天津房地产上市公司中报.doc

天津房地产上市公司中报比较分析 【核心提示】天津三家房地产上半年中报概况截止本报告期末，公司资产总额为111.96亿元，比年初资产总额减少9.09%；上半年完成销售面积6.64万平方米，销售合同额5.20亿元。海泰发展：报告期末，净利润2530.94万元，上半年流动资金贷款方面取得交通银行天津分行3亿元贷款授信，并实际到位1 亿元；项目贷款方面全资子公司取得农业银行天津分行2.94 亿元和工商银行天津分行4.4 亿元贷款授信，为公司经营发展和工业地产项目建设提供了充足的资金保障。报告期内，公司进一步明确了投资方向和投资定位，对符合国家产业规划要求，具备长期发展潜力的在孵公司进行深度调研及筛选工作，从中审慎选取优质标的企业进行投资，同时契合高新区北扩战略，寻求合适的融资项目。津滨发展：实现营业收入10.12亿元，较去年同期增长45.46%。经营业绩有所扭转的主要原因是公司滨海国际二期项目竣工结算收入所致，公司实现房地产销售收入40,202.90万元，其中，玛歌庄园项目本期实现营业收入5696.49万元，较上年同期下降28.37%，毛利率为19.87%；滨海国际本期实现营业收入34,320.68万元，较上年同期增长489.40%，毛利率为33.68%。（1）预付账款增加主要是由于本公司下属之泉州公司预付土地款增加所致。（2）应收账款的减少主要是由于报告期内公司收回投资服务中心售房款所致。（3）预收账款增加主要是由于报告期内梅江境界项目、颐贤里项目尚未达到收入确认条件预收房款增加所致。（4）长期股权投资增加主要是由于公司报告期内投资津滨建泰公司所致。（6）投资收益减少主要原因是上年同期转让南华公司股权所致。（7）财务费用增加主要原因是报告期内信托资金及贷款规模扩大利率水平上升所致。【比较分析】三大地产上市公司经营比较分析1.公司营业收入情况上半年，天房发展共实现营业收入16.50 亿元，与去年同期相比增加了9.18%；2012年上半年，公司实现施工面积235.76万平方米。海泰发展公司累计实现营业收入49622.55万元，同比增幅为26.97%。公司将继续推进“BPO 基地”二期、海泰精工、海泰创意科技园、滨海高新区标准厂房示范园、蓝海科技园项目建设进度，年内保障BPO 基地A 区的工业孵化楼及制餐中心全面竣工。进一步深化管理流程建设工作。；津滨发展实现营业收入10.12亿元，较去年同期增长45.46%。主要原因是由于报告期滨海国际项目二期竣工结算收入，商品房销售面积有所增加所致。图表 1：天津三家房地产上市公司营业收入同比增幅（%）资料来源：三家地产公司季报、年报图表 2：天津三家房地产上市公司营业收入资料来源：三家地产公司季报、年报2公司利润状况天房发展：实现利润总额1.34 亿元 ，与去年同期相比下降了50.61%；实现归属于母公司所有者的净利润1.01亿元，与去年同期相比下降了22.84%。海泰发展报上半年净利润为2530.94万元，较去年同期下降29.01%。津滨发展报告期内，公司合并净利润为亏损4743.66万元，相比去年同期减亏2542.80万元，主要在于几大项目结算导致收入增加，同时项目毛利率较高，提高公司整体利润率水平。图表 3：天津三家房地产上市公司归属母公司净利润（万元）资料来源：三家地产公司季报、年报图表 4：天津天津三家房地产上市公司归属母公司净利润同比情况（%）资料来源：三家地产公司季报、年报1存货快速上升上半年，天津三家房地产上市公司存货均有大幅攀升。其中，天房发展存货53.7亿元，津滨发展存货97.3亿元，海泰发展存货17.6亿元，存货同比分别增加21.49%、-4.6%、7.9%。相对于全国平均房地产存货20%的增幅水平来看，除天房发展外，其他两家公司存货增速均较小。从环比来看，三家地产上市公司的降低存货意愿并不强。以海泰发展为例，6月末存货为17.6亿元，较一季度末增加2.5亿元，同比增加16.56%。天房发展和津滨发展的存货略有下降，降幅分别为0.74%和6.44%。而全国房地产上市公司存货呈现增长趋势。图表 5：天津三家房地产上市公司存货水平资料来源：三家地产公司季报、年报从存货占比看，存货占流动资产和总资产的比重均较高。资金流动性比较困难。中报数据显示，天房发展存货占总资产的比例为86.95%，占流动资产的比例为95.39%。而公司流动资金仅为2.97亿元。海泰发展存货占总资产的比例为61.79%，占流动资产的比例为73.94%。货币资金也仅有5.45亿元。2偿债风险较大从公司的资产负债状况看，天房发展的资产负债率为56.84%，较一季度资产负债状况有所改善。一季度天房发展的资产负债率为59.37%，下降近3个百分点。津滨发展资产负债率为72.91%，资产负债率偏高。海泰发展资产负债率为42.16%，情况较为良好。图表 6：天津三大房地产上市公司资产负债率情况资料来源：三家地产公司季报、年报从短期偿债能力来看，天房发展、津滨发展、海泰发展的流动比率分别为1.73、1.72、2.81，流动比率较为稳定，短期内风险较小。但是从流动资产和流动负债的具体科目来看，则发现公司的风险较大。从速动比率看，海泰发展仅为0.74、较一季度大幅下降0.3。津滨发展速动比率为0.54、而天房发展仅为0.07。显示短期内企业的流动负债偿付风险较大。这也和房地产行业集体性的信托融资有关。随着信托的到期，行业开始面临大面积赎回风险。企业的科目数据反映的则是企业的资产负债比例和项目筹划的不合理。天房发展流动负债占总负债的比例为92.56%、津滨发展为70.57%、海泰发展为70.72%，如此高的流动负债占比则预示着公司财务结构的不合理。图表 7：天津三大房地产上市公司短期偿债能力指标资料来源：三家地产公司季报、年报3公司期间费用指标分析首先，公司期间费用增速有所下降。但从绝对额来看，公司期间费用依旧较高。以财务费用增加最为显著。上半年，海泰发展期间费用为2064万元，较去年同期增长10.63%，较一季度增加近60%。津滨发展上半年前费用为2.18亿元，同比增幅为34%。较一季度增幅超过50%。其中财务费用为4435万，较一季度增加近一倍。天房发展上半年期间费用为1.33亿元。较去年同期增幅为6.09%.虽然天房发展期间费用增速比较低，但是从历史趋势看，天房发展的财务费用一直处于减少趋势，而从今年二季度开始，天房发展的期间费用开始大幅增加，较一季度增加超过1.5倍。其中上升幅度最大的为管理费用和销售费用。图表 8：天津三大房地产上市公司期间费用指标资料来源：三家地产公司季报、年报4公司运营能力分析从三大房地产公司预收账款/营业收入指标看，三大地产的预收款收入都开始下降。其中天房发展作为以住宅为主的上市公司，预收款收入下降最为明显。其占营业收入的比重从一季度的6.9