房地产定位及策略详细报告(完整详细版)PPT课件

海逸 诺丁山定位策略报告 报告结构 城市认知 城市由单核离心型到多点拓展再到双核驱动 高新园区亚洲绿色硅谷 东港核心区 星海区 城市中心港航金融商业极 城市副中心自然景观极 城市副中心产业人文极 产业极由单点到双线 功能定位决定城市格局 一个中心四个基地 港航 会展金融 东北亚港航中心 金融教育支撑的亚洲软件外包产业基地 中山老城核心 单点离心辐射 中山广场 星海广场 西安路 华南 多点商业拓展 东港 南路高新软件产业带 双核引擎 城市西拓 南线成为最先发力的有力支撑点 创新驱动引擎 高端人才聚集 软件外包产业十大软件园建设 区域向总部办公与核心居住区转型 产业则向西部转移 大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列 大学以上学历9 8万人 占从业人员的60 2 其中博士1100多人 硕士2万多人 博士后科研工作站和科研基地12个高新区十大软件园区实际上包括15个软件园 分布在旅顺南路软件产业带 总建筑规模达600多万平方米 预计5年内建设完工 工程总投资近500亿元人民币 届时 高新区十大软件园区可容纳15万从业人员 建成后可新增产值一千多亿人民币 2010年8月底十大软件园奠基开工建设到2012年 旅顺南路软件产业带吸引和聚集软件企业要达到2000家 万人企业达到5家以上 5000人企业达到10家以上 1000人企业达到50家以上 从业人员达到20万人 年销售收入突破700亿元 成为全市重要的支柱产业之一万达 瑞安 龙湖已经在十大软件园落户 大连天地项目已经开始于黄泥川区域建设 交通发展引擎 星海湾跨海大桥 地铁建设 南部滨海大道 工程启动2010年3月19日 南部滨海大道 工程启动 南部滨海大道 西起凌河街 东至金沙滩 全长约5 3公里 设计双层8车道 总投资约20亿元人民币 预计工期2年 地铁1号线站点 轻轨河口至旅顺延伸线预计2012年通车地铁物业 全面开工建设 缓解周边交通 畅达全城领域 软件园亚洲绿色硅谷升级再次拓展发力 00年东软进驻 01年松下进驻 02年GE 04年HP SAP 欧姆龙国际企业进驻 10年十大软件园开工建设 1998年 2000年 2004年 2007年 2010年 2011年 2012年 2013 14年 规划期 启动期 发展期 二次提升全面快速发展期 2015年 2016年 2017年 成熟期 05年二期腾飞园开工 10年凌水湾总部基地填海完工 2015年十大软件园建成 本案 高新区 2010年10月动工 预计2011年3月正负零 预计2011年5月取预售证 11年瑞安大连天地建设销售 99年国家火炬计划产业基地 03年南路产业带规划批复 06年大连服务外包基地示范区 软件产业带二次发展期 06年 板块发展轴 项目发展轴 发挥效应期 效应期 成果期 启动期 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 十大软件园建设 亚洲硅谷发挥能量 地铁 轻轨 跨海大桥建设 本案 建设期 高新区板块未来将成为大连下一轮发展支点之一 未来3 5年后开始进入城市双核的崭新格局 本案开发处于区域引擎再发展的的启动与建设期 可借助上述概念与已形成的板块效应进行借力 建设期 竞争认知 板块市场住宅的价格处于中端偏高位置 万元等价线 9000元等价线 高新区09年成交情况 区域内普宅项目2009年共推出5846套 年度共成交5626套 区域总去化率超过96 1 成交单价 区域内项目整体成交均价8800元 其中多层成交均价8900元 平 小高层均价8700元 平 高层均价8300元 平 2 成交户型 区域内整体销售情况非常好 09年全年销售比例超过96 几乎所推项目销售情况都很好 但40 50平的一室 80 90平的两室 110 130的三室销售情况较好 是区域内的畅销户型 3 建筑形式 区域内经济型多层和小高层 中高档高层住宅是区域内较受欢迎的产品类型 小高层与高层价格差距并不大 高新园区在售项目情况 当前高新区项目均价在10000 15000元 左右 项目所在区域主力均价11000 12000元 目前区域商业属于空白 临近区域公建价格在8000 15000元 之间 租赁价格1 2元 天产品去化特征 1 竞争同质化2 户型小型化但去化受阻3 居住性产品走量4 改善性产品有发展空间5 大面积豪宅弱去化 小平岛 中海华庭 软景E居 东方圣克拉 宏都峰景 嘉创E人国际 第八区 售罄 在售 预售 康桥小镇 大华锦绣华城 大连天地 高新园区项目分布 我项目 宜合蓝谷 从目前在售项目表现看 在当前的调整周期下 以纯小面积为主的投资性项目去化阻力明显 面对首次置业与改善性置业的中等及中小面积产品去化情况相对较好 主力去化面积60 90与110 130 区域100 左右空白 未来1年内 项目1公里范围内将有6个以上新增项目 从目前新增项目看 基本均将主打小面积产品 本项目为达到快速去化目的 应做到差异化产品定位 1 区域发展潜力巨大 区域客源具有极强成长性 2 项目配套不完善 区域竞争同质化 应在规划上做到独特 户型定位做到差异化方能快销 3 在当前市场环境下 区域小户型投资性产品 60 以下 成交受到抑制 投资大规模挤出 必须规避此面积段产品的去化风险 区域60 90与110 130 能得到较好去化 4 调控周期内预计2011年价格保持现有标准在12000元 左右 5 区域未来竞争同质化 面对刚需供给不足 当前宏观调控背景下 刚性需求 首置 改善 在一段时间内将成为主力 因此未来区域的主力需求产品将主要是两室或两室以上产品 要求使用功能完整 小结 竞争环境 区域竞争 未来主要竞品 小结 E人国际 因特摩尔 mini印象三个项目 为典型投资性公寓项目 项目规划户型小 无绿化景观 宅间硬覆盖为主 本案与其差异主要在于1 本案以符合刚性需求的居住性户型产品为主 产品尽力保证使用功能的完整性 力求在有限空间尽量舒适 2 本案非常注重规划景观 大量的精力放在景观的营造 力求创造一种放松舒适的生活方式 3 三个项目在立面上现代感科技感较多 外观上像办公楼多过住宅 本案立面更具有居住意向 宜合蓝谷 硅谷核心精神领地产品紧凑无特殊亮点 日本风景堂景观规划科技智能方面 可视对讲功能 闭路电视监控功能 紧急求救功能 停车场管理系统 电子巡更系统 物业信息发布系统 入侵报警系统本质上智能化无甚亮点 产品支撑弱的情况下衍生出 蓝芯贵族 的概念 小结 第八区与宜合蓝谷距离本案最近 同时在产品设置上也与本案接近 对于宅间景观也做了重视 尤其宜合蓝谷聘请日本景观公司进行景观打造 本案与其差异主要在于1 对于宜合蓝谷 虽然其在景观上有所突破 但其在建筑朝向上没有本案端正 偏向过大 同时从规划图看 楼间距极为接近 挡光问题不可避免 另外该项目位于整个搬迁地块的东北侧入口处 不可避免车流量极大 会有噪音影响 2 对于第八区 本案具有更多的山景资源3 本案的户型产品结构 决定了社区常驻人口的稳定性 向较于仍然有较多的小户型产品的二个竞品 社区的安全性更好 未来邻里关系更加和谐 4 本案的震撼景观中轴将成为购买决定的突破点 小结 外围项目其自然景观资源无疑相较本案更优 同时在产品上也均是瞄准了自住性的客群 并且在当前居住环境上更单纯 此时本案突破点在于 1 我们距离城市更近 相对于小平岛与半山壹号 本案距离市中心更近 同时 整个板块改造完成后 我们项目正处于区域的核心 能够便捷的享受到配套设施 距离办公区更近 2 外围项目体量均大 施工周期长 本案体量较小 能够更早的享受到完整的居住氛围 3 希望能够在价格上更具有优势 4 我们所创造的是与众不同的生活体验 客源原点 核心区外溢 分流 高新园区作为强大的客群原发点 受交通距离影响 主要被头道沟 庙岭区域项目分流竞争 分流 客源流向 12000 价格特征 单价 蓝湾 荷塘悦色 龙王塘1号 西郊 闲庭 我爱我家 翡翠春城 分流区域较本案区域存在价格优势 其中 头道沟区域价格与本案较接近 旅顺南路区域部分高端项目目前尚未开盘 预计未来价格将与本案区域持平 本案板块价格区间 9500 8600 9700 9000 7000 6500 11000 9000 7000 5000 17000 15000 13000 南路竞争解读 小平岛 龙王塘当前主要项目 分流区域项目产品较丰富 主要有别墅 多层 小高层 高层 小高层 高层供应量较大 对本案形成分流 本案区域均价在11000 12000之间 分流区域目前价格在6000 8000之间 具有价格优势 未来开盘的项目以中高端产品为主 均为大开发商的大体量项目 会提升区域价格 资源条件对比 小结 本案处于旅顺南路北侧 不具备海景资源 从本案地块至龙王塘区域内 商业 生活等基础配套设施不够完善 本案区域规划完整 从长期发展看 区域远期能够形成典型的城市社区 具有浓郁的城市气氛 适宜高新园区年轻客群的城市居住意愿 与便捷性要求 策略上强调与城市的距离 毕竟越接近城市中心生活娱乐设施越丰富区域间竞争我们应强调交通的便利性 配套完整性 并且也具有一定自然资源 强调远期宏大城市规划 未来生活的便利 强势的升值空间 头道沟竞争解读 当前主要项目 分流区域项目产品与本案非常接近 均是以小高层高层为主 面积60 90为主力 70 90限制 本案区域均价在11000 12000之间 分流区域在9000 1000之间 具有价格优势分流区域大量项目尚未开售 已售项目亦有大量后继房源 在我项目销售周期会持续供应 资源条件对比 本案除了在景观上略逊一筹外 其余方面目前均高于头道沟区域本案区域规划完整 从长期发展看 区域远期能够形成典型的城市社区 具有浓郁的城市气氛 适宜高新园区年轻客群的城市居住意愿 与便捷性要求 区域间竞争我们应强调交通的便利性 配套完整性 并且也具有一定自然资源 强调远期宏大城市规划 未来生活的便利 强势的升值空间强调区域高知居住素质 亚联 翡翠春城 国家森林公园 低密度SPA社区 南路与中路间的逢源位置 紧凑产品为本 外部环境资源加分突破 65平 85平 圈层口碑效应 大众推广辅助 90平 95平 95平 120平 温暖的山居为形象 产品中规中矩 运用市场空白期达到销售速度的典范 大华锦绣华城 大连硅谷 海派城邦 150万平恢弘造城 生态 配套 品牌 产品 规模性引领者 96平 区域内一房价格区间60 80万元 分流区域价格区间在30 50万 小平岛 1房 宏都峰景 翡翠春城 我爱我家 龙王塘一号 30万 40万 50万 60万 70万 80万 东方圣克拉 嘉创 E人国际 中海华庭 半山壹号 软景E居 MINI印象 28 39 34 50 45 50 65 78 67 83 35 58 90万 54 72 67 76 60 76 47 82 区域内价格区间 分流区域价格区间 同类产品竞争特征 一室产品总价对比 区域内二房价格区间90 120万元 分流区域价格集中在50 80万元 2房 20万 40万 60万 80万 100万 120万 小平岛 宏都峰景 翡翠春城 我爱我家 龙王塘一号 东方圣克拉 嘉创 E人国际 中海华庭 半山壹号 软景E居 MINI印象 52 69 55 88 62 90 101 117 89 106 100 116 140万 105 140 94 109 区域内价格区间 分流区域内价格区间 同类产品竞争特征 二室产品总价对比 区域内三房价格区间130 200万元 分流区域价格集中在80 120万元 3房 40万 80万 120万 160万 200万 小平岛 宏都峰景 翡翠春城 我爱我家 龙王塘一号 东方圣克拉 嘉创 E人国际 中海华庭 半山壹号 软景E居 MINI印象 67 88 90 120 94 120 140 181 78 118 201 332 128 168 168 200 同类产品竞争特征 三室产品总价对比 小结 分流区域目前相对在价格具有优势相同房型 由于本案面积被控制 因此总价在区域内更低 本案区域产品特点 单价高 产品户型面积大 本案区域内各户型总价均高于分流板块 其中 一房价格区间60 80万元 分流区域价格区间在30 50万 二房价格区间90 120万元 分流区域价格集中在50 80万元 三房价格区间130 200万元 分流区域价格集中在80 120万元 小平岛项目还包括洋房 别墅等高端产品 价格分布在200 500万元之间 小平岛 龙王塘1号 宏都峰景 翡翠春城 我爱我家 东方圣克拉 软景E居 半山壹号 中海华庭 MINI印象 E人国际 2010 3季度 2010 4季度 2011 1季度 2011 2季度 宜和兰谷 宏都峰景 半山壹号 MINI印象 大华锦绣华城 2011 3季度 2011 4季度 预计大量在售项目为期房 不会形成现房和期房竞争 17 8万平 50 130平 公寓 住宅 6 4万平 78 130平 公寓 住宅 7万平 88 150平 住宅 12 3万平 30 50平 公寓 一期11 5万平 66 96平 住宅 二期2011年3季度左右入市 本案预计推案周期 翡翠春城 8万平 53 200平 住宅 我爱我家 3 1万平 45 110平 公寓 住宅 普罗旺斯 16 5万平 大连天地 10 7万平 84 150平 洋房 180 680平 别墅 因特摩尔 11 8万平 40 80平 公寓 小结 项目展示期利用项目说明会树立产品形象 部分项目开盘时间取决于取得预售证的时间 所有项目采用收取意向金或诚意金的形式积累客户 开盘采用低开高走策略 推出少量房源试探市场接受度 高新区内项目如宜合蓝谷 宏都峰景 半山一号等住宅项目 在2010年4季度初期扎堆开盘 制造高新区的一个供应高潮 抬升高新区市场热度集中开盘造成价格被平抑 MINI印象 因特摩尔等公寓项目预计在2010年10月中旬开盘 但开盘供应量较小 主要目的为试探市场 销售重心落于2011年 普罗旺斯 大连天地 锦绣华城等体量较大项目 年内主要以形象宣传为主 2010月4季度中旬会有少量产品面世 本案入市期主要竞争来自宏都峰景 宜合蓝谷 锦绣华城 后发制人 户型等产品 很容易被模仿 因此在营销策略上 先期信息尽量不放户型图 仅以60余平方米可做二房 70于平方米可做二房二厅吸引注意 在开盘前1个月左右才释放户型图 我们项目是具有明显总价优势的 但在价格策略上一定要慎重 不能过于抬高单价 总价的优势必须保持一定的单价价格差才能实现 不然会造成恶意抬价的负面印象 2011年6月前后 大部分项目均在销售周期 其中不乏大型项目品牌开发商 竞争较为激烈 同时也不排除区域内还有新盘面世 鉴于目前形势 2011年政策环境不会比2010年更好 建议开盘时采用市场平均价格甚至低开启动 热销形成后 以2个月为周期进行推案 并进行提价 装修策略上不建议进行精装修 事实上 在单价与非装修项目接近条件下 如能够清水交屋 将具有竞争优势 墙面大白 地面水泥找平压光 卫生间防水 厨房防水 项目认知 地块现状 地块现状及配套 地块周边待拆迁工厂区 最近的生活配套主要在七贤岭老居住区及大工 软件园数码广场附近 亚洲绿色硅谷前沿 高新园区核心区位 南望城市双核之一凌水湾总部基地建设 代表大连与国际化开放格局共同脉搏 DELL IBM等世界500强IT企业环伺 科技范本 理工大学 东北财经大学 海事大学 轻工大学等十余所高校聚集 高知底蕴 国际化开放格局 科技氛围与高教知本结合的前沿发展核心 后星海湾腹地 3 28 531 202等 未来地铁2号线极速畅达 跨海大桥建设扩充南路西拓立体化交通体系 黑石礁商圈 西安路商圈 星海湾商圈10分钟一脉相连 左右逢源 背山面海 软件园成熟未来前沿大型居住区中心 总占地面积43457 总建面112119 一期占地14117 建面52191 容积率3 69二期占地29340 建面59928 容积率2 04 产品紧凑实用 均好性强 布局规划脉络突出 中轴景观最大化 突出入口的对称感 庄重的仪式化 围而不合的建筑规划体系 在开阔的视野中热爱生活 完成对家的梦想 注重院落的规划设计 社区院落集合对称硬绿地 组团院落通过设置节点规划动线 坡地立体规划与配套设计结合 竖向线条 建筑挺拔 庄重大气 简洁的模块化沿街商业设计 优雅和简洁的时尚感悠然而生 西北背山远观海 坡地地貌的运用 结合大学环伺的情景 设置高差景观 结合坡地地貌 主动营造高差景观 自然起伏上立体绿化 层次的植物搭配产生立体变化 宅间绿化创造节点 营造花园入户感 仿欧式建筑 欧式古典气质 立面风格沉稳 厚重与简约相结合 古典与现代简洁的处理 大气的场景化处理 凸显知本风情下优雅开阔胸襟的对自然惬意的热爱 诺丁山 城市价值 区域价值 土地价值 中等体量规模 微坡地地形利于立体景观打造 火炬路未来规划发展 地势较高有利于开阔视野观景塑造 户型紧凑实用 高成长性 高校区周边成熟生活配套体系 区域发展基础稳固 概念突出 先天浓厚的人文教育资源氛围 地块条件规划再造可塑性强 生活配套属区域共同借势资源 项目SWOT分析 区域激烈的市场竞争中 单一核心竞争力难以取得竞争优势在整合主城区区域价值的基础上 利用主城区的人文氛围 高知氛围和教育资源打造 人文 这一核心竞争力 劣势弥补 通过产品内部景观系统产品力的打造 弱化现阶段的改造区居住氛围不足 打造项目独特的文化体系树立开发商独特的气质威胁规避 通过区域大型前沿生活中心规划 高知氛围 便利交通体系的强化规避竞争分流 对区域强大发展潜力的描述及产品力附加值的聚焦投资客 区域发展为战略基础用产品打造居住品质用人文引领生活方式 区域发展 产品力打造 人文引领 定位机会思考 1 竞争层面 跳出区域公寓式产品红海大潮 强化自身居住氛围及文化特性2 资源层面 运用地块条件 打造项目内部的景观体系和配套体系3 规划层面 产品的独特性 高附加值4 客群层面 产品价值语文化归属吸引 主动聚集 小盘需创造独特的价值体系 将本项目打造成引领高新区市场的人文住宅 品质住宅 品牌社区 开发商品牌 绿色硅谷前沿文化风尚生活范本 物理定位 定位策略基准原则人群为基础产品为利益文化为突破 定位核心策略 1 目标市场切割 精确制导 区域内刚需升级客群及市内核心区外溢中青年为主 生活化 品质化 性价比 发展潜力 核心策略 时间 2003 2005 2006 2008 2008 2009 房价走势 3500 7000 发展定位引擎 西拓北进节点 区域配套开始跟进 品牌开发商开始性进驻 配套相对完善 首批国家级高新区 2300 4000 项目档次 低档 中低档 客户层面 区域内教师及市内刚需溢出 区域内IT从业 教师 刚需市内投资客 6300 11000 中档 区域内刚需及改善 市内投资客 2010年以后 全市等价线压缩 中档 区域内刚需改善 市内投资 9000 13000 引擎启动作用盟现 居住逐渐升级 8000元 10000元 12000元 15000元 低收入 中偏下收入 中高收入 房价 高收入 客层 目前大连等价线还处于拉开的前期阶段 中档房屋价格已经抬升到10000 15000元 平的价格水平 高新区域目前吸引中偏下及中等收入客户 预计随着区域引擎不断成熟 项目发展过程中区域内产业从业人员及教师等的中偏下客户群为绝对基础主力 中高收入客群将逐步补充扩大 从高新区域发展走势分析 代表中档项目的市场价格目前已经攀升到10000 15000元 平方米10000 12000成为中端偏下项目市场价格区间 现阶段中端客层细分 小平岛1 2高新园区中层 教师 公务员1 4核心区挤出的改善性中海华庭1 4投资客群中海华庭1 3高新区政府公务员1 3投资客户1 3区域升级客户逸品漫谷1 3教职员工1 3高新园1 3其他区域客户其中20 一品星海客户柏林水郡1 3教职员工1 3高新园区1 3其他客户其中本地换房占20 大有恬园2 3教职员工1 3本地客户其中包含少部分高新园区和大连其他区域客户华兴山庄2 3当地客户1 3其他区域的客户包含部分动迁客户少部分教职员工百合山庄2 3当地客户1 3其他区域大量为动迁客户 地块资源价值决定高新园区项目三大定位模式 当前高新区项目均价在10000 15000元 左右 属中档客户吸纳范围区域项目所在区域主力均价11000 12000元 中小规模项目占位基础性客户为主 考虑区域与客户的成长性为产品补充依据 区域客户情况变化 全市其它区域客户 本区域内客户 外地客户 含移民 本案客户构成 重要客层 基础客层 辅助客层 约55 约35 10 本案户室配比 区域紧密地缘型客户 软件园内IT员工 附近大学教育中青年工作者软件园国内外IT软件科技企业中层管理者 普通员工及周边高校教授 讲师年龄在25 35岁之间 受过良好的高等教育 有一定的学术气质底蕴 为人平和大度 心底里人生目标相对清晰明确 在世界五百强企业及高等教育院校工作的过程使身心侵染了世界级高新企业的科技化 技术化 缜密兼具理性思维 同时眼界开阔 有创新意识 不墨守陈规 事业经过初期积累 已经开始步入上升阶段 个性稳重 有上进意识 在前进过程中 有技巧性的迁就原则 能全局性思考厌恶单纯的钢筋水泥和局促的空间 要求开阔意识以及产品的自然及相对舒适工作场所集中 生活的半径距离基本集中在西安路 和平广场以西 有明显的聚集区和固定的工作场所 针对性活动及专门的投递性广告能覆盖 周边及核心外溢的刚需改善型客户 优雅平和的刚需改善者民营单位担任基础或中层职务的白领 公务员 企事业职员 以及个体私营业主28 36岁 家庭建立初期 婚房或家庭添丁增加住房预算事业虽相对已经稳定 会利用现有的积蓄不奢侈的享受生活一小下来给自己奖励 咨询量大 积极接受新事物 平和宽容 内心对美好生活有强烈向往 同时不放弃提高自身的机会 知识面较广对高尚的人文气质及自然优雅的生活方式有向往趋向 不自诩小资 但日常生活中对知性有明显的好感关注新闻报纸 生活作息时间规律 平时热爱时尚的都市潮流 喜欢都市的购物 娱乐 运动 休闲的便捷性 没有明显的聚集区 相对隐藏在人群中 活动及广告能吸引他们 核心区初级投资客户 睿智的谈笑有鸿儒的阅海者32 40岁左右 家庭已经进入成熟期 私营业主或中层公务员受过高等教育 在全面整体的基础上对事物发展有自己独特的看法 不图眼前利益 细水长流的长远规划发展是其内心最看重的 内心有其坚守的东西事业上相对逢源 交际面广 人脉覆盖面强 对其有心中的喜好也全都谦和待之 内心控制力强注重物业位置交通 周边配套 注重升值潜力 习惯与朋友一起聚餐喝茶 酒吧 高尔夫等活动 有固定的活动圈子 比较注重圈内朋友的意见 喜好有一定聚集性 圈层营销 口碑传播能引起其关注 目标客户共性关键词 活力中产的潜力股 国际化 前瞻视野 理性 上进 迁就 交流 全面 2 文化引擎植入 一条模块化风尚街区一个艺术化长廊 文化性公共空间一间艾书吧一座海德公园的氛围一种生活样板的体验 核心策略 高新产业的崛起 新青年力量成为了支柱型人才 一种新的思维方式也正在攀升到主导地位 旧式 新式 转型 关于同一财富领域 价值层面的考量 新一代社会价值的导向 未来置业观念的导向 目标客户价值取向 人文氛围 居住环境升值潜力 教育资源 目前区域市场产品形象认知的战国时代半山壹号 半山观海资源 环幕海景住区宜合蓝谷 现代风格建筑 风景堂设计 大众化的 科技安防体系 蓝芯贵族 理念宏都峰景 高新区半山瞰海名宅因特莫尔 棱角的立面 时代需要旗帜 新知高地 型格公寓 MINI印象 简洁立面设计 公寓产品形态 不慌特忙的人 公寓与资源型产品两极分化 多数套用概念 少有产品支持 突破市场认知两极化 不只做表面文章 深挖项目内涵 一个区位概念塑造绿色硅谷核心前沿的发展潜力强调科技 教育集合地的人文氛围强调未来中心居住区生活气息展现品质生活情趣 两大综合概念导入溯源人文情感阐明居住方式理念 世界的多元化导致生活的多元化需求的多元化渴望风格的多元化于是世界成为多元的世界文化成为多元的文化生活是充满多元的生活人群是追求多元的人群 浓厚 学府 文化艺术 生活气息 轻松活跃 真切注定的遇见 这是我们要打造的海逸 诺丁山 一条模块化风尚街区 泛会所 集娱乐休闲 精锐文化服务于一体的时尚化情调风尚区 一个艺术化长廊 文化性的公共空间 架空层 自然景观 泛会所 艺术景观模式 活力与品位 艺术与功能一体 一间艾书吧 可以点饮料 奶茶 咖啡 酒 可以看书 网络体验 这里有画展 原声影展 赶集换物大会 诗歌朗诵会 品酒会 书吧不一定只用来读书 喝茶 聊天 发呆 年纪相仿的年轻人 共同的爱好和话题 随意而放松的状态 舒服懒散的音乐 一个年轻人在一起的聚集地 城市一隅安静 简单 带着点理想主义情怀的乌托邦 一座海德公园的氛围 一种生活样本的体验 3 高成长性及性价比策略 强调区域发展潜力优势 亚洲绿色硅谷前沿核心强调产品比较优势 产品功能性 生活化 以位置的核心正统 交通 生活便利笼络分流的区域内核心客户以产品的舒适性 生活化特质区隔区域内其他公寓类项目 核心策略 66 75平二室一厅户型四明设计 结构紧凑实用的典范 90平三室二厅户型五明设计 结构紧凑 客厅侧山墙2 1米大尺度面宽窗 270度采光 100 105平三室二厅二卫户型全明户型 客厅2 4米大面宽景观窗20平大客厅设计 120平四室二厅户型全明设计 2 4米大尺度客厅窗 户型集约化附加值打造处理方式 飘窗赠送户型进深4米以上即可在卧室或客厅处测绘时沿窗部分抬高地面 抬高部分至上部高度2 2米以内 交房不计算面积情景阳台赠送增大阳台的进深 保持在2 2米以内 增大计算一半面积的赠送幅度 室外花园交房时封闭为室内空间赠送 购买后客户与开发商签订花园封闭协议 交房后可按室内空间使用 传统窗台高90 110cm 有效窗台宽20 30cm 深圳近年主流的凸窗窗台高度在40 60cm左右 有效窗台宽60 80cm 零高度窗台落地凸窗还为室内增加了一定量的不计入容积率的使用面积 凸窗突破了墙壁的限制 视角可达到180 270度 凸窗 步入式景观凸窗 法式阳台 4 引爆点与补缺策略 12万方的体量 地块规划的发挥余地 赋予项目的意义 不是小的最有特点 不是大的最全面 而