢，整体产业的战略转型升级已刻不容缓。3) 中国家具产业已形成华南、华东、西南、华北四大区域板块板块板块描述华南板块以广东东莞、顺德为中心华东板块以江苏蠡口为中心西南板块以成都武侯为中心华北板块以河北香河为中心 在自然历史及政府政策等多方面因素的影响下，中国家具产业已形成了四大区域性板块。其中以广东为主的华南板块目前处于四大板块的领先位置。2. 广东家具产业发展态势1) 广东家具总产量占全国的1/3，处于中国家具产业龙头地位2007年中国各地区家具产量比例图2007年中国各地区家具产品产量图单位：万件广东省2007年全国家具总产量为4.8亿件，其中广东将近1.6亿件，占全国产量的三分之一。“世界家具看中国，中国家具看广东”，广东已奠定龙头地位，成为具有世界影响力的家具之都。2) 家具企业上万家，影响广东乃至全国的经济发展及就业就业人口600800万家具企业近万家中大规模企业1380家广东家具广东家具制造产业2008年产值达到1840亿元，出口额102亿元，对广东及至全国经济、出口都有着巨大影响。行业拥有家具企业近万家，其中中大规模企业1380家，就业人数600800万人，带动了整个广东省的就业,缓解了珠三角的就业压力。3) 广东家具产业人均产值远远大于人均GDP,是高附加值产业家具行业与国民经济状况息息相关。广东省家具产业的人均产值为25万元，远远高于广东省2008年人均地区生产总值为5369美元（折合人民币32142元），可见家具行业不是一个低附加值的行业。而欧洲家具强国意大利的人均产值折合人民币高达99万元，可见广东家具行业仍有充足的发展空间。珠三角浓缩了广东各产业的精华，具有集约型的区位特点。中山大涌、中山古镇、顺德乐从等地仍是珠三角家具产业的特色核心区域。中国人均年家具消费量仅20美元，离50美元的世界平均水平尚有差距。以珠三角为代表的广东家具产业规模非常庞大，出口贸易仍在高速发展，前景非常可观。4) 广东品牌家具企业占了全国的一半 中国有5万多家家具企业，保守估计有1万家企业拥有品牌。广东省有8000多家家具企业，其中品牌企业约占2/3，可见广东家具品牌企业占了全国的一半。广东家具企业是中国家具企业的排头兵。目前在中国家具几大板块中，还没有形成一个真正能与之相抗衡的板块。2005-2008年广东家具出口额及增长情况表 单位：亿美元5) 广东家具面临出口额下降、出口企业锐减等发展危机 年份2005200620072008出口额56.670.591.7102.4同比增长24.72%24.65%30.01%14.1%出口企业数量9456家出口额10万美元以下企业数量4672家同比减少量1821家同比减少量2483家2008年广东家具出口企业情况表2008年下半年，中国家具产量连续6个月同比出现负增长。出口额也在经历了连续多年的高增长后，速度明显放缓，而出口企业的数量也大量减少，特别是中小型家具出口企业减少数量超过1/2。经济危机让对外销市场依赖严重的广东家具产业受到了巨大冲击，而国内市场的操作复杂性，也让广东家具产业拓展乏力，举步维艰；广东家具产业正面临着来自国内国外的空前危机。6) 广东家具面临着来自其它家具板块“弯道超车”的风险 2009年一季度广东、浙江、四川、山东四省家具产业发展情况比较表地区产值（亿元）产量(万件)增长速度利润增比受金融风暴影响程度广东省164.814884.461.10-35.59 巨大浙江省101.844280.12-6.84 3 比较大山东省90.933652.2317.16 20.37 影响不明显四川省76.892809.1640.57 88.29 暂无影响作为四大家具板块的代表省份，广东与浙江这两个以外销为主的省份在此次经济危机中均受到了较大冲击；而山东与四川这两个以内销为主的省份仍然保持了较好的增长；广东作为中国家具产业的龙头省份，在本次经济危机中正面临着来自其它家具板块“弯道超车”的风险，广东家具产业如无法及时完成战略转型升级，这一传统优势产业将面临沦落的命运。7) 广东家具企业在科技、创新、信息化等领域的应用略显薄弱在广东省目前的8000多家具企业中，以中小企业为多，专业化生产科技和信息化管理程度较低。由于小型私营家具企业占多数，管理粗放，实行的多为家族式、经验式管理。科技人才严重不足，导致整个行业的科研开发工作滞后，家具企业管理制度不健全，内部管理质量差等这些问题都有待解决。管理是企业内部的重要环节，企业的兴衰体现在管理质量上。我国多数家具生产厂家在生产管理、销售管理、库存管理、进货管理、工资管理和财务管理等环节上，没有应用信息化的管理制度。由于广东家具企业缺乏品牌意识，依赖思想严重，出口依靠OEM，内销依赖终端卖场。消费者常说我在某某商场买的家具，但几乎很难说清楚买的什么品牌家具。由此行业内企业多注重商品的流通而缺乏产品创新意识。而企业之间模仿、抄袭、产品竞相压价，由于家具产品知识产权保护没有力度，导致了“山寨厂”的不断出现。案例分析：“山寨厂”影响的只不过是部分企业，家具企业相互模仿、抄袭，产品竞相压价，恶性竞争的现象早已屡见不鲜。在顺德，每个稍具规模的家具企业都会遭遇到抄袭、模仿的命运。位于龙江镇的卡莱罗娜公司的老板徐洪说他遇到最头痛的事就是家具产品知识产权保护没有力度，家具产品的创新通常在用料和外观上，他的企业主要生产软体床，在20072008年，他投入资金联合深圳、香港的设计公司开发新产品，但是申请外观专利最快也要18个月才能被批准，结果产品一上市很快就被其他公司仿造，企业遭受到严重的经济损失。（二） 项目建设的政策背景1. 四万亿经济刺激计划有五大方面跟本项目的建设相关联国务院2008年11月5日召开的常务会议再出刺激经济的十项重磅措施。会议确定的一系列投资安排,初步匡算将在2010年底之前需投资约4万亿元。这对于扩大内需、拉动经济增长、促进产业结构调整将起到直接刺激作用。会议要求“扩大投资出手要快,出拳要重,措施要准,工作要实。”此措施是2008年，在金融风暴影响下，国务院出台的4万亿投资计划，以“保增长，促发展”。在国务院的四万亿经济刺激计划中，加快自主创新和结构调整、加快建设保障性安居工程、提高城乡居民收入、全面实施增值税、转型改革，鼓励企业技术改造、加大金融对经济增长的支持力度（扩大信贷）等五大方面均跟本项目的开发运营相关联，尤其是计划提到的结构调整、和技术改造两大方面均与本项目直接相关，完全符合国家宏观政策需求。2010年底之前的4万亿经济刺激，对于轻工业中的家具产业来说，利用经济刺激提高产业战略转型升级是极好时机，同时响应会议要求的“扩大投资，出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实”的战略方针。 2. 轻工业振兴计划提出振兴轻工行业，建设传统产业转型升级样板国务院总理温家宝2月19日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过了轻工业调整和振兴规划。会议认为，轻工业是丰富人民物质文化生活的重要产业，承担着繁荣市场、扩大就业、服务“三农”的重要任务；振兴轻工业，采取综合措施，努力扩大城乡市场需求，巩固和开拓国际市场；加快自主创新，推动结构调整和产业升级，走绿色生态、质量安全和循环经济的新型发展之路；加强产业政策引导，推动产业转移，培育发展轻工业特色区域和产业集群。规划将从扩大城乡消费、加快技术进步、加强自主品牌建设、加强产业政策引导和企业管理等方面着手。注：本图中轻工业选取了家具制造业，纺织业，纺织服装、鞋、帽制造业，皮革、毛皮、羽毛及其制品业，木材加工及木、竹等制品业，造纸及纸制品业，印刷业和记录媒介的复制，橡胶制品业，塑料制品业。以家具业为代表的轻工业是中国传统优势产业，轻工业产值占中国工业总产值比例约10%，轻工业就业人口占总就业人口比重约20%，无论是对经济还是就业等方面都有着重要影响。但是中国轻工业整体发展趋势并不乐观，并无较明显增长趋势，轻工产业亟待树立转型升级样板，增强中国传统优势产业的发展驱动力。家具产业作为中国轻工业的重要组成部分，同样承载着重要的发展责任，国家大力推动自上而下的产业升级扶持政策，为家具产业的可持续发展及创新提供了坚实基础。在轻工业调整和振兴规划六大措施中，其中提到产业转移与升级的政策引导措施，为地方培育发展轻工业特色区域和产业集群带来了很大的机遇。尤其是有特色产业基础和发展资源优势的地区，将会得到政府的引导、鼓励和推进，有利于改善建设条件和经营环境，实现产业升级，对优化产业布局，发展地方经济，增加就业岗位有着重要作用。本项目的主导产业家具产业作为轻工业的重要组成部分，该“计划”的出台，对推动家具产业的转型升级有着同样重要的推动意义。3. 创建国家新型工业化产业示范基地政策推动产业转型升级为全面贯彻落实科学发展观，加速推进中国特色新型工业化进程，加快转变经济发展方式，促进信息化与工业化融合，进一步调整优化产业结构，引导产业集聚发展、集约发展，工业和信息化部决定开展创建“国家新型工业化产业示范基地”工作，并于2009年7月23日印发创建国家新型工业化产业示范基地管理办法（试行）及通知，要求各省、自治区、直辖市、计划单列市工业和信息化主管部门组织实施。计划中提出为引导产业集聚发展、集约发展，工业和信息化部决定开展创建“国家新型工业化产业示范基地”工作；示范基地是指以产业集聚为主要特征，以工业园区为主要载体，规模居全国领先地位，在产业升级、“两化融合”、技术改造、自主创新、区域品牌发展和人力资源充分利用等方面走在全国前列的产业集聚区；企业销售收入达200亿元/年以上，年上缴税收2亿元以上，全员劳动生产率居国内同行业前列。骨干企业辐射力强，专业化配套体系完善，主导产业突出，规模和水平居国内同行业前列；产业集聚区内技术开发、检验检测、金融服务、市场开拓、现代物流、人才培养等公共服务设施齐全，功能完善。在工信部开展的“创建国家新型工业化产业示范基地”的工作中提出的产业集群、工业园区的示范基地建设与类似本项目的建设基本上相符合。同时与本项目的预期定位“国家级传统产业科技应用基地”的定位也完全匹配。4. 加快建设现代产业体系：建立“省级家居产业转型升级示范基地”争当全国排头兵为贯彻党的十七大关于发展现代产业体系的精神，深入贯彻落实科学发展观，转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，提高产业国际竞争力，省委、省政府最近出台关于加快建设现代产业体系的决定，提出建立既与世界接轨又有广东省特色的现代产业体系，争当全国现代产业发展排头兵。到2020年，三次产业结构更加合理，现代服务业成为主导产业，在第三产业中比重超过60%；坚持产业优势集聚原则，吸收、整合、集聚省内外优势资源和要素，促进产业链上下游相互配套、专业分工合理高效，推动产业走上价值链的高端；坚持就业结构与产业结构相适应原则，推动产业和劳动力双转移，培养一支与产业发展相适应的高素质人才和产业工人队伍，扩大和促进本省劳动力就业；发展以品牌带动的优势传统产业。主要包括以高新技术改造提升的产业（家电、家具陶瓷、建材等）和提高人民生活质量的产业两大类产业。在省政府提出的“关于加快建设现代产业体系的决定”中，多次提出产业发展集聚化、产业链整合等建议。本项目的定位及构思与省政府的决定完全吻合；本项目的建设，将有效推动广东家具产业的转型升级，拉动区域经济的发展，解决省内劳动力的就业问题。5. 扩笼壮鸟战略（省政府）：项目的建设正是省政府“扩笼壮鸟”战略的实施体现为保障广东的可持续和均衡发展，广东提出了“扩笼壮鸟”的发展战略，着力发展大型产业园区经济，促进产业升级，并在全省范围内规划了几个国家级及数十个省级重点大型产业集聚区，面积最大的规划近300平方公里。本项目着力发展大型产业园区经济，促进产业升级，保障广东的可持续和均衡发展,是基于省政府提出的“扩笼壮鸟”发展战略的实施体现和促进家具产业转型升级的有效解决方案。（三） 项目建设的必要性1. 从产业态势谈必要性：项目的建设将有利于增强广东家具产业的综合竞争力 劳动力成本上升、原材料价格飙高、能源价格上涨等制约因素让竞争激烈的家具企业经营难以为继；本土企业恶性竞争现象也已屡见不鲜，企业遭受到了严重的经济损失。许多工厂甚至面临关闭的边缘。由于经济危机的影响，外贸出口快速下降,人才储备不足,制约企业发展,国内一二级市场竞争白热化等症结让广东家具产业面临着发展瓶颈。同时，长三角、环渤海地区家具行业的快速发展，已经造成广东省家具行业在内销、出口的份额上呈持续下降趋势；经销商生意难做、利润下降；大型家具商场的租赁关系可能会因为利益矛盾而紧张。广东家具产业面临前所未有的危机与挑战。在劳动力、原材料、竞争对手等各种不利因素的影响下，让处于价值链末端的广东家具企业面临严重生存和发展危机。本项目建设将推动广东家具产业的转型升级，规范行业有序发展，避免抄袭、不正当竞争等情况发生。2. 从产业态势谈必要性：加快产业链高效完美整合，实现家具产业的转型升级家具行业“大产业、小企业”的现象严重，加上国外家具巨头的侵入，国内家具业遇到了发展的瓶颈。因此家具产业的转型升级势在必行。整个行业已经进入到了一个产业链战争的时代。这已经不是产品跟产品的竞争，不是公司跟公司的竞争，而是整条产业链的战争。只有产业链高效整合，才能真正实现家具产业的转型升级 。根据产业升级的规律，家具产业将以五大路径实现产业链升级：一是产品由模仿型向自主创新型转变；二是企业由劳动密集型向技术密集型转变；三是管理由粗放型向集约型转变；四是从大产业小企业向规模经营转变；五是整个供应链的完善整合。所以产业链高效整合的重点在于整个供应链的完美整合。3. 从经济发展谈必要性：项目建设将提升政府管理效果、增加税收、促进就业广东省共有家具企业近万家，其中小型家具企业近7000家，所占比例高达70%；2008年广东省约有超过800家家具企业倒闭，占广东家具企业总数的近10%；2008年，广东家具产业约有一半的投资新厂房、新设备项目暂停，三分之一的项目减半实施。2008年广东省家具产业情况分析表对比因素家具产业*广东省家具行业所占比例总产值3500亿元35696.46亿元10%就业人口600800万5450万11.014.7%注：“家具产业”包含家具原材料、家具生产制造、家具经销流通等上中下游行业。广东家具企业总数量较多，但中小型家具企业占比过高，出现“大产业，小企业”情况。大而多、多而散、散而不精成了目前广东家具业的普遍现状，这不仅表现在家具市场上，而且也表现在家具企业内。我们看到整个家具市场的杂乱，没有规划。家具业的这现象，不免让人担忧，家具业要发展，必须走集聚化专业化之路。建立“以龙头企业为基础、中小型企业、个体家庭企业为组成部分”的集团化企业, 有利于实现生产的专业化, 提高产品质量；有利于提高劳动生产率, 节省成本；有利于增加抵御风险的能力。规模化和集团化道路能有效地扩大企业的知名度、品牌效应, 从而形成核心竞争力。采取分工协作、外围加工、集散式加工等生产方式, 能进一步降低成本。集团化的营销企业有利于统一产品品牌和形象, 并有助于形成相对独立的营销企业, 拓展市场渠道。经营逃税、破产倒闭等现象严重，增加了政府管理负担，项目的建设将有利于提升广东家具产业集中度，降低政府管理难度，增加税收、促进就业、拉动区域经济增长。项目的建设将有利于广东家具产业打造出一批年产值上百亿、具有国际竞争力的家具企业。形成产业结构高级化、产业布局合理化、产业发展集聚化、产业竞争力高端化的现代产业体系；构建广东现代产业体系的主体框架，将家具产业作为以品牌带动的优势传统产业，并将家具产业作为重点以高新技术改造提升的产业。4. 从经济发展谈必要性：改善区域投资环境，形成聚集效应，推动产业省内转移珠三角家具产业基地转移至越南、印度等东南亚国家广东家具企业北上本项目便利的交通、完善的基础设施、齐全的行政配套，必将大大提升所在区域的品位和档次,致力引进大公司、大集团总部、研发中心等企业与机构落户，极大地改善区域投资环境；留住转移内地、或外迁至其他国家和地区的广东企业，引导广东家具产业省内转移。5. 从发展战略谈必要性：促进广东区域的均衡发展，缓解珠三角一头独大局面以广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山在内的6大珠三角城市，面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14，人口却达4283万人，占广东省人口的61。75%25%珠三角地区GDP占比非珠三角地区GDP占比珠三角经济区广东省行政区2008年珠三角GDP总值达29746亿元(4342.843亿美元)，占全国10%，占广东总量75%； 其他各市GDP总量为9653亿元，仅相当于广州一市GDP总量8200亿元，占据广东省GDP总量的25%，差距巨大。表现出广东省的经济发展极不均衡，省政府也提出省内转移、均衡发展的号召，本项目的建设有利于促进广东区域的均衡发展，缓解珠三角一头独大局面。（四） 项目建设的意义 1. 对国家的意义：建设传统产业创新升级示范标杆，打造全新经济增长方式，树立城市与产业联动发展的典范中国是农业大国，传统产业是国民经济的支柱产业，经过几十年的发展，传统产业的产业结构还非常落后，建立传统产业创新升级样板对中国传统产业的发展壮大意义重大。中央政治局会议，明确2009年的首要任务为“保持经济平稳较快发展”。保增长可以拉动就业，但扩大就业也可以提高收入，启动内需。产业新城的建立能扩大就业，促进城市经济发展，带动相关行业的联动发展，为打造国家级新城市产业联动模式树立典范。2. 对于区域的意义：保增长、促升级，创造再就业、实现经济可持续循环发展改革开放以来，广东省的珠三角、东翼、西翼和山区四大区域经济都得到了前所未有的发展。区域经济的差异也不断发展演变。东西两翼和山区三地人均GDP差距较小，而三地与珠三角的差距很大，且呈扩大趋势。广东经济的非均衡发展主要是四大区域的不均衡发展，这种不均衡程度仍在强化，呈现出较明显的“贫者越贫、富者越富”的马太效应。本项目旨在打造新兴产业园区，能够保障GDP增长速度，实现区域国民生产总值稳定持续增长。新兴产业新城的打造，能够带动当地原有产业的升级，提升行业及区域整体发展水平，同时带来的巨大劳动需求，必将为当地带来众多就业机会，提高人民收入水平，稳定社会秩序；带动当地经济增长，实现城市的整体发展，打造产业引导下的绿色新城，推进区域现代产业体系的建立。3. 对产业的意义：主动升级、遵循规律、发挥后工业时代的产业集群效应产业的发展需要集群，需要聚集，抱团取暖式的集群经济能够增长入驻企业的御寒能力，防范市场风险。而产业的聚集是不可逆转的历史优势，更多的企业聚集必将带来更强的竞争力。产业新城的规划，新产业园区的建设，必将加强产业的集群效应，降低社会成本，为行业乃至社会带来利益。4. 对于企业的意义：打造企业全球品牌孵化平台，降低企业单一经营风险，构筑产业可持续发展的整体竞争平台新兴产业园区聚集了众多同类型、相互协作的家具企业，构筑了完善的家具产业链，极大地提升了企业的整体竞争能力。在统一的市场指导思想引导下，统一的市场规范管理下，必将极大地降低企业的管理和市场成本，为其防范风险，抵御经济寒动创造了良好的经济环境。本项目的建设，将成为企业品牌的孵化平台，为企业构筑可持续增长的增值空间，为其带来持续发展的效益；本项目的发展，必将为入驻企业带来更低的成本，更多的客户，实现社会资源的合理配置。三、 国内外参考模式借鉴（一） 国外参考模式借鉴：意大利工业园1. 意大利工业园区：中小企业占主导地位的企业集群意大利有着悠久的家庭作坊和传统技艺制作系统，这是其小企业集群发展所需的最直接的资源。另外，政府的支持也是小企业集群发展所必需的社会资源。在促进产业区和小企业集群的良性发展中，意大利的当地政府因势利导，采取了一系列政策措施来扶持中小企业的成长。意大利小企业集群的一个显著特点是集群内部的小企业与外部终端市场之间的紧密联系，在水平联系上，集群内部一般都有基于良好传统和文化、信任和承诺的协作关系。在意大利由于中小企业占主导地位，企业集群内部企业之间的关系以平等交易为主，各生产厂商以水平联系为主来完成产品的生产。如意大利的普拉托毛纺企业集群，当地1400家各类企业绝大部分与毛纺有关，其中600家骨干企业为这个地区的核心企业群，在它们周围集聚了一大批精细分工的专业生产企业和银行、保险公司、运输公司、国际信托公司、客户代理、机械、原材料、设备采购供应等服务性机构，形成了一个机构完善、功能齐全的生产-销售-服务-信息网络，它所生产的产品在全国同类产品出口中占70%以上。意大利许多小企业集群的成功发展都同当地良好的文化传统密切相关。在意大利每一个企业集群内一般都以良好的传统文化作为最重要的社会基础，这种传统文化的核心之一就是诚实和信任，地域性的价值观和经营理念、行为构成了一个相当和谐、认同的体系，这种价值体系构成了产业运营与发展的基础，并由此产生制度与规则，进一步影响产业区的企业和其他机构。如意大利的佩扎罗地区聚集着一群以生产中低档家具为主的小企业，它们的生产方式以小批量、多品种、式样新X著称。由于当地居民具有创新的文化修养，使他们生产的家具很具时尚特点，产品远销到北欧、亚洲、南非等世界各地。2. 意大利家具产业：2007年行业销售额占GDP3%，出口占1/3根据意大利木制家具装饰行业协会的数据，2007年意大利家具木器装饰行业效益显著，2007年全行业销售额达到400亿欧元, 销售额增长5%。2007年意大利实现国内生产总值（GDP）12849.19亿欧元,其中家具产业占比3.11%；出口额超过137亿欧元，占全行业销售额的34.3%（2006年占33.2%）, 增长8.4%，出口是拉动效益增长的因素。从出口目的国来看，对俄罗斯出口增长22.3%（5.64亿欧元）、对希腊出口增长21%（2.44亿欧元）、对乌克兰出口增长43%（1.29亿欧元）、对印度出口增长29%（2650万欧元）。对中国出口增长55%（4200万欧元）。3. 意大利家具业发展历程：二战后蓬勃发展始于19世纪的意大利家具业是在二战后较短时间内蓬勃发展起来的。意大利家具业在过去的40年内的发展主要表现在结构的调整。为了提高竞争力，家具生产走向分工，加上其科技的灵活性，大大降低了成本，适应性更强，增加了对风险的抵御性。随着科技创新和加工合理的提高，手工制造的家具越来越小，但这些厂家供应商的数量却上升了。为了满足需要，直接供应商必须不断地更新产品，这样，他们的生产技艺、产品的实用性就提高了。同时产品的范围也扩大了，也就能满足本地市场及至国外市场的需要。4. 意大利家具为何长盛不衰：技术先进、设计新颖、符合需求 意大利家具举世闻名，其特点是新颖、造型优美、做工精细，使用舒适方便，既实用又美观，因此深受国内外市场的青睐，成为经久不衰的畅销产品。意大利家具之所以能达到这么高的水平，首先归功于其先进的生产工艺。意大利厂家进行机械化和自动化生产，然后按照框式结构（由框架和嵌板组装的）组装成各种家具。其产品诸如卧室家具或办公家具，能做到光彩夺目，使卧室变得高雅；让办公室显得美观大方，而且十分实用。 意大利家具闻名于世界的另一个原因是，由于它是世界上第二大生产制造家具机器设备的国家，仅次于德国。例如，在贝洛尼家具厂里，人们可以看到世界一流的家具自动化生产设备。该厂有550名雇员，厂房面积达10000平方米，每年生产70种厨房用壁柜，年营业额达800-1000亿里拉（折合人民币500-6200万元）。该厂生产采用大型的合成木板的切割机、凿孔机、装配机，全部用电脑控制实行自动化生产。厂内工人的主要任务是检查各道工序和加工的质量。再从设计方面来看，意大利生产一方面发扬了文艺复兴时期以来造型艺术（雕塑等）的优良传统，不断设计出既美观又实用的家具，诸如美人鱼底座的玻璃板茶几等；另一方面又考虑到用户的具体情况，设计出空间小的家具，如可折叠的双人沙发和使用炉灶、烤箱、微波炉、餐具抽屉等成为一体的厨房壁柜等家具，非常适用于客厅和厨房面积较小的用户。 由此可见，生产加工的技术先进，设计新颖又适合用户家庭的需求，既美观又实用，质量有保证，这些就是意大利家具畅销世界的成功经验之所在。（二） 国外参考模式借鉴：硅谷1. 硅谷简介：硅谷是世界最为知名的电子工业集中地硅谷(Silicon Valley)位于美国加利福尼亚州的旧金山经圣克拉拉至圣何塞近50公里的一条狭长地带，是美国重要的电子工业基地，也是世界最为知名的电子工业集中地。 硅谷共有大小企业8000多家，其中电子工业制造厂商占了2700多家，直接间接为电子工业服务的公司3000多家，另外还有2000多家从事其他高技术工业生产和研究的企业。近年硅谷年产值达400亿美元，每年可安排4万人就业。2. 硅谷的主要经验与做法：硅谷的成功是当地的人才、创业环境、内部文化、配套政策等综合作用的结果1） 从地理、配套、法律体系等方面的完善，促进硅谷的发展硅谷位于美国阳光地带，气候好、空阔的地域，具有非常宜人的气候和良好的生活质量。由于科技区内的超强竞争及高技术产品的生命周期短，抢时间非常重要，缔造了硅谷优质的技术基础设施，为企业创造了一个孵化点子的环境，扁平的网络式管理结构以及完善的知识产权保护和公平竞争的环境。法律公司在硅谷的发展中也是功不可没的,比如说Wilson Sonsini公司是硅谷最大的高科技法律公司，随着产业发展成长起来的本土法律公司，在5年里为350个公司提供了上市帮助。2） 硅谷与当地大学、科研机构、企业相结合，汇集世界精英硅谷以该区域院校的人才为基础。研究型大学的广泛参与。硅谷有多所研究型大学，如斯坦福大学和加州大学伯克利分校，其中，硅谷内60%-70%的企业是斯坦福大学的教师与学生创办的，多年来，硅谷毫不动摇地坚持大学、科研机构与企业之间相互依赖、高度结合的信条。硅谷汇集了世界各地的精英，集结着美国各地和世界各国的科技人员达100万以上，美国科学院院士在硅谷任职的就有近千人，获诺贝尔奖的科学家就达30多人。3） 硅谷良好的配套政策，保证了硅谷产业的创新和竞争力硅谷有专门的鼓励大学科技人员创立硅谷科技产业政策。以斯坦福大学为例，这些政策主要有：允许教师和研究人员每周有一天到公司兼职，从事开发和经营活动；允许他们有1-2年的时间脱离岗位，到硅谷创办科技公司，或到公司兼职，学校保留其职位；教师在学校获得的科技成果，由发明者本人负责向公司转移的，学校与其签署许可合同，所获得的知识产权收益，学校只提取10%15%；学校的应用性成果在1年之后仍未向企业转移的，发明者可自主向企业转移，学校一般不再收取收获回报。4） 硅谷企业的高回报和低风险，吸引了大量投资机构资金硅谷的企业从事的都是世界一流的技术和产品，技术创新是硅谷公司生存和发展的首要前提，也是每个在硅谷员工的追求目标；另外硅谷的企业成功率也较高，硅谷开办的高科技公司赢家即高效益企业比一般性投资企业多一倍，输家即失败的企业则少三倍；第三，硅谷的企业效益高。企业的平均产值为2500万美元，即2亿元人民币。硅谷地区也是美国个人收入最高的地区之一；第四，员工的积极性很高。在硅谷，人们对待工作的态度不是有人要你好好做，而是自己要想做得好。由于投资回报率丰厚、风险低，可以取得大量风险投资公司、金融机构资金。（三） 国内参考模式借鉴：苏州工业园1. 苏州工业园简介：开创了中外经济技术互利合作的新形式苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。行政区划288平方公里，其中，中国与新加坡合作区70平方公里，下辖娄葑、唯亭、胜浦等三个镇，户籍人口31.5万人（常住人口61万人）。苏州工业园区的发展目标是：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区。作为中新两国政府间重要的合作项目，苏州工业园区开发建设一直得到党中央、国务院的高度重视和亲切关怀，中新双方建立了由两国副总理担任主席的中新联合协调理事会。1994年至今，已先后召开十次联合协调理事会、十一次中方理事会，国务院七次发文，在目标规划、管理授权、政策扶持等重大问题上给予直接指导和具体帮助，并明确“凡是符合改革方向的可在园区先行，一时看不准的也可在园区试行”，为园区创造了“不特有特、比特更特”的发展环境。2. 苏州工业园的成就：占苏州总量3.5%的土地创造15%的GDP 十多年来，苏州工业园开发建设一直保持着持续快速健康发展态势，主要经济指标年均增幅超过30%，累计上缴各类税收近1030亿元（含海关收入），引进合同外资349亿美元、实际利用外资155亿美元、注册内资1356亿元，创造就业岗位51万个。2008年，园区实现地区生产总值1001.5亿元，地方一般预算收入95.1亿元，进出口总额625亿美元，其中出口311亿美元，新增注册外资30.2亿美元，到帐外资18亿美元，综合发展指数位居全国国家级开发区第二位。苏州工业园用3.5%的土地创造了占苏州市总量15%的GDP，开创了中外经济技术互利合作的新形式，其标杆性意义值得我们去深入借鉴学习。 3. 苏州工业园管理模式：坚持“招商引技”和“招才引智”相结合在开发建设中，苏州工业园坚持“招商引技”与“招商引智”相结合，通过招商引进先进技术，以技术带动企业及产业发展，实现产业集群；通过招商引进优秀人才和塑造优秀人才环境，充分发挥人力资源优势，用以支持企业及产业发展。大力发展开放型经济，注重引进国外资金、技术和先进管理经验，苏州工业园已经形成了环境-人才-发展的良性循环。4. 苏州工业园的主要经验与做法：通过五大措施有力保障园区科学有序发展苏州工业园的发展目标是“建设一个现代化、园林化的新城区和国际型的高科技园区”。通过整理，苏州工业园主要通过五大措施有力保障园区科学有序发展。1） 园区的功能定位完整前瞻园区规划建设了苏州工业园综合保税区、国际科技园、创意产业园、中新科技城、独墅湖高等教育区、生物纳米园等促进区域产业发展、科技提升的特色功能区，形成了一区多园的功能格局，对区域经济的快速发展起到了非常重要的作用。2） 制定鼓励支持技术创新的政策和措施在科技投入方面，科技三项经费连续3年翻番，R&D投入占地方GDP比重达3.4%。在载体建设方面，启动建设了国际科技园等创新载体200余万平方米，建成8个国家级科技成果转化基地，形成IC设计、软件评测、人才培训等一批公共技术服务平台，中科纳米仿生研究所、国家纳米技术国际创新园均落户园区。在创新功能配套方面，园区是全国首家鼓励技术先进型服务企业发展试点；集聚总规模超过100亿元各类风险投资、创业担保、产业基金等；设立了省内首家“国家知识产权保护园区”。3） 采取各种措施促进产业集群形成从产业聚集来看，在IC、TFTLCD、汽车及航空零部件等方面形成了具有一定竞争力的高新技术产业集群，已成为国内重要的液晶面板出货基地和芯片封装测试基地，大型客车和芯片产能位居全国前列。目前，园区的IT产值和IC产值分别占全国的3%和16%，高新技术产业产值占工业总产值比重产超60%。主要做法：创造良好的投资环境，在招商过程中择商、选商；针对技术先进的、符合园区产业发展规划的产业出台的专门的优惠政策并给予必要的配套支持，同时非常重视知识产权保护；积极促进行业巨头的入住，从而带动整个产业链上下游企业的跟进入驻。4） 积极吸纳留住各种创业型人才园区的发展最终是靠各类人才。在吸引创新人才过程中，苏州工业园通过建立有效的政策激励机制，充分发挥政府的引导和扶持作用，为人才引进、使用和流动创造了良好的政策环境。制定了苏州工业园高级人才引进和奖励办法，使各类愿在苏州工业园创业的科技人才和经营管理人才在收入、住房、交通工具、实验场所和设备、出国培训考察、配偶子女工作就学等方面，都能得到相应的优惠待遇。同时，还坚持以政策引导科技成果到区内转化，以项目为载体吸引人才到区内发展。制定出台了苏州工业园关于扶持高新技术产业发展的若干意见，对高科技产业和高新技术成果转化项目在税收减免、专利入股、产品出口、土地使用等方面提供扶持。通过一系列优惠政策，鼓励高新技术企业和科技人员到苏州高新去创业，促进高新技术成果的研究开发和转化。5） 充分发挥园区核心企业的作用和潜力核心企业是园区自身品牌的一部分，经济和贸易发展局专门设立的企业服务处，同核心企业建立良好的沟通渠道，协调各部门解决企业运营过程中的实际问题，核心企业为园区提供税收和就业岗位起到了积极的社会效应和示范作用。通过这些企业可以向外界宣传园区，让更多的企业（特别是其上下游关联企业）了解园区。四、 项目的产业模式规划（一） 项目的功能规划1. 项目总体的功能规划：本项目将集成产业园区及文化新城的十四大功能于一体本项目将集成产业园区及文化新城的十四大功能于一体，使其相互融合，互相促进，建设具有示范意义的产业新城。2. 工业功能区域规模：20平方公里工业区域规模要求：以家具产业制造企业及相关配套行业较高厂房空间标准，确定单独企业的规模。本项目拟至少引进250家企业、配套产业企业或相关金融类龙头企业进驻服务园。参照相关企业规模案例：占地面积约为120亩,容积率不高于1.0计算，推算出本项目拟占地面积为20平方公里。3. 居住功能区域规模：10平方公里居住区域规模要求：为进驻的家具产业及配套机构提供舒适的居住环境，是新城增值服务的重要组成部分。根据新城整体规划，人均居住用地25-30平米；根据新城发展规模的目标，未来居住人口估算为30万人，推算出本项目拟建居住面积为10平方公里。4. 商业功能区域规模：5平方公里商业区域规模要求：一方面设置新城内企业产品展示流通商贸；另一方面满足新城居民购物、休闲需要，使进驻企业人群在此安居、享受这里的生活方式。四川省成都武侯区总面积近100多万江苏省蠡口总面积约120多万河北省廊坊市香河县总面积约300多万家具销售市场板块分布示意图广东省顺德乐从镇总面积约300多万参照现有的国内四大家具销售市场板块商业总面积，本项目家具流通商业规模宜为300万，同时配套商业新城消费人口50万(其中居住人中占60%)人均商业面积4200万。根据测算，得出拟建商业面积为5平方公里。5. 项目规划分为工业、居住、商业、公共四大区域（二） 项目开发策略1. 项目开发总体规划：布局组团化、建筑风格化、功能特色化、规划国际化规划充分考虑规划、功能等各种要素，将项目进行布局组团化、建筑风格化、功能特色化、规划国际化规划,让建筑彰显项目定位价值。2. 项目业态规划：8大产业模块与4大城市板块业态在项目的业态规划上充分考虑产业及城市两大板块的功能需求、互补需求和发展需求，合理设置业态，实现项目作为全球家居产业新城的价值目标。产业模块包括生产基地、研发基地、孵化基地、培训基地、物流基地、商贸基地；城市板块包括人居中心、商业中心、休闲中心、行政中心3. 项目实施步骤：预期分14步实施，三期以上进行逐步开发产业新城将从概念构想开始，预期分14步步骤实施，分三期以上进行逐步开发，最终打造成为全球家居产业新城典范。其中项目选址、首期开发等环节是项目启动的关键性步骤。4. 项目实施进度计划：总实施计划开发期约需三年以上时间 本项目是一个大型产业地产投资开发项目，总开发周期较长，总实施进度计划开发期约需三年以上时间。目前进度暂时控制在前期开发建设、招商运营上，为期约2年时间。5. 项目开发主体选择：包括2个一级主体与5个次级主体 本项目开发包括2个一级主体与5个次级主体，其中一级主体指联盟投资公司与政府，次级主体包括国内大型地产开发商、跨国企业、国际机构、家具商会以及其他机构。（三