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亿都财富广场项目可研报告亿都财富广场项目可研报告目录第一部分 *宏观市场调查一、*概况二、*社会经济发展状况三、*房地产发展现状四、*城市发展控规五、*工业园简介第二部分*住宅市场调查与分析 一、调查目的二、调查方式三、项目竞争楼盘调查分析第三部分*商业市场调查与分析一、*综合市场调查分析二、*商业调查分析三、经营户问卷调查分析第四部分、项目基本情况一、土地面积二、宗地现状三、基本经济技术指标四、项目周边现状第五部分、项目SWOT分析一、优势二、劣势三、机会点四、威胁点五、综合分析第六部分项目产品初步定位第一部分 *宏观市场调查一、*概况1、地理位置 *市位于安徽省西北部，苏、鲁、豫、皖四省结合部，黄淮平原腹地。地形呈斜长形，南北长约150公里，东西宽约90公里。2、行政区划 *市是2000年5月经国务院批准设立的省辖市，辖涡阳、蒙城、利辛和谯城三县一区，其中谯城区为市委、市政府机关所在地。3、城市性质 国家级历史文化名城，全国著名药都，皖西北区域中心城市之一 。4、面积及人口 *市国土面积8374平方公里,人口576万；中心城市建成区面积35平方公里，市区人口38万。5、交通 *北倚欧亚大陆桥，距商丘机场60公里，距阜阳机场120公里；京九铁路、徐阜铁路，311、105国道，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速在境内纵横穿叉；涡河、茨淮新河航运可直接通江入海。*地下蕴藏着丰富的煤炭、石油、金刚石等矿产资源。6、历史文化资源 *历史悠久，一代圣君商成汤王、道教鼻祖老子、圣哲庄子、魏武帝曹操、神医华佗、道教至尊陈抟、巾帼英雄花木兰等皆生于此。*市文物古迹众多，1986年12月被国务院批准为国家级历史文化名城，目前，*市国家级和省级重点文物保护单位22处，市级文物保护单位36处，一般文物古迹150余处；其中花戏楼、尉迟寺遗址、曹操地下运兵道、华祖庵、天静宫、庄子祠、道德中宫等享誉海内外。7、经济特色 全国最大的中药材集散地：*自古就有“药都”之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。从事种植、加工、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村。市区内建有全国规模最大、设施最好、档次最高的“中国(*)中药材交易中心”。该专业市场年交易额达100亿元以上，*已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经济已成为当地富民强市的重要支柱。 中国白酒大基地：*酿酒年代久远，自古就是名酒之乡，全市共有大小白酒企业250余家，其中古井贡酒居中国八大名酒之列；知名白酒企业有古井贡集团、涡阳双轮集团、井中集团、板桥酒业等。全国优质农副特产品生产基地：*是全国优质农副特产品生产基地，盛产小麦、大豆、玉米、棉花、烟叶等粮油经济作物；建有国家级蔬菜批发市场，蔬菜水果日最高交易量400万公斤以上，年交易额3亿多元，辐射全国十多个省市。全国最大的黄牛产区：*是全国最大的黄牛产区，年肉类产量近40万吨，蒙城、涡阳、利辛三县是全国黄牛生产县的前三名，被誉为中国黄牛“金三角”，其中蒙城被誉为“全国第一养牛大县”。皖北地区的老工业基地：*亦是皖北地区的老工业基地。现拥有机械制造、酿酒、卷烟、医药、纺织、食品、化工、建筑建材、印刷等十几大门类。二、*社会经济发展状况2009年*全市实现生产总值450亿元，比上年增长12.5%，连续4年保持两位数增幅：财政收入30.9亿元，增长28.3%；财政支出80亿元，增长31.3%；固定资产投资175亿元，增长51.4%；社会消费品零售总额190.8亿元，增长18.8%；进出口总额1.6亿美元，增长43.9%；城镇居民人均可支配收入14040元，农民人均纯收入4000元，分别增长10%和11.6%，主要经济指标增速位居全省前列。谯城区、涡阳县、蒙城县生产总值超过百亿元，增速达到12%以上。2009年台儿庄全区生产总值可达99.96亿元，增长13.1%；地方财政收入完成3.28亿元，增长15.11%；全社会固定资产投资可达52.12亿元，增长25.2%。工业经济增势稳健，全区新增规模以上工业企业14家，总数达到154家，年纳税过千万元企业达到12家。第三产业日趋活跃，社会消费品零售总额可达28亿元，增长17.2%；第三产业增加值可达25.8亿元，增长18%，金融、保险、邮政、通信等行业都有新的发展。 招商引资和重点项目建设取得重大突破，新争取建设用地指标931亩，。全年新上续建重点项目56个，实际到位资金29.6亿元，新建厂房面积128.32万平方米，新上过5000万元项目27个，抓住国家扩大内需的政策机遇，积极争取项目，实施中央新增投资及省调控资金项目38个，争取到位资金3.6亿元，有16个项目已经完成建设。三、*市房地产发展状况1、*市销售价格表类型年份住宅均价（元/）商铺均价（元/）2003年83018002004年100020502005年6月128033002006年3月142033502007年270030002008年2600-280052002009年300032006000上表显示，*房产销售价格呈逐年上升趋势。2、2008年-2012年*市市区住房建设和住房保障年度目标 规划期内规划区新增人口6.5万人，市区新建住房225万平方米，24725套。 项 目 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合计 新建住房面积（万平方米） 38.3 44.5 46.0 45.9 50.3 225.0 其中 商品住房（万平方米）34.0 40.0 40.0 40.0 45.0 199.0 旧房改造（万平方米）3.0 3.5 4.8 4.0 3.4 18.7 廉租房（万平方米）0.8 0.5 0.5 0.5 0.5 2.8 经济适用房（万平方米）0.5 0.5 0.7 1.4 1.4 4.5 新建住房套数（套） 4390 4600 5050 5050 5635 24725 其中 商品住房（套）3700 3900 4140 4140 4845 20725 旧房改造（套）450 520 710 610 490 2780 廉租房（套）160 100 100 100 100 560 经济适用房（套）80 80 100 200 200 660 3、2008年-2012年*市市区住房建设空间分布 根据城市建设总体规划和用地布局，结合新区建设和旧城改造，在城市规划区内设5个住房片区。1、建成区旧城改造计划新建住房18.7万平方米。2、涡北新区计划新建住房80万平方米。其中，涡河以北、北一环以南、魏武大 道以东、铁路以西，新建住房60万平方米；涡河以北、北一环以南、魏武大道以西、国道105以东，新建住房20万平方米。3、南部新区计划新建住房75万平方米。其中，药都大道以南、兴业路以北、希夷大道以东、铁路以西，新建住房40万平方米；希夷大道以西、国道105以东，新建住房30万平方米。4、城区东部及*经济开发区计划新建住房25万平方米。5、城区西部及*工业园区计划新建住房26.3万平方米。 4、近两年*市土地交易情况2008年完成房地产开发投资13.37亿元，累计增长74.55%，完成开发土地面积49.39万平方米，累计增长49.39%，新开工面积71.28万平方米，累计增长40.93%。2009年完成房地产开发投资21.64亿元，累计增长63.25%，完成开发土地面积17.17万平方米，新开工面积98.16万平方米，累计增长37.71%。近两年来，*市房地产投资、新开工面积及销售价格呈上升态势。四、*市城市控规 城市发展方向：城市发展方向主要向南，适当向西、向北发展，控制向东跨铁路发展。城市空间结构：一条涡河城市景观带，一条（魏武大道）历史文化及现代环境艺术大道，两条城市轴线，两条城市环路，数条滨河绿化带。用地功能结构：一个城市主中心，三个城市副中心，一个科研文化区和仓储区，三个工业区，六个居住区。城市结构形态：总体规划可概括为“一带七区”的城市空间结构形态。 1、涡河文化旅游带：沿涡河两岸规划沿河绿化带，结合涡河区域旅游，形成涡河文化旅游带。 2、涡北区：京九铁路以西及涡河以北地区，以丰水源小区建设为契机，以谯城区政府北迁为动力推动涡北区的发展。 3、老城区：京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，该区应疏散老城人口，整治环境，保护老城格局及历史街区风貌。 4、中心区：京九铁路以西、文帝路以南和凤尾沟以北地区，依托市级行政中心及火车站商贸区形成全市的公建中心区； 5、南部新区：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，基础设施投资节省，布置轻工业和居住地，成为南部发展新区。 6、东部开发区：京九铁路以东，涡河南北两侧地区，利用311国道及京九铁路的交通优势形成开发区。 7、东南文教科研区：京九铁路以东沿凤尾沟和307国道向东南布置大专院校和科研机构，形成文教科研区。 8、西部工业园区：在中心区和南部新区以西，利用省际边界及对外交通优势形成工业园区。五、安徽*工业园区概况安徽*工业园是安徽省人民政府批准的省级工业园区。位于*市城区西南部，规划面积36平方公里，直接和105国道、311国道接网。2008年，安徽*工业园区被国家农业部认定为“全国农产品加工创业基地”，目前，工业园区内已建成“三纵八横”的交通路网。工业园已进驻企业71家，其中药业企业50家，在建项目44个。2009年薪签项目32个，其中投资亿元的项目6个。已形成现代中药制造产业集群及汽车城和4S店汽车销售产业集群。第二部分*住宅市场调查与分析一、周边竞争楼盘本次调查共同走访了全市各个类型楼盘共20余个，并通过从中筛选出部分较为典型的、具有竞争力的参考楼盘，以城西、城南、市政府周边、城区四大板块进行深度调查分析。城西板块该板块为*市较为早期进行整体住宅开发地段，该板块主要由天润地产整体开发为主，目前在售楼盘主要为天润旗下的天润上层、尚郡玉兰苑、锦绣年华、锦绣兰庭以及御花园少量房源；板块内销售整体形式较好，销售价格在29003100元/平米。楼盘名称天润上层楼盘位置汤王大道售楼地址汤王大道、站前西路路口项目概况建筑面积27万平米，业态包含多层、小高层、高层售楼电话5588888、5588999开发商*天润房地产开发有限责任公司建筑设计建筑风格新古典主义户型设计主力户型90平米两室两厅、120平米三室两厅户型范围55144平米小区配套马园小学、二中分校、楼盘售价6F/16F，81平米，3090元/平米；均价3000元/平米销售情况二期推出6幢房源；最高交8万优惠8千宣传重点大型社区、新古典主义点评：该楼盘为当地品牌开发商天润地产开发，社区规模宏大、品质在*也拥有较高的口碑，拥有*市众多消费群体，整体销售状况较为理想。楼盘名称尚郡玉兰苑楼盘位置汤王大道、站前西路路口售楼地址汤王大道、站前西路路口项目概况5幢小高层售楼电话5577000、5577111开发商*天润房地产开发有限责任公司建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型81平米两室两厅、112三室两厅两卫、120平米三室两厅两卫户型范围81平米120平米小区配套第一街区、盖盛详超市、清云小学、建安中学、实验幼儿园楼盘售价暂未有价格销售情况现销售展示阶段宣传重点中央生活区点评：该楼盘为天润上层的衍生产品，现阶段处于展示阶段。楼盘名称锦绣年华楼盘位置光明西路与汤王大道交汇处售楼地址光明西路与汤王大道交汇处项目概况两幢18层杭派建筑售楼电发商*天润房地产开发有限公司建筑设计建筑风格杭派建筑户型设计主力户型93平米、122平米户型范围75122平米小区配套银行、通讯、超市、医院、各级学校环伺周边楼盘售价28202980元/平米销售情况尾盘销售宣传重点高性价比点评：该盘为天润地产城西开发项目之一，项目以杭派建筑为特色，打造平民买得起的好房。楼盘名称御花园楼盘位置汤王大道售楼地址光明西路与汤王大道交界处项目概况总建筑面积19万平米，由多层、小高层、别墅组成售楼电话05585777666开发商华龙房地产开发有限公司建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型109、132平米户型范围109平米146平米小区配套马园小学、双杰学校楼盘售价5层，117平米，3130元/平销售情况现销售最后一幢，剩余20套左右，位于6层以上，购房享受9.3折宣传重点生态景观园林式景观住宅点评：该盘整体素质一般，价格相对手实惠，销售至最后一期尾盘阶段，剩余房源不多，已在清盘销售中。市府板块该板块围绕*市市政府打造行政、住宅、商业一体化的政务核心区，该板块在售项目多以高层建筑为主，整体销售形势较好，该板块中开发有*市首席豪宅项目，为*标杆项目；该板块销售价格30003400元/平米。楼盘名称世纪云顶楼盘位置*市芍花路与市府环道交口售楼部地址*市芍花路地税局一楼东大厅项目概况总建筑面积13万平米，业态包含多层、小高层、高层、排屋，现正销售1#、2#楼售楼电话5122888/5117177开发商*市友阳房地产开发有限责任公司建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型100平米户型范围60140平米小区配套超市、银行、医院、中小学一应俱全楼盘售价130平米，23F/26F，3400元/平米；均价3200元/平米，25元/层加价销售情况尾盘阶段，现销售剩余高楼层房源宣传重点政务核心、第一高楼点评：该楼盘定位为政务核心，第一高楼，位于市政府边，周边配套完善，目前处于尾盘销售阶段。楼盘名称国际名都楼盘位置希夷大道与木兰路交口售楼部地址*市市政府南大门项目概况建筑面积12万平米，项目囊括小高层、高层、电梯洋房，打造*首席欧式豪宅售楼电话5995555/5995666开发商*市国购置业有限公司建筑设计建筑风格新古典主义户型设计主力户型85平米两室两厅、105平米三室两厅一卫、125平米三室两厅两卫户型范围一期85125平米小区配套超市、银行、医院、中小学一应俱全楼盘售价价格暂未定，预计4000元/平米以上销售情况现场项目展示阶段宣传重点*首席豪宅、欧式建筑点评：该楼盘较为注重项目的整体形象包装，销售部装修及销售物料一定程度上皆较有质感，优势地段以及高端定位，在合理的价格体系下，必将受到民众追捧。楼盘名称UDC领寓楼盘位置*市站前路与亳古路交汇处售楼地址*市站前路新贵都大酒店东100米处项目概况总建筑面积11.55万平米，4层底商、19层单幢高层售楼电话05588561888开发商*市友阳房地产开发公司建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型96平米两室两厅、112平米三室两厅一卫户型范围99141平米小区配套项目东临市行政中心和新贵都大酒店，南连友阳商业街与人民法院，周边超市、银行、医院、中小学一应俱全楼盘售价3020元/平米起，20元30元/层加价销售情况现阶段接受预定，预定将近50%房源，下半年开盘，明年下半年交付宣传重点宜居、宜商、宜投资的复合型行政公馆生活点评：该盘以宜居、宜商、宜投资的复合生活为主推特色，整体销售达到50%，销售状况一般。楼盘名称盛世家和园楼盘位置市政府西300米路北售楼地址*市法院西侧项目概况总建筑面积8万平米，业态包含多层、小高层、高层售楼电话5300569开发商*市大成房地产开发有限责任公司建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型97平米两房两厅、105平米三室两厅一卫、123平米三室两厅两卫户型范围97127平米小区配套超市、银行、医院、中小学一应俱全楼盘售价住宅价格暂未销售情况现销售至最后一期，1#、6#、7#接受预定中，交5万优惠1万，9月开盘宣传重点城市上品，传世美宅点评：该盘位于城市市政府周边，拥有较好的资源，目规划户型结构合理，取得不俗的销售成绩。城南板块 该板块围绕南部新区新城建设，以城市前景规划为基础，打造完善配套的宜居板块，在售项目主要为竹溪花园、风河湾、翰林华府；该板块销售价格31003300元/平米。楼盘名称竹溪花园楼盘位置*市南部新区新公安局大楼东侧售楼地址*市魏武大道（大地加油站对面）项目概况建筑面积5.5万平米，建筑包含小高层、多层售楼电话05585571888开发商*市华兴房地产开发有限责任公司建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型92平米两室两厅、125平米三室两厅两卫户型范围81平米139平米小区配套希夷公园、*一中、*师专、龙凤公园、*九中、市体育场楼盘售价3100元/平销售情况一期售罄，二期预计8、9月开盘宣传重点新生活典范，融科技、舒适于一体，洋溢着浓郁典雅的现代主义气息点评：项目位于魏武大道南端，拥有较好的前景配套资源，一期销售形势较佳。楼盘名称翰林华府楼盘位置古井大道与建安路交汇处（新公安局南400米路东）售楼地址魏武大道与香港步行街交汇处路东项目概况建筑面积8万平米，老城区与南部新区的过渡带，周边公建配套设施完善，售楼电话05585675555开发商安徽井坤房地产开发有限公司建筑设计建筑风格新学院主义风格户型设计主力户型83平米两室两厅、117平米三室两厅一卫户型范围80平米117平米小区配套城南五小、龙凤公园、市级体育馆、*市人民医院楼盘售价预计3500元/平米销售情况目前正在客户预约登记，开盘时间暂未定宣传重点新学院主义建筑风格点评：项目目前处于项目展示阶段，项目户型规划较为经济，项目周边前景规划较好。城区板块 城区板块楼盘较为分散，项目周边配套完善，交通便捷，整体居住氛围浓郁，目前在售项目主要包括海晶中央名城、瑞景嘉园，销售均价3300元/平米4000元/平米。楼盘名称海晶中央名城楼盘位置魏武广场北侧售楼地址魏武广场北侧项目概况建筑面积7万平米，4幢高层建筑售楼电话05588121666 8121888开发商*海晶房地产开发有限公司建筑设计建筑风格现代风格户型设计主力户型97平米两室两厅、111平米两室两厅一卫、135平米三室两厅两卫户型范围61186平米户型小区配套魏武广场、五星级酒店、城市综合体楼盘售价预计4000元/平米销售情况现阶段接收预定，预定50%,预计8、9月份开盘宣传重点巅峰豪宅、尚流居所点评：项目配套五星级宾馆、城市综合体、大型商场、魏武广场，定位高端，迎合了*市一部分富裕阶层。楼盘名称瑞景嘉园楼盘位置*市谯陵路与人民路交叉口售楼地址*市谯陵南路105号（古井大酒店）瑞景嘉园营销中心项目概况建筑面积7.5万平米，由8幢小高层、高层住宅组成售楼电话05585777577开发商古井房地产集团建筑设计建筑风格现代建筑户型设计主力户型81平米两室两厅、101平米三室两厅一卫户型范围80平米110平米小区配套汽车北站、*市药材街、*古井药都大厦、盖盛祥大卖场、上海联华超市等楼盘售价均价3300元/平米3400元/平米销售情况项目现场展示，接受预定中宣传重点中心市区、交通便捷、完善配套点评：项目位于城市老市区，配套设施完善，交通便捷，户型设计经济合理，整体销售情况良好。（二）*楼市整体分析通过对*房地产市场的市场调研，分析各区域、各楼盘以及*市房产市场，我司认为*市楼市整体发展呈现出健康、稳步、理性发展的态势，具体分析 ：房地产市场发展保持平稳*楼市近年一直保持健康稳步发展的态势，与*市经济发展、人民生活水平、城市发展等保持和谐的关系，房价与收入比基本平衡，房价近年处于稳步上扬的趋势。市场供求关系不平衡随着经济的发展，城市化进程的加速，农村人口的涌入，附近乡镇富裕人口有来*购房的意愿，购房者基本多为自住型的刚性需求。但*市现阶段房产市场供应以大面积户型为主，而中小户型供应不足，但需求量很大。两室两厅、三房二厅市场接受度高目前*市房地产市场商品住宅销售主要户型以90平米两室两厅和120平米三室两厅居为主，约占总销售量的70%，120平米住宅户型最受购房者青睐，90平米中小户型受关注度提高，极为畅销，表明90平米实用户型有较大市场需求。高品质楼盘需求量逐步上升，高层、小高层住宅逐渐成为主流国购名都、海晶中央广场、天润上层推出了高品质的小高层、高层住宅，并保持了较好的销售态势，同时，政府鼓励开发企业做高层、小高层，以节约集约利用土地资源。价格稳中有升*近年房价呈稳步上扬趋势，年均升幅约46%左右。目前在售项目售价皆在3000元/平米4000元/平米之间。其主力套间总价区间为3548万元，其次为2736万。目前国内整体楼市处于风雨时期，量价回落趋势明显。但*将仍然基本稳定，未来仍然稳中有升。品牌建设逐步加强*市现阶段开发商品牌建设逐步加强，天润地产随着多年的建设，住宅品牌实力逐渐加强；安徽合肥国购集团的进军，都将进一步地促进房地产大品牌的建设。第三部分*商业市场调查与分析一、*综合市场调查分析市场名称万福大市场地段位置魏武大道与药都大道交汇处（在建的*大市场西面）项目概况项目开发面积11万平方米，其中：住宅面积4万平方米，商业7万平方米。商业于2006年底交付，住宅于2006年4月交付。经营现状1、沿药都大道三层建筑，现一层进驻有众泰、哈飞、雪佛兰、长城、东风小康、天津一汽奔腾等汽车销售商户，经营状况较好；二、三层基本空置；2、“万福服装箱包市场”，规划为“大商场、小商铺”，由于没有经营管理，经营状况较为惨淡，即便是一层，开张率也不足30%，只分布有约不足100家服装小百货经营户。租金也十分低廉，为0.10.2元/m2天。二、三层目前全部空置；3、最内侧为56层建筑，一层全部作为商铺，形成街区式的商业，经营建筑装饰、门业等，目前约有200余家店面，经营尚可。1层层高在3.8至4米之间，开间约4米，1层以上为住宅。租金为0.30.5元/m2天。经营户来源现主要以谯城区为主兼少量来自河南郸城一带经营户，据调查，06年项目刚开业时，有较大比例的温州商人进驻，后由于商场经营不善，纷纷退出。经营结构、面积沿街店面开间4米，进深11米，层高4.2米、4.8米；商场内铺分割为1020平方米不等店铺；经营辐射谯城区及周边乡镇流量状况沿药都大厦人流、车流密集，为沿街商业带来较好商机；“万福服装箱包市场”，流量稀少，在中午11点半12点之间，经过市场大门口的人流仅仅为12人。基本研判项目为典型的经营失败案例。拥有较好的地段及交通条件，据调查，06年时销售状况十分理想（基本售罄）。由于整体商业规划的不符合当地市场情况，加之开发商的“虎头蛇尾”，缺乏对市场的后期经营管理的经验及责任感，导致市场经营惨淡。该项目的失败，一定程度上给*的商铺经营及投资户带来心理阴影。万福大市场正门万福大市场内服饰鞋包城市场名称*大市场地段位置位于药都大道与建安路交叉口项目概况其前身为万福大市场二期，项目总建筑面积为11万平方米，规划为综合性商贸城大市场项目。工程现状现在项目处于在建状态，基本封顶。预计到今年8月30日交付；经营结构、面积项目经营区被全部规划为开间4.45米，进深89米，三层面积在110平方米左右的结构。一层经营，二、三层办公、居住的功能。销售方式为一、二、三层联售，前期卖号，10000元每个，对应一个铺位，到正式开盘时抵扣20000售房款，其他无返租等优惠措施。目前商铺已全部预定完。消费客群薛阁路“建材装饰市场”经营户约占50%；本地投资客30%，约20%来自浙江、福建等地的外地投资客；销售价格商铺均价一、二、三层联售均价为3800元/平方米，最高售价商铺集中在沿药都大道，单价约6000元。引进业态以建材装饰为主，约占总商业面积的60%。其余为综合商业区，目前还未有商业经营管理公司对其业态分布进行具体规划。基本研判项目为目前*城区范围内在售唯一综合类市场。据调查，政府有意将位于市区的薛阁路“建材装饰市场”搬迁至该项目，再加上地段及交通条件较为优越，规划、定位合理，项目开盘后抢购一空的现象也在情理之中。值得关注的是，项目开盘后，有部分房源已在中介登记出售，反映出部分投资客对项目前景的悲观情绪。*大市场现场广告牌市场名称金元宝商城地段位置 位于立辛路蒙城路交叉口西侧，鑫泰步行街旁项目概况项目总建筑面积约40000平方米，商业形式为综合大卖场+购物内街，其前期定位为服装、电器、电脑百货等，购物、休闲、餐饮一站式购物中心。开业时间在2006年左右。经营现状现经营面积不足总商业面积的二分之一。沿立辛路主入口两侧，主要经营手机、电脑等，整体经营尚可，约1000平方米。租金在0.4元/m2天左右。内街部分二、三层空置，整体卫生状况较为杂乱。规划为三层的大卖场，只有一层作为中低端家私、家具的卖场处于经营状态，租金约为0.8元/m2天。经营户来源本地经营户占90%以上经营辐射*谯城区本地流量状况入口处手机卖场人流尚可，内部基本为家具家私大卖场，本季处于淡季，人流量极少。基本研判应该说，项目拥有较为优越的先天优势：处于闹市中心，商业氛围浓郁，但由于经营不善加之内铺商业规划的不合理性，导致项目的失败，从这个项目，一定程度反映了*市区内大型百货类商业购物中心经营的尴尬现状。金元宝商城二、*各类商业现状调查1、建材装饰类万福大市场住宅底商位置：万福大市场最内侧；店铺分布情况：最内侧为56层建筑，一层全部作为商铺，形成街区式的商业，经营建筑装饰、门业等，目前约有100余家店面。店铺结构、面积：1层层高在3.8至4米之间，开间约4米，1层以上为住宅。租金状况：租金为0.30.5元/m2天。经营户组成：经营户主要以*市本地人为主；经营满意度：经营满意度调查显示为喜忧参半，其中以油漆、门类经营较为理想。薛阁路建材市场位置、道路描述：薛阁路，位于*城南，城市主干道希夷大道与魏武大道之间。道路宽约10米，水泥路面，路面上时有自行车、三轮车、货车、行人等穿插交错，整体感觉较为凌乱；店铺分布情况：店铺多为住宅底商形式（二至三层，也有部分一层），分布于街道两侧，约有220家装饰建材类商店；店铺结构、面积：店铺面积在1540 m2，开间在34米之间；租金状况：根据地段、商铺结构等不同，租金在1.53元/m2天之间；经营户组成：经营户主要以*市本地人为主，约有15%来自浙江温州、福建一带商人；经营满意度：经营户对经营效果持肯定态度，但不少经营户认为租金太高。文帝中路西段说明：装饰建材类商店集中于与薛阁路交叉段附近，店铺结构、租金及经营状况与薛阁路类似，分布约有近30家。 希夷大道道路东侧位置描述：希夷大道位城市主要干道，装饰建材店铺分布于薛阁路建材市场临近段。店铺分布情况：建材装饰类店铺分布于希夷大道东侧，主要以橱柜、瓷砖、卫浴等品牌代理为主，数量约有80余家；店铺结构、面积：店铺面积在25100 m2，开间在34米之间；租金状况：根据地段、商铺结构等不同，租金在1.53元/m2天之间；经营户组成：经营户主要以*市本地人为主；经营满意度：经营效果较为理想；魏园路钢材商贸街地理位置：魏园路，路宽约15米，处于*城东南，呈西北、东南方向，北与交通路，南与文帝东路相交。商铺结构、面积：店铺用房全部为自建房农民房，店铺为住宅底商形式，面积在50100m2，开间为45米，进深约10米，层高约4.5米。店铺分布情况：约有70家钢材店铺，店铺门前，离马路有约8米空地，皆作为钢材堆放地点。租金状况：租金普遍较为便宜，租金为0.30.5元/m2天经营户满意度：经营户满意度较高，对搬迁无意向。2、五金机电类魏武大道路段位置描述：魏武大道为*市区主要交通道路，贯穿整个城市南北，五金机电类商铺主要分布于魏武大道与利辛路交叉口至和至与平东路段交叉口路段；商铺结构、面积：面积3040平方米为主，开间为34米，层高约3米店铺分布情况：主要分布于道路东侧，约60家五金机电类商铺。租金状况：根据具体位置及店面结构不同，租金为0.70.8元/m2天经营户满意度：经营户满意度不高，主要反映为租金高，生意清淡（魏武大道修路周边店铺生意受到较大影响）。3、小百货类蒙城路位置描述：位于*城区中心，南面与立辛路、北面与人民中路分别相交。路面宽约8米，中间有车辆停放及小型摊贩堆放货物，整体观感较为陈旧、凌乱。店铺分布情况：沿途分布经营家用小五金、小百货等商铺；约100余家。商铺结构、面积：住宅底商形式（一层经营，二层或二、三层作为住宅及仓储），面积3040平方米为主，开间为34米，层高约3米。租金状况：根据具体位置及店面结构不同，租金为0.61.2元/m2天经营户满意度：经营户满意度较高，但经营户普遍反映道路、交通及仓储空间的不满意，政府也有意识的将该地段小商品商业迁往*大市场。但经营户多数仍处于观望。4、家居家私类市场名称三联家私广场地段位置位于魏武大道与勺花路交叉口西南侧经营现状一层经营中低端家具，二、三层经营品牌家具。经营户来源*本市经营占90%以上经营结构、面积市场共为三层，经营面积约为25000平方米，无自动扶梯、电梯。经营辐射谯城区及周边乡镇流量状况相较于其余家具市场，人流处于中等。基本研判该市场为*市区内规模最大的家具家私大卖场，拥有较高知名度，经营商品种类、档次也较为齐全。市场名称家宜家居广场地段位置位于人民路经营现状主要以经营中、高档家具，代理各种品牌家居经营户来源本地为主，部分河南经营结构、面积大卖场形式，经营面积约为7000平方米。经营辐射谯城区流量状况处于闹市，尽管为淡季，人流相较其余家具卖场仍要多。基本研判该市场的地段是众多家私市场中最为中心的，但市中心场地逼仄，交通拥堵，为该市场经营的一大劣势。家宜家居家具卖场正门口市场名称皇朝家私地段位置位于建安路经营现状于2003年开业至今，生意尚可经营结构、面积经营面积约2000平方米经营辐射谯城区基本研判连锁家具、家私品牌商家，经营商品相对高端市场名称全友家私地段位置位于建安路，皇朝家私斜对面经营现状于2004年开业，生意尚可经营户来源本地经营结构、面积经营面积约2500平方米经营辐射谯城区基本研判连锁家具、家私品牌商家，经营商品相对高端市场名称掌上明珠家具市场地段位置位于*城南，和平东路经营现状2004年经营至今，经营效果尚可经营结构、面积为大卖场形式，共为三层，经营面积约为6000平方米。经营辐射谯城区，经营辐射主要集中于城南基本研判经营品类涵盖低、中、高三个档次5、*市整体商业分析处于商业发展初级阶段以区域划分，*市商业格局可以归纳为以“市中药材交易中心”为中心的城南“商圈”，和以新华路、人民中路等组成的老城区“商圈”这两大“商圈”，商业形态以自发成市的商业街道为主，城市商业整体处于商业发展的初级阶段。商业格局较为零散前些年，在*市曾经出现过如阜阳商厦、金元宝商城等体量超过3万平方米的大型购物商城，皆由于规划、经营等方面问题以失败倒闭告终，导致*市区目前没有商业中心，主要分布以街道为单位的集中经营区域，有蒙城路小商品一条街、薛阁路装饰建材一条街、魏园路钢材一条街等主要集中经营街道，由于为自发成市的商业街道，商铺结构、交通等未作科学规划，经营业态互为穿插，呈现凌乱、零散的整体观感；商铺结构不合理、交通不便、仓储物流欠缺等弊端存在较为显著。整体档次欠缺以带状商业及以超市为主的集中购物场所形成了*的商业环境，品牌商家进驻较为稀少，一方面反映城整体消费力，另一方面也是城市商业初级发展阶段的体现。三、经营户问卷调查分析本次问卷针对*市“建材装饰”、“五金机电”、“小商品”三类经营户展开，问卷覆盖*城区内所有该几类经营区域，共发放问卷600份，回收有效问卷578份，以下为问卷分析统计结果。一、建材装饰类1. 您对目前的经营状况满意吗？评析：本题意在了解建材装饰类经营户对经营现状的满意情况。调查显示有超过半数的商户表示满意。反映出经营的现状，应该说，*建材装饰类的经营是较为健康的，后期存在较大发展潜力。2. 您满意的原因评析：本题意在了解经营户对目前经营商铺的满意原因，调查显示“租金合适”和“地段好”是经营户满意的主要原因，其次“交通方便”也是商户满意的重要因素。3.您不满意的原因评析：本题意在调查经营户对目前经营户对经营户的不满之处，以此反映*建材装饰类商铺的缺陷，调查显示“市场分散”和“缺乏仓储”是经营户不满意的主要因素，其次是“经营前景不好”等其他因素。此题也较为明显的反应了*建材装饰商业的缺陷。4.您经营的方式是哪类. 评析：本题意在了解商户的主要经营方式。调查表明55%的商户经营方式为零售，批发的商户的比例也接近50%，总体来说零售经营的比重更大一些。5.您的客户主要是评析：本题意在了解商家的客户分布区域及经营辐射范围。调查显示市场上商户的客户区域94%分布在*市，而其中大部分又集中于谯城区及其下属乡镇，对*市之外辐射力有限。6.您的货源从哪里进的评析：本题意在调查商家进货渠道的分布情况。调查结果显示商家货源地主要为外地进货，其次为厂家直销。外地主要为浙江、河南、武汉三地。7.如果条件合适，您愿意到谯城区内新的大市场去经营吗评析：本题意在调查经营户对*城区内的新市场的购买及投资意向，调查表示59%的商户对新市场还是持有很高的期待，另外还有36%“未考虑过”的商家也极有可能成为项目的目标客户群体。8.您对新市场的基本要求评析：本题意在调查经营户对项目区域的要求。调查结果显示，排在前两位的是“政策优惠”和“租金合理”。另外“配套齐全”、“仓储充足”等的被选比例也较高，反映经营户对环境优越的现代市场的向往。9.您如果到市场去，打算是购铺还是租赁评析：本题意在了解受访者中商铺的租售比例。从以上调查统计资料显示购铺和租赁的受访者各半，反映在*商铺投资租及售皆有市场需求，可适当参考此题，在未来项目开发中，合理分配租售比例。10.您需要多大面积的商铺评析：本项目意在了解商家对商铺面积的需求情况。调查结果显示80100平米、100150平米、150平米以上的面积受的比较多的青睐，这也比较符合经营家装建材的场地要求。同时也一定程度显示这一部分人的经济实力。11.您能承受的商铺价格是评析：本题意在了解消费者对市场商铺价格的心理预期。从以上图表显示，25003100元/平方米的价格区间为绝大部分受访者认同，也有部分受访者能接受较高的价格，根据受访者心理，一般会比心理预期略低一些，与目前市区范围内市场价格较为吻合。一方面反映消费者较为理性的态度，一方面也反映目前较为健康的市场开发环境。12.您能承受的租金是评析：本题意在了解消费者对商铺租赁价位的心理承受，调查表示1元/天1.5元/天是绝大多数商铺能够接受的租价范围。13.如果商铺结构为23层，一层经营，二层或三层办公和仓储，您能接受吗?评析：本题意在了解消费者对商铺功能结构规划的喜好，调查显示66%的经营者对“一层经营展示，二、三层办公仓储”这种模式比较接受，拥有较大比例的拥护者。14.您需要的市场配套有哪些？评析：本题意在调查消费者对市场配套的需求情况。从以上调查统计资料显示排在前三位的是“物流”、“仓储”、“银行”，其次为“餐饮”“住宅”，反映经营者对商铺配套需求的日益多样化，本案规划可适当参考此题，以合理规划，精心设计，做出消费者满意的商铺，为成功的开发垫实基础。二、五金机电类1.您对目前的经营状况满意吗评析：本题意在调查五金机电商户对经营现状的满意度，调查显示绝大部分的商家对经营现状比较满意，根据以往经验，选择“不满意”的经营户也不排除有部分受访者执较为保守的态度。综上，显示*市五金机电经营整体向好的态势。2.您满意的原因评析：本题意在了解五金机电经营户对经营现状的满意之处。调查显示“地段好”是经营户满意的主要原因，其次是“客户多”和“交通方便”。 3. 您不满意的原因评析：本题意在了解商家对经营现状的不满意之处，调查显示“交通不便”，“市场分散”，“缺乏仓储”，“位置不好”，“经营前景不好”是商家对经营现状不满的主要因素。较显著的反映出目前*五金机电经营上的弊端。 4. 您的经营方式是哪类评析：本题意在了解商户的主要经营方式。调查结果表明超过60%的商家以零售为主，总体而言是零售大于批发，经营方式以零售为主。5. 您的客户主要是评析：本题意在了解商家客户的分布区域及市场辐射范围。调查显示客户都集中在*市范围，而其中绝大部分又集中在谯城区及其下属乡镇，五金机电经营没有辐射到*之外的区域。6. 您的货源是从哪里进的评析：本题意在调查商家进货渠道的分布情况。调查显示排在前两位的是外地进货和厂家直销，建议项目在规划设计时，特别是物流和相关配套建设时可以以此题做适当参考。7. 若果条件合适，您愿意到谯城区内新的大市场去经营吗？评析：本题意在了解商家对区域内其他市场的投资经营意向。调查显示，有32%的受访者有购买或租赁其他市场的意向，而28%选择“没考虑过”的受访者中也极有可能作为项目的意向客户。8. 您对新市场的基本要求评析：本题意在了解经营户对未来市场的基本要求。调查结果显示，排在前两位的是“地段合适”和“交通便利”，这表明商家比较注重市场交通状况和项目区域。9. 您如果到市场区，打算购铺还是租赁评析：本题意在了解受访者中商铺的租售比例。从以上调查统计资料显示，反映在*商铺投资租及售皆有市场需求，可适当参考此题，在未来项目开发中，合理分配租售比例。10. 您需要多大的商铺面积评析：本题意在了解商家对商铺房型的面积需求。调查结果显示80150面积最受消费者青睐，这比较符合五金机电经营者的场地需求，也显示出一部分人的经营理念和经济实力。11. 您能承受的商铺价格是评析：本题意在了解消费者对市场商铺价格的心理预期。从以上图表显示，25003100元/平方米的价格区间为绝大部分受访者认同，也有部分受访者能接受较高的价格，根据受访者心理，一般会比心理预期略低一些，与目前市区范围内市场价格较为吻合。一方面反映消费者较为理性的态度，一方面也反映目前较为健康的市场开发环境。12、您能承受的租金是评析：本题意在了解消费者对商铺租赁价位的心理预期，调查表示1元/天1.5元/天是绝大多数商铺能够接受的租价范围。与目前*市商铺租赁价格较为吻合。13.如果商铺的结构为23层，一层经营，二层或三层办公和仓储，您能接受吗？评析：本题意在了解商家对物业类型的喜好。调查结果显示有超过80