招商工作的思考与建议PPT课件VIP

1 关于 华清 合肥表面处理基地 项目招商工作的思考及建议 2 为本项目找到高利润回报且具备复制推广价值的营运模式 给投资商充分的信心保证整个项目的良好持续运营及产业平台的成功塑造 园区的整体定位工业用地性质 政策限制具有市场可实现性且能带来高利润的快速回报 市场竞争力强无政策风险回报性高 回报速度快易操作可复制 目标一 锁定具有市场 政策可实现性 可操作的运营模式 目标二 挖掘项目的核心竞争力 区位理念低密度办公 环境成本优势配套交通政策优惠 项目目标设定 核心目标 限制条件 3 根据华清 合肥表面处理基地的项目特性 我们应当结合传统的工业地产开发模式的各项优势 采用政府职能型 企业主导型 地产开发型 三种操作模式综合使用的方法进行开发运营 项目开发模式 特点 多主体并存共同开发 共享资源 同担风险优势 三种传统开发模式的优势都可以充分享受挑战 不同时期应当以不同参与者主体最大化发挥各个主体的优势 三个主体角色转换时需要做好协调 以免造成反面影响Focus 充分利用政府支持与产业发展趋势 主体企业强势引导产业聚集 以专业地产运营思维管理 多资源整合发挥最大影响 4 由于项目规模大 园区经营范围较广 在运营中需以政府规划为基础 各主体扮演好各自的角色 并引入社会各方力量共同完成建设 项目开发模式 区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划 概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划 基础设施建设 国内招商国外招商 客户管理物业管理 土地容积率产业升级 总体规划 园区建设 园区管理 园区升级 主导企业进驻 施工建设 带动其他相关企业进驻 投资商介入 施工建设 出租 出售给进驻企业 5 第一步 配套与环境先行 通过大企业招商 提升人气与知名度 带动区域成熟产业 土地招商 导入产业 大企业带动 提升人气配套 完善园区功能环境 打造园区环境生活配套 食堂 宿舍等商务配套 会议 商务洽谈等第二步 完善产业体系 打造产业支撑平台 开发主流产品 实现高利润回报产业 开发主流产品 并完善产业体系 打造产业支撑平台主流产品 复合化办公产品 如低密度办公 研发设计楼等配套 商业配套 如餐饮 娱乐休闲等 公共配套 如教育 居住配套 如住宅开发第三步 持有高附加值物业 实现长期现金流办公需求产品 优质写字楼产品配套 商业配套 高端商业街 购物中心等 公共配套 如图书馆等 居住配套 如高端住宅开发 项目整体战略 6 现阶段 项目正处于园区建设期间 园区的软硬件建设需要大量的资金投入 为了保证园区的长久运营和整体规划得到有效推动 我们必须尽快解决项目建设资金的来源问题 开发资金投入社会投资介入项目招商收入 如何尽快达成基地招商工作的有效推动 如何尽快解决基地建设资金的持续保障 7 现状梳理 1 项目的经营模式以租赁模式为主 接受产品长期使用权的一次性转让 在不影响基地整体规划和长期发展的前提下 可以与部分企业合作 联合建设 2 基地的生产配套设施及厂房建设是吸引企业入驻的基础 园区核心价值在于基地能为企业解决哪些发展问题 3 我们的主要客户主要为 电镀加工类企业 传统制造类企业 表面处理材料企业以及行业研发培训机构 4 基地对外宣传工作有所欠缺 项目招商前期准备工作推动较为缓慢 8 Product 二期主要厂房产品三层标准厂房1层 单层面积 1980 60m 33m 层高 7 5米承重 20KN 配电 70W 2 3层 单层面积 1980 60m 33m 层高 6米承重 12KN 配电 70W 单层厂房单层面积 3960 120m 33m 层高 10米配电 100W 电镀U型厂房1层 单层面积 4064 层高 7 5米承重 20KN 配电 100W 2 3层 单层面积 4064 层高 7 5米承重 15KN 配电 100W 孵化园办公楼3层L型独栋 单栋面积 400 层高 3 5米 定制厂房在不突破基地总体规划方案的前提下 接受企业根据生产需要特别定制厂房 可以订单生产也可以委托代建 规模不少于一万平米 联合投资基地建设方可以根据入园企业实际需要 在土地 资金 许可批准 工艺及材料 设备及仓储 生产管理 品牌对接等方面提供相应资源和入园企业成立合资企业 开展生产经营 9 Product 1 注册登记2 立项审批3 环评 安评申报4 税费减免5 政策资金补贴6 产品检测认证7 仓储物流8 三废处理 废水处理中心危化品仓储中试基地 实验室 产品检测 认证 中心 核心服务 核心硬件 1 融资担保平台2 品牌加盟平台3 营销展示平台4 科研孵化平台5 人力资源平台6 技术合作平台 增值服务 产业整合 表面工程协会新材料聚集区国际合作区产业配套区 10 Customer 电镀加工类企业传统制造类企业表面处理材料企业研发培训机构 需求 良好的生产环境充分的市场空间解决生产顾虑打开市场通路 完善的生产配套优质的生产条件低廉的生产成本 技术成果有效转化成长环境有所保障良好的市场通路 技术成果有效转化良好的研发环境产学研有效结合 项目产品打造可完善解决客户需求问题 11 Price 本项目经营策略应为 加大短期市场回报 寻求长期良性发展 即 树立项目高品质形象 制定灵活租赁方案 租赁方案 可以把可租赁面积分成半层租 一层及一层以上的租赁策略 半层租可以提高基地的租赁人气 满足部分小型传统制造业企业与优质的小型研发企业的的租赁要求 半层租的厂房可设3 5个厂房 面积控制在2万平方米以内 未来可以将此类客户发展成租整层或整栋厂房的客户 其他厂房最好是整层起租 这样也可以保证园区生产环境的稳定 重点提高出租率和保证租户质量 根据实际情况做阶段性总结调整 12 Price 价格定位根据园区建设硬件条件和合肥市场上工业厂房产品租赁价格制定本案的租赁价格 在此基础上采取一定的优惠措施 吸引市场关注 并根据租赁过程中的反馈信息 作相应调整 最终使得本项目实现较高的回报 租赁报价华清 合肥表面处理基地整体租赁报价区间在预租期 厂房未建成时期 为人民币18 23元 平方米 月 不含物业管理费 整体报价区间在成品前期 厂房已建成 出租率30 以下下 为20 25 平方米 月 不含物业管理费 和成熟期相对预租期分别上浮5 10元 平方米 月 达到人民币23 28元 平方米 月 不含物业管理费 根据项目实际情况 市场整体状况及目标客户群的租金支付能力 结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整 租赁时期租金报价区间预租期 18 23元 平方米 月成品前期 20 25 平方米 月成熟期 23 28元 平方米月 租价报价明细以厂房租赁楼层的1层的价格为基准层 每向上增加一层 租赁报价下降5元 平方米 月 13 租赁期限以租赁3年期限为标准期限 最多不超过3年期限 承租三年以上合同条款应附加租金增幅比例3 5 付款方式目前市场上普遍采用可接受的按年度缴纳厂房租金并提供一年或半年租金作为押金 押金具体金额需根据企业性质 租赁年限及企业对厂房改造程度确定 本项目可采用该类方式 项目租赁经营收入预测华清 合肥表面处理基地土地成本及建安成本合计约为2420元 平方米 基地日常生产造成的折旧费用及管理费用按建安成本20 计算约为484元 平方米 合计项目产品总成本约为2904元 平方米 现设定租金 不包含物业管理费 平均值约为25元 平方米 月 故项目成本租赁回收周期约为 2904 25 12 10年 Price 14 Cost 合肥市场上多数工业园厂房租赁价格为10 20元 月 客户接受程度较高 本项目以单层厂房为标准报价25元 月 相对市场平均价格略高 但基地在区域位置 周边产业配套及园区产业服务等方面拥有独特优势 相对于项目提供的服务唯一性 该报价是目标客户可以接受范围内的 而且从企业长期运营的角度考虑 园区提供的服务为企业生产创造了优质的环境 企业长期生产成本是相对降低了的 15 Place 销售渠道的建立与拓展是当前工作的重点 完善销售渠道配置 可以帮助我们尽快完成现阶段招商目标 直接渠道间接渠道 营销团队驻场销售营销团队对外拓客 行业协会介绍媒体机构拓展电子商务平台 16 直接渠道 17 直接渠道 18 间接渠道 19 结合项目实际情况 建议选择多个渠道同时提供服务 建立分销渠道的最终目的是为了更快的达成招商目标 但为保证基地的未来运营质量和减轻对入驻企业管理的成本 并降低合作方的工作难度 提高合作方的合作积极性 原则上我们只是借助各渠道的宣传能力 具体招商及宣传工作仍由我们进行 制定相应的激励措施鼓励各渠道的合作积极性 并提供给渠道客户特殊的优惠政策 与合作方达成多方面的合作 建立分销渠道时 沟通过程中不应以基地产品分销为重点 分销合作只是基地与合作方战略合作的附属部分 设立专门负责沟通管理分销渠道的招商人员 及时对接渠道信息 保证合作的有效性 间接渠道 20 Convenience 直接渠道和间接渠道的建立 可以全方位的对基地产品进行宣传 增加潜在客户了解基地的途径 并且便于树立基地的整体形象 21 Promotion 租赁成交价在租赁报价的基础上 根据客户租赁的面积和客户性质不同及付款方式不同而实现不同的价格政策 对于整租一楼层以上的客户 成交价在租赁报价的基础上最高可优惠1 2元 平方米 月 半层租客户则不优惠 对于知名企业 在上述基础上 租赁成交价还可额外优惠1元 平方米 月 对于一次性缴纳完所有租金的客户 在上述基础上 租赁成交价还可额外优惠1 3元 平方米 月 这样做的目的就是尽可能多的吸引优质客户 确定项目运营