房地产项目管理组织模式PPT课件

1 ProjectManagementModelsofRealEstate房地产项目管理组织模式 2 工程项目管理模式的起源 工程项目组织模式的起源可以归纳为 1 社会分工高度发展 出现独立的业主 建筑师 工程师 承包商 专业分包商等 众多的独立法人需要共同完成一个工程项目时 就形成了工程项目参与者之间的组织模式 2 鼓励公平竞争的市场经济原则 公平竞争是市场经济的基本原则 任何公共资金的支付必须公开透明 在工程项目投资活动中鼓励公平竞争的直接做法就是招标人与任何投标人之间不存在任何直接或间接的关系 3 3 业主从现代工程项目组织模式中能获得好处 工程项目组织模式的具体选择直接由业主决定 只有当业主从其中获得直接好处时 某种具体的项目组织模式才能被接受 例如我国一直积极推行工程项目总承包方式 由于业主在该组织模式中将丧失直接选择大量施工承包商的招标投标权等一系列的利益 导致大量业主不愿意采用该方式 为什么会产生工程项目管理模式 4 一 总分包模式概述 将工程项目全过程或其中某个阶段 如设计或施工 的全部工作发包给一家资质条件符合要求的承包单位 由该承包单位再将若干专业性较强的部分工程任务发包给不同的专业承包单位去完成 并统一协调和监督各分包单位的工作 业主只与总承包单位签订合同 而不与各专业分包单位签订合同 5 1 设计施工一体化总承包模式 在设计 施工总包中 总承包商具有很强的总承包能力 拥有大量的施工机械和经验丰富的技术 经济 管理人才 总承包商既承担工程设计 又承担施工任务 与业主签订设计 施工总包合同 向业主负责整个工程项目的设计和施工 总承包商可以部分或全部设计 施工任务分包出去 6 1 设计施工一体化总承包模式 业主 业主代表 工程师 设计 建造承包商 专业咨询公司 建筑师 供应商 供应商 供应商 分包商 分包商 分包商 合同关系 管理协调 7 1 设计施工一体化总承包模式 特点 总承包商一般是智力密集型企业 如科研设计单位或设计 施工单位联营体 设计与施工紧密地结合在一起 能加快进度 节省费用 加快设计施工的流水作业 承包商同时有设计及施工职能 使二者不能相互制约把关 加大了监理工程师的监督管理难度 8 PMC ProjectManagementContractor 模式国内通常叫做 项目管理承包商 诞生于20世纪80年代初 在该模式中 业主首先委托一家有相当实力的工程项目管理公司对项目进行全面的管理承包 直接参与项目的设计 采购 施工和试运行等阶段的具体工作 PMC模式 它是指由发包人通过招标的方式聘请一家有实力的项目管理承包人 公司或公司联营体 作为发包人代表或发包人的延伸 帮助发包人在项目前期策划 项目定义 项目计划 项目融资 以及设计 采购 施工 试运行等整个过程中实施有效的工程质量 进度和费用控制 进行集成化管理 达到项目生命周期技术和经济指标的最优化 2 项目管理公司总承包模式 9 10 11 二 总分包模式的特点 1 有利于项目的组织管理 由于业主只与总承包商签订合同 合同结构简单 2 有利于控制工程造价 3 有利于控制工程质量 4 有利于缩短建设工期 5 对业主而言 选择总承包商的范围小 一般合同金额较高 6 对总承包商而言 责任重 风险大 需要具有较高的管理水平和丰富的实践经验 当然 获得高额利润的潜力也比较大 12 EPC即设计 采购 建造 Engineering Procurement Construction 模式 在我国又称之为 工程总承包 模式 该模式于20世纪80年代首先在美国出现 得到了那些希望尽早确定投资总额和建设周期 尽管合同价格可能较高 的业主的青睐 在国际工程承包市场中的应用逐渐扩大 EPC模式中 Engineering不仅包括具体的设计工作 而且可能包括整个建设工程内容的总体策划以及整个建设工程实施组织管理的策划和具体工作 在EPC模式下 业主只要大致说明一下投资意图和要求 其余工作均由EPC承包单位来完成 业主不聘请监理工程师来管理工程 而是自己或委派业主代表来管理工程 承包商承担设计风险 自然力风险 不可预见的困难等大部分风险 一般采用总价合同 二 EPC承包模式 13 业主 EPC总承包商 业主代表 设计 合同关系 管理协调关系 采购 施工 EPC总承包商同时承担设计 采购 施工全过程 业主只与总承包商有合同关系 分包商 分包商 分包商 EPC模式的治理结构 14 EPC模式的优缺点 15 设计 建造 EPC 交钥匙模式特点 设计 建造 Design Build EPC 交钥匙 Turnkey 模式共同的特点是承包商除承担工程施工外 还至少承担工程设计 这三种模式虽然承包范围不同 但与传统模式比较 业主与承包商的关系发生较大变化 既然这三种方式都是由承包商负责设计和施工 可以统称为广义的设计 建造模式 16 三 平行承包模式 又称分别发包 业主将工程项目的设计 施工以及设备和材料采购的任务分别发包给多个设计单位 施工单位和设备材料供应厂商 并分别与各承包商签订合同 17 平行承包模式的特点 有利于业主择优选择承包商 有利于控制工程质量 有利于缩短建设工期 组织管理和协调工作量大 工程造价控制难度大 相对于总承包模式而言 平行承包模式不利于发挥那些技术水平高 综合管理能力强的承包商的综合优势 18 四 五 工程项目承发包模式 19 六 CM模式 ConstructionManagement CM模式直接译成中文为 施工管理 或 建设管理 最早由美国人Charles B Thomsen等人于1968年提出 是一种国外较流行的模式 CM模式特点是在采用快速路径法 Fast TrackMethod 又称为阶段施工法PhasedConstructionMethod 边设计 边发包 边施工 从建设工程的开始阶段就雇用具有施工经验的CM单位 或CM经理 参与到建设工程实施过程中来 负责组织和管理工程的规划 设计和施工 在项目的总体规划布局和设计时 考虑到控制项目的总投资 CM经理与业主为合同关系 负责工程的监督协调及管理等工作 在施工阶段的主要任务是定期与承包商会晤 对投资 质量和进度进行监督 并预测和监控成本与进度的变化 20 优点 1 缩短工程建造周期 使工程提前投产 降低风险 较早取得效益2 CM经理早期介入设计管理 预先考虑到施工因素 改进 可施工性 还可运用价值工程改进设计 节省投资3 设计一部分 竞争招标一部分 及时施工 从而变更较少缺点 1 分期招标可能使承包费较高2 业主在项目完成前对总造价心中无数3 对CM经理的经验 能力依靠明显 CM模式的优缺点 21 CM模式的治理结构 代理型CM模式风险型CM模式 业主 建筑师 工程师 代理型CM经理 施工承包商 业主或咨询工程师 规划与预算 业主 建筑师 工程师 风险型CM经理 业主或咨询工程师 规划与预算 供应商 供应商 供应商 分包商 分包商 分包商 供应商 供应商 供应商 分包商 分包商 分包商 合同关系 管理协调 22 代理型CM模式与风险型CM模式相比主要的区别 23 3 6 2案例分析 已知某工程建设单位受政府部门委托管理城市基础设施 投资规模达10亿元 通过初步了解 建设单位最关心进度问题 如果决定工程建设 则希望工程建设周期尽可能短 同时 建设单位希望在工程建设过程中 适当地介入 保证自己的建设意图能得到及时地体现 并且希望能保留一定的变更权限 以便当市场等条件变化时能及时对设计进行变更 建设单位也希望设计能协调项目管理 但考虑到设计人员的积极性 对设计人员参与项目管理的要求不是非常高 业主也比较关心成本 希望早期成本尽可能明确 但当成本与进度比较时 还是认为进度重要 24 25 26 27 28 二 施工合同类型及选择 29 二 施工合同类型及选择 30 二 施工合同类型及选择 31 二 施工合同类型及选择 1 对于单价合同 下列叙述中正确的是 A 采用单价合同 要求工程量清单数量与实际工程数量偏差很小B 可调单价合同只适用于地质条件不太落实的情况C 单价合同的特点之一是风险由合同双方合理分担D 固定单价合同对发包人有利 而对承包人不利2 如果工程施工中有较大部分采用新技术和新工艺 当业主和承包商在这方面过去都没有经验 且在国家颁布的标准 规范 定额中又没有可作为依据的标准时 为了避免投标人盲目地提高承包价款 或由于对施工难度估计不足而导致承包亏损 应首先选用 A 固定总价合同B 可调总价合同C 单价合同D 成本加酬金合同 32 二 施工合同类型及选择 3 工程项目的设计深度 经常是选择合同类型的重要因素 对业主来而言 在完成了施工图设计后进行招标 应该选择的合同类型首先是 A 总价合同B 单价合同C 定额基价合同D 成本加酬金合同 4 工程项目施工合同以付款方式划分为 总价合同 单价合同 成本加酬金合同三种 以业主所承担的风险从小到大的顺序来排列 应该是 A 一 一 B 一 一 C