2010年6月30日上海悦达889商业广场调研报告.ppt

悦达889商业广场调研报告 调研日期 2010年6月30日 一 调研概述1 项目名称 悦达889广场2 调研人员 尹福泉3 调研时间 2010年6月30日4 调研报告撰写人 尹福泉 二 项目概述1 项目位置 静安区长寿路万航渡路889号曹家渡距离上海顶级消费中心梅恒泰地区仅1 2公里 是得天独厚的商业副中心地带 在商业上又受到静安寺 中山公园 长寿路三大商圈辐射影响 本身已成为上海重点发展的12个区域商业中心之一 地域优势加上成熟商住区相信未来曹家渡可以成为一个以高档综合商业中心区域 2 项目基本情况 悦达889广场的总建筑面积约10万余平方米 由一幢32层建筑 办公楼 商场及停车场 组成 是亚洲首个自由曲线云顶商场 定位于高品质家庭 时尚消费式广场 将成为上海又一集购物 休闲 娱乐于一体的时尚购物中心 其中 商业面积达4万多平方米 开放式广场达1 6万平方米左右 商业地上6层 地下3层 b2 b3均为停车场 悦达889广场于2010年5月28日正式开业 目前完成90 以上的招商 3 开发商 上海悦达房地产发展有限公司上海悦达房地产发展有限公司成立于1996年 系上海房地产开发二级资质企业 是集房产投资 开发 销售 经营管理为一体的房地产专业公司 目前开发量为60万平方米 目前旗下有 芳汇广场 悦达国际大厦 悦达黄浦河滨 悦达国际医药商贸城 路易 凯旋宫 悦达花苑 悦达889广场等项目 4 营运商 盈石资产管理有限公司盈石资产管理有限公司成立于2008年 旨在为中国商业地产市场提供高品质 专业且全面的商业资产增值服务 作为一家拥有国际背景的专业商业地产服务机构 盈石的服务内容将包括商业地产收购咨询 项目投资价值分析 市场研究和调查 商业规划与定位 招商推进和市场推广以及全程资产运营管理 5 物业管理方 盈石资产管理有限公司6 建筑设计 凯里森建筑设计事务所凯里森建筑设计事务所所设计的项目有 宏伊广场 港汇广场 中国银行大厦等 三 业种业态1 业种业态组合 2 主力店 次主力店 a novo概念店 主力店 novo是一种全新概念的生活空间 迎合年轻 时尚和独立的新一代的时尚品味 novo的商品主要包括来自著名时装设计师的国际品牌 个性前卫的配饰 鞋类 化妆品 以及其它家居生活摆设等 它汇集包容了各种潮流品牌 以充满时尚感觉的购物环境让消费者享受独一无二的消费体验 novo起源于拉丁语 在英文里面对应的单词为 new novoconcept 意为 新概念 novo是一种全新概念的生活空间 迎合年轻 时尚和独立的新一代的时尚品位 目前上海只有2家 来福士及889广场 889广场中的novo概念店的面积在4000 4500 左右 b 无印良品 次主力店 无印良品 muji 创始于日本 其本意是 没有商标与优质 虽然极力淡化品牌意识 但它遵循统一设计理念所生产出来的产品无不诠释着 无印良品 的品牌形象 它所倡导的自然 简约 质朴的生活方式也大受品位人士推崇 1983年 无印良品在东京青山开设了第一家旗舰店 由于大受消费者的肯定 几年内在日本就有了上百家专卖店 1991年 无印良品在伦敦开设了它的第一家海外专卖店 此后陆续进入法国 瑞典 意大利 挪威 爱尔兰等国家 2005年7月 其上海专卖店正式开业 889广场内无印良品面积在800平方米以上 c 特力屋 次主力店 hola特力屋隶属于国际知名贸易集团 特力集团 特力集团是一个全球性的集团 拥有超过30年的对外贸易实务经验 为全世界各地的知名零售卖场提供商品 自2004年hola特力屋首次登陆上海 在上海百联西郊购物中心建立第一家营业面积达6000平方米的卖场以来 已在北京 上海 深圳 成都 大连 杭州 宁波 无锡 昆山等地开设了20家门店 889广场内特力屋面积在800 左右 3 业态比例分析 以零售为主 业态比例高达65 偏重于购物 餐饮 占比20 中餐 西餐 休闲餐饮 快餐比较全面 娱乐 服务 占比分别为11 4 889广场将成为上海又一集购物 休闲 娱乐于一体的时尚购物中心 四 经营状况分析 1 租金状况 f4 餐饮铺位 305平米 房租73370元 月 管理费18843元 月 小结 f4租金价格在8元 天左右 物业管理费在60 61元 月 五 他项调查 1 l2中庭护栏部分为钢化玻璃 部分为铁栅栏 2 洗手间内的布置 绿化比较丰富 3 f4餐饮区域中的公共位置放置部分餐饮桌椅 充分利用空间 4 外立面设计独特 4 室内绿化的布置 5 室外精神堡垒与刀旗的布置 6 f4公共区域露台的布置 7 市场活动 2010年7月 9月 中国达人秀的竞选活动 8 在889广场内消费凭当日收银小票豁免当日营业时间的停车费 9 入会方式 当天一次性消费满100元 即可申请成为会员 谢谢欣赏 小产权房 并不是一个法律上的概念 它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓 目前通常所谓的 小产权房 也称 乡产权房 是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产 所以 小产权 其实就是 乡产权 它并不构成真正法律意义上的产权 说的再直白一些 小产权房 是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的 建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的 商品房 前的 小产权房 乡产权房 有两种 一种是在集体建设用地上建成的 即 宅基地 上建成的房子 只属于该农村的集体所有者 连外村农民都不能够买 另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的 一般意义上的商品房相比 小产权房 没有土地出让金概念 也没有开发商疯狂的利润攫取 所以 小产权房 的价格 一般仅是同地区商品房价格的1 3甚至更低 这是大量城镇居民顶着产权风险购买 小产权房 的根本原因 法律属性乡产权房的法律属性如何 其究竟是否合法 能否购买或转让 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续 其就是合法建筑 法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的 因此 并非只要是乡产权房就是非法建筑 其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突 才让人误认为是非法建筑 既然是合法的 那么乡产权房是否可以购买和转让呢 根据 中华人民共和国土地管理法 的规定 农民集体所有的土地的使用权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 而农村宅基地属集体所有 村民对宅基地也只有享有使用权 农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护 也就不能办理土地使用证 房产证 契税证等合法手续 由此可见 乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的 但这并不是说乡产权房就不能转让 而是说其转让或销售的对象是有限制的 只能在集体成员内部是可以转让 置换 小产权和大产权1 全部产权 大产权 国务院 关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 中规定 凡按市场价购买的公房 购房者能够拥有全部产权 市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格 国家和地方政府不予压低和抬高 随行就市 任由买卖双方商定 只要双方能接受 即可成交 按照市场价购得住宅的房主 也就拥有了住宅的各项支配权利 也就是拥有了房屋 住宅的占有权 使用权 收益权和处分权 在这里 房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的 只不过是二者的提法有所不同 相对于 部分产权 而言 全部产权 才有存在的意义 2 部分产权 小产权 根据国务院 关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知 职工购买公有住宅 在国家规定的住房面积内 可以按标准价出售 职工购房后另外拥有部分产权 可以继承和出售 但出售要在购买5年以后才能进行 原售房的产权单位有优先购买权 售房的收入在扣除相关税费后 按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配 从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别 部分产权与全部产权的不同之处在于 部分产权是强调永久使用权和继承权 而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内 2011年 他闭门不出 开始一笔一画 一丝不苟的伏案抄写 杜甫全集 历时10个月终于完成 最近交付出版 记者看到 该书以古书形式装订 图文并茂 浩浩巨帖 首尾一规 点画严谨 毫无懈怠 一般都是半夜起来写 一是心静 再一个是周围环境也没有什么干扰 这时候可以说是屏息凝思 全神贯注 徐殿庭说起自己喜爱的书法 颇为激动 他说 手抄这些诗集 除了弘扬杜诗 在抄写的过程中 也能更深入地理解一些杜甫诗的精髓 长时间的书写让他感受颇深 有一天凌晨他还即兴写了一首八言诗 表达感慨 采访中记者看到 杜甫全集 只是徐殿庭抄写的众多作品中的一部 在他家中书房里还摆放了很多其它作品 如 金刚经 道德经 孙子兵法 论语 离骚 三国演义 等 其中有书籍 条幅 长卷等不同的表现形式 至少在150万字以上 老人告诉记者 他还打算用几年时间 把四大名著里其余三部也抄写一遍 写上瘾了 现在不是坐不下来的问题 而是每天不写都觉得少点啥 徐殿庭笑笑说 由于最近几年书写密集 颈椎 手腕等都出现不适 家人也劝他别写了或少写点 但他说停不下来了 身不由已 虽然有些作品送了亲朋好友 有些作品只是写好收藏在家里 但他说不管归宿如何 自己享受的是抄写的过程 这个过程让他心情愉悦 徐殿庭向记者坦言 人生太短暂了 当离开这个世界的时候 看能留些什么 想留点东西 至于抄写这条路能走多远 我想只要一息尚存 还是要坚持下去的 也许 这正如他在写作感悟中所说 寄身翰墨终不悔 清净无求天地宽 第1天 成都 卧龙 日隆 丹巴 350km 住宿 丹巴经成灌高速到都江堰市 进入岷江峡谷 逆流而上至映秀 到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心 观赏国宝大熊猫 翻越巴朗山 4523米 运气好的话可以看到四周的云海 在猫鼻梁远眺四姑娘山 前往长坪沟景区 骑马或徒步到枯树滩 唐柏古道 木骡子 近距离的拍摄四姑娘山全景 欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸 飞瀑 奇石等美景 然后再去双桥沟景区 乘观光车游览阴阳谷 五色山 日月宝镜 猎人峰等原始美景 来到人参果坪 草地上成群的牦牛 两边是高耸的雪峰 夏天野花盛开 一幅天然的画卷展现在您的面前 经小金县进入甘孜州 到达位于大渡河畔的 千碉之国 丹巴县 第2天 丹巴 塔公 塔公草原 塔公寺 新都桥 145km 住宿 新都桥在大渡河边观梭坡古碉群 遥想当年的金戈铁马 然后去甲居藏寨 颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上 色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中 一派田园风光 美不胜收 每年三月间桃花和梨花竞相盛开 沿寨子的小路漫步 犹如置身世外桃源 中午在藏寨午餐 感受一下当地的民族特色 沿风景秀丽的牦牛河谷行进 沿途的美景令人流连忘返 行使60公里左右 看到白雪皑皑 高耸如云的雅拉雪山 领略神山雄姿 翻过山梁到达塔公草原 塔公藏语是 菩萨喜欢的地方 塔公寺是萨迦派的寺庙 始建于清嘉庆年间 寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像 过塔公后继续前行33公里就到新都桥 新都桥被称为 摄影者天堂 弯弯的小溪 金黄的柏杨 山峦连绵起伏 藏寨散落其间 牛羊安详地吃草 如诗如画的田原风光 第3天 新都桥 稻城 367km 住宿 稻城翻越高尔寺山 4412米 到达雅江县 经剪子弯山 4659米 和卡子拉山 4718米 抵 世界高城 理塘 理塘县城海拔4014米 是七世达赖和十世达赖的出生地 翻越兔儿山 4696米 经青藏高原最大的古冰川遗迹 稻城古冰帽 海子山 抵达 最后的香格里拉 稻城 第4天 稻城 亚丁 110km 住宿 亚丁营地经傍河万亩杨树林 翻越波瓦山 4523米 沿赤土河谷前行 在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区 中到达亚丁营地 午餐后先去冲古寺和珍珠海 路上转千年嘛呢堆 观夕阳中的仙乃日神山 傍晚回到亚丁营地 第5天 亚丁 稻城 110km 住宿 稻城骑马去洛绒牛场 朝觐亚丁的三座神山 仙乃日 意为观世音菩萨 海拔6023米 夏诺多吉 意为金刚手菩萨 海拔5958米 央迈勇 意为文殊菩萨 海拔5958米 体力好的可以徒步去牛奶海和五色海 海拔5000米左右 洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡 不能骑马 必须步行 来回大概5个小时 晚上回稻城县住 第6天 稻城 理塘 巴塘 350km 住宿 巴塘原路返回理塘 进入毛垭大草原 面积5000平方公里左右 平均海拔4000米以上 这里虽然海拔很高 但地势却相对平缓 路两边都是高山牧场 不时有旱獭出没 来到海子山顶 4700米 观雪山下的姊妹湖 翻过垭口便进入峡谷 到达川藏交界的巴塘县 第7天 巴塘 左贡 265km 住宿 左贡巴塘前行40公里 在竹巴茏跨过金沙江 进入西藏境内 中午抵达进藏后的第一个县城芒康 海拔3780米 川藏公路与滇藏公路在此交汇 翻越拉乌山 4358米 经如美镇到达竹卡 跨过三江并流的第二条大江 澜沧江后翻越觉凹山 4300米 从觉凹山险峻的盘山公路望下去 川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带 在千山万壑间时隐时现 过东达山 5008米 后抵达左贡县 第8天 左贡 邦达 八宿 然乌 291km 住宿 然乌左贡出发前行100公里到邦达 海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处 北通昌都 西至林芝 拉萨 是川藏线上重要的交通枢纽 世界上海拔最高的民用机场 邦达机场就建在开阔的草原上 告别邦达草原 翻越业拉山 也叫怒江山4618米 经川藏线的地标 108道拐 下行到怒江边 沿怒江支流冷曲前行抵八宿 八宿藏语意为 勇士山脚下的村庄 海拔3910米 翻过安久拉山垭口进入然乌沟 春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂 冰川十分壮观 穿过然乌沟后来到然乌镇 第9天 然乌 波密 129km 住宿 波密然乌湖是著名的高原堰塞湖 面积22平方公里 海拔3850米 分上下两部份 是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头 湖的近处是绿草茵茵的草场 茂盛的青稞田和油菜花 山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛 再往上是莽莽森林 碧蓝的湖水 雪山倒映 如一面镜子般平静无澜 出然乌镇驶入川藏公路最美的一段 沿途树木葱郁 流水潺潺 构成一幅幅天然图画 米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成 每条瀑布高800多米 宽1000多米 两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林 壮观而秀美 神秘而奇妙 其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县